TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA I beni in ggett sarann presi in cnsiderazine specificand: N. 174/2015 R.G. ESEC. Udienza 23/07/2019 Ore 13:30 LOTTO n. 02 DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENO DI ACQUISIZIONE DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CONFORMITA IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI

2 2 di 13 CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd dett per cmparazine di cnfrnt di mercat. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria dei beni. In cnsiderazine dell attuale situazine del mercat sn stati esaminati immbili similari prpsti in vendita, applicand pi le percentuali medie di scnt prpste all intern delle trattative; a cnfrt esaminate fnti indirette quali FIAIP (Federazine Italiana Agenti Immbiliari Prfessinali - Osservatri immbiliare) e OMI (Agenzia delle Entrate - Banca dati delle qutazini immbiliari). I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata. La valutazine degli immbili è effettuata a crp, anche se ci si riferisce alla superficie cmmerciale; variazini nel calcl delle superfici nn mdifican la valutazine del bene. Trattandsi di bene sttpst a prcedura esecutiva (all intern della quale nn vi è certamente un liber incntr tra dmanda e fferta), il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale del valre cmmerciale stess, in base a quelle che

3 3 di 13 sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine e cnsiderand l attuale situazine del mercat immbiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 27/03/2015 ai nn R.G. e 8523 R.P., a favre di e cntr Sggett Esecutat è stata pignrata la piena prprietà per la quta di 1/3 sui seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) Fgli 31, Part. 402, Sub 3, Cat. A/3, Sup. 207,00 mq; Fgli 31, Part. 402, Sub 4, Cat. A/3, Sup. 159,00 mq; Fgli 31, Part. 402, Sub 5, Cat. D/10. Catast Terreni del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) Fgli 31, Part. 225, Cat. Seminativ, Sup. 04 are 34 ca; Fgli 31, Part. 400, Cat. Seminativ Irrigu, Sup. 58 are 09 ca; Fgli 31, Part. 402, Cat. Ente Urban, Sup. 37 are 30 ca. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà su fabbricat clnic ad us abitativ, cn annessi accessri agricli (stalla, fienile, pllai) ed un ampia area esterna di pertinenza esclusiva. Sit in Cmune di San Lazzar di Savena (BO), in Via dell Abbadia n. 4 e 6. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati press il Catast Terreni e Fabbricati del Cmune di San Lazzar di Savena (BO), beni intestati a: Sggett Esecutat per la quta di 1/3, per la quta di 1/3, --

4 4 di per la quta di 1/3. Catast Fabbricati Fgli 31, Part 402, Sub 3, Cat. A/3, Classe 2, Sup. 207,00 mq, Rendita 1.218,84, Via Abbadia n. 4 - piani PT-P1; Fgli 31, Part. 402, Sub 4, Cat. A/3, Classe 2, Sup. 159,00 mq, Rendita 990,31, Via Abbadia n. 4 - piani PT-P1; Fgli 31, Part. 402, Sub 5, Cat. D/10, Rendita 264,00, Via Abbadia n. 4 - piani PT-P1. Catast Terreni Fgli 31, Part. 225, Cat. Seminativ, Sup. 04 are 34 ca, R.D. 3,88 R.D. 2,47 ; Fgli 31, Part. 400, Cat. Seminativ Irrigu, Sup. 58 are 09 ca, R.D. 72,90 R.D. 39,00 ; Fgli 31, Part. 402, Cat. Ente Urban, Sup. 37 are 30 ca. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO L stat di fatt crrispnde cn quant depsitat press il Catast (T e F). Si segnala però che la u.i. identificata al Sub 3 risulta errneamente ubicata al civic n. 6, trvandsi in realtà al civic n. 4. Tale diffrmità andrà reglarizzata tramite il depsit di un att di aggirnament catastale. Le spese e gli neri relativi al cmpletament di tale prcedura sarann a caric esclusiv dell aggiudicatari. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni e Servitù attive e passive se e cme esistenti e aventi ragini legali di essere.

