ESTIMO CIVILE. Innanzitutto diamo una definizione di mercato immobiliare!

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1 ESTIMO CIVILE Innanzitutto diamo una definizione di mercato immobiliare! Una possibile definizione può essere: Il mercato immobiliare è il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e nel farlo formano il prezzo. (Finanza Immobiliare, Armando Borghi, 009). In poche righe vengono concentrate tantissimi termini che approfondiremo durante il nostro percorso: luogo, domanda, offerta, beni immobiliari, prezzo, Il luogo è un concetto di tipo geografico ben individuato come ben individuati fisicamente sono i beni immobiliari Diverso è il discorso per la domanda (intesa come richiesta di acquisto di un determinato immobile), l offerta (il reciproco della domanda) ed il prezzo che risultano più difficilmente individuabili. In particolare se chiediamo a qualcuno cos è il prezzo, probabilmente molti sono pronti a dire che è la somma di denaro offerta, richiesta o pagata - necessaria per procedere ad un acquisto. Fin qui tutto a posto 1

2 La Valutazione Immobiliare Siamo interessati ad acquistare un appartamento (domanda di acquisto) vediamo l avviso vendesi (offerta di vendita) c è l indicazione della cifra ,00 (prezzo). Come faccio a sapere che la richiesta è corretta? Per rispondere questa domanda dovremo operare la valutazione economica dell immobile offerto in vendita, quindi dovremo effettuare una valutazione immobiliare che, dovendo valutare beni complessi, può essere articolata con procedure diversificate. ESTIMO CIVILE FABBRICATI A DESTINAZIONE ORDINARIA

3 METODI DEL CONFRONTO DI MERCATO si effettua la stima collazionando dati storici, cioè dati statistici relativi a compravendite recenti. si considerano dati relativi a immobili simili. si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati. se la distribuzione è gaussiana il valore più probabile è uguale al valore medio della distribuzione Monoparametrica : Procedimenti sintetici E un procedimento di stima che si basa sull impiego di un unico parametro di confronto tecnico o economico, preso come termine di paragone, e di una relazione di proporzionalità diretta tra il valore di stima e il parametro dell immobile di valutazione. La parità delle altre caratteristiche deve comunque essere dimostrata attraverso le schede di rilevazione dei dati degli immobili e del segmento di mercato, in caso contrario (senza dimostrazione della provenienza dei dati) si ricade nell expertise. Esempio: PARAMETRO ECONOMICO V.m. = Superficie x valore al mq. PARAMETRO TECNICO 3

4 Esercizio n. Superficie commerciale Prezzo totale Quesito Sj PTj ,50 107,30 150,00 11, , , , ,00 Si abbiano a disposizione i dati degli 8 immobili riportati nella tabella a fianco , , ,60 50,00 140, , , ,00 Determinare il Prezzo di mercato dell immobile di mq 115 di superficie µ Soggetto 115,00? Spiegazione Esercizio Superficie Superfici dei comparabili n. commerciale Prezzo totale Sj PTj 1 11, , ,30 150, , ,00 Prezzi dei comparabili 4 11, , , , ,60 50, , ,00 Numero dei comparabili 8 140, ,00 Sommatoria delle Sj e dei PTj µ Soggetto 115,00? Valori medi cioè rapporto della somma dei prezzi e delle superfici diviso il numero dei comparabili Esercizio Superficie n. commerciale Prezzo totale Sj PTj Sommatoria delle Sj e dei PTj 1 11, ,00 107, , , , , , , , , , , , , ,00 Soggetto µ 90,30 11,79 115, , ,00? Valori medi cioè rapporto della somma dei prezzi e delle superfici diviso il numero dei comparabili 4

5 Esercizio Superficie n. commerciale Prezzo totale 1 Sj 11,50 107,30 PTj , ,00 Superficie dell immobile da valutare 3 150, , , , , , , , , , , ,00 90, ,00 µ 11, ,00 Soggetto 115,00? Prezzo dell unità di superficie, cioè rapporto della PTj/ Sj Esercizio n. Superficie commerciale Prezzo totale Note Sj PTj 1 11, ,00 107, , , , ,60 101, , ,00 Prezzo per unità di superficie, cioè rapporto della PTj/ Sj 6 119, , , ,00 8 µ 140,00 90,30 11, , , ,00 Superficie dell immobile da valutare Soggetto 115,00? V= ,00 x 115,00 = ,61 90,30 Comparabilità n. Superficie commerciale Prezzo totale Note Sj PTj 1 11, ,00 107, , , , ,60 101, , , , , , , , , ,00 56, ,00 µ 11, ,00 Soggetto 115,00? V= ,00 x 115,00 = ,76 56,30 5

6 La stima monoparametrica Nel modello monoparametrico, il parametro di riferimento rappresenta la discriminante tra il bene da stimare e quelli comparati. Il parametro riassume in sé il ruolo proprio e quello di tutte le altre caratteristiche che influenzano l apprezzamento dell immobile. La stima è pertanto corretta nell ipotesi che la caratteristica rappresentata dal parametro sia l unica e la sola a differenziare il bene da stimare da quelli utilizzati per il confronto. 6

