BENE IMMOBILIARE IN CANZO (CO)- 1. IDENTIFICAZIONE BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA :

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1 TRIBUNALE DI COMO (Sezione Fallimentare) Sentenza di Fallimento n. 101/2013 della Società PINA STRADE S.R.L. con sede in Canzo, via Vittorio Veneto n. 57/a c.f. p.iva Giudice : Dott. Vito Febbraro Consulente Tecnico Estimatore : Geom. Giorgio Masocco BENE IMMOBILIARE IN CANZO (CO)- 1. IDENTIFICAZIONE BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA : Piena proprietà per la quota di 1/1 di edificio adibito a ricovero mezzi di lavoro, ubicato in Canzo, via Vittorio Veneto n. 57, insistente sul mapp del fg.14, con annesse due aree di pertinenza, una di accesso di cui al mapp. 5421, ed una esterna alla recinzione di retro, di cui al mapp. 5423, confinante con un torrente. Le aree di terreno corrispondenti in un unico lotto di cui ai mappali in proprietà, assommano ad una superficie di mq ,00, della quale, per il mappale 5422, mq ,00, per il mapp. 5421, mq. 74, e per il mapp. 5423, mq. 100,00. Il bene immobiliare, che non verrà indicato capannone, in quanto le finiture, di cui più avanti, non ne individuano la tipologia costruttiva, indipendente, insiste su parte dell area di cui al mapp ed ha una superficie edificata in pianta pari a mq. 543,00, così suddivisa : parte di immobile, (frontale e verso strada), mq. 246,00; parte di immobile, (centrale e verso il fondo), con soppalco non autorizzato, mq. 151,00; parte di immobile, (retro), mq. 146,00; cabina Enel, nei pressi dell accesso di mq. 16,60; la composizione dell unità immobiliare è così individuata : due ampi accessi carrai, con recinzione in muretto e cancellata, con cancelli scorrevoli,uno a destra ed uno a sinistra della proprietà, ai quali si adibisce direttamente alla proprietà di forma quadrilatera, dalla via Vittorio Veneto, con ampio cortile di spazio e manovra, recintato da muretto con paline in rete metallica, e di fondo un muro in cls di contenimento. l attuale identificazione catastale, che corrisponde alla proprietà, risulta la seguente : PINA STRADE S.R.L. con sede in Canzo (CO), c.f. p.iva , Proprietà per 1/1; Identificazione Catastale : CANZO fg. 14 mapp Cat. D/1 Rendita Catastale ,00; CANZO fg. 14 mapp Sub. 701 Cat. AREA URBANA mq. 74,00; CANZO fg. 14 mapp Sub. 701 Cat. AREA URBANA mq. 100,00; Coerenze, in senso orario ed un unico corpo : Nord-Ovest : la via Vittorio Veneto, da cui si accede; Nord-Est, il mapp. 5955, altro fabbricato a linea di confine di cui al mapp. 5420, ed i mapp. 5959, 5956; Sud-Est : il torrente Ravella ; Sud-Ovest : i mapp. 4927, 4925, 4926; Accesso e scarico : dalla confinante via Vittorio Veneto a lato di Nord-Ovest.

2 2. DESCRIZIONE SOMMARIA : L area di accesso, in terra battuta, è di forma quadrilatera, pianeggiante, e di facile accesso e manovra, sul cui lato sinistro si trova l unità immobiliare oggetto della presente stima, che è più simile ad una tettoia, sia aperta che chiusa, che non ad un capannone industriale, di cui non ha le caratteristiche; il capannone per praticità di descrizione, ed in funzione degli abusi edilizi, è stato diviso in tre aree di valutazione ben distinte, onde successivamente, poterne individuare i relativi costi ed oneri di adeguamento urbanistico. Nella sua globalità, l edificio, è composto da struttura a gabbia, formata da pilastri in cls, di sezione cm. 40x40, con aggancio per eventuale carroponte, capriate in ferro e soprastante copertura in lastre di cemento-amianto, con inserite delle onduline per l illuminazione naturale. Non vi è pavimentazione industriale e la pavimentazione è in autobloccanti, posati a secco. Le tamponature perimetrali sono in muratura, per un altezza di circa ml. 2,00, e la restante parte ha serramenti in ferro a quadrotti, con inseriti dei vetri, in più punti rotti; La parte A del capannone, ha una superficie lorda di mq. 246,00, e non presenta particolari abusi edilizi, se non per le aperture di accesso e finestrate, posizionate diversamente dalla Licenza Edilizia; La parte B del capannone, ha una superficie lorda di mq. 151,00, e risulta soppalcata da una struttura in ferro con putrelle verniciate in verde, eseguita abusivamente, senza nessuna Concessione; La parte C del capannone, ha una superficie di mq. 146,00, e risulta chiusa sui lati, da muratura e onduline verticali (parte verso cortile), ed è stata chiusa abusivamente, in quanto concessa come tettoia aperta; All interno dell area a parcheggio e manovra, di valutazione e stima, vi è depositata una struttura ( copponi in cls ), di un capannone, appoggiato in modo precario su cubi di cls riempiti di sabbia, che non ha nessuna valenza, né urbanistica, né edilizia, e perciò non viene preso in considerazione ai fini della presente valutazione. 3. STATO DI POSSESSO : Al sopralluogo effettuato in data 4 ottobre 2013, l immobile risultava libero da persone, mentre vi risultavano rimessati alcuni mezzi di lavoro, nonché materiale d uso, di cui all inventario dei beni mobili, allegato alla presente perizia di stima, che a dichiarazione della ditta esecutata, erano i mezzi della stessa.

