Studio di fattibilità Pagina 1

Transcript

1 Sommario PIANO DI FATTIBILITÀ ECONOMICO FINANZIARIO...2 Il modello economico-finanziario...3 I risultati del modello...14 Il modello dei flussi finanziari...16 Il calcolo degli indicatori di progetto...19 L analisi di sensitività...21 Studio di fattibilità Pagina 1

2 PIANO DI FATTIBILITÀ ECONOMICO FINANZIARIO RECUPERO E MESSA IN ESERCIZIO DEGLI IMMOBILI DI PROPRIETA DEL CONSORZIO ASI DESTINATI A MENSA E UFFICI E DEGLI SPAZI SPORTIVI ANNESSI COMUNE DI BARI - MODUGNO IL PIANO ECONOMICO-FINANZIARIO Studio di fattibilità Pagina 2

3 Il modello economico-finanziario Lo studio di fattibilità. Il modello economico-finanziario A. Fase di costruzione La realizzazione dell operazione presuppone l impiego di risorse di investimento nella fase iniziale, remunerate attraverso la gestione della struttura realizzata. La durata complessiva dell operazione è stimata in 32 anni, a cominciare dall apertura del cantiere (quindi dalla fase di realizzazione; sono compresi i 24 mesi stimati per la costruzione dell opera). La durata stimata della costruzione delle nuove strutture è stata prevista orientativamente pari a 24 mesi, a partire dalla data di sottoscrizione del contratto di concessione di costruzione e gestione tra l amministrazione concedente ed il concessionario selezionato in esito alla procedura di aggiudicazione. In sintesi, la concessione ha una durata di 32 anni, di cui 2 di costruzione e 30 di gestione. L intervento può essere realizzato in un tempo più breve, attesa la specificità degli interventi e la presenza di immobili già esistenti; la determinazione dei 24 mesi appare a vantaggio di sicurezza, ed oggetto di specifica valutazione da parte del promotore in sede di progettazione successiva. B. Fase di gestione La sostenibilità e la realizzabilità di un operazione di Project Finance richiede, quale elemento imprescindibile, una stima dei ricavi e dei margini della gestione dei servizi generabili dal concessionario. Il Promotore nel formulare la stima alla base della sua offerta predisporrà un conto economico, stato patrimoniale e rendiconto finanziario della Società di progetto per tutti gli anni di durata della concessione, che gli consenta di raggiungere gli obiettivi di cui sopra. Nelle stime effettuate dall Amministrazione il raggiungimento dell equilibrio economico-finanziario del progetto da parte del promotore/concessionario ed il conseguimento dei relativi utili è previsto attraverso una fase di gestione dell opera regolata da una concessione di durata massima di 32 anni, compresa la fase di realizzazione. C. Il modello economico-finanziario Il modello si compone di diversi fogli di lavoro, costruiti a partire dalle caratteristiche del progetto: - le assunzioni e i parametri di base del modello; - i costi di investimento; - i costi di gestione della struttura; - i ricavi dell operazione; - la struttura finanziaria del progetto (ipotesi relative alle linee di finanziamento): a) finanziamento base (Investimento); - il Conto Economico dell iniziativa; - i flussi derivanti dalla gestione IVA; Studio di fattibilità Pagina 3

4 - il modello dei flussi finanziari e il calcolo degli indicatori di progetto; - l analisi di sensitività. In questo paragrafo, vengono prima riassunti i parametri alla base del modello, successivamente si entra nel dettaglio dell analisi, infine si conclude con un riassunto dei risultati ottenuti. D. I parametri di base del modello Ipotesi tecniche Il modello prevede una vita utile del progetto di 32 anni, compresi i 24 mesi di costruzione iniziale (durata della concessione pari a 32 anni, a partire dall apertura del cantiere). Si ipotizza che i costi di realizzazione dell iniziativa siano sostenuti in due anni: il 80% nel primo anno e il 20% nel secondo anno. Ipotesi finanziarie: tassi di interesse e di attualizzazione Per l individuazione del tasso di interesse sulla linea di finanziamento, a tasso fisso, è utilizzabile il tasso applicabile in base all EurIRS 20 anni lettera di 2,382%, ed uno spread offerto pari a 3,0%, per un tasso complessivo del 5,382%. Il tasso invece di remunerazione del capitale di rischio (equity) è pari al tasso di rendimento di un investimento alternativo privo di rischio (BTP trentennale, pari a 4,79%), cui sono aggiunte alcune tipologie di rischio (rischio operativo 2%; rischio finanziario 1%; rischio liquidità 1%); pertanto, il tasso Ke è pari a 8,79%. Ipotizzando una struttura finanziaria composta da debito (75%) ed equity (25%), il tasso di attualizzazione è costruito attraverso il WACC. Nel caso in esame, il tasso di attualizzazione è pari al 6,23%. Inflazione Il modello è a valori nominali, quindi non viene considerato l impatto dell inflazione. Studio di fattibilità Pagina 4

