TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da: ****************************************************************** contro

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. DANIELA GIANNINI Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it LOTTO DUE TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 255/15 Promosso da: ****************************************************************** contro ****************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 26/03/2015 repertorio numero 2560/2015, sono stati pignorati le intere proprietà dei seguenti beni immobili: Catasto Fabbricati del Comune di Argelato: 1) Foglio 43, mapp. 14, sub. 2, natura D8 fabbricati costruiti per esigenze commerciali, indirizzo Via A. Gramsci Centergrosso BL.5, pianto T.1; Catasto Fabbricati del Comune di Crevalcore: 2) Foglio 4, mapp. 584, sub. 1, natura EU ente urbano, consistenza 955 mq, indirizzo Via del Papa, piano T; Catasto Terreni del Comune di Crevalcore: 3) Foglio 4, mapp. 560, sub. /, natura T, consistenza 1 are 60 centiare; 4) Foglio 4, mapp. 562, sub. /, natura T, consistenza 3 are 67 centiare. PER LOTTO DUE

2 2 di 10 Catasto Fabbricati del Comune di San Giovanni in Persiceto: 5) Foglio 21, mapp. 67, sub. 97, natura A10 uffici e studi privati, consistenza 4,5 vani, indirizzo Via Cento n 182/A, pianto T; 6) Foglio 21, mapp. 67, sub. 102, natura C6 stalle scuderie rimesse ed autorimesse, consistenza 45 mq., indirizzo Via Cento n 189, pianto S1. Catasto Terreni del Comune di Sant Agata Bolognese: 7) Foglio 20, mapp. 238, sub. /, natura T terreno, consistenza 10 are 89 centiare; 8) Foglio 20, mapp. 180, sub. /, natura T terreno, consistenza 1 ettaro 37 are 4 centiare; 9) Foglio 20, mapp. 281, sub. /, natura T terreno, consistenza 24 centiare. Visto il compendio immobiliare pignorato consistente in capannone industriale ubicato ad Argelato, terreni ubicati a Crevalcore, ufficio ed autorimessa ubicato a San Giovanni in Persiceto e terreni ubicati a Sant Agata Bolognese, la scrivente ritiene più competitivo suddividere i beni in QUATTRO lotti distinti e separati. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO DUE Piena proprietà di appezzamento di terreno

3 3 di 10 parzialmente edificabile, attualmente senza fabbricati, della superficie catastale complessiva di mq In particolare quanto a mq. 955 risultanti come ente urbano al catasto fabbricati e mq. 527 risultanti come terreni agricoli al catasto terreni. Sito in Comune di Crevalcore, (BO) Via del Papa, nelle immediate vicinanze del civico 2/B. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Crevalcore: 10) Foglio 4, mapp. 584, sub. 1, natura EU ente urbano, consistenza 955 mq, indirizzo Via del Papa, piano T; Catasto Terreni del Comune di Crevalcore: 11) Foglio 4, mapp. 560, sub. /, qualità seminativo arboreo classe 1, superficie are1 ca60, deduzione B1A; BC1C; reddito dominicale 1,95 agrario 1,20; 12) Foglio 4, mapp. 562, sub. /, qualità seminativo arboreo classe 1, superficie are3 ca67, deduzione B1A; BC1C; reddito dominicale 4,47 agrario 2,75. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato sebbene l atto di pignoramento si riferisce alla pregressa denominazione sociale, infatti con atto di

4 4 di 10 variazione di denominazione sociale a firma del notaio Merone Rita del 18/04/2016 rep ha cambiato la denominazione fermo invariato il resto. Detta variazione è avvenuta successivamente al pignoramento. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutata. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Alla data del 21 settembre 2017 non risultano ulteriori vincoli ed oneri influenti sul valore dell immobile oltre a quelli descritti nella presente relazione. CONFINI Beni società ****, beni ****, Via del Papa e Via Provanone, salvo altri. PROPRIETÀ Ditta esecutata, proprietario al 100%. PROVENIENZA DEL BENE

5 5 di 10 Le aree di terreno site in Comune di Crevalcore (foglio 4, mapp. 584 sub 1 e mapp. 560 e 562) risultano pervenute per acquisto in forza di atto di compravendita del notaio Lucia Anna Maria Maffeo di Bologna in data 20 dicembre 2000, rep, 91108, trascritto a Bologna il 9 gennaio 2001 al nn. 919 e 920 del Registro Particolare; acquisto in forza di atto del notaio Piero Malaguti di Bologna in data 23 novembre 1990, rep /5385, trascritto a Bologna il 28 novembre 1990 al n del Registro Particolare; Dichiarazione di Successione n. 44, Volume 4345, registrata a Bologna il 13 aprile 1987, trascritta a Bologna il 26 novembre 1987 al n del Registro Particolare. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 29 aprile 2015 ai nn Reg. Part. e Reg. Gen. ipoteca giudiziale iscritta a Bologna il 31 dicembre 2012 ai nn Reg. Part. e Reg. Gen. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente.

