RELAZIONE ECONOMICO- FINANZIARIA E PIANO ECONOMICO FINANAZIARIO

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2 RELAZIONE ECONOMICO- FINANZIARIA E PIANO ECONOMICO FINANAZIARIO ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA LA VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI Il piano economico-finanziario di massima da allegare al progetto preliminare di un opera pubblica sia esso per una concessione piuttosto che per un project financing è finalizzato a dimostrare la fattibilità dell intervento sotto tale duplice profilo: quello economico, dato dalla contrapposizione tra i ricavi ed i costi di competenza previsti per ciascun anno e quello finanziario, dato dalla contrapposizione tra le entrate e le uscite monetarie attese. In generale, il concetto di investimento si sostanzia, infatti, in un processo di impiego anticipato di risorse (finanziarie) finalizzato ad ottenerne un ritorno differito. Dal punto di vista dell analisi economico finanziaria, un progetto d investimento costituisce quindi un operazione di trasferimento di risorse, normalmente caratterizzata dal prevalere di uscite monetarie nette nelle prime fasi e dal prevalere di entrate monetarie nette nelle fasi successive. Per valutare la fattibilità e la sostenibilità di un investimento occorre, quindi, che ne siano determinate la durata, che siano individuati e quantificati, con un buon grado di approssimazione, i flussi in uscita ed in entrata periodo per periodo e che, sulla base di tali dati, sia applicata la metodologie valutativa prescelta. Le principali tecniche elaborate dalla finanza aziendale per valutare la convenienza ovvero la fattibilità economico-finanziaria di un investimento sono: 1) il metodo del Valore Attuale Netto 1) ( VAN o NPV dall inglese «Net Present Value»); 2) il metodo del Tasso Interno di Rendimento (cd. TIR o IRR da «Internal Rate of Return»); 3) il metodo del Periododi Recupero («Pay-Back Period»). La metodologia VAN è la più utilizzata per la precisione dei risultati cui può condurre e per il rigore scientifico su cui è fondata. Tale metodo considera il valore di un investimento come la somma dei flussi di cassa (uscite ed entrate) attesi, attualizzati ad un tasso che sia rappresentativo del costo di opportunità del capitale, vale a dire al rendimento richiesto da chi finanzia il progetto in termini di capitale di rischio o di debito (tale tasso noto come 1

3 WACC, da «Weighted Averaged Cost of Capital» è costituito dalla media del costo del debito e del capitale di rischio ponderata per la struttura finanziaria prescelta in termini di mix tra capitale di terzi essenzialmente banche e capitale proprio). Sulla base di tale metodo un investimento può essere considerato accettabile solamente se il suo VAN è positivo e cioè se il valore attuale dei flussi monetari in entrata è superiore a quello dei flussi in uscita. Il TIR di un investimento rappresenta il rendimento offerto dal progetto, calcolato sulla spesa iniziale in base ai flussi di cassa generati nei periodi successivi: in sintesi, il TIR costituisce il tasso di sconto che rende il VAN dell investimento pari a zero. Affinché il VAN risulti positivo (i due metodi sono infatti logicamente collegati) occorre che il flusso scontato delle entrate superi il flusso scontato delle uscite; perché ciò avvenga il costo del capitale utilizzato deve essere inferiore al TIR. La fattibilità dell investimento è quindi verificata quando il TIR è superiore al costo (medio ponderato) del capitale investito. Il Periodo di Recupero di un investimento rappresenta il numero di periodi (di solito anni) necessari affinché i flussi di cassa positivi attesi eguaglino quelli negativi. L investimento viene considerato fattibile se il tempo di recupero è contenuto entro una soglia limite di accettabilità (cut-off period) e comunque quando è inferiore alla durata economica dell investimento. Oltre al problema della scelta del cut-off period, il metodo in esame che ha il vantaggio di essere più semplice ed immediato rispetto a quelli sopra descritti presenta il limite di non attribuire alcun peso ai flussi di cassa successivi alla data di recupero e quello, ancor più grave, di attribuire uguale peso a tutti i flussi finanziari precedenti alla data di recupero (senza tenere cioè conto della diversa collocazione temporale di entrate ed uscite). LA METODOLOGIA DI VALUTAZIONE PRESCELTA Tenuto conto di quanto sopra e viste le principali caratteristiche del progetto in termini di durata, costo iniziale e costi e ricavi d esercizio al fine di valutare la fattibilità economicofinanziaria dello stesso, si è ritenuto di adottare il metodo del Valore Attuale Netto (VAN), sopra descritto, applicandolo al presente progetto mediante esplicitazione dei vari flussi annuali previsti in entrata ed in uscita sull intera durata prevista, sviluppando così anche il piano finanziario dell investimento. Tutte le elaborazioni sono state effettuate a valori monetari correnti, senza tenere quindi conto della svalutazione monetaria e con importi al netto dell IVA: quest ultima ipotesi, che può determinare qualche distorsione dal punto di vista finanziario (ma non anche dal punto 2

