LA VALUTAZIONE ECONOMICA E FINANZIARIA DEL PROGETTO

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1 LA VALUTAZIONE ECONOMICA E FINANZIARIA DEL PROGETTO A cura di Roberto M. Brioli Collaboratore Mirko Bisulli La valutazione dei progetti dal punto di vista dell imprenditore privato e della pubblica amministrazione VALUTAZIONE ECONOMICA E FINANZIARIA DEI PROGETTI La volta scorsa abbiamo parlato dei Caratteri generali della valutazione dei progetti E vi ho fornito i Criteri guida per studi di fattibilità Questi ultimi non sono da studiare ma da utilizzare per la redazione del vostro elaborato di esercitazione: sono cioè trattati i vari punti che dovrete approfondire nel vostro elaborato PUBBLICI Oggi cercheremo di capire il punto di vista privato nella valutazione del progetto Proveremo a impostare (con il vostro contributo di idee) i conteggi per due diverse valutazioni di un progetto privato. Infine discuteremo del punto di vista pubblico nella valutazione di un progetto Il privato che intraprende una trasformazione del territorio per realizzare una costruzione (o per trasformare una costruzione esistente) è alla ricerca di un profitto. Cerca cioè un valore aggiunto dalla trasformazione che consenta di avere un ritorno positivo per il capitale investito (sia proprio che di altri) La trasformazione può riguardare: Riuso di edifici Aree edificabili Cambiamento di destinazioni di uso La convenienza è data dal verificarsi della relazione valore dopo la trasformazione > > valore ante trasformazione Il valore di trasformazione Vt è pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione edilizia, che avviene in m anni, riportato all'attualità al tasso di attualizzazione r, meno la somma dei costi K sostenuti per la costruzione (compreso di oneri e interessi passivi).

2 Determinato il valore di trasformazione è possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare, se Vt è maggiore del valore di mercato ante trasformazione del fabbricato (e/o del terreno) da trasformare Vat, essendo Vt = Vmt/(1+r) n K /(1+r) m La formula è lievemente diversa da quella classica, in cui si ipotizza m = n, ed ancora diversa dalla formula corretta che abbiamo visto parlando di valore di trasformazione (in cui vengono messi in conto anche gli interessi passivi sul costo dell immobile da trasformare) Vt = Vmt/(1+r) n K /(1+r) m n = dipende dalle dinamiche del mercato. Se si tratta di edilizia residenziale,va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo m = tempo tecnico, dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Va analizzata la capacità produttiva dell impresa Valore aggiunto da una trasformazione edilizia discussioni da sviluppare in aula: 1- Trasformazione di un vecchio edificio in residenza turistico alberghiera con il 25% di alloggi vendibili sul mercato 2- Realizzazione di un complesso residenziale su un area edificabile in comune di.. Determinazione della convenienza alla trasformazione con l'analisi costi-ricavi. Come già visto, i progetti vengono valutati per la convenienza o la redditività che sviluppano in un periodo limitato ad un certo numero di anni. Il privato che realizza la trasformazione avrà bisogno di godere di un profitto in un tempo ragionevole in funzione delle sue esigenze e della tipologia della costruzione. Determinazione della convenienza alla trasformazione con l'analisi costi-ricavi. Occorre quindi considerare il reddito nell'arco di tempo nel quale si pensa si debba valutare la convenienza economica (per interventi edilizi di solito 20 anni), e si determinano le voci di spesa e le voci di ricavo relative all'attività stessa. Si utilizzano quindi i flussi di cassa: sequenza di costi e ricavi ordinati nel tempo Nel valutare la convenienza economica il promotore costruisce un bilancio tra i costi ed i benefici: costi diretti primari o spese: valore monetario di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la manutenzione e l'esercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione) benefici diretti primari o ricavi: incremento di valore conseguente alle rendite associate all'attività che si va a realizzare

3 L esempio che proponiamo ora su un foglio excel che chiameremo esempio di flussi di cassa è estremamente semplificato, non è previsto il servizio del debito ovvero la quota di reddito da destinare al pagamento del mutuo, e non è stato considerato il costo per l acquisto dell area (come ad esempio avviene in caso di diritto di superficie ) Un progetto deve essere valutato senza tenere conto delle modalità con cui viene finanziato: la garanzia per chi presta il denaro è il valore del progetto. Vedremo in seguito esempi più completi, con il servizio del debito DUE INDICATORI FINANZIARI FONDAMENTALI: IL VAN Valore Attuale Netto (VAN) è la somma di tutti i flussi di cassa attualizzati, e si basa sul principio secondo il quale un iniziativa merita di essere presa in considerazione solo se i benefici che ne possono derivare sono superiori alle risorse utilizzate (ovvero se il VAN è positivo) DUE INDICATORI FINANZIARI FONDAMENTALI: IL TIR Tasso di rendimento interno (TIR) è quel tasso per il quale il VAN è nullo. In questo senso il tasso rappresenta il costo massimo dei mezzi finanziari che l imprenditore può assumere in relazione a un determinato progetto. Nell esempio vedremo quindi il calcolo del Valore attualizzato netto (VAN) che deve essere maggiore di zero, e del Tasso di rendimento interno, che rappresenta la misura del saggio che rende il VAN = 0: Il Tasso di rendimento Interno rappresenta il limite superiore dell'intervallo che a partire da 0 include tutti i saggi di rendimento per i quali il VAN è positivo Il progetto è valido se il Tir è superiore al costo opportunità del capitale Nella determinazione del Valore Attuale Netto i ricavi sono più sensibili al riporto all'attualità e quindi al valore del saggio: questo perché nella sequenza del flusso si ha prima il costo di intervento, che determina gli effetti negativi più rilevanti, poi i ricavi che forniscono gli effetti positivi, ma in epoca successiva e quindi con maggiore sensibilità al saggio. Quindi una volta riportati all'attualità con l'uso del dividendo (1+r) n, in cui l esponente n è più grande, i ricavi (che hanno un esponente n maggiore) risentono maggiormente della eventuale riduzione i rispetto all eventuale l incremento del costo di costruzione, che viene diviso per un dividendo con esponente n più piccolo.

4 ANALISI COSTI BENEFICI L'analisi costi benefici nasce dall ampliamento della valutazione a problemi nei quali è necessario stimare, oltre agli effetti sul capitale economico finanziario,anche gli effetti sulla società, sull ambiente e sul paesaggio dovuti ad una scelta di piano o ad un progetto. ANALISI COSTI BENEFICI L'analisi costi benefici si fonda sulla stessa struttura dell'analisi costi-ricavi, della quale di fatto costituisce una estensione metodologica a processi per i quali sono rilevanti lo sviluppo nel tempo e la dimensione economica-monetaria degli effetti generati dalla realizzazione di un progetto sul capitale della società civile e sul capitale naturale. ANALISI COSTI BENEFICI A differenza dell'analisi costi-ricavi, che valuta i costi ed i benefici (diretti ed economicofinanziari) del privato che realizza (e/o finanzia) la costruzione, l'analisi costi-benefici valuta per ogni alternativa i costi iniziali e futuri, nonché i benefici che ne scaturiscono, stimandoli dal punto di vista della collettività L'analisi costi benefici utilizza il concetto di utilità collettiva, diverso da quello di utilità individuale. I costi e i benefici riguardano la totalità degli effetti economici per la collettività. Si tratta di monetizzare un effetto sociale o ambientale o paesaggistico di un progetto, cercando la quantificazione finanziaria dell'uso di una risorsa o del vantaggio di cui gode la comunità, o la quantificazione finanziaria dello svantaggio o la privazione della risorsa che subisce la comunità, in seguito alla realizzazione di un progetto. La rappresentazione è ovviamente parziale, essendo limitata alla sua dimensione monetaria, ma è necessaria per le decisioni legate alla scelta degli interventi pubblici l'analisi costi benefici viene pertanto utilizzata nella valutazione dei progetti pubblici e risulta di particolare rilievo per la valutazione di progetti di recupero del patrimonio culturale, evidenziando i ritorni economico-finanziari "allargati" derivanti dalla loro realizzazione. L'articolazione delle voci (cfr. Grillenzoni e Grittani, 1994) è la seguente: costi primari: valore delle risorse per la realizzazione, la manutenzione e l'uso delle opere; sono di fatto i costi derivanti direttamente dalla realizzazione del progetto; costi secondari: valore delle risorse distolte da altri fini; costi indiretti: valore di beni e servizi impiegati per altre attività divenute necessarie a seguito della realizzazione del progetto;