6 6 di 10 INDAGINE AMMINISTRATIVA Terreno privo di fabbricati Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Crevalcore risulta quanto segue. Indagine URBANISTICA L immobile è classificato, secondo il Regolamento Urbano Edilizio del Comune di Crevalcore, approvato con delibera c.c. n. 28 del 07/04/2011 e in base al Piano Strutturale Comunale del Comune di Bologna, adottato con delibera c.c. n. 27 del 07/04/2011 nel sistema del Territorio Urbanizzato, quale AC_1 Aree residenziali ad assetto urbanistico consolidato (Art.38 RUE). Inoltre, l immobile è individuato, nel Sistema delle Tutele Aree Interessate da rischi naturali Nell ambito delle aree potenzialmente inondabili (art.61 NTA PSC). Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita sui Regolamenti Tecnici attualmente in vigore nel Comune di Crevalcore, le aree AC_1 comprendono tessuti urbani prevalentemente residenziali ed ammettono l edificazione nel rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi. In particolare il valore UF, Indice di utilizzazione fondiaria, che indica la massima edificabilità realizzabile all interno del lotto, nelle aree AC_1 per le nuove costruzioni deve rispettare il parametro 0,30 mq/mq. CERTIFICAZIONE ENERGETICA I beni pignorati sono terreni privi di fabbricati pertanto

7 7 di 10 non necessitano di attestato di prestazione energetica. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il terreno occupato senza titolo dai condomini del condominio di via del Papa. DESCRIZIONE DEL BENE L area di terreno è ubicata alle spalle del condominio di Via del Papa 2/B ed è costituita da tre appezzamenti pianeggianti adiacenti. L appezzamento contraddistinto con sub. 1 del mappale 584 è accatasto come ente urbano e risulta essere edificabile nei vigenti regolamenti urbanistici ed ha superficie catastale di mq Gli attuali limiti di edificazione prevedono un indice fondiario pari al 30% della superficie dell intero lotto edificabile, pertanto nel nostro caso si potrebbe costruire un fabbricato di mq. 280 di S.U. circa. Da informazioni raccolte sembrerebbe che l edificazione del condominio di via dal Papa 2/B, insistente nel medesimo mappale 584, è stata compiuta utilizzando una capacità edificatoria, trasferita da altri lotti. Quanto sopra risulta negli atti in cui se vendevano le porzioni immobiliari appena edificate. In particolare l atto del notaio Maurizio Gullà compravendita del 20/06/2005 rep riporta: E' espressamente esclusa dalle parti comuni l'area di terreno distinta con il foglio 4 mappale 584 sub 1; su detta area la

8 8 di 10 società venditrice si riserva la facoltà di edificare un ulteriore fabbricato, riservandosi tutta la potenzialità edificatoria dell'intero lotto mappale 584. E' riservata inoltre alla parte venditrice ogni occorrente servitù per il completamento delle opere in loco, a favore delle residue sue proprietà ed a carico dei beni oggetto di vendita e delle aree di pertinenza dell'edificio, e quindi quella di passaggio sulla corte, anche con veicoli, e di posa di tubature ed impianti per ENEL, HERA, TELECOM etc., senza che sia dovuta indennità alcuna essendosi tenuto conto di ciò nel prezzo di vendita. Alla luce di quanto sopra, considerando che l intero mappale 584 è di mq. 1890, la capacità edificatoria vigente consente di costruire un fabbricato di mq. 500 di S.U. circa, fermo restando che siano verificate e rispettate le distanze di confine e di edificato così come stabilito dal Codice Civile e altre normative in vigore. Tale circostanza sopradescritta necessita di maggiori indagini presso il Comune di Crevalcore, non limitate ad incontri verbali ma piuttosto alla richiesta cartacea di un preparere normativo. Gli altri appezzamenti oggetto della presente relazione sono terreni agricoli di superficie catastale di mq. 527 e sono in adiacenza al precedente mappale in confine con il terreno agricolo coltivato di altra proprietà. CONSISTENZA COMMERCIALE

9 9 di 10 CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA La consistenza del lotto composto da terreni è computata facendo riferimento alla superficie catastale. CONSISTENZA DEI BENI 1) Foglio 4, mapp. 584, sub. 1, ente urbano, mq. 955: 2) Foglio 4, mapp. 560, seminativo arboreo, mq 160; 3) Foglio 4, mapp. 562, seminativo arboreo, mq 367; TOTALE superficie catastale terreni circa mq ,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione dei beni, trattasi dii piena proprietà di appezzamento di terreno parzialmente edificabile, attualmente senza fabbricati, della superficie catastale complessiva di mq Sito in Comune di Crevalcore, (BO) Via del Papa, nelle immediate vicinanze del civico 2/B. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, in particolare per determinazione del valore venale dell area edificabile/fabbricabile si applica il valore venale delle aree edificabili ai fini del calcolo ICI attribuito dal Comune di Crevalcore Area Tecnica Servizio Urbanistica con delibera n.103 del 9/12/2009 che come valore unitario stabilisce 131,13 /mq di Superficie Utile costruibile per il terreno

10 10 di 10 edificabile quindi 955 mq x 0,30 Uf (indice di utilizzazione fondiaria) x 131,13 /mq = ,74 La sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova in: Valore della piena proprietà a prezzo di mercato /00 (trentasettemilacinquecento/00). Trattandosi di determinare il valore di immobili che saranno oggetto di vendita nell ambito di una procedura di espropriazione immobiliare e quindi considerata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiori agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa e la complessità e particolarità del Lotto, si provvede ad una riduzione percentuale di circa il 30% (pari a ,00) e così si ottiene: VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro ventiseimila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 21 settembre 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)