5 Ipotesi fiscali Le aliquote fiscali applicate nel modello sono riportate in tabella successiva. Rispetto ai valori indicati, occorre effettuare alcune precisazioni. Calcolo dell IRAP La società concessionaria è soggetta al calcolo dell IRAP secondo il metodo del valore della produzione netta, con applicazione di un aliquota pari al 3,9%. La base imponibile è data dal valore della produzione, a cui si sottraggono i costi di produzione (al lordo dei costi relativi agli interessi passivi e al personale, non detraibili). Tuttavia, occorre sottolineare che come la recente Legge Finanziaria (d.l. 98 del 6 luglio 2011 convertito in Legge 15 luglio 2011, n. 111) ha previsto, per i concessionari, un aumento dell aliquota IVA al 4,2%, invece del precedente 3,9%. Calcolo dell IRES L aliquota IRES è pari al 27,5%. La base imponibile IRES è data dal reddito netto ante imposte; in caso di reddito ante imposte negativo, l IRES non è dovuta. Per prudenza, si assume l ipotesi conservativa che le perdite reddituali non siano riportate agli anni successivi, diminuendo il relativo reddito imponibile IRES. Di conseguenza, l IRES è calcolata sui redditi positivi senza sottrarre, qualora presenti, le perdite degli anni precedenti. Calcolo dell IVA L aliquota IVA applicabile sulla realizzazione della struttura si articola in: 10% sul valore delle opere civili; 22% sul valore degli acquisti di arredi ed attrezzature. Ipotesi fiscali IMPOSTA ALIQUOTA IRES 27,5% IRAP 4,20% IVA LAVORI 10% IVA ORDINARIA 22% Aliquote di ammortamento Le aliquote di ammortamento della struttura sono pari al 3%, per tutte le opere. È previsto, inoltre, l ammortamento delle spese iniziali di promozione e pubblicità, perché considerati costi di sviluppo; i costi che attengono a specifici progetti possono infatti essere capitalizzati e, come tali, iscritti all attivo patrimoniale del bilancio dell impresa. Per poter essere quindi ammortizzati, devono rispondere ad altre condizioni: devono essere relativi a un prodotto o progetto chiaramente definito; nonché identificabili e misurabili; riferiti Studio di fattibilità Pagina 5

6 ad un progetto tecnicamente fattibile; recuperabili attraverso ricavi che nel futuro si svilupperanno dall applicazione del progetto stesso. E. I parametri economici del modello: la fase di costruzione Costi di investimento Il costo totale d investimento (Ipotesi progettuale n. 2) è di circa ,00 (IVA inclusa). I dati di investimento comprendono: - opere civili e impiantistiche; - oneri di sicurezza; - altre spese (progettazione, direzione lavori, collaudi, opere propedeutiche e costi connessi; costo della procedura; costo della proposta; benefit per il personale del Consorzio ASI di Bari). Per le opere e forniture di investimento di ,00 di euro (compresi gli oneri per la sicurezza, IVA esclusa). A questo valore si aggiungono le somme a disposizione della stazione appaltante, per differenti voci (progettazione, direzione lavori, collaudi, opere propedeutiche e costi connessi; costo della procedura; costo della proposta; IVA) circa euro. Il valore complessivo dell investimento è pari a euro ,00. Si ipotizza che la realizzazione dell investimento avvenga nel corso di due anni. QUADRO ECONOMICO redatto secondo il TU 163/06, sistema MIR e Direttive della DGR 651/10 A) IMPORTO DEL CONTRATTO ,00 A1 Oneri per la sicurezza (diretti non soggetti a ribasso) ,00 A2 Oneri per la sicurezza (indiretti non soggetti a ribasso) ,00 Totale oneri diretti ed indiretti ,00 A3 Corrispettivo dell'appalto (lavori, servizi e forniture) ,00 A3a Lavori e Forniture ,00 A3b Servizi 0,00 A3c Altro 0,00 B) SOMME A DISPOSIZIONE ,02 Spese generali così ripartite B1a spese relative ad attività non imputabili al progettista, spese di gara, studio di impatto ambientale, spese per verifiche tecniche, collaudo statico e collaudo tecnico - amministrativo ,02 B1b spese relative ad attività preliminari (relazioni di indagini geologica, geotecnica, idrogeologica, idraulica), piano di manutenzione dell'opera, piano economico e finanziario, spese per progettazione, direzione lavori, misure e contabilità, direzione operativa ,00 B2 Incentivo ex art. 92 del D.Lgs. N. 163/ ,00 B3 Lavori in economia DPR 207/2010 (allacci utenze: acqua, fogna) ,00 B4 Imprevisti DPR 207/ ,00 B5 eventuali spese per commissioni giudicatrici ,00 B6 spese per attività di consulenza e supporto 5 000,00 B7 Spese per accertamenti di laboratorio e verifiche tecniche se previste dal Capitolato Speciale di Appalto ,00 B8 Spese per pubblicità e informazione ,00 B9 Acquisizione aree e immobili 0,00 C) ONERI FISCALI ,98 C1 IVA sui lavori A1+A2+A3a (22% e/o 10%) ,00 C2 IVA su A3c, B (22%) ,98 C3 Altre Imposte (contributo integrativo 4%, e CNPAIA 4%) ,00 IMPORTO DEL PROGETTO (A+B+C) ,00 Studio di fattibilità Pagina 6