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI (inerenti gli immobili oggetto del fallimento): Alla data dei certificati allegati, risultano le seguenti iscrizioni e pignoramenti : Per quanto riguarda la PINA STRADE S.R.L. (dalla data di acquisto in data 30/07/2003) : 30/07/ Atto di Acquisto Dott. Fabi Andrea di Erba nn /26863 Reg. a Erba il 07/08/2003 n. 291, Tras. A Lecco il 07/08/2003 nn /8933; PER IL CAPANNONE E TERRENO DI PERTINENZA AL MAPP. 5422; 14/04/2011 Atto di Acquisto Dott. Leoni Stefano di Porlezza nn /13271 Reg. a Menaggio il 18/04/2011 n. 798, Tras. a Lecco il 21/04/2011 nn. 5833/3794; PER I TERRENI PERTINENZIALI DI CUI AI MAPP SUB. 701, E MAPP SUB. 701; 29/10/2010 Contratto di Finanziamento a medio termine, Apertura di Credito in Conto Corrente Dott. Leoni Stefano nn /12589 Reg. a Menaggio il 03/11/2010 n. 2574, Tras. a Lecco il 08/11/2010 nn /3542; EFFETTUATO CON BANCA POPOLARE DI SONDRIO. Ipoteca Volontaria : Somma Iscritta ,00, Somma Capitale ,00= 24/07/2013 Tribunale di Como Rep. nn. 101/2013 Tras a Lecco il 30/09/2013 nn /8065 A.G. SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO; Per quanto riguarda il ventennio, ed ante acquisto alla data del 30/07/2003, risultano sull immobile di cui al mapp. 5422, (ex mapp. 1594, nell intera consistenza), ed a nome del venditore della porzione di capannone e terreno, oggetto della presente perizia di stima, nonché venditore della porzione, : NUOVA M.G.V. MARMI-GRANITI-VALBRONA S.R.L. c.f , due iscrizioni ipotecarie, delle quali, una cancellata, ed una scaduta, come di seguito elencate : 29/11/1999 Ipoteca Volontaria Dott. Fabi Andrea di Erba nn /23379 Tras. a Lecco il 03/12/1999 nn /3773; 03/03/2010 Comunicazione di cancellazione Totale del 03/03/2010 <prot. n.lc 13613/2010 Reg. n. 552 del 04/03/2010; inerente la Iscrizione del 03/12/1999 nn / /09/2010 Comunicazione di cancellazione Totale del 03/09/2010 <prot. n.lc 53457/2010 Reg. n del 06/09/2010; inerente la Iscrizione del 03/12/1999 nn / /01/1996 ISCRIZIONE IPOTECARIA DOTT. FABI ANDREA NN /20320 TRAS. A LECCO IL 15/01/1996 NN. 596/111 A FAVORE DI BANCO AMBROSIANO VENETO S.P.A. IPOTECA DI N. 60 RATE A SCADENZA MENSILE CON SCADENZA AL 12 DI OGNI MESE A PARTIRE DAL 12/02/1996 E SINO AL 12/01/2001; CON DICHIARAZIONE ASSENTITA ALLA CANCELLAZIONE DEL DOTT. FABI ANDREA DEL 21/01/2000 REP , per la quale alla data del 31/10/2013, non risultavano annotazioni alla Conservatoria del Registri Immobiliari di Lecco.