5 benefici primari: incremento di valore aggiunto del bene, riduzione di costi diretti derivanti dalla realizzazione e valore delle nuove attività. benefici secondari: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi collegati alle attività avviate a seguito della realizzazione dell'intervento; benefici indiretti: incrementi di entrate finanziarie e/o risparmi di risorse sociali e ambientali dovuto a effetti moltiplicativi generati dalla realizzazione del progetto Esempio di Analisi costi benefici relativa alla realizzazione di un ponte a pedaggio per attraversamento di un canale, con riduzione del percorso per raggiungere il porto di. Una analisi costi ricavi si baserebbe solo su voci di costo e di beneficio diretti, invece una analisi costi benefici può avere le seguenti voci: Esempio di costo diretto principale: il costo di intervento per la realizzazione del ponte.. Esempio di costo diretto secondario: la spesa sostenuta per la realizzazione di un impianto di erogazione di carburante Esempio di costo indiretto: opere di mitigazione dell'inquinamento acustico, dell'impatto paesaggistico sostenute dai residenti in prossimità del ponte, spese sanitarie per incremento di malattie da inquinamento etc. Esempio di beneficio diretto: il ticket di accesso al ponte. Esempio di beneficio diretto secondario: l'utile del gestore dell'impianto carburante Esempio di beneficio indiretto: La riduzione di spesa per gli spostamenti dovuta alla realizzazione del nuovo ponte. La riduzione delle spese sanitarie e previdenziali dovute alla riduzione di incidenti d'auto Si potrebbe poi fare la stessa analisi con un diverso progetto (galleria sub alveo) che certamente ha un costo diretto superiore, ma ha costi indiretti molto inferiori avendo un impatto sull ambiente e sul paesaggio molto minore. Per la TAV, si sono spesso realizzati tratti in galleria proprio per evitare i costi indiretti (indennizzi per rumore,.) Un altra classificazione distingue i benefici ed i costi in funzione degli utenti secondo il modello del valore sociale complesso (Fusco Girard): Benefici e costi sostenuti relativi ai produttori e agli utenti diretti. Si tratta di gestori e utenti delle attività economiche insediate nella costruzione, proprietari, etc, che usufruiscono direttamente dell'intervento Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti indiretti: Sono coloro che usufruiscono dei servizi, delle attività valorizzate o svalutate dall'intervento.

6 Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti potenziali e futuri. Si tratta di coloro che usufruiscono del valore di opzione e di esistenza relativo al bene e al contesto urbano-ambientale interessato dall'intervento. Sulla base di queste determinazioni si costruisce una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta all'individuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Come per l'analisi costi ricavi, le condizioni di convenienza sono legate alla determinazione di Valore attuale netto e Tasso di rendimento interno. LIMITI DELL ANALISI COSTI/BENEFICI Assenza di valutazione degli effetti distributivi. La valutazione costi-benefici non è equitaria. I benefici potrebbero essere distribuiti in una parte della comunità e i costi in un'altra, del tutto distinta dalla prima, determinando un squilibrio non accettabile, anche quando la valutazione individua un bilancio globale positivo. LIMITI DELL ANALISI COSTI/BENEFICI Difficoltà di valutazione degli effetti di lungo termine. L'anticipazione degli effetti attraverso la espressione 1/(1+r) n perde di significato quando il termine n contenuto assume valori elevati. I costi sociali, generalmente riferibili a orizzonti temporali di lungo periodo, a differenza dei costi finanziari di intervento riferiti al breve periodo, incidono maniera minima nel bilancio costi benefici, perché ridimensionati fortemente dall'elevato sconto che subiscono nell'attualizzazione. Se un costo ambientale rilevante si manifesterà tra un secolo o due, una volta diviso per (1+r) 100 o (1+r) 200 conterà in maniera estremamente limitata, rispetto ad un beneficio economico che si avrà invece ad esempio tra 10 anni: Per r=5% 1/(1+r) 10 =1,05-10 = 0,61 => l'effetto ambientale è ridimensionato al 61,3% 1/(1+r) 100 =1, => l'effetto ambientale è ridimensionato allo 0,7% LIMITI DELL ANALISI COSTI BENEFICI Difficoltà di monetizzazione degli effetti. Non è facile monetizzare il danno subito da un bene che ha valori d'uso fortemente caratterizzanti, ti come un monumento o una alterazione in negativo del paesaggio