7 Vantaggi Semplicità operativa Limiti Eccessiva schematicità Non riflette in pieno i motivi che sono alla base degli scambi nel mercato immobiliare, motivi che difficilmente sono riconducibili ad una sola caratteristica del bene Fortemente vincolante Costringe il valutatore a basarsi su elementi di confronto (beni di prezzo noto) che abbiano rispetto al bene da stimare un elevato grado di omogeneità. Stima per valori tipici E utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili più funzioni, ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti di complementarità V = ΣPj Dj V: valore di mercato del fabbricato stimato I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i 7

8 La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica: - per ciascuna delle variabili a,b, m, s, la distribuzione dei dati sarà diversa, e quindi con questo metodo si finisce per aggregare semplicemente dei valori medi (dato mono-parametrico per ciascuna tipologia); - si perdono i rapporti di complementarità, non si valuta cioè il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di più funzioni. Il patrimonio edilizio, all interno di una stessa zona omogenea si presenta fortemente differenziato sia nei caratteri quantitativi ma anche e soprattutto in quelli qualitativi. Il passaggio dunque dal procedimento monoparametrico a quello pluriparametrico è motivato dalla incapacità di un unico parametro, per quanto rappresentativo, di incorporare tutte le influenze del mercato sulla formazione del valore. Il modello pluriparametrico è in grado di superare il problema connesso alla sempre più spinta segmentazione del mercato, alla differenziazione dei beni immobiliari, alla misura delle loro caratteristiche quali-quantitative. La formazione del campione di confronto diventa più agevole, al punto da richiedere nell impiego di alcune tecniche un minor grado di omogeneità. Stima per punti di merito Procedimenti pluriparametrici Si utilizza quando: Gli alloggi differiscono per alcune caratteristiche significative e non è possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette. Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki: 8

9 ESEMPIO: Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale, in un fabbricato civile di 5 anni, in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dell alloggio da stimare: 9

10 Stima per coefficienti di riduzione E sostanzialmente simile a quello per punti di merito. Si determina il valore unitario del bene da stimare moltiplicando per una serie di fattori di correzione il prezzo unitario medio dei beni che presentano in grado ottimale tutte le caratteristiche che sono causa di variazione dei prezzi. Per ciascuna caratteristiche si attribuisce un coefficiente partendo da 1 come maggiore coefficiente, quindi si arriva alla compilazione di tabelle di coefficienti di merito quante sono le caratteristiche influenti sul prezzo. Noto il prezzo unitario medio degli immobili le cui caratteristiche siano tutte OTTIMALI ( coefficiente 1) lo si assumerà come VALORE DI RIFERIMENTO. Il valore di stima si effettuerà attraverso queste fasi: attribuzione all immobile di coefficienti di merito relativi ad ognuna delle caratteristiche prodotto dei coefficienti di merito (esprime in % il merito relativo globale dell unità di stima rispetto all unità di riferimento) moltiplicazione del valore di riferimento per il prodotto dei coefficienti e ottenimento del valore unitario di stima. Prodotto del valore unitario per la consistenza dell immobile (mq) 10

11 Si collocano in posizione intermedia tra i procedimenti monoparametrici e pluriparametrici postulando la natura del prezzo immobiliare come funzione di una serie di caratteristiche definite, con criteri opinabili, intrinseche, estrinseche, tecnologiche e produttive. Supera pertanto i limiti teorici dell approccio monoparametrico ma rispetto ai procedimenti pluriparametrici opera mediante la definizione a priori del contributo delle singole caratteristiche. Market Comparison Approach Anche in questo caso il confronto tra le unità immobiliari rilevate e quella oggetto di stima si svolge attraverso un processo sistematico di aggiustamenti monetari dei prezzi di mercato noti. Tali aggiustamenti sono operati attraverso la stima indiretta dei prezzi marginali di ciascuna caratteristica presa in considerazione La stima indiretta del prezzo marginale delle caratteristiche avviene attraverso il confronto delle caratteristiche di immobili simili di prezzo noto. Le fasi del MARKET COMPARISON APPROACH 1. Analisi di mercato per la rilevazione dei prezzi o affitti o dei dati immobiliari;. Scelta delle caratteristiche immobiliari di comparazione; 3. Compilazione della tabella dei dati; 4. Stima dei prezzi marginali; 5. Redazione della tabella di valutazione; 6. Sintesi valutativa 11

12 I principali parametri individuati sono: LOCALIZZAZIONE DESTINAZIONE TIPO DI CONTRATTO TIPOLOGIA IMMOBILIARE TIPOLOGIA EDILIZIA DIMENSIONE CARATTERI DELLA DOMANDA E DELL OFFERTA FORMA DI MERCATO LIVELLO DEL PREZZO DI MERCATO 1