4 di vista economico), si ritiene che possa essere considerata accettabile, in quanto semplificatrice e di maggior immediatezza. Dal punto di vista interpretativo, infatti, basterà tener conto che l esborso iniziale per l IVA sui costi di costruzione, sarà successivamente recuperato dal promotore mediante detrazione dalle liquidazioni periodiche ovvero mediante compensazione con altri tributi e contribuiti. 3

5 FLUSSI FINANZIARI IN USCITA: COSTO INIZIALE DELL INTERVENTO E COSTI D ESERCIZIO COSTO INIZIALE DELL INTERVENTO I costi per la realizzazione dell intervento (si veda dal Q.E.G.), al netto dell IVA, sono stati stimati in ,70. Detti costi (anche al fine della loro collocazione temporale, finalizzata a determinare gli oneri finanziari iniziali) sono così ripartiti: QUADRO ECONOMICO DELL INTERVENTO A LAVORI: A.1 IMPORTO DEI LAVORI A BASE D'ASTA ,00 A.2 ONERI SICUREZZA NON SOGGETTI A RIBASSo ( 2,5 %) ,00 B SOMME A DISPOSIZIONE DELL'AMMINISTRAZIONE: Totale A ,00 B.1 Imprevisti (5% di A) ,50 B.2 Art. 92 del d. Lgs. 163/2006( 1%di A) ,50 B.3 Spese per indagini geologiche e preliminari ( 0,5% di A) ,25 B.4 Spese tecniche: Progettazione e Coordinamento, Direzione lavori (9% di A) ,50 B.5 Spese Generali: Collaudo, Accertamenti, Verifiche tecniche varie ( 1% di A) ,50 B.6 Allacci a pubblici servizi ,00 B.7 Spese generali, per attività amministrative, commissione di gara e tasse ,00 B.9 CNPAIA ( 4% di B.3 + B.4+B.5) ,45 Totale B ,70 TOTALE GENERALE ,70 4

6 COSTI D ESERCIZIO La stima dei costi di esercizio annuali è stata svolta sulla base di costi di parcheggi interrati con attività similari utilizzando il parametro del costo storico su altre realizzazioni, opportunamente incrementato per tenere conto della relativa piccola dimensione del parcheggio. Tale voce comprende i costi della manutenzione ordinaria generale, gestione degli impianti ed utenze, pulizie ecc, delle assicurazioni e le spese amministrative e del personale. Pertanto i costi di gestione complessivi annui, sulla base di esperienze similari, sono i seguenti: POLIZZE ASSICURATIVE R.C.T. E VARIE ,00 MANUTENZIONE ORDINARIA GENERALE EDIFICI ,00 MANUTEZIONE AREE ESTERNE ED AREE VERDI ,00 PERSONALE ADDETTO ALLA CUSTODIA ED ASSISTENZA (N.2) ,00 Per la manutenzione straordinaria sono stati preventivati tre interventi: il primo al 9 anno di funzionamento della struttura pari all 1,5% del costo di costruzione, pari ad ,75, il secondo al 18 anno (1.5%, pari ad ,75) ed il terzo al 27 anno ( 1.5%, pari ad ,75). FLUSSI FINANZIARI IN ENTRATA: Vendita box, pedaggi per il parcheggio e affitto chioschi. Il progetto prevede al piano interrato a quota 5.30 mt e a quota 2.65 mt, la realizzazione di n 214 posti auto oltre a 96 box da cedere ai privati residenti nella zona circostante in proprietà superficiale novantennale, al piano quota 000 n 103 posti auto e n 2 chioschi da adibire ad attività commerciale. E previsto da parte dell amministrazione comunale un concorso economico di ,00 (un milione) da corrispondere in quote annuali di ,00 a far data dalla messa in esercizio per i successivi cinque anni, per sostenere l equilibrio economico 5