4 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE : Dal sopralluogo effettuato in data 4 ottobre 2013, per la ricognizione dei beni oggetto della presente perizia di stima, si è proceduto ad una verifica comunale, di cui al successivo paragrafo 7, e si è constatato la irregolarità di alcune opere, e per le quali successivamente si stimerà l onere inerente, sia urbanistico che professionale e tecnico. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI : Attuale : PINA STRADE S.R.L. con sede in Canzo (CO), per acquisto fattone con Atto Dott. Fabi Andrea di Erba (CO), del 30/07/2003, nn /26863, Reg. a Erba il 07/08/2003, n. 291, e Tras. A Lecco il 07/08/2003 nn /8933; Precedente : NUOVA M.G.V. MARMI GRANITI VALBRONA S.R.L. di cui al Decreto di Trasferimento del Tribunale d Como del 17/04/1989 n. 881/3037, Reg. a Como il 08/05/1989 n e Tras. A Lecco il 29/07/1989 nn. 8078/5688; 7. PRATICHE EDILIZIE : (in ordine cronologico) : P.E. 764/34 bis, rilasciata il 28/09/1976 costruzione di un nuovo capannone e formazione di carro ponte ; Riguarda il rettangolo principale (di cui alle note A e B ); Vi è la conformità urbanistica ed edilizia; Non è conforme per quanto riguarda le aperture; P.E. 907/74, rilasciata il 14/10/1977 installazione di cabina prefabbricata per trasformazione di energia elettrica ; Vi è la conformità urbanistica ed edilizia; P.E. 1675/79, DEL 29/12/1986, ampliamento fabbricato produttivo e recinzione ; Non vi è conformità urbanistica ed edilizia, in quanto non sono mai stati pagati gli oneri, e oltretutto, il fabbricato attuale corrispondente, è chiuso e non aperto come nella richiesta; P.E. D.I.A. Prot del 16/09/2010 formazione di alcuni tratti di recinzione Vi è conformità urbanistica;

5 SUPERFICI DEGLI IMMOBILI OGGETTO DELL ESECUZIONE Piena proprietà dell immobile sito in Canzo (CO), via Vittorio Veneto n. 57/a, al fg. 14 mapp. 5422, 5421 sub. 701, 5423 sub Composto da tre corpi di fabbrica (così come individuati di cui ai punti A, B, C, e la Cabina Enel, all interno della proprietà; INDIVIDUAZIONE sup. lorda Capannone A 246,00 Capannone B 151,00 Capannone C 146,00 Cortile carico/scarico/sosta (al netto dei capannoni) 1.963,00 Area accesso mapp ,00 Area di retro mapp ,00 CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Struttura e copertura struttura a gabbia in cls vibrocompresso, con pilastri in cls, capriate in ferro, copertura in amianto-cemento, con luci in onduline; Pareti esterne in muratura per un altezza di circa ml. 2,00; Infissi esterni Pavimenti interni Cancello di ingresso Recinzione Pavimentazioni cortile Impianti cancelli carrai in ferro, scorrevoli, aperture in ferro e vetro autobloccanti in cls, posati a secco cancello in ferro scorrevole, comandato a motore, ma privo di manutenzione e non funzionante automaticamente in muretto e rete metallica, di retro in muro di cls. terra battuta, misto Valmadrera. mancanza di impiantistica e servizi, ad eccezione di un container ad ufficio, da cantiere.

6 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO Criterio di stima : Si fa presente che il capannone, è stato suddiviso in tre unità, in quanto, ognuna individua un tipo di abuso edilizio, così composto, per la sua gravità, ovvero : capannone A : abuso edilizio riguardante le aperture, ovvero la qualità dell abuso riguarda solo una condizione estetica, ossia, la dimensione del fabbricato è quella Autorizzata; capannone B : abuso edilizio consistente in soppalco interno al volume dell edificio, ovvero la qualità dell abuso riguarda solo l interno del fabbricato, al cui interno è stata eseguita una soppalcatura con struttura in ferro, ricavandone due superfici utili, al posto di una esistente, mentre la dimensione del fabbricato è quella Autorizzata; area C : allo stato, fabbricato totalmente abusivo, in quanto non sono mai stati versati gli oneri inerenti, e perciò inesistente ai fini della conformità edilizia, per cui valutato al netto di eventuali oneri inerenti per regolarizzarlo; (ma secondo le mie stime, converrebbe demolirlo, date le finiture e rifarlo nuovo con regolare Licenza Edilizia). Valutazione analitica in base ai prezzi unitari di mercato correnti in zona per immobili aventi analoghe caratteristiche, applicati alle superfici lorde vendibili ragguagliate, con verifica sui prezzi di mercato della zona, rapportati alle recenti transazioni, e consimili a quelle minime dell Agenzia del Territorio, che esprime valutazioni tra i. 300,00 ed i. 500,00 per capannoni con stato conservativo NORMALI, ove nel caso in esame, si ritiene già esoso valutare. 250,00/mq., considerato le finiture, (ovvero non NORMALE, secondo i criteri dell Agenzia del Territorio) mentre per il terreno, edificabile, classificato nel PGT, Ambiti della città consolidata prevalentemente artigianale-produttivo, ex D1,D2,D4,D5, con i seguenti parametri : Uf : Rapporto di Copertura : 1mq./1mq. 60% s.f. h. ml. 10,40 sottotrave Da quanto sopra esposto, il sottoscritto Geometra Giorgio Masocco, iscritto per l anno in corso all Albo di Como al n. 1827, in qualità di Consulente Tecnico estimatore nell esecuzione n. 101/2013, esprime i seguenti valori unitari :.= 250/mq= per l edificio;. ==80/mq= per il terreno circostante;. ==30/mq= per l area di ingresso;.===5/mq= per il terreno a confine torrente Ravella;

7 Alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente Tecnico Estimatore, considerata la qualità dell immobile oggetto della stima, di valutare, le attuali consistenze in tre porzioni definite con le lettere A, B e C dove la porzione A corrisponde a quanto concesso, alla porzione B a quanto concesso ma con all interno un soppalco e la porzione C a quanto concesso per la consistenza, ma mai rilasciato in quanto mai versati i relativi oneri di costruzione. Di seguito i valori inerenti il presente giudizio di stima : Edificio A : mq. 246,00 x. 250,00/mq. = ,00= Edificio B : mq. 151,00 x. 250,00/mq. = ,00= Edificio C : mq. 146,00 x. 250,00/mq. = ,00= Terreno mapp : mq ,00 x. 80,00/mq. = ,00= Terreno mapp : mq. 74,00 x. 30,00/mq. = ,00= Terreno mapp : mq. 100,00 x. 5,00/mq. =. 500,00= Totale s. e. & o. = ,00= Da quanto sopra esposto lo scrivente Tecnico Estimatore, dichiara che il valore espresso totale di ,00 rispecchia i valori di mercato per l immobile valutato. La stima effettuata, ha tenuto conto sia dello stato attuale del capannone, più simile ad una tettoia chiusa che ad un capannone, e delle opere inerenti e conseguenti, di cui manca totalmente la struttura, essendo adibito a ricovero mezzi che non per un attività di lavoro continuativo. Si riconferma che per quanto riguarda la parte B, è meno oneroso smontare la struttura imbullonata a soppalco, e per la C, la demolizione completa, essendo totalmente abusiva perché non versati gli oneri concessori e la struttura alquanto obsoleta e con una parete in onduline. Di seguito, gli eventuali oneri, di massima, inerenti l eventuale sanatoria dei seguenti abusi : 1) Facciate e prospetti non conformi : ,00 2) Soppalco abusivo mq. 151, ,00 3) Ex tettoia di retro mq. 146, , ,60

8 Si precisa che, agli oneri di cui sopra bisogna aggiungere un ulteriore OBLAZIONE derivante dal vincolo che grava sull edificio e sulla sua area soggetta a concessione amministrativa diversa da quella già citata e la stessa non è possibile calcolarla in quanto deve essere definita dall Amministrazione in fase di presentazione di sanatoria edilizia, che si presume pari agli oneri concessori che ammontano ad ,60. Inoltre, si segnalano le ulteriori spese per la definizione degli abusi, in particolare : 4) Spese tecniche e prestazioni professionali ,00 5) Adempimenti catastali. 500,00 Totale = ,20= Prezzo base d asta del lotto al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova : = ,80= Cantù, 07 novembre 2013 Il Consulente Tecnico Estimatore Geom. Giorgio Masocco Allegati : - N. 4 fotografie; - Planimetria generale con individuata l unità immobiliare; - Visura catastale; - Estratto mappa catastale; - Scheda catastale area urbana fg. 14 mapp AREA URBANA; - Scheda catastale unità immobiliare fg. 14 mapp CAPANNONE; - Scheda catastale area urbana fg. 14 mapp AREA URBANA; - Dichiarazione sostitutiva Attestato di Prestazione Energetica;

9 VERBALE DI ASSEVERAZIONE DI PERIZIA GIURATA TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO - Il giorno 11 novembre 2013, avanti il sottoscritto Cancelliere del Tribunale Ordinario di Como, è comparso il Geometra Giorgio Masocco con studio in Cantù, via Stoppani, 28, nato a Cantù (CO), il , ed identificato con carta di identità n. AU , rilasciata dal Comune di Cantù il , il quale chiede di asseverare con giuramento la sopra estesa perizia, inerente la Sentenza di Fallimento n. 101/2013 PINA STRADE S.R.L. in Liquidazione, G.Dott. Vito Febbraro. Ammonito ai sensi di legge il comparente presta il giuramento di rito ripetendo la formula: Giuro di avere bene e fedelmente proceduto alle operazioni peritali affidatemi, al solo scopo di fare conoscere la verità. Letto, confermato e sottoscritto Il Cancelliere Il Tecnico Estimatore