3.2 Aree interessate da frane attive.

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1 3.1 Criterio di stima: Lo scrivente, in considerazione delle finalità dell'incarico - definire il più probabile valore di mercato degli immobili in funzione della vendita nell'immediato o comunque nel brevemedio termine - ritiene corretto che il parametro di stima unitario da applicare alle superfici sia determinato confrontando i Valori Agricoli Medi pubblicati dalla Regione Emilia Romagna per la "Regione Agraria n.4" - Pianura Forlivese e Cesenate di cui fa parte il Comune di Longiano, con i dati risultanti dalle indagini di mercato effettuate presso operatori specializzati del settore immobiliare. L'esito dell'applicazione del metodo appena illustrato determina un valore unitario pari a 2,50 /mq: nell'applicazione di tale parametro ai singoli lotti si sono utilizzate decurtazioni nei casi in cui si siano riscontrate condizioni ritenute incidenti sul valore del bene. Nel caso del lotto (10) - area urbana - si è invece optato per l'applicazione di un valore, desunto sempre dal confronto con operatori del settore immobiliare, che tenga conto, oltre che delle caratteristiche del bene, della destinazione d'uso e dei numerosi aventi titolo. Nel caso del lotto (16) avendo riscontrato aspetti ritenuti decisamente rilevanti sul valore del bene, si è ritenuto corretto applicare un valore forfettario piuttosto che applicare il parametro unitario. In merito ai terreni di proprietà di Antolini Luciano e Valerio - foglio n. 20, particelle n.622, n.318, n.1401 e n dalle verifiche in Conservatoria è emerso che il diritto di usufrutto dei genitori Antolini Elmo e Benvenuti Pia non prevedeva l accrescimento al coniuge superstite. Il valore dell usufrutto è stato determinato applicando le percentuali di calcolo riportate nella tabella in vigore dal 1 gennaio 2018 (Decreto 20 dicembre 2017): in tale tabella, in relazione alla fascia d età dell usufruttuario, vengono riportate le percentuali - rispetto al valore della piena proprietà - da riferire rispettivamente all usufrutto ed alla nuda proprietà. Nel caso in oggetto essendo la titolare di diritto di usufrutto nata nel 1935, si rientra nella fascia d età da 83 a 85 anni, per la quale la percentuale di applicazione corrisponde al 16,5 %. 2

2 Determinato Il valore dell usufrutto non essendo previsto l accrescimento al coniuge superstite - si è provveduto a definire il valore corrispondente al solo diritto di Benvenuti Pia (decurtazione del 50%). 3.2 Aree interessate da frane attive. Si ritiene di evidenziare la presenza di corpi di frana attivi come si evince dal sottostante estratto dal PTCP - tav.4 - carta del dissesto e della vulnerabilità territoriale. La zona evidenziata coinvolge, più o meno direttamente, i lotti posizionati al di sotto del complesso di Via Papa Giovanni XXIII n.6, ed in particolar modo, il lotto n.11 (f.20, part.1319). 3

3 3.4 LOTTO (11): foglio 20, part Proprietà: Antolini Elmo (NTLLME31A09H542F), per 1000/1000. Dati catastali: censito al Catasto Terreni del Comune di Longiano (codice E675), foglio n.20, particella n.1319, classe 4, qualità Seminativo-Arborato, reddito dominicale 15,51, agrario 12,24. Superficie catastale: mq (31 are, 61 centiare). Caratteristiche: al lotto in oggetto si accede tramite la particella area urbana - di cui al precedente lotto n.10 e la particella n.490 di altra proprietà. Il terreno, parzialmente coltivato, si presenta ordinato ma privo di impianti fissi funzionali all'esercizio dell'attività. 7

4 Al confine con la particella n.622, di cui al successivo lotto (12), si è riscontrata la presenza di strutture - di carattere precario e dimensioni contenute - adibite ad allevamento di polli. Si è verificato come la recinzione tra il lotto in oggetto e la particella 1022 risulti traslata rispetto al confine tra i due lotti. Inoltre da verifiche presso uffici comunali è emerso il passaggio di fognatura nera di collegamento tra l'abitazione di cui al foglio 20, part. 494 ed il collettore fognante: tale passaggio, autorizzato da Antolini Elmo, determina una servitù. Infine, come si evince dalla foto sopra riportata, è presente una linea di tensione che attraversa il lotto in oggetto. Previsioni di piano: il Piano Regolatore Vigente (P.R.G adeguamento 2017) inserisce il terreno in oggetto all'interno del territorio rurale e nello specifico nelle Zone omogenee E3 Ambiti agricoli periurbani - art.21 delle N.T.A. - parti di territorio limitrofe al centro urbano 8

5 per i quali si prevede il mantenimento della conduzione agricola dei fondi e la promozione di attività integrative del reddito agrario. Non è consentita l'edificazione di nuovi fabbricati né di abitazione aziendale né di servizio e/o allevamento. Sono ammesse "costruzioni funzionali alla fruizione del verde, quali chioschi, punti di ristoro, servizi igienici, attrezzature tecnologiche, legate alla multifunzionalità dell'azienda agricola", fino ad un massimo di 100 mq di superficie - SUL complessiva (indice Uf=0.05 mq/mq). 9

6 Criterio di stima e valutazione del lotto: per le caratteristiche descritte in precedenza e le previsioni urbanistiche si ritiene di ridurre del 20% il parametro di stima unitario definito in precedenza. (A): /mq 2,50 x 20% = 0,50 /mq (B): /mq 2,50-0,50 /mq = 2,00 /mq (parametro unitario) (C): mq x 2,00 /mq = 6.322,00 arrotondato a 6.300,00. Stima valore lotto (11): 6.300,00 10