5 5 di 13 VINCOLI ED ONERI Vedere la relazine ntarile ventennale dalla quale si evince che sugli immbili ggett della presente stima gravan le seguenti frmalità: TRASCRIZIONI: Pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 27/03/2015 ai nn R.G. e 8523 R.P., a favre di ; Dmanda giudiziale di revca atti sggetti a trascrizine trascritta a Blgna il 15/01/2013 ai nn R.G. e 1306 R.P., a favre di -----; Dmanda giudiziale di revca atti sggetti a trascrizine trascritta a Blgna il 13/06/2012 ai nn R.G. e R.P., a favre di ; Cstituzine di fnd patrimniale trascritt a Blgna in data 24/01/2012 ai nn R.G. e 2550 R.P., a favre di Sggett Esecutat e , anntata di cancellazine parziale di vincl relativa ad unità immbiliari nn ggett della presente perizia; Cstituzine di diritti reali a titl gratuit trascritt a Blgna in ISCRIZIONI: data 01/07/2003 ai nn R.G. e R.P., a favre di Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 19/10/2012 ai nn R.G. e 5730 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 07/06/2012 ai nn R.G. e 3125 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 07/06/2012 ai nn R.G. e 3121 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 14/03/2012 ai nn R.G.

6 6 di 13 e 1465 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 20/02/2012 ai nn R.G. e 997 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 20/02/2012 ai nn R.G. e 994 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 25/01/2012 ai nn R.G. e 464 R.P., a favre di ; Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 19/01/2012 ai nn R.G. e 359 R.P., a favre di CONFINI Immbili di altra prprietà, ragini prprietà terze, salv altri e più precisi. PROPRIETÀ Sggett Esecutat, piena prprietà per 1/3 in regime di separazine dei beni; , piena prprietà per 1/3; , piena prprietà per 1/3. PROVENIENZA DEL BENE Denuncia di successine, trascritta a Blgna il 21/01/1956 ai nn R.G. e 962 R.P.; Stralci Parziale di quta da cmunine ereditaria, ntai del 05/12/1962, Rep , trascritt a Blgna il 05/01/1963 al n. 247 R.P; Stralci Parziale di quta da cmunine ereditaria, ntai del 11/07/1966, Rep , trascritt a Blgna il 20/07/1/99 al n R.P.; Att di Divisine, ntai del 26/11/1980, Rep trascritt a Blgna il 09/12/1980 ai nn R.G. e R.P;

7 7 di 13 Att di Divisine, ntai del 19/06/2003, Rep trascritt a Blgna il 01/07/2003 ai nn R.G. e R.P; Att di Dnazine, ntai del 12/07/2006, Rep /26618 trascritt a Blgna il 27/07/2006 ai nn R.G. e R.P, successivamente rettificat in data 06/11/2007 ai nn R.G. e R.P.; Att di Dnazine, ntai del 12/07/2006, Rep /26618 trascritt a Blgna il 06/11/2007 ai nn R.G. e R.P. STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DELL ACQUISTO Cme megli specificat nella certificazine ntarile in allegat, i beni sn pervenuti all esecutat tramite att di dnazine, al mment del quale l esecutat risultava cniugat in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere quant riprtat in vincli e neri, vedere relazine ntarile. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a impsta di registr secnd il regime fiscale vigente al mment del trasferiment del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Secnd i principali strumenti urbanistici del Cmune di San Lazzar (PSC, RUE, POC) l area su cui insistn gli immbili ggett della presente stima ricade nel Territri Rurale ed è interessata dai seguenti vincli: PSC - Pian Strutturale Cmunale AVN - Aree di Valre Naturale (artt. 5.1, 5.2, 5.6); Fasce di tutela fluviale (art. 2.3 delle Nrme e art. 4.3 del PTCP); UIE - Unità Idrmrflgica Elementare idnea cn scarse

8 8 di 13 limitazini ad usi urbanistici (art delle Nrme); Parc Reginale dei Gessi Blgnesi e dei Calanchi dell Abbadessa - zna di Parc/Pre-Parc/Zne urbanizzate ricmprese nel parc (art. 2.1bis delle Nrme); SIC - Siti di Imprtanza Cmunitaria (ar. 3.3 delle Nrme); Zna cn vincl art. 136 del D.Lgs. n. 42/2004 (artt. 2.1, 2.9 delle Nrme); Fasce di rispett stradale (art. 3.7 delle Nrme); Fasce di attenzine per inquinament elettrmagnetic dell alta e media tensine (art. 3.7 delle Nrme). RUE - Reglament Urbanistic ed Edilizi AVN - Aree di Valre Naturale (Titl II, Cap VI delle Nrme, Parte I); IS - Insediamenti e infrastrutture strici (Titl II, Cap I delle Nrme, Parte I); Fasce di rispett stradale e ferrviari (art. 26 delle Nrme, Parte I); Fasce di attenzine per inquinament elettrmagnetic dell alta e media tensine (art. 28 delle Nrme, Parte I). La disciplina degli Insediamenti Strici (IS) cn relative aree di pertinenza (ES) in territri rurale è inltre cntenuta nelle N.T.A. del Pian Operativ Cmunale (POC). I beni presi in esame hann cstruzine anterire al 1 settembre 1967 (POST 67) e press l Uffici Tecnic del Cmune di San Lazzar (BO) h riscntrat, fra altri, i seguenti Atti Abilitativi: Autrizzazine n. 81/79 del 04/04/1979 Prt. n. 5304, per mdifiche

9 9 di 13 interne e rifaciment parziale del cpert della u.i. identificata al civic n. 4; C.Ed. n del 08/05/1981, Prt. 4988/79, per la ristrutturazine di fabbricat esistente; Autrizzazine di Abitabilità del 18/01/1982, Prt. 9560/81, per la przine identificata al civic n. 6. Da quant cncessinat e quant rilevat si riscntran le seguenti diffrmità: nel stt scala del pian terra dell unità identificata al civic n. 4 (Sub 3) è presente un bagn ricavat dal van identificat cme ripstigli; anche al pian prim della medesima unità è presente un bagn ricavat dal van identificat cme ripstigli. Laddve pssibile sarà quindi necessari prvvedere alla reglarizzazine delle diffrmità spradescritte mediante depsit dei relativi titli abilitativi, cn neri e spese interamente a caric dell aggiudicatari. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Le unità ad us abitativ sn dtate di Attestati di Prestazine Energetica registrati dall Ing , numer di accreditament 02638, in data 10/01/2019 e valevli sin al girn 10/01/2029. Nei predetti certificati si

10 10 di 13 attesta che: Sub 3 - cdice identificativ Classe Energetica G (EP gl,nren 342,40 kwh/m2-ann); Sub 4 - cdice identificativ Classe Energetica G (EP gl,nren 324,16 kwh/m2-ann). SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immbili liberi. DESCRIZIONE DEL BENE Le unità immbiliari prese in esame sn ubicate in lcalità Castel de Britti, Cmune di San Lazzar di Savena (BO), nella zna pedecllinare che si trva a circa 6 km in direzine Sud-Ovest dal centr del paese. All intern dell ampia area di prprietà è presente un edifici clnic che si sviluppa su due piani furi terra ad us abitativ, ad esclusine dell appendice adibita a stalla/fienile ed un piccl fabbricat accessri ad us pllai. La przine residenziale è suddivisa in due distinte unità dtate ciascuna di prpri numer civic, ma di fatt cllegate internamente. L unità individuata al civic n. 4 (Sub 3) cmprende il van adibit ad ingress cmune alle due u.i., dal quale è pssibile accedere alla zna girn (ampi sggirn, disimpegn cn scala interna e cucina), ltre alla cantina psizinata al cnfine cn l altr subaltern ed all altra scala di cllegament interna, al di stt della quale è presente un bagn. La zna ntte è situata al pian prim ed è suddivisa in quattr camere, due bagni, un spgliati/disimpegn. L unità attigua (Sub 4) è identificata al civic n.6 e ccupa la przine centrale del crp di fabbrica. Dal van d ingress cmune si accede

11 11 di 13 direttamente alla cucina, ltre la quale si trva la zna girn, in cui è presente un ampi camin, la scala interna ed una prtafinestra per l access dirett al giardin. Nel sttscala è ricavat un van adibit a lavanderia e l ingress della cantina, che si sviluppa per una lunghezza di circa 12,00 m in direzine rtgnale rispett all edifici, al di furi della sua sagma. Il pian prim spita tre camere da lett, un bagn e due disimpegni. La przine terminale del fabbricat, realizzata in aderenza alla villa, versa in evidente stat di cllabenza e la cpertura ha già subit un crll parziale: la stalla ccupa metà della superficie in pianta e rappresenta l unic element cn tampnamenti in muratura, mentre il rest del vlume è definit dalla sla struttura puntuale in elevazine, a sstegn della cpertura. L ampia area esterna è indivisa, dall unic cancell carrabile è pssibile accedere alle unità spradescritte, mentre è presente un secnd cancell pednale, in disus, che riginariamente cnsentiva l access al civic n. 4. Al cnfine di prprietà cn le aree identificate ai Mappali 179 e 364 si segnala la presenza del crsell di cllegament ai terreni agricli di medesima prprietà, situati in direzine Nrd. Il livell di manutenzine e cnservazine degli immbili sn da cnsiderarsi medicri, principalmente dvute al prlungat stat di abbandn. In particlare si ribadiscn le cndizini critiche della przine adibita a stalla/fienile, che appare a rischi di crll. CONSISTENZA SUPERFICIALE Premessa: il principi adttat per il calcl della cnsistenza degli immbili fa riferiment al D.P.R. 23 marz 1998, n. 138 che assume il metr quadrat

12 12 di 13 di superficie catastale quale unità di misura della cnsistenza degli immbili urbani a destinazine rdinaria. La superficie cmmerciale, al nett delle murature, viene calclata in base alle percentuali assciate per il calcl della superficie mgeneizzata, vver, a titl di esempi: Villa - ceff. 100% Vani di servizi direttamente cllegati - ceff. 50% Vani di servizi nn direttamente cllegati - ceff. 25% Crti esterne - ceff. VAR: calclati per un 10% fin alla cnsistenza dell immbile e per un 2% l eccedenza. Autrimesse e psti aut - A Crp Tutt ciò premess, si prcede ad una descrizine INDICATIVA delle superfici cmmerciali individuate: Villa circa mq 366,00 mq - ceff. 100% Fienile circa mq 90,00 mq - A Crp Pllai circa mq 10,00 mq - ceff. 25% Aree esterne circa mq mq - ceff. VAR STIMA DEL BENE Piena prprietà su fabbricat clnic ad us abitativ, cn annessi accessri agricli (stalla, fienile, pllai) ed un ampia area esterna di pertinenza esclusiva. Sit in Cmune di San Lazzar di Savena (BO), in Via dell Abbadia n. 4 e 6. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del

13 13 di 13 bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, cme di seguit: Prbabile valre di mercat degli immbili: ,00 Cnsiderata la mdalità di vendita tramite asta giudiziaria e le particlari cndizini del cntest in cui si trvan gli immbili, si prpne un abbattiment del prezz di circa il 25% del valre di mercat per un: VALORE DEL BENE A BASE D ASTA: ,00 ( ur seicentsettantttmila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt rimane a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment. Cn sservanza. Blgna 10/07/2019 IL CONSULENTE TECNICO