7 F. I parametri economici del modello: la fase di gestione. Analisi dei costi e dei ricavi Le voci dei costi di gestione sono state costruite anche sulla base di benchmark con altre realtà assimilabili. I costi di gestione sono costituiti da diverse categorie: o Manutenzione, ordinaria e straordinaria; o Personale; o Ammortamenti; o Costi delle utenze (metano, energia, acqua) o Costi di gestione sorveglianza, pulizie - somministrazione; o Altri (materiali di consumo, telefoni, assicurazioni, ecc); Costi di manutenzione I costi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) sono ipotizzati pari ad una percentuale del costo di realizzazione della struttura (pari al valore totale delle infrastrutture, Iva esclusa. COSTO MANUTENZIONE (ordinaria e straordinaria) COSTI DI MANUTENZIONE ANNO 1 e 2 ANNO 3 e 5 ANNO 6 e regime MANUTENZIONE ORDINARIA 0,20% 0,50% 0,70% MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,00% 0,20% 0,40% I costi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) sono determinati in percentuale sul costo di realizzazione della struttura VALORE DELL'INVESTIMENTO (costo realizzazione struttura) MANUTENZIONE ORDINARIA 7 680, , , ,00 MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0, , ,00 ANNO 1 e 2 ANNO 3 e 5 ANNO 6 e regime I COSTI DI MANUTENZIONE SONO ESCLUSI IVA Costi del personale Il personale è composto da diverse figure: COSTO DEL PERSONALE IL PERSONALE E' COMPOSTO DA DIVERSE FIGURE PER ATTIVITA' NUMERO COSTO ANNUO RESPONSABILE DELLA STRUTTURA ,00 ADDETTI A ROTAZIONE (MENSA,BAR/RISTORANTE,RECPTION, BANCHETTI) ,00 PERSONALE STRUTTURE SPORTIVE ,00 PERSONALE LUDOTECA ,00 PERSONALE PALESTRA ,00 PERSONALE CUCINA ,00 PERSONALE ASSISTENZA AREA SOSTA ,00 TOTALE PERSONALE IMPIEGATO 14 TOTALE COSTI DEL PERSONALE ,00 Ipotizzando il costo aziendale del personale pari a euro per il responsabile di struttura ed euro per l altro personale, si ha un costo annuale del personale pari a euro. Costi di ammortamento Il costo di ammortamento è legato alle opere civili e, in base alla normativa vigente, viene effettuato con il coefficiente pari al 3% annuale. Pertanto, il costo annuale di ammortamento è pari a euro ,00. COSTI DI AMMORTAMENTO IN BASE ALLA NORMATIVA VIGENTE VIENE APPLICATO UN COEFF. DEL 3% ANNUALE SUI COSTI PER OPER CIVILI INCREMENTATO DI UNA ALIQUOTA DEL 20% PER COSTI DI SVILUPPO A VANTAGGIO DI SICUREZZA SI RIPORTA IL COSTO DELLA SORTA CAPITALE ,00 1/12 DELLA COSTO ANNUO TOTALE COSTI DI AMMORTAMENTO ANNUI* ,00 Costi delle utenze (metano, energia, acqua) Studio di fattibilità Pagina 7

8 Sulla base di analisi comparative con altre strutture, simili per dimensioni ed attività, si possono stimare le spese annuali di utenze. Il metano viene prevalentemente utilizzato per il riscaldamento delle strutture, nei mesi invernali; il consumo di acqua è legato ai servizi; il consumo di energia elettrica è legato all illuminazione generale e alla gestione dell intera struttura. Nel progetto è prevista la realizzazione di un impianto fotovoltaico ed i relativi proventi detratti dai costi delle utenze. COSTI DELLE UTENZE (METANO, ENERGIA, ACQUA) UTENZA COSTO GIORNALIERO GIORNI/ANNO COSTO/ANNUO METANO 100, ,00 ENERGIA ELETTRICA 160, ,00 ACQUA 50, ,00 RICAVI DA IMPIANTO FOTOVOLTAICO ,00 COSTI TOTALI ,00 Costi di gestione (sorveglianza; pulizie, somministrazioni) Anche la stima di queste voci si basa su analisi comparativa con altre strutture. Si possono ipotizzare i costi riportati nel seguito COSTO DI GESTIONE (SORVEGLIANZA,PULIZIA, SOMMINISTRAZIONE, BENEFIT) COSTI DI GESTIONE** COSTO/ANNUO SORVEGLIANZA ,00 PULIZIE ,00 MATERIE PRIME (SOMMINISTRAZIONE:BAR/RISTORANTE/MENSA) ,00 BENEFIT A FAVORE DEL PERSONALE DEL CONSORZIO ASI*** ,00 **ANALISI COMPARATIVA CON ALTRE STRTTURE ANALOGHE ***BENEFITI PER 40 DIPENDENTI DEL CONSORZIO ASI (DA UTILIZZARE SECONDO UN PROGRAMMA CONDIVISO CON IL GESTORE) COSTI TOTALI ,00 Sono considerati nei costi di gestione dei benefit in favore del personale del consorzio ASI di Bari, per un numero massimo di 40 unità (lavoratori ed amministratori, consulenti, etc.), per un valore complessivo annuo di ,00, così determinato: unità: 40 valore economico giornaliero:. 5,00 numero di giorni per settimana lavorativa: 5 giorni/settimana numero di settimane annue: 52 calcolo del benefit in favore del Consorzio ASI di bari: 40x5x5x52 = ,00 E opportuno precisare che i benefit dovranno essere concordati ed in particolare determinati come impiego con il futuro gestore, e secondo un regolamento ben preciso (a titolo esemplificativo: non possono essere utilizzati i benefit esclusivamente per la mensa/ristorante). Altri costi (materiali di consumo, telefoni, assicurazione) Anche la stima di queste voci si basa su analisi comparativa con altre strutture. Si possono ipotizzare i costi riportati di seguito ALTRI COSTI MATERIALI DI CONSUMO, TELEFONI, ASSICURAZIONI VOCE DI COSTO VALORE IN EURO/ANNUO MATERIALI DI CONSUMO 5 000,00 TELEFONI/INTERNET 5 000,00 ASSICURAZIONE ,00 PROMOZIONE E PUBBLICITA' ,00 TOTALE ALTRI COSTI ,00 Studio di fattibilità Pagina 8

9 RIEPILOGO COSTI ANNUALI DI GESTIONE EURO/ANNUI MANUTENZIONE ORDINARIA ,00 MANUTENZIONE STRAORDINARIA ,00 TOTALE COSTI DEL PERSONALE ,00 COSTI DI AMMORTAMENTO ,00 COSTI DELLE UTENZE ,00 COSTO DI GESTIONE (SORVEGLIANZA,PULIZIA, SOMMINISTRAZIONE, BENEFIT) ,00 ALTRI COSTI ,00 TOTALE COSTI ANNUI DI GESTIONE ,00 Studio di fattibilità Pagina 9

10 Ricavi I ricavi del centro sono così riepilogati nelle tabelle successive: RICAVI MENSA/RISTORANTE NUMERO DI POSTI DISPONIBILI 112 APERTURE PREVISTE dal lunedì al venerdì GIORNI LAVORATIVI 5 COSTO PREVISTO PER PASTO COMPLETO 7 euro/pasto SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 EVENTI ANNUALI: (COMPLEANNI,FESTE,ETC) 36 COSTO EVENTI 3.000,00 RICAVI MENSA (NUMERO DI POSTI*GIORNI LAVORATIVI) 560 PASTI GIORNALIERI 2 GIORNI LAVORATIVI 5 COSTO PER PASTO 7,00 SETTIMANE/ANNUE 52 TOTALE RICAVI ,00 TOTALE RICAVI DA EVENTI ,00 TOTALE RICAVI MENSA ,00 RICAVI BAR INCASSI GIORNALIERI 300,00 APERTURE PREVISTE dal lunedì al sabato GIORNI LAVORATIVI 6 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 TOTALE RICAVI ,00 TOTALE RICAVI BAR ,00 RICAVI LUDOTECA SUPERIFICE DISPONIBILE 170 mq APERTURE PREVISTE dal lunedì al sabato GIORNI LAVORATIVI 6 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 SUPERFICIE/BAMBINO 4 mq/bamb NUMERO DI BAMBINI MAX 42,5 COSTO SETTIMANALE/BAMBINO 50,00 TOTALE RICAVI LUDOTECA ,00 Studio di fattibilità Pagina 10