7 finanziario, da utilizzare come cofinanziamento con il concessionario per la sistemazione e riqualificazione dell area a quota 0.00 mt di Piazza Villa delle Sirene e zone limitrofe. A completa corresponsione del concorso economico di cui sopra, l Amministrazione si impegna fin d ora, su richiesta del Concessionario, all acquisto di n. 40 box auto per la somma complessiva di ,00 che saranno corrisposti in quote annuali di ,00 per ulteriori cinque anni. I flussi finanziari annui in entrata sono descritti nella seguente tabella riepilogativa. RICAVI VENDITA BOX N. /BOX TOT. BOX Q.-5,30 48 BOX Q.-2,65 48 TOT ,00 RICAVI GESTIONE CHIOSCHI QUAN TITA' MQ /MESE Entrata mensile CHIOSCHI ,00 TOT ,00 Entrata Annuale ,00 POSTI AUTO interrati QUAN TITA' RICAVI PARCHEGGI Entrata giornaliera /p.a.(3,50) Entrata mensile /p.a ( 3,50*20g). Entrata annuale /p.a. Q.-5, , , ,00 Q.-2, , , ,00 POSTI AUTO esterni Entrata giornaliera /p.a.(3,50) Entrata mensile /p.a ( 3,50*20g). Entrata annuale /p.a. Q. 0, , , ,00 POSTI AUTO strisce blu aree limitrofe Entrata giornaliera /p.a.(3,00) Entrata mensile /p.a ( 3,00*20g). Entrata annuale /p.a , , ,00 TOT , , ,00 6

8 In merito ai posti auto strisce blu aree limitrofe l Amministrazione si riserva fin d ora il diritto, ad insindacabile giudizio della Stessa, di sostituire la gestione della sosta di un area esterna, con un ulteriore contributo economico da stimare in relazione alle tariffe per la sosta vigenti alla data della stima. DETERMINAZIONE DEL VAN DELL INVESTIMENTO E SVILUPPO DEL PIANO FINANZIARIO Nel Piano Economico Finanziario che segue viene sviluppato il piano finanziario dell'investimento ed è determinato il Valore Attuale Netto dello stesso al termine di ciascun anno a partire dall'entrata in funzione del parcheggio (prevista per l inizio del 2017) e così per 28 anni (fino al 2045 compreso), da cui un periodo totale della concessione di 30 anni, essendo previsti 2 anni per progettazione e realizzazione della struttura. Dai conteggi effettuati sulla base dei dati e delle ipotesi, anche semplificatrici, sopra assunte si può quindi concludere come il VAN dell investimento su di un orizzonte temporale di ventotto anni, decorrenti dalla fine dei lavori e dall entrata in funzione del parcheggio, risulti positivo, (pari ad ,28 esclusi oneri finanziari e Tasse), da cui si deduce la fattibilità finanziaria del progetto. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICA E SOCIALE Al termine del procedimento esposto nel capitolo precedente, sulla base delle ipotesi assunte, si ritiene di poter concludere come la sostenibilità finanziaria e l economicità del progetto siano, su di una durata di ventotto anni decorrenti dall ultimazione dei lavori e dall entrata in funzione del parcheggio (da cui una durata totale della concessione di anni trenta), preliminarmente dimostrate. Si precisa che il piano finanziario illustrato ha il solo scopo di individuare gli elementi principali da porre a base della gara di affidamento in Project Financing della costruzione e gestione del parcheggio. Gli elementi di base e le modalità di calcolo non hanno pertanto alcuna rilevanza ai fini del rapporto contrattuale per il quale assume rilevanza il solo piano economico-finanziario che sarà proposto in fase di offerta e accettato dalla stazione appaltante. Ogni responsabilità resta in capo al promotore anche in caso di assunzione dei medesimi valori o degli stessi algoritmi di calcolo proposti nel presente piano. 7

9 Quanto sopra può consentire all Amministrazione di programmare, attraverso l opportuna procedura di selezione, la realizzazione dell intervento e poter contare in questo modo su tempi certi per la sua disponibilità. Dal punto di vista dei costi e dei benefici di carattere sociale che l intervento potrà produrre si può rilevare che: l Amministrazione comunale mette a disposizione dell intervento il sottosuolo dell area in diritto di superfice novantennale per i box e la cessione dell area parcheggio per 30 anni, mentre per la parte superiore a quota 0.00 (piazza) al termine dei lavori tornerà nel suo pieno possesso riqualificata e attrezzata secondo il progetto offerto dal concessionario e accettato dall amministrazione; la disponibilità di posti auto nell autorimessa interrata, in abbinamento ad opportune politiche della sosta per le aree circostanti la piazza, consentirà di liberare almeno in parte la viabilità ordinaria dalla sosta, conseguendo un indubbio vantaggio dal punto di vista della qualità ambientale; ALLEGATI : - ASSUNZIONI FINANZIARIE E FISCALI - PANO DI AMMORTAMENTO - PIANO ECONOMICO FINANZIARIO - RIEPILOGO DATI Il Dirigente 8

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11 ASSUNZIONI FINANZIARIE E FISCALI TOTALE COSTO COMPLESSIVO DI COSTRUZIONE ,70 RIEQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO ( COOFINANZIAMENTO PIAZZA ED ARREDO UBANO) ,00 MUTUO RICHIESTO PER LA REALIZZAZIONE DELL'OPERA ,70 TASSO DI FINANZIAMENTO DEL MUTUO 5,50 DURATA PIANO AMMORTAMENTO DEL MUTUO 20,00 RATA ANNUA MUTUO PRE-AMMORTAMENTO MUTUO (3% del tot mutuo richiesto) ,96 1

12 Importo del Q.E.G. (ESCLUSO IMPORTO EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO) ,70 PIANO DI AMMORTAMENTO Durata in anni: 20 Rata ammortamento annua: Tasso annuale tan: 5,50% Pagamenti in un anno: 1 Numero delle rate: 20 Rata Prestito Quota Quota Rata Debito Totale Totale interessi capitale residuo interessi pagato , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,69 1

13 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,09 0, , , ,42 1

14 PROJECT FINANCING - RIQUALIFICAZIONE E SISTEMAZIONE VILLA DELLE SIRENE: PACHEGGI E BOX AUTO PIANO ECONOMICO FINANZIARIO QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8 ANNO 9 ANNO 10 ANNO TASSO INFLAZIONE ANNUO (2%) ,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 TASSO INFLAZIONE PROGRESSIVO ANNUO ,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,13 1,15 ENTRATE - - RICAVI VENDITA BOX , , , , ,00 RICAVI GESTIONE N.2 CHIOSCHI , , , , , , , ,29 RICAVI GESTIONE PARCHEGGI AUTO , , , , , , , ,07 EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO ( COOFINANZIAMENTO PIAZZA ED ARREDO UBANO) , , , , ,60 TOTALE ENTRATE 0,00 0, , , , , , , , ,36 TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE 0,00 0, , , , , , , , ,96 USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUO , POLIZZE ASSICURATIVE R.C.T. E VARIE , , , , , , , ,43 MANUTENZIONE ORDINARIA GENERALE EDIFICI, GESTIONE IMPIANTI ED UTENZE , , , , , , , ,06 MANUTEZIONE AREE ESTERNE ED AREE VERDI , , , , , , , ,29 PERSONALE ADDETTO ALLA CUSTODIA ED ASSISTENZA AMMINISTRATIVA (N,2) , , , , , , , ,51 MANUTENZIONE STRAORDINARIA ( PARCHEGGIO INTERRATO E SPAZI ALL' APERTO) ,75 - RATA MUTUO PER PROGETTAZIONE ED ESECUZIONE OPERA - TOTALE USCITE , , , , , , , , ,69 TOTALE USCITE PROGRESSIVE , , , , , , , , , ,74 FLUSSO DI CASSA (PRE TAX) , , , , , , , , ,33

15 PROJECT FINANCING - RIQUALIFICAZIONE E SISTEMAZIONE VILLA DELLE SIRENE: PACHEGGI E BOX AUTO PIANO ECONOMICO FINANZIARIO QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI TASSO INFLAZIONE ANNUO (2%) TASSO INFLAZIONE PROGRESSIVO ANNUO 11 ANNO 12 ANNO 13 ANNO 14 ANNO 15 ANNO 16 ANNO 17 ANNO 18 ANNO 19 ANNO 20 ANNO 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,17 1,20 1,22 1,24 1,27 1,29 1,32 1,35 1,37 1,40 ENTRATE RICAVI VENDITA BOX RICAVI GESTIONE N.2 CHIOSCHI RICAVI GESTIONE PARCHEGGI AUTO , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,36 EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO ( COOFINANZIAMENTO PIAZZA ED ARREDO UBANO) TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,64 USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUO POLIZZE ASSICURATIVE R.C.T. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA GENERALE EDIFICI, GESTIONE IMPIANTI ED UTENZE MANUTEZIONE AREE ESTERNE ED AREE VERDI PERSONALE ADDETTO ALLA CUSTODIA ED ASSISTENZA AMMINISTRATIVA (N,2) MANUTENZIONE STRAORDINARIA ( PARCHEGGIO INTERRATO E SPAZI ALL' APERTO) RATA MUTUO PER PROGETTAZIONE ED ESECUZIONE OPERA TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,73 FLUSSO DI CASSA (PRE TAX) , , , , , , , , , ,40

16 PROJECT FINANCING - RIQUALIFICAZIONE E SISTEMAZIONE VILLA DELLE SIRENE: PACHEGGI E BOX AUTO PIANO ECONOMICO FINANZIARIO QUADRO DI SINTESI DEI FLUSSI DI CASSA ANNI TASSO INFLAZIONE ANNUO (2%) TASSO INFLAZIONE PROGRESSIVO ANNUO 21 ANNO 22 ANNO 23 ANNO 24 ANNO 25 ANNO 26 ANNO 27 ANNO 28 ANNO 29 ANNO 30 ANNO 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,02 1,43 1,46 1,49 1,52 1,55 1,58 1,61 1,64 1,67 1,71 ENTRATE RICAVI VENDITA BOX RICAVI GESTIONE N.2 CHIOSCHI RICAVI GESTIONE PARCHEGGI AUTO , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,47 EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO ( COOFINANZIAMENTO PIAZZA ED ARREDO UBANO) TOTALE ENTRATE TOTALE ENTRATE PROGRESSIVE , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,51 USCITE PREAMMORTAMENTO MUTUO POLIZZE ASSICURATIVE R.C.T. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA GENERALE EDIFICI, GESTIONE IMPIANTI ED UTENZE MANUTEZIONE AREE ESTERNE ED AREE VERDI PERSONALE ADDETTO ALLA CUSTODIA ED ASSISTENZA AMMINISTRATIVA (N,2) MANUTENZIONE STRAORDINARIA ( PARCHEGGIO INTERRATO E SPAZI ALL' APERTO) RATA MUTUO PER PROGETTAZIONE ED ESECUZIONE OPERA TOTALE USCITE TOTALE USCITE PROGRESSIVE 7.141, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,21 FLUSSO DI CASSA (PRE TAX) , , , , , , , , , ,12 Totale flusso di cassa fino al 15 anno (TASSE ESCLUSE) ,37 Totale flusso di cassa dal 16 al 30 anno (TASSE ESCLUSE) ,66 Totale progressivo flusso di cassa (TASSE ESCLUSE) ,30

17 ENTRATE RIEPILOGO DATI ANNI IMPORTO RICAVI GESTIONE PARCHEGGI RICAVI VENDITA BOX RICAVI GESTIONE CHIOSCHI RIEQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO (COOFINANZIAMENTO PIAZZA ED ARREDO UBANO) ENTRATE TOTALI REALIZZATE IN 30 ANNI USCITE POLIZE ASSICURATIVE R.C. E VARIE MANUTENZIONE ORDINARIA GENERALE EDIFICI MANUTEZIONE AREE ESTERNE ED AREE VERDI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (al 9, 18 e 27 anno della Concessione) PERSONALE ADDETTO ALLA CUSTODIA ED ASSISTENZA ( n. 2 addetti) RATA PREAMMIERTAMENTO MUTUO a 20 anni RATA MUTUO RICHIESTO USCITE TOTALI REALIZZATE IN 30 ANNI , , , , ,51 ANNI IMPORTO , , , , , , , ,21 RISULTATO ECONOMICO DEL PROGETTO in 30 anni ( AL LORDO DELLE IMPOSTE) ,30