STUDIO DI FATTIBILITÀ PER LA REALIZZAZIONE DI UN PARCHEGGIO PUBBLICO INTERRATO NELLA PIAZZA ANTISTANTE LA GALLERIA FERRARI

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1 CITTÀ DI MARANELLO PROVINCIA DI MODENA MARANELLO PATRIMONIO S.r.l. a Socio Unico STUDIO DI FATTIBILITÀ PER LA REALIZZAZIONE DI UN PARCHEGGIO PUBBLICO INTERRATO NELLA PIAZZA ANTISTANTE LA GALLERIA FERRARI C. ALLEGATO TECNICO-ECONOMICO GIUGNO 2010

2 CITTÀ DI MARANELLO PROVINCIA DI MODENA MARANELLO PATRIMONIO s.r.l. a Socio Unico STUDIO DI FATTIBILITÀ PER LA REALIZZAZIONE DI UN PARCHEGGIO PUBBLICO INTERRATO NELLA PIAZZA ANTISTANTE LA GALLERIA FERRARI C. ALLEGATO TECNICO-ECONOMICO GRUPPO DI LAVORO Progettisti: Ufficio Progettazione LL.PP. Maranello Patrimonio Srl: Ing. Salvatore Faino Arch. Alessandra Ontani Consulenti per aspetti tecnico-normativi: OIKOS Ricerche S.r.l. Maranello Patrimonio S.r.l.: Arch. Alessandra Ontani (R.U.P.) Geom. Cleto Ramini GIUGNO 2010

3 INDICE 1. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA... 1 PREMESSE: LA VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI LA METODOLOGIA DI VALUTAZIONE PRESCELTA I FLUSSI FINANZIARI IN USCITA: COSTO INIZIALE DELL INTERVENTO E COSTI D ESERCIZIO 2 Costo Iniziale dell Intervento 2 Costi d Esercizio I FLUSSI FINANZIARI IN ENTRATA: PEDAGGI PER IL PARCHEGGIO LA SCELTA DEL TASSO DETERMINAZIONE DEL VAN DELL INVESTIMENTO E SVILUPPO DEL PIANO FINANZIARIO CONTO ECONOMICO PREVENTIVO 5 2. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICA E SOCIALE SCHEMA DI SISTEMA TARIFFARIO La domanda di sosta Ipotesi tariffarie 7

4 1. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA PREMESSE: LA VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI Il piano economico-finanziario di massima da allegare al progetto preliminare di un opera pubblica sia esso per una concessione piuttosto che per un project financing è finalizzato a dimostrare la fattibilità dell intervento sotto tale duplice profilo: quello economico, dato dalla contrapposizione tra i ricavi ed i costi di competenza previsti per ciascun anno e quello finanziario, dato dalla contrapposizione tra le entrate e le uscite monetarie attese. In generale, il concetto di investimento si sostanzia, infatti, in un processo di impiego anticipato di risorse (finanziarie) finalizzato ad ottenerne un ritorno differito. Dal punto di vista dell analisi economicofinanziaria, un progetto d investimento costituisce quindi un operazione di trasferimento di risorse, normalmente caratterizzata dal prevalere di uscite monetarie nette nelle prime fasi e dal prevalere di entrate monetarie nette nelle fasi successive. Per valutare la fattibilità e la sostenibilità di un investimento occorre, quindi, che ne siano determinate la durata, che siano individuati e quantificati, con un buon grado di approssimazione, i flussi in uscita ed in entrata periodo per periodo e che, sulla base di tali dati, sia applicata la metodologie valutativa prescelta. Le principali tecniche elaborate dalla finanza aziendale per valutare la convenienza ovvero la fattibilità economico-finanziaria di un investimento sono: 1) il metodo del Valore Attuale Netto (cd. VAN o NPV dall inglese «Net Present Value»); 2) il metodo del Tasso Interno di Rendimento (cd. TIR o IRR da «Internal Rate of Return»); 3) il metodo del Periodo di Recupero («Pay-Back Period»). La metodologia VAN è la più utilizzata per la precisione dei risultati cui può condurre e per il rigore scientifico su cui è fondata. Tale metodo considera il valore di un investimento come la somma dei flussi di cassa (uscite ed entrate) attesi, attualizzati ad un tasso che sia rappresentativo del costo di opportunità del capitale, vale a dire al rendimento richiesto da chi finanzia il progetto in termini di capitale di rischio o di debito (tale tasso noto come WACC, da «Weighted Averaged Cost of Capital» è costituito dalla media del costo del debito e del capitale di rischio ponderata per la struttura finanziaria prescelta in termini di mix tra capitale di terzi essenzialmente banche e capitale proprio). Sulla base di tale metodo un investimento può essere considerato accettabile solamente se il suo VAN è positivo e cioè se il valore attuale dei flussi monetari in entrata è superiore a quello dei flussi in uscita. Il TIR di un investimento rappresenta il rendimento offerto dal progetto, calcolato sulla spesa iniziale in base ai flussi di cassa generati nei periodi successivi: in sintesi, il TIR costituisce il tasso di sconto che rende il VAN dell investimento pari a zero. Affinché il VAN risulti positivo (i due metodi sono infatti logicamente collegati) occorre che il flusso scontato delle entrate superi il flusso scontato delle uscite; perché ciò avvenga il costo del capitale utilizzato deve essere inferiore al TIR. La fattibilità dell investimento è quindi verificata quando il TIR è superiore al costo (medio ponderato) del capitale investito. pag. 1

5 Il Periodo di Recupero di un investimento rappresenta il numero di periodi (di solito anni) necessari affinché i flussi di cassa positivi attesi eguaglino quelli negativi. L investimento viene considerato fattibile se il tempo di recupero è contenuto entro una soglia limite di accettabilità (cut-off period) e comunque quando è inferiore alla durata economica dell investimento. Oltre al problema della scelta del cut-off period, il metodo in esame che ha il vantaggio di essere più semplice ed immediato rispetto a quelli sopra descritti presenta il limite di non attribuire alcun peso ai flussi di cassa successivi alla data di recupero e quello, ancor più grave, di attribuire uguale peso a tutti i flussi finanziari precedenti alla data di recupero (senza tenere cioè conto della diversa collocazione temporale di entrate ed uscite). 1.1 LA METODOLOGIA DI VALUTAZIONE PRESCELTA Tenuto conto di quanto sopra e viste le principali caratteristiche del progetto in termini di durata, costo iniziale e costi e ricavi d esercizio al fine di valutare la fattibilità economico-finanziaria dello stesso, si è ritenuto di adottare il metodo del Valore Attuale Netto (VAN), sopra descritto, applicandolo al presente progetto mediante esplicitazione dei vari flussi annuali previsti in entrata ed in uscita sull intera durata prevista, sviluppando così anche il piano finanziario dell investimento. Tutte le elaborazioni sono state effettuate a valori monetari correnti, senza tenere quindi conto della svalutazione monetaria e con importi al netto dell IVA: quest ultima ipotesi, che può determinare qualche distorsione dal punto di vista finanziario (ma non anche dal punto di vista economico), si ritiene che possa essere considerata accettabile, in quanto semplificatrice e di maggior immediatezza. Dal punto di vista interpretativo, infatti, basterà tener conto che l esborso iniziale per l IVA sui costi di costruzione, sarà successivamente recuperato dal promotore mediante detrazione dalle liquidazioni periodiche ovvero mediante compensazione con altri tributi e contribuiti. 1.2 I FLUSSI FINANZIARI IN USCITA: COSTO INIZIALE DELL INTERVENTO E COSTI D ESERCIZIO COSTO INIZIALE DELL INTERVENTO I costi per la realizzazione dell intervento (si veda la tabella 2 a pag. 19 della relazione tecnica), al netto degli oneri finanziari, sono stati stimati in ,00. Detti costi (anche al fine della loro collocazione temporale, finalizzata a determinare gli oneri finanziari iniziali) sono così ripartiti: costo di costruzione (realizzazione di opere e impianti, compresi oneri di sicurezza) ,00; spese tecniche, di collaudo e sicurezza (9% del costo di costruzione) ,00; spese generali (10% del costo di costruzione) ,00. Per determinare il costo globale iniziale dell intervento, occorre altresì tenere conto degli oneri finanziari (che potranno essere figurativi o effettivi, sulla base delle fonti finanziarie utilizzate dal promotore), pag. 2

6 calcolati sulla base degli esborsi preventivati per il completamento dell intervento durante il periodo previsto. Gli stessi sono stati conteggiati, al tasso del 3,5%, ritenuto in linea con gli attuali livelli dei mercati finanziari, in ,83. Il costo globale dell intervento è quindi stimato, previo arrotondamento, in ,00. A tale somma vanno aggiunti gli oneri per la sistemazione della piazza a nord della Via Dino Ferrari (e della Galleria), i cui parcheggi saranno affidati in gestione unitamente al parcheggio interrato, stimati in ,00 per i quali non vi sono oneri finanziari ritenendo che siano opere da realizzare al termine del periodo dei lavori da cui un costo iniziale totale di ,00. COSTI D ESERCIZIO La stima dei costi di esercizio annuali è stata svolta sulla base di costi di parcheggi interrati con attività similari utilizzando il parametro del costo per posto auto storico su altre realizzazioni, opportunamente incrementato per tenere conto della relativa piccola dimensione del parcheggio. Tale voce comprende i costi delle pulizie, delle piccole manutenzioni ordinarie e degli altri servizi, di esazione pedaggi (del parcheggio interrato, della piazza a nord e del parcheggio per i bus turistici), delle assicurazioni e le spese generali ed amministrative. Il costo di gestione complessivo annuo, sulla base di esperienze similari, è prudentemente di 800,00 per posto auto, da cui dato che il n. di posti auto dell interrato è di 136 (i posti situati nella piazza non dovrebbero comportare particolari oneri aggiuntivi) un importo di ,00, che si assume pari ad ,00. Per la manutenzione straordinaria sono stati preventivati due interventi: il primo al 15 anno di funzionamento della struttura (0,5% del costo di costruzione arrotondato ad ,00, pari ad ,00) ed il secondo al 25 anno (0,75%, pari ad ,00). 1.3 I FLUSSI FINANZIARI IN ENTRATA: PEDAGGI PER IL PARCHEGGIO Il progetto prevede la realizzazione di 136 posti auto, oltre a 5 posti moto e alla gestione dei 63 posti auto situati nella piazza a nord della Galleria Ferrari. I flussi finanziari annui in entrata dati dai pedaggi per la sosta sono stati stimati in complessivi ,00 annui (si veda il capitolo 3 del presente allegato tecnico-economico, cui si rimanda). 1.4 LA SCELTA DEL TASSO Il tasso prescelto per l attualizzazione dei flussi finanziari è pari al 5% annuo, in linea con il rendimento di un titolo obbligazionario con adeguato grado di rischio e durata ritenuta compatibile con il periodo di gestione. Detto saggio dovrebbe esprimere si tratta di un parametro piuttosto soggettivo da definirsi a priori, soprattutto quando non è noto il mix tra capitale proprio e di debito il cd. WACC dell investitore. Lo stesso non coincide con quello utilizzato per determinare gli oneri finanziari iniziali, stante il diverso orizzonte temporale. pag. 3

7 1.5 DETERMINAZIONE DEL VAN DELL INVESTIMENTO E SVILUPPO DEL PIANO FINANZIARIO Nel prospetto che segue viene sviluppato il piano finanziario dell'investimento ed è determinato il Valore Attuale Netto dello stesso al termine di ciascun anno a partire dall'entrata in funzione del parcheggio (prevista per l inizio del 2013) e così per 28 anni (fino al 2040 compreso), da cui un periodo totale della concessione di 30 anni, essendo previsti 2 anni per la realizzazione della struttura. anni entrate VA entrate uscite VA uscite VA entrate - VA uscite VAN , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,70 Dai conteggi effettuati sulla base dei dati e delle ipotesi, anche semplificatrici, sopra assunte si può quindi concludere come il VAN dell investimento su di un orizzonte temporale di ventotto anni, decorrenti dalla fine dei lavori e dall entrata in funzione del parcheggio, risulti positivo ( ,00 circa), da cui la fattibilità finanziaria del progetto. pag. 4

8 1.6 CONTO ECONOMICO PREVENTIVO L avvenuta dimostrazione della fattibilità finanziaria dell investimento con il metodo VAN implica di per sé l economicità dell investimento. Per darne completa evidenza i dati sono stati rielaborati in ottica economica, ipotizzando di capitalizzare tutti i costi iniziali (compresi gli oneri finanziari), ammortizzando l investimento iniziale per quote costanti annuali durante tutta la durata della gestione nonché il costo delle manutenzioni straordinarie per la durata residua. Nella tabella che segue è stato così sviluppato il conto economico preventivo del promotore: i risultati esposti per ciascun esercizio sono il Margine Operativo Netto ( utile ante-imposte ed oneri finanziari, noto anche come EBIT dall inglese «Earning Before Interest and Taxes») ed il Margine Operativo Lordo (cd. MOL o, sempre dall inglese «Earning Before Interest Taxes and Depreciation/Admortisation», EBITDA ), entrambi sempre positivi. anni ricavi costi d'esercizio ammortam. EBIT EBITDA , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 tot. ammortizzato Il totale ammortizzato ammonta ad ,00, pari al costo iniziale ( ,00) sommato ai costi delle manutenzioni straordinarie previste ( ,00 ed ,00). pag. 5

9 2. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICA E SOCIALE Al termine del procedimento esposto nel capitolo precedente, sulla base delle ipotesi assunte, si ritiene di poter concludere come la sostenibilità finanziaria e l economicità del progetto siano, su di una durata di ventotto anni decorrenti dall ultimazione dei lavori e dall entrata in funzione del parcheggio (da cui una durata totale della concessione di anni trenta), preliminarmente dimostrate. Si precisa che il piano finanziario illustrato ha il solo scopo di individuare gli elementi principali da porre a base della gara di affidamento della costruzione e gestione del parcheggio. Gli elementi di base e le modalità di calcolo non hanno pertanto alcuna rilevanza ai fini del rapporto contrattuale per il quale assume rilevanza il solo piano economico-finanziario che sarà proposto in fase di offerta e accettato dalla stazione appaltante. Ogni responsabilità resta in capo al promotore anche in caso di assunzione dei medesimi valori o degli stessi algoritmi si calcolo proposti nel presente piano. Quanto sopra può consentire all Amministrazione di programmare, attraverso l opportuna procedura di selezione, la realizzazione dell intervento e poter contare in questo modo su tempi certi per la sua disponibilità. Da punto di vista dei costi e dei benefici di carattere sociale che l intervento potrà produrre si può rilevare che: l Amministrazione comunale mette a disposizione dell intervento solo il sottosuolo dell area, in quanto la parte in superficie (piazza) al termine dei lavori tornerà nel suo pieno possesso e potrà essere attrezzata secondo il progetto in corso di redazione; l intervento consente la sostituzione di uno spazio di parcheggio non a pagamento con uno spazio da utilizzare per manifestazioni ed eventi di natura diversa, che potranno essere offerti in varie forme alla cittadinanza; la disponibilità di posti auto nell autorimessa interrata, in abbinamento ad opportune politiche della sosta per le aree circostanti la piazza, consentirà di liberare almeno in parte la viabilità ordinaria dalla sosta, conseguento un indubbio vantaggio dal punto di vista della qualità ambientale; l eliminazione del parcheggio di superficie e la sistemazione dello spazio della piazza consentono infine la qualificazione dell area prospiciente la Galleria Ferrari, che costituisce uno di fattori di eccellenza del territorio comunale, dotato di una rilevanza che travalica il livello nazionale. pag. 6

10 3. SCHEMA DI SISTEMA TARIFFARIO 3.1 LA DOMANDA DI SOSTA Si presume che la domanda possa indirizzarsi sia per il parcheggio interrato che per la piazza a nord essenzialmente verso la sosta breve oraria, sia di rotazione sia legata alle visite alla Galleria Ferrari. Sarà poi facoltà del gestore stipulare contratti di abbonamento, con le diverse periodicità (anche pluriennali) ritenute adeguate. Con riguardo alla domanda di sosta breve per le auto (si prescinde dai 5 posti moto disponibili), comprese quelle dei visitatori della Galleria Ferrari che arrivano con mezzi propri e non con bus turistici (si tratta circa della metà), si rimanda a quanto esposto nella relazione illustrativa al paragrafo 4.1 ed in particolare al cd. scenario 3 ipotesi minima, i cui risultati sono qui assunti per determinare gli incassi annui previsti, sulla base dell ipotesi tariffaria adottata. La determinazione della domanda di parcheggio dei bus turistici è ricavata dal dato per cui il 50% circa dei visitatori della Galleria Ferrari arriva a Maranello con tali mezzi. Trattandosi, quindi, di circa persone, dato che un pullman turistico può normalmente trasportare circa 50 passeggeri, si può agevolmente concludere che la domanda di parcheggio per i bus che trasportano visitatori alla Galleria è di unità all anno. 3.2 IPOTESI TARIFFARIE I ricavi ipotizzati per la domanda di sosta sono riportati nella tabella seguente. Tab. 3. Ricavi parcheggio interrato e piazza a nord PARCHEGGIO INTERRATO ora n. auto tariffa giorno mese (30gg) anno (11m) 1^ 200,90 1,50 301, , ,50 2^ 140,45 1,50 210, , ,75 3^ 90,07 1,20 108, , ,72 4^ 6,09 1,20 7,31 219, ,64 5^ 1,99 1,00 1,99 59,70 656,70 6^ 1,99 1,00 1,99 59,70 656,70 oltre 2,48 1,00 2,48 74,40 818,40 tot. ricavi parcheggio interrato 633, , ,41 PIAZZA A NORD ora n. auto tariffa giorno mese (30gg) anno (11m) 1^ 121,35 1,50 182, , ,25 2^ 60,67 1,50 91, , ,65 3^ 10,11 1,20 12,13 363, ,56 tot. ricavi parcheggio piazza a nord 285, , ,46 75% ricavi parcheggio piazza a nord 213, , ,60 tot. 847, , ,01 pag. 7

11 I ricavi annui sono calcolati su 11 mesi. Con riguardo alla piazza a nord, soggetta prevedibilmente ad un maggior turn over si è tenuto conto di soste massime di tre ore. Le tariffe orarie, sia per il parcheggio interrato che per la piazza a nord prevedono 1,50 per la prima e la seconda ora, 1,20 per la terza e la quarta ed 1,00 per la quinta e le successive. Come previsto, il 25% dei pedaggi derivanti dai posti auto situati nella piazza a nord della Via Dino Ferrari andranno all Amministrazione, da cui un incasso netto per il gestore pari al 75% di quanto previsto. Sulla base di quanto sopra, gli incassi netti per il gestore vengono assunti, previo arrotondamento pari ad ,00, di cui ,00 dall interrato ed ,00 dalla piazza. Con riguardo ai bus turistici, l ipotesi tariffaria adottata è di 50,00/giorno (indipendentemente dalla durata effettiva della sosta), da cui un introito complessivo annuo di ,00. Si ricorda che come previsto il 40% di tali pedaggi andranno all Amministrazione, da cui un incasso netto per il gestore di ,00 annui. Ricapitolando, sulla base della domanda prevista, delle ipotesi tariffarie adottate (si ricorda che gli importi indicati sono come sopra precisato al netto di IVA) nonché delle percentuali di compartecipazione, il totale annuo degli incassi per il gestore viene stimato in ,00. pag. 8