11 RICAVI CALCIO E CALCETTO CAMPI DISPONIBILI CALCETTO 5 APERTURE PREVISTE dal lunedì alla domenica GIORNI LAVORATIVI 7 CAMPI DISPONIBILI CALCIO 22 GIOCATORI 1 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 COSTO A PERSONA CALCETTO (5+5) E CALCIO (11+11) 4 euro/giocatore NUMERO DI GIOCATORI/PARTITA (CALCIO 22 - CALCETTO 10) 10 NUMERO ORE GIOCO/GIORNO 5 CALCIO 22 GIOCATORI (calcolo ricavi:22*52*7*4*5) ,00 TOTALE RICAVI CALCIO E CALCETTO ,00 RICAVI POLIVALENTE CAMPI DISPONIBILI 1 APERTURE PREVISTE dal lunedì alla domenica GIORNI LAVORATIVI 7 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 COSTO A PERSONA POLIVALENTE (5+5) 4 euro/giocatore NUMERO DI GIOCATORI/PARTITA 10 NUMERO ORE GIOCO/GIORNO 5 TOTALE RICAVI POLIVALENTE ,00 RICAVI TENNIS CAMPI DISPONIBILI 1 APERTURE PREVISTE dal lunedì alla domenica GIORNI LAVORATIVI 7 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 COSTO A PERSONA TENNIS (2+2) 7,5 euro/giocatore NUMERO DI GIOCATORI/PARTITA 2 NUMERO ORE GIOCO/GIORNO 5 TOTALE RICAVI TENNIS ,00 RICAVI PALESTRA STRUTTURA DISPONIBILE 1 APERTURE PREVISTE dal lunedì alla domenica GIORNI LAVORATIVI 7 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 COSTO A PERSONA PALESTRA (250 utenti) 30 euro/mese NUMERO DI ISCRITTI 250 TOTALE RICAVI PALESTRA ,00 Studio di fattibilità Pagina 11

12 RICAVI AREA SOSTA CAMION STRUTTURA DISPONIBILE 1 APERTURE PREVISTE dal lunedì alla domenica GIORNI LAVORATIVI 7 NUMERO STALLI DISPONIBILI (camion con rimorchio) 20 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 COSTO PER STALLO 10 euro/sosta TOTALE RICAVI SOSTA CAMION ,00 RICAVI LAVAGGIO STRUTTURA DISPONIBILE 1 APERTURE PREVISTE dal lunedì alla domenica GIORNI LAVORATIVI 7 NUMERO LAVAGGI GIORNO 25 SETTIMANE DI LAVORO/ANNUE 52 COSTO PER LAVAGGIO 15 euro/lavaggio TOTALE RICAVI LAVAGGIO ,00 RIEPILOGO RICAVI EURO TOTALE RICAVI MENSA ,00 TOTALE RICAVI BAR ,00 TOTALE RICAVI LUDOTECA ,00 TOTALE RICAVI CALCIO E CALCETTO ,00 TOTALE RICAVI POLIVALENTE ,00 TOTALE RICAVI TENNIS ,00 TOTALE RICAVI PALESTRA ,00 TOTALE RICAVI SOSTA CAMION ,00 TOTALE RICAVI LAVAGGIO ,00 TOTALE RICAVI ,00 Alla luce delle tariffe stimate e della domanda individuata nella pagine precedenti, i ricavi stimati annuali sono pari a ,00. In relazione all IVA, si ipotizza che le tariffe degli abbonamenti e dell accesso per l utenza sia IVA incluso; le altre tariffe sono al netto di IVA. G. Il finanziamento dell intervento Come visto in precedenza, per il finanziamento dell intervento, si ipotizza una struttura finanziaria basata per il 75% sul capitale di debito e per il restante 25% sul capitale proprio (equity) dei soci. Pertanto, il finanziamento necessario all operazione è pari ad euro Si ipotizzano le condizioni riportate in tabella successiva Studio di fattibilità Pagina 12

13 Metodo di Calcolo: Capitale Costante (metodo italiano) Importo del Finanziamento: ,00 Tasso di Interesse Annuo: 5,38% Modalità di Restituzione: 20 rate annuali Num. Rata Importo Rata Quota Interessi Quota Capitale Interessi Residui Capitale Residuo , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALI , , ,00 EQUITY ,00 TOTALE INVESTIMENTO ,00 Modello: italiano (Quota capitale costante, quota interessi decrescente). Sulla base di queste valutazioni, l ammortamento del debito è riportato nella tabella. La quota capitale è pari a annuali. Studio di fattibilità Pagina 13

14 I risultati del modello Le proiezioni di conto economico dell iniziativa Nella tabella successiva sono presentati i risultati dell analisi che mostrano la fattibilità del progetto dal punto di vista economico. Tale prospetto riporta in dettaglio le previsioni di costi e ricavi relativi alla gestione per l intero periodo di vita del progetto. Per la simulazione sui 30 anni dei ricavi e dei costi è stato ipotizzato un modello a valori nominali, ovvero non è stata effettuata alcuna ipotesi di inflazione poiché, in virtù delle caratteristiche dei ricavi e dei costi, tale modello non incide sostanzialmente sui risultati dell analisi, evitando così eventuali stime errate del tasso di inflazione per un orizzonte temporale di durata lunga. I ricavi totali di gestione sono di circa ,00 di euro; il totale dei costi operativi a regime è pari a euro ,00 (comprensivi di benefit in favore dei dipendenti: 40 unità del Consorzio ASI di Bari). Sulla base dei dati ipotizzati, il reddito netto annuale dell operazione (a regime, sesto anno) è pari a circa ,46. Studio di fattibilità Pagina 14

15 CONTO ECONOMICO DEL PROGETTO ANNO RICAVI TOTALE RICAVI MENSA , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI BAR , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI LUDOTECA , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI CALCIO E CALCETTO , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI POLIVALENTE , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI TENNIS , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI PALESTRA , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI SOSTA CAMION , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI LAVAGGIO , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI , , , , , , , , , , , , , , ,00 COSTI MANUTENZIONE ORDINARIA 7 680, , , , , , , , , , , , , , ,00 MANUTENZIONE STRAORDINARIA 0,00 0, , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE COSTI DEL PERSONALE , , , , , , , , , , , , , , ,00 COSTI DELLE UTENZE , , , , , , , , , , , , , , ,00 COSTO DI GESTIONE (SORVEGLIANZA,PULIZIA, SOMMINISTRAZIONE, BENEFIT) , , , , , , , , , , , , , , ,00 ALTRI COSTI , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE COSTI , , , , , , , , , , , , , , ,00 MARGINE OPERATIVO LORDO (EBDIT) , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE AMMORTAMENTI , , , , , , , , , , , , , , ,00 REDDITO OPERATIVO (EBIT) , , , , , , , , , , , , , , ,00 ONERI FINANZIARI , , , , , , , , , , , , , , ,08 REDDITO ANTE IMPOSTE , , , , , , , , , , , , , , ,92 IMPOSTA VERSATA (31,70%) , , , , , , , , , , , , , , ,71 REDDITO NETTO , , , , , , , , , , , , , , ,21 CONTO ECONOMICO DEL PROGETTO ANNO RICAVI TOTALE RICAVI MENSA , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI BAR , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI LUDOTECA , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI CALCIO E CALCETTO , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI POLIVALENTE , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI TENNIS , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI PALESTRA , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI SOSTA CAMION , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI LAVAGGIO , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE RICAVI , , , , , , , , , , , , , , ,00 COSTI MANUTENZIONE ORDINARIA , , , , , , , , , , , , , , ,00 MANUTENZIONE STRAORDINARIA , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE COSTI DEL PERSONALE , , , , , , , , , , , , , , ,00 COSTI DELLE UTENZE , , , , , , , , , , , , , , ,00 COSTO DI GESTIONE (SORVEGLIANZA,PULIZIA, SOMMINISTRAZIONE, BENEFIT) , , , , , , , , , , , , , , ,00 ALTRI COSTI , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE COSTI , , , , , , , , , , , , , , ,00 MARGINE OPERATIVO LORDO (EBDIT) , , , , , , , , , , , , , , ,00 TOTALE AMMORTAMENTI , , , , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 REDDITO OPERATIVO (EBIT) , , , , , , , , , , , , , , ,00 ONERI FINANZIARI , , , , ,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 REDDITO ANTE IMPOSTE , , , , , , , , , , , , , , ,00 IMPOSTA VERSATA (31,70%) , , , , , , , , , , , , , , ,43 REDDITO NETTO , , , , , , , , , , , , , , ,57 Studio di fattibilità Pagina 15

16 Il modello dei flussi finanziari Come visto nella parte teorica, la valutazione della fattibilità dell operazione dipende dalle previsioni relative ai flussi finanziari e dal valore degli indicatori di equilibrio. L analisi dei flussi (tabella successiva) presenta un FCFO positivo già dal primo anno di gestione; a regime, il FCFO è pari a circa euro annui. Discorso simile vale per l analisi del FCFE, positivo già dal primo anno di gestione, per poi assestarsi intorno ai euro. Studio di fattibilità Pagina 16

17 FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI - FCFO ANNO C1 C REDDITO OPERATIVO , , , , , , , , , , , , , , ,00 (+) AMMORTAMENTO , , , , , , , , , , , , , , ,00 (-) IMPOSTE OPERATIVE , , , , , , , , , , , , , , ,71 (=) FLUSSO CIRCOLANTE , , , , , , , , , , , , , , ,29 (=) FLUSSO DI CASSA GESTIONE , , , , , , , , , , , , , , ,29 (-) INVESTIMENTI , ,00 (-) INVESTIMENTI PUBBLICITA' 0, ,00 (-/+ IVA) 0,00 0, , , , , , , , , , , , , , , ,80 FLUSSO CASSA (FCFO) , , , , , , , , , , , , , , , , ,49 FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI - FCFO ANNO C1 C REDDITO OPERATIVO , , , , , , , , , , , , , , ,00 (+) AMMORTAMENTO , , , , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 (-) IMPOSTE OPERATIVE , , , , , , , , , , , , , , ,43 (=) FLUSSO CIRCOLANTE , , , , , , , , , , , , , , ,57 (=) FLUSSO DI CASSA GESTIONE , , , , , , , , , , , , , , ,57 (-) INVESTIMENTI , ,00 (-) INVESTIMENTI PUBBLICITA' 0, ,00 (-/+ IVA) 0,00 0, , , , , , , , , , , , , , , ,80 FLUSSO CASSA (FCFO) , , , , , , , , , , , , , , , , ,77 Studio di fattibilità Pagina 17

18 FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI - FCFE ANNO C1 C FLUSSO CASSA (FCFO) , , , , , , , , , , , , , , , , ,49 FINANZIAMENTI ,00 INTERESSI , , , , , , , , , , , , , ,28 BENEFICIO FISCALE , , , , , , , , , , , , , ,45 QUOTA CAPITALE , , , , , , , , , , , , , ,00 FCFE (FCequity) , , , , , , , , , , , , , , , , ,66 FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI - FCFE ANNO C1 C FLUSSO CASSA (FCFO) , , , , , , , , , , , , , , , , ,77 FINANZIAMENTI ,00 INTERESSI , , , , , ,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 BENEFICIO FISCALE , , , , , , , , , , , , , , ,77 QUOTA CAPITALE , , , , , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 FCFE (FCequity) , , , , , , , , , , , , , , , , ,54 Studio di fattibilità Pagina 18

19 Il calcolo degli indicatori di progetto Sulla base dei flussi individuati nelle pagine precedenti, l analisi mostra i risultati di seguito Risultati di sintesi del progetto ,95 VAN 11% TIR Valore attuale netto di progetto ,95 TIR di progetto 11,00% Valore attuale netto di progetto Il metodo basato sul Valore Attuale Netto prevede l accettazione di un progetto di investimento qualora il VAN sia positivo. Il VAN del progetto, calcolato ad un tasso di attualizzazione del 6,23%, è pari a circa ,95 Tasso interno di rendimento Il tasso interno di rendimento esprime il rendimento medio del progetto. Nel caso in esame, esso è pari a 11,00%. Occorre inoltre valutare la bancabilità dell operazione, data dal valore del DSCR annuale (tabella successiva) Nel caso in esame, i dati mostrano una piena bancabilità dell iniziativa, essendo il DSCR costantemente al di sopra del valore 1. Studio di fattibilità Pagina 19

20 FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI - ANALISI DEL DSCR ANNO FCFO , , , , , , , , ,42 SERVIZIO DEL DEBITO , , , , , , , , ,44 DSCR 2,08 2,09 2,14 2,19 2,21 2,27 2,33 2,39 2,46 FLUSSI FINANZIARI ED INDICATORI - ANALISI DEL DSCR ANNO FCFO , , , , , , , , , ,56 SERVIZIO DEL DEBITO , , , , , , , , , ,04 DSCR 2,53 2,60 2,69 2,78 2,87 2,98 3,09 3,22 3,36 3,51 Studio di fattibilità Pagina 20

21 L analisi di sensitività Le difficoltà nelle valutazioni effettuate derivano soprattutto dall incertezza associata ad alcuni particolari aspetti relativi al progetto di investimento in esame. Per questa ragione, il modello deve considerare le diverse ipotesi di scostamento dai valori di riferimento: l'analisi di sensitività esamina le variazioni rispetto agli assunti di base dovute a mutamenti nelle condizioni di contesto. Nella realizzazione di un progetto di investimento, l analisi di sensitività prende in considerazione le variabili critiche per il progetto, cioè quei fattori per i quali una piccola variazione rispetto all ipotesi formulata comporta un sensibile cambiamento nei risultati. L obiettivo è quello di verificare, in caso di difficoltà del progetto,quali soluzioni individuare per permetterne la sostenibilità economico-finanziaria. In particolare, l attenzione è rivolta alle variazioni di domanda, ai costi di gestione, ai costi di investimento, alle variabili finanziarie. Nel caso in esame sono state selezionate le seguenti variabili da sottoporre alle analisi di sensitività 1 : - aumento del valore dell investimento iniziale (aumento costi di costruzione) del 5% e del 10%; - aumento del costo del denaro di 1 punto percentuale; - modifica del tasso di attualizzazione e suoi aumento di 1 punto percentuale; - riduzione dei ricavi del 10% - aumento dei costi di gestione annuali del 10%. Si tratta prevalentemente di ipotesi conservative e pessimistiche, valutandone le conseguenze sull equilibrio economico-finanziario dell operazione. Sensitività al valore dell investimento iniziale Il valore dell investimento iniziale appare un elemento critico del modello; pertanto è opportuno verificarne la sensitività ad un incremento dello stesso del 5% o del 10%. Incremento costi del 5% ,89 VAN 10% TIR 10% ,22 VAN 9% TIR Sia nel primo caso (incremento dei costi del 5%), che nel secondo (incremento del 10%), i valori del VAN restano fortemente positivi, non richiedendo alcun contributo a fondo perduto da parte del Consorzio ASI. 1 È stata ipotizzata nell analisi di sensitività una riduzione dell investimento a circa ,00 di euro Piano economico finanziario: PeF Pagina 21

22 Sensitività al costo del debito Nel momento attuale, il costo del debito non è un parametro prevedibile con certezza. Pertanto, sembra opportuno verificare la fattibilità dell operazione ipotizzando un aumento del costo del debito di 1 punto percentuale ,68 VAN 9% TIR Anche in questo caso, l operazione rimane perfettamente in equilibrio. Sensitività al tasso di attualizzazione Il tasso di attualizzazione (costo medio del capitale) incide in maniera significativa sull equilibrio economicofinanziario del progetto. Un suo aumento, pari a un punto percentuale, avrebbe conseguenze negative sulla sua fattibilità ,14 VAN 9% TIR Sensitività al valore dei ricavi L analisi di sensitività al valore dei ricavi stata effettuata ipotizzando una riduzione pari al 10% rispetto all ipotesi iniziale. L ipotesi introdotta comporta una riduzione dei ricavi di a circa euro annui ,75 VAN 8% TIR In questo caso, l operazione rimane fattibile, ma con minori margini di remunerazione. Sensitività al valore dei costi di gestione L analisi di sensitività al valore dei costi di gestione è stata effettuata ipotizzando un incremento pari al 10% rispetto all ipotesi iniziale. L ipotesi introdotta comporta un aumento dei costi pari a circa euro annui ,00 VAN 9% TIR In questo caso, l operazione rimane fattibile, ma con minori margini di remunerazione. In sintesi, l analisi di sensitività mostra come il peggioramento delle condizioni di base non comporti alcun pericolo per l equilibrio economico-finanziario dell operazione, come riportato nella tabella successiva. Piano economico finanziario: PeF Pagina 22

23 Condizioni Sostenibilità Contributo ASI aumento del valore dell investimento iniziale del 5% SI - aumento del valore dell investimento iniziale del 10% SI - aumento del costo del denaro di 1 punto percentuale SI - aumento del tasso di attualizzazione di 1 punto SI - riduzione dei ricavi del 10% SI - aumento dei costi di gestione annuali del 10% SI - Piano economico finanziario: PeF Pagina 23