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14 Caratteristica/prezzo (A) (B) (C) Prezzo Data Superficie principale Superficie cantina Superficie mansarda Superficie garage Superficie balcone Superficie giardino 98,0 0,0 0,00 8,0 8,0 30,0 9,0 4,0 0,00 0,0 8, 0 0,0 88,0 0,0 30,00 4,0 1,0 180,0 94,0,0 0,0 6,0 10,0 190,0 TABELLA DATI Servizi 1 1 Livello di piano Stato di manutenzione 1 Caratteristica/prezzo (A) (B) (C) Prezzo , , ,00 Data -766, , ,67 Superficie principale ,63.557, ,95 Superficie cantina 0,0 4,0 0,0 Superficie mansarda 0,00 0,00 30,00 Superficie garage 8,0 0,0 4,0 Superficie balcone CALCOLO DEGLI AGGIUSTAMENTI 8,0 8, 0 1,0 (94,00 98,00) * 1.78,66 = ,63 Superficie giardino 30,0 0,0 180,0 (94,00 9,00) * 1.78,66 = +.557,3 Servizi (94,00 88,00) 1 * 1.78,66 = ,95 1 Livello di piano 1 4 Stato di manutenzione 1 94,0,0 0,0 6,0 10,0 190,0 3 TABELLA DI VALUTAZIONE 14

15 Caratteristica/prezzo (A) (B) (C) Prezzo Data Superficie principale Superficie cantina Superficie mansarda Superficie garage Superficie balcone Superficie giardino Servizi Livello di piano Stato di manutenzione ,00-766, , ,4 0, ,66 639, , , ,03 0, , ,33.557,3-1.78,66 0, ,98 639, ,9 0, , , , , , , , ,66-639, , , ,8 0,00 94,0,0 0,0 6,0 10,0 190,0 3 TABELLA DI VALUTAZIONE PREZZI CORRETTI 4.833, , ,06 15

16 SINTESI VALUTATIVA DIVERGENZA PERCENTUALE ASSOLUTA prezzo massimo prezzo minimo X 100 = X100 = prezzo minimo ,37 % VALORE DI STIMA ATTESO (a parità di pesi) V = = EURO I vantaggi Dimostrabilità del risultato della stima Non necessaria numerosità del campione di compravendite Limiti applicativi Impossibilità di stima indiretta dei prezzi marginali delle caratteristiche qualitative Sistema di stima Si basa su un sistema di equazioni lineari che esprimono il confronto tra immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili. Il sistema di stima è una formalizzazione matematica del MCA che permette di risolvere il problema della stima del valore di mercato in presenza di caratteristiche immobiliari qualitative. Come l MCA anche il sistema di stima si basa sull assunto per il quale la differenza di prezzo tra due immobili è funzione delle differenze nelle loro caratteristiche. 16

17 Il sistema di stima può essere risolto per il valore di mercato e per i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari considerate. Si articola in sei fasi di cui le prime quattro sono le stesse dell MCA. La fase cinque è relativa alla compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei prezzi di mercato noti. 17

18 Caratteristica comparabili oggetto /prezzo Prezzo Elemento A Elemento B (A) (B) (C) (D) Caratteristica comparabili oggetto /prezzo Prezzo Elemento A Elemento B (A) (B) (C) (D) I vantaggi Dimostrabilità del risultato della stima Non necessaria numerosità del campione di compravendite Ripartisce la differenza del prezzo nella differenza delle caratteristiche Limiti applicativi Impossibilità di stima indiretta dei prezzi marginali delle caratteristiche qualitative Può essere utilizzato per n-1 caratteristiche in presenza di n immobili di dati noti 18

19 MCA e sistema di stima Il MCA e sistema di stima è un metodo del confronto di mercato che abbina i due metodi ampliandone il campo di applicazione. Il MCA e sistema di stima si applica nella stima del valore e del canone di mercato quando sono presenti caratteristiche immobiliari quantitative e qualitative per le quali è difficile, complessa o imprecisa la stima del prezzo o del reddito marginale. Caratteristica/prezzo (A) (B) (C) soggetto Prezzo , , ,00 PREZZI CORRETTI Esposizione Luminosità VALORE DI STIMA Sistema di ripartizione è un procedimento di stima che traduce i confronti tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili in un sistema di equazioni lineari relative alla ripartizione del prezzo totale nei prezzi unitari medi delle singole caratteristiche immobiliari. 19

20 Fasi del Sistema di Ripartizione Ricerca dati immobiliari concernenti i contratti Rilevazione dei dati immobiliari concernenti gli immobili 1. Analisi di mercato per la rilevazione dei prezzi o affitti o dei dati immobiliari; Scelte delle caratteristiche immobiliari uniformi. Scelta delle caratteristiche immobiliari di comparazione; Compilazione della tabella dei dati 3. Compilazione della tabella dei dati; Impianto della matrice e dei vettori del sistema di ripartizione 4. Stima dei prezzi marginali; Risoluzione della matrice e dei vettori del sistema di ripartizione 5. Redazione della tabella di valutazione; Valutazione dell immobile in oggetto 6. Sintesi valutativa ( elenco puntato fasi del M.C.A.) TABELLA DEI DATI Caratteristica /prezzo Affitto totale /anno Superficie uffici Superficie capannone Superficie area (A) affitti (B) (C) oggetto (D) Si può impostare il sistema per la determinazione dei prezzi medi delle caratteristiche = 150 a b c = 160 a b c = 10 a b c Da cui, ricavati a, b e c, arriviamo a determinare il valore del canone di affitto - Incognita canone di affitto = 100 a b c 0

21 TABELLA DEI DATI Caratteristica affitti oggetto /prezzo (A) (B) (C) (D) Affitto totale /anno Superficie uffici Superficie capannone Superficie area VETTORE DI STIMA DATI DI SOLUZIONE (a) 41,11 Reddito unitario medio sup. uffici (b) 4,07 Reddito unitario medio sup. capanone (c),55 Reddito unitario medio sup. area Soluzione dell espressione -> CANONE DI MERCATO Affitto (D) = 100*41, *4, *,55 = 0.893,8 /anno Metodo del Costo è un procedimento di stima che traduce i confronti tra i costi di costruzione dell immobile da stimare con quelli sostenuti per la costruzione di immobili simili o equivalenti. 1

22 PRINCIPIO DI SOSTITUZIONE Un soggetto è disposto a pagare per un bene : a) il prezzo di mercato; b) una somma pari al costo per produrre un bene identico; c) il prezzo di mercato o il costo per produrre un bene equivalente COST APPROACH = VALORE DEL SUOLO + COSTO COSTRUZ. EDIFICIO - DEPREZZA- MENTO DEPREZZAMENTO NON SI APPLICA AL TERRENO Nei calcoli economici il suolo non si considera soggetto a deprezzamento perché, a parità delle altre condizioni: - il terreno agricolo può ricostituire nel tempo la propria fertilità con un processo naturale, che mantiene il valore ai fini dell utilizzazione agricola. - il terreno urbanizzato solitamente aumenta il proprio valore in conseguenza della pressione della domanda. FASI DEL PROCESSO STIMA DEL VALORE DEL SUOLO STIMA DEL COSTO DI RICOSTRUZIONE STIMA DEL DEPREZZAMENTO Disponibilità di aree edificabili nello stesso segmento di mercato dell immobile da stimare o in un segmento prossimo. Conoscenza dei prezzi del mercato degli appalti Deperimento fisico, funzionale e obsolescenza economica della costruzione

23 Determinazione valore del suolo VALORE DEL SUOLO = COSTO TERRENO EDIFICABILE - COSTO DI DEMOLIZIONE Il valore del terreno può assumere valori diversi in funzione del fatto che può essere calcolato per l uso attuale o per un uso alternativo compatibile. (es. destinazione di zona residenziale: a villette o a appartamenti) Determinazione costo di costruzione Dato da Opere Edili 1. Opere murarie al grezzo e di rifinitura. Opere impiantistiche 3. Opere da falegname 4. Ecc. Spese Generali 1. Oneri professionali. Oneri urbanizzazione 3. Interessi passivi 4. Ecc. Utile del promotore COSTO DI RICOSTRUZIONE A NUOVO MODO ANALITICO In presenza di un progetto definitivo viene inteso il computo metrico estimativo (costi reali) MODO SINTETICO Stimano il costo approssimato con pochi dati di confronto in base a regole generiche e talvolta grossolane operando poi la correzione 3

24 Deprezzamento DETERIORAMENTO O OBSOLESCENZA Progressiva perdita di valore con esclusione di influenze di carattere monetario FISICO Dovuto all uso ed al logorio fisico delle parti dell immobile di cui alcune recuperabili mentre per altre manca la giustificazione economica ad intervenire FUNZIONALE Legata alla tipologia ed agli standard costruttivi non più idonei alle esigenze dei fruitori ESTERNO (O ECONOMICO) Dovuta a condizioni esterne all immobile quali: modifica del P.R.G., congestioni, diminuzione del livello della domanda, ecc. Metodo Finanziario Il procedimento di stima nei Metodi Finanziari avviene attraverso la capitalizzazione del reddito. Si tratta di un procedimento di stima di tipo analitico consistente in una procedura attraverso cui si attua la trasformazione di una serie di redditi in un capitale. In base a questo criterio il valore di un bene viene determinato mediante l attualizzazione dei flussi finanziari futuri. Può essere limitata all aspetto economico autonomo (investimento immobiliare) o per la determinazione del valore di mercato. Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito mira alla simulazione del mercato attraverso la costruzione della serie dei redditi dell immobile da valutare e la ricerca del saggio di capitalizzazione. Questo criterio generale può essere svolto secondo diversi procedimenti di stima che derivano sostanzialmente dalla combinazione di tre variabili: a) - tipo di flusso: reddituale, finanziario o misto; b) - durata: limitata o illimitata; c) - andamento dei flussi: costante o variabile. 4

25 Può essere utilizzato anche per stimare il valore di investimento di un immobile, ossia il valore che un particolare soggetto investitore attribuisce razionalmente all immobile secondo un proprio saggio di redditività Il metodo finanziario quindi comprende i procedimenti per analizzare la capacità di generare benefici monetari di un immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale. Il metodo finanziario si articola in tre procedimenti: il metodo della capitalizzazione diretta; il metodo della capitalizzazione finanziaria; l analisi del flusso di cassa scontato. Ciascuno dei quali si articola in tre fasi: ricerca del reddito (netto o lordo) da capitalizzare ricerca del saggio di capitalizzazione utilizzo di un algoritmo capace di accumulare i redditi al momento attuale Aspetti comuni La stima dei costi riguarda le singole voci di spesa, indicate a titolo esemplificativo nelle seguenti: amministrazione; manutenzione; assicurazione; ammortamento imposte; sfitto e inesigibilità; costo di adeguamento alle normative; interessi su anticipazioni e sui capitali fissi; somme corrisposte a terzi, secondo il contratto e la normativa. 5

26 manutenzione (3-10%) Si intendono comprese sia le spese di manutenzione ordinaria sia quelle di manutenzione straordinaria. Sono finalizzate ad evitare il degrado (deperimento fisico) e garantire la funzionalità di uso (deperimento funzionale) sfitti e inesigibilità (0,5-3%) Si tratta di detrazioni al reddito per tenere conto di eventuali periodi di mancato reddito legati a improduttività, morosità o insolvibilità del conduttore. assicurazione (0,50; E costituita dall assicurazione Globale del Fabbricato per la copertura assicurativa per i rischi di incendio, fulmine, scoppio, ev. danni da acqua, eventi atmosferici e RC Terzi. spese per servizi (0,50; Sono le spese dovute al servizio di portierato, pulizie o illuminazione. Da verificare a chi, per contratto, fanno effettivamente carico. ammortamento (1-5%) Si intendono comprese le spese di reintegrazione per la ricostituzione del capitale a seguito del deperimento fisico e funzionale non eliminabile. Se la durata supera i 50 anni si considera come quota perpetua. spese di amministrazione (- 4%) Si tratta delle spese relative alla gestione immobiliare (affitti, cancelleria, ecc.). imposte (7-30%); Variano in funzione del sistema impositivo locale e sono: ICI Imposta Comunale sugli Immobili IRAP Imposta Regionale sulle attività produttive IRPEF Imposta sulle persone fisiche IRPEG Imposta sulle persone giuridiche spese Variano nel tempo in funzione delle caratteristiche costruttive degli immobili e del variare del sistema fiscale. Capitalizzazione dei redditi La capitalizzazione dei redditi è un procedimento attraverso cui un flusso di redditi futuri è trasformato in un capitale attuale. La capitalizzazione dei redditi ha due postulati: Economico (Capitalizzazione diretta): un bene vale quanto rende Finanziario (Capitalizzazione Finanziaria): se la durata presunta del bene (e del flusso dei redditi) è illimitata, il valore del bene equivale all accumulazione iniziale delle annualità per un numero infinito di anni se la durata del presente bene (e del flusso dei redditi) è limitata, il valore di un bene equivale all accumulazione iniziale di una serie di annualità posticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene 6

27 Il canone di mercato può essere calcolato al netto o al lordo delle spese. E pacifico che i due saggi non sono uguali altrimenti varierebbe il valore dell immobile. Il saggio lordo è maggiore del saggio netto. Esempio: Reddito lordo 8.000,00 V = 8.000,00 / 4,0 % = ,00 V = 8.000,00 /,5 % = ,00 Reddito netto 5.000,00 V = 5.000,00 /,5 % = ,00 V = 5.000,00 / 4,0 % = ,00 V = R / i Esaminiamo il caso generico di reddito costante, limitato nel tempo con formula di attualizzazione: capitalizzazione Durata della rendita Dove: V = valore del bene da stimare R = reddito costante limitato posticipato nel periodo di disponibilità n = periodo di disponibilità Esempio: Assumendo: V = valore del bene da stimare R = ,00 n = periodo di disponibilità con n= 10, n=0 e n=50 anni i = 5% capitalizzazione Anni 10 V = ,00 * 0,3861 = 77.0,00 Anni 0 V = ,00 * 0,631 = 14.60,00 Anni 50 V = ,00 * 0,918 = ,00 Durata della rendita Anche in questo caso il reddito da capitalizzare è calcolato al netto delle spese. 7

28 Nel caso di rendite a rate transitorie e permanenti, con rate transitorie R t (rate costanti, annuali, posticipate, immediate) e con rate perpetue R da n in poi, il valore V si calcola al saggio di sconto i : Redditi transitori Redditi permanenti Sono condizione per l applicazione del procedimento: la possibilità di prevedere una serie continua di redditi futuri; la possibilità di determinare il saggio di capitalizzazione. Stima del saggio di capitalizzazione in via sintetica: A partire dai dati desumibili dalle fonti indirette, confrontando i valori medi di compravendita con i valori medi lordi di locazione attraverso la formula inversa della capitalizzazione. Analisi del flusso di cassa scontato Discounted cash flow analysis La previsione del prezzo di rivendita è necessaria per tenere conto delle svalutazioni o rivalutazioni dell immobile nel medio e lungo termine. Il flusso di cassa tiene conto anche delle variazioni del livello dei fitti, del livello dei costi di esercizio e delle scadenze periodiche dei contratti. L analisi del flusso di cassa scontato è strettamente legata all analisi degli investimenti immobiliari. Può essere utilizzata: a) Noto il costo di acquisto di un immobile, per determinare il saggio atteso di rendimento. b) Noto il saggio di ritorno (saggio di rendimento), per stimare il valore di mercato dell immobile. 8

29 L analisi del flusso di cassa scontato considera orizzonti temporali di durata limitata, in genere legati alle fasi di costruzione, alla durata degli interventi o della trasformazione, alla scadenza dell interesse o del diritto che insistono sull immobile. Nell analisi del flusso di cassa scontato, le poste attive sono rappresentate dai redditi lordi (canoni, prezzi di vendita, acconti, saldi, ecc.) e le poste passive dai costi di trasformazione o di intervento e dai costi di esercizio e dalle altre spese straordinarie. Nell analisi del flusso di cassa scontato, le scadenze periodiche delle poste attive e passive possono essere annuali o frazionarie. Mira a simulare un completo ciclo dell investimento immobiliare, dal momento dell acquisto iniziale a quello della rivendita finale, quando si può determinare un guadagno o un perdita in conto capitale R = reddito annuale variabile nel periodo transitorio V E = valore di rivendita n = durata del periodo di disponibilità t = anno generico del periodo transitorio i = saggio di capitalizzazione La stima del valore finale di rivendita si può svolgere in due modi: 1) - in base alla capitalizzazione diretta del reddito dell ultimo anno o dell anno successivo la fine del periodo di disponibilità; il valore finale rappresenta il valore scontato dei redditi futuri successivi al termine del periodo di disponibilità) attraverso un saggio di capitalizzazione finale. V E = R / Il valore di rivendita è calcolato con il metodo della capitalizzazione diretta con il saggio di capitalizzazione finale. se lo vogliamo rapportare all attualità dovremo operare con la formula dello sconto i VE V = ( 1+ i) n 9

30 La stima del valore finale di rivendita si può svolgere in due modi: ) - in base al saggio di svalutazione/rivalutazione del valore di mercato nel periodo di disponibilità. il valore finale è espresso rispetto al valore di mercato rivalutato o svalutato attraverso la previsione di un saggio di variazione nel periodo di disponibilità. Dove: d = saggio di svalutazione/rivalutazione annuo V = V *(1 ± d ) E n Determinazione del saggio di capitalizzazione Definizioni comuni: Il saggio di capitalizzazione è una grandezza derivata dal rapporto fra il canone di mercato e il prezzo di un immobile. La ricerca del saggio di capitalizzazione si svolge rilevando un campione di canoni di mercato Rj di immobili di superficie Sj (con indice j=1,,...,m) e un campione di prezzi di mercato Ph di immobili di superficie Sh (indice h=1,,...,n). Nella Capitalizzazione Diretta Affitti di mercato noti di immobili simili Prezzi di mercato noti di immobili simili Superfici note di immobili simili di cui conosciamo gli affitti Superfici note di immobili simili di cui conosciamo il valore 30

31 Esempio Il reddito evidenziato è il reddito netto Svolgendo i calcoli : Saggio di capitalizzazione : Nella Capitalizzazione Finanziaria Serie di redditi di immobili simili Saggio di capitalizzazione Serie di prezzi di immobili simili 31

32 Il saggio di capitalizzazione mira a prevedere il valore di mercato di un immobile in un particolare segmento di mercato locale ove è collocato l immobile da valutare. Di conseguenza l impiego di saggi derivati da investimenti immobiliari disgiunti dal riferimento a segmenti di mercato reali è da considerare ai fini della valutazione improprio e fuorviante. Il perito svolge ricerche sufficienti ad assicurare che le proiezioni dei flussi di cassa e le assunzioni alla base dell analisi del flusso di cassa siano appropriate e ragionevoli per il segmento di mercato immobiliare in oggetto. Per gli immobili suscettibili di valorizzazione (immobili in sviluppo) il valore di mercato è posto pari al valore di trasformazione. Per il calcolo del valore di trasformazione è suggerito l impiego dell analisi del flusso di cassa della valorizzazione immobiliare. Per la determinazione del saggio la formula della capitalizzazione finanziaria diviene: n [ (1 + i ] R i = * 1 ) P Dove: P = Prezzo (dato storico che sostituisce il V) del bene da stimare R = reddito costante limitato posticipato nel periodo di disponibilità n = periodo di disponibilità Perché i sia positivo occorre che P/R > n Canone di immobili simili Il procedimento di capitalizzazione finanziaria applica il calcolo finanziario alla serie dei redditi annuali e del valore di rivendita al termine del periodo di disponibilità dell immobile da stimare. Perché il saggio non sia nullo o negativo n>p/r, cioè il numero degli anni deve essere superiore al rapporto fra il valore degli immobili e il loro relativo reddito. Prezzi di immobili simili Fattore che tiene conto della durata della rendita 3

33 L estrazione dei saggi di capitalizzazione (ih) si può svolgere con l equazione del saggio di rendimento interno riferito alle serie dei redditi e ai prezzi degli immobili di confronto. (Il saggio di rendimento interno è il saggio che eguaglia il valore attuale dei ricavi con il valore attuale dei costi di un investimento. È il saggio per il quale il Valore Attuale Netto (VAN) dell investimento è nullo) Il Saggio di Rendimento Interno è un indice di redditività finanziaria di un investimento. Un progetto di investimento risulta desiderabile quando il TIR risulti superiore al costo opportunità del capitale (o di altro tasso preso a riferimento). In generale, un progetto andrebbe perseguito quando il TIR risulta essere maggiore del costo del capitale per quel progetto di investimento. Esercizio Immobile A - Prezzo di acquisto ,00 - Redditi generati 0.000,00/anno per 11 anni Immobile B - Prezzo di acquisto ,00 - Redditi generati ,00/anno per 10 anni Determinare -Il saggio di rendimento interno applicabile -Il Valore di un immobile capace di generare un flusso di reddito di.000,00/anno per 8 anni Contratto X Contratto Y soggetto Acquisto Immobile , ,00 Flussi di cassa netti - 1 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 3 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 4 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 5 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 6 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 7 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 8 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 9 anno 0.000, ,00 Flussi di cassa netti - 10 anno 0.000, ,00 Flussi di cassa netti - 11 anno 0.000,00 Tasso interno di rendimento 11,76% 10,13% 10,98% VAN dei flussi di cassa netti 0,00 0, ,9 33

34 Contratto X Contratto Y soggetto Acquisto Immobile , , ,9 Flussi di cassa netti - 1 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 3 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 4 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 5 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 6 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 7 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 8 anno 0.000, ,00.000,00 Flussi di cassa netti - 9 anno 0.000, ,00 Flussi di cassa netti - 10 anno 0.000, ,00 Flussi di cassa netti - 11 anno 0.000,00 Tasso interno di rendimento 11,76% 10,13% 10,98% VAN dei flussi di cassa netti 0,00 0,00 0,00 Metodi Additivi La ricerca del saggio di capitalizzazione si può svolgere a partire dai dati di mercato oppure, in mancanza di tali dati o per verifica, in modo indiretto attraverso il band of investment. E una tecnica di stima del saggio di capitalizzazione che si basa sulla scomposizione delle componenti finanziarie o tecnicoeconomiche dell immobile da valutare. Le parti finanziarie di un investimento immobiliare sono rappresentate dalla parte mutuata e dalla parte autofinanziata. Il saggio di capitalizzazione è pari alla media ponderata del saggio di capitalizzazione del mutuo per la parte mutuata (loan to value) e del saggio di redditività dell immobile per la restante parte autofinanziata. I 0 = M * I M + (1 - M) * I E DOVE: -I M saggio di capitalizzazione del mutuo -I E saggio di redditività diretta -I 0 media ponderata dei due saggi 34

35 I 0 = M * I M + (1 - M) * I E Mortage and Equity components DOVE: -I M saggio di capitalizzazione del mutuo -I E saggio di redditività diretta -I 0 media ponderata dei due saggi Valore fabbricato : Reddito : Quota eterofinanziata : Saggio interesse mutuo : Anni (mutuo) : 68.75, ,00 70% 4,50% 0 Saggio capitalizzazione mutuo : Rata ammortamento mutuo : Saggio reddività diretta : 7,69% -9,59% ,76 Saggio capitalizzazione :,50% Le parti tecnico-economiche di un immobile sono rappresentate dal terreno edificato e dal fabbricato (land and building components). Il saggio di capitalizzazione è pari alla media ponderata del saggio di capitalizzazione del terreno per l incidenza dell area edificata (rapporto complementare del terreno edificato) e del saggio di capitalizzazione del fabbricato per il complemento all unità dell incidenza dell area edificata. c = V T / V T+F 1-c = V F / V T+F DOVE: - V T valore del terreno edificato - V E valore del fabbricato - V T+F valore del tutto (terreno e fabbricato - c rapporto complementare Da cui: i = c * i T + (1 c) * i F 35

36 c = V T / V T+F - 1-c = V T / V T+F Land and Bulding components DOVE: - V T valore del terreno edificato - V E valore del fabbricato - V T+F valore del tutto (terreno e fabbricato - c rapporto complementare Da cui: i = c * i T + (1 c) * i F Valore (F) : Valore (T) : Valore (F+T) : Reddito : Rapporto complementare : Reddito Terreno Reddito fabbricato Ammortamento annuale : Quota ammortamento Saggio di capitalizzazione Terreno : Saggio capitalizzaz. Fabbricato : Saggio capitalizzazione : 0,0 1% 1,70%,70%,50% 68.75, ,00 914, ,04.146,0 c = V T / V T+F - 1-c = V T / V T+F Land and Bulding components DOVE: - V T valore del terreno edificato - V E valore del fabbricato - V T+F valore del tutto (terreno e fabbricato - c rapporto complementare Da cui: i = c * i T + (1 c) * i F Valore (F) : Valore (T) : Valore (F+T) : Reddito : Rapporto complementare : Reddito Terreno Reddito fabbricato Ammortamento annuale : Quota ammortamento Saggio di capitalizzazione Terreno : Saggio capitalizzaz. Fabbricato : Saggio capitalizzazione : 14.60,00 0,0 1% ,00 1,70%,70%,50% 6.70,00 914, ,04.146,0 Rapporto copertura del debito debt coverage ratio Ai fini della ricerca del saggio di capitalizzazione, il rapporto di copertura del debito esprime il rapporto tra il reddito di un immobile e la rata di ammortamento del prestito immobiliare gravante su di esso. 36

37 Il Rapporto di copertura del debito è derivato dal campo delle stime cauzionali. Condiziona il tasso alle garanzie di restituzione del credito come segue: R DCR = M * V * r 1-(1+r) -m DOVE: - R reddito lordo (o netto) - V valore di mercato dell immobile - M percentuale del mutuo sul valore di mercato - r saggio di interesse annuo del mutuo - m durata del mutuo in anni DOVE: - R reddito lordo (o netto) - V valore di mercato dell immobile - M percentuale del mutuo sul valore di mercato - r saggio di interesse annuo del mutuo - m durata del mutuo in anni R DCR = M * V * r 1-(1+r) -m Debt Coverage Ratio Valore fabbricato : 68.75,00 Reddito : 6.70,00 DCR 0,47 Quota eterofinanziata LTV: 70% Saggio interesse mutuo : 4,50% Anni (mutuo) : 0 Saggio capitalizzazione mutuo : 7,69% Quota di ammortamento ,76 Saggio capitalizzazione :,50% Capitale a mutuo : ,50 Saggio di minimo rischio E un metodo teorico che stima il saggio di capitalizzazione a partire da un saggio di minimo rischio (risk free rate), relativo a investimenti immobiliari con il rischio minimo. 37

38 ESTIMO CIVILE SUPERFICI ESTERNE E FABBRICATI ATIPICI La stima delle aree fabbricabili Un area edificabile è una porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano, civile o industriale 38

39 CLASSIFICAZIONE D USO Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli) Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una visione organica e programmata dell uso del territorio) Terreni agricoli: aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dell attività produttiva agricola Aree edificabili: aree che, indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani, civili o industriali La qualificazione di AREA EDIFICABILE è indipendente dalla natura del suolo, dalla sua destinazione attuale e dalla volontà del proprietario. Dipende: 1. dalla destinazione dello strumento urbanistico (edificatorio). dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono l uso 3. dall esistenza di una domanda per tale uso CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI INFLUENTI SULLA VALUTAZIONE Caratteristiche intrinseche Dimensioni Forma geometrica (regolare o irregolare) Sviluppo del fronte stradale Giacitura (e esposizione) Natura del terreno Distanza dalle reti pubbliche Caratteristiche estrinseche la posizione la presenza di infrastrutture Situazione giuridica Rispetto delle distanze dai confini Volume massimo realizzabile Destinazione urbanistica dei fabbricati Rispetto delle norme urbanistiche 39

40 Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei fabbricati. DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di fabbricati OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare all edilizia (per protezione dell ambiente, per necessità di pubblica utilità, ecc.) La stima delle aree fabbricabili in base al valore di mercato Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree Procedimento di stima SINTETICO-COMPARATIVO 1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche). Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili 3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile) 4. Applicazione della proporzione di stima 5. Eventuali aggiunte e detrazioni (oppure attribuzione punti di merito) Voaf n j= 1 = px + n j= 1 PRZj pj aggiunte - detrazioni Servitù attive Progetto approvato, oneri concessori pagati, ecc Materiali di costruzioni preesistenti recuperabili Frutti pendenti AGGIUNTE Opere di sistemazione (recinzioni, sbancamenti, sistemazioni idrauliche, muri di sostegno, ecc.) Presenza di allacci alla rete pubblica DETRAZIONI Spese per demolizioni di opere preesistenti Servitù passive o altri diritti reali o ipoteche Spese di sbancamento oltre la norma (pendenze eccessive, roccia, ecc) 40

41 La stima delle aree fabbricabili in base al valore di trasformazione Si applica quando non è possibile derivare il valore dell area attraverso il procedimento diretto. CASI: 1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di monopolio (centro storico, indici di edificabilità particolari). Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici) Il valore di trasformazione quindi sarà dato dal valore di mercato a seguito della trasformazione meno i costi sostenuti. DOVE Il valore dopo la trasformazione è il prezzo di mercato del fabbricato realizzato I costi sostenuti sono tutti i costi che entrano a far parte della realizzazione dell opera ivi compreso l utile dell imprenditore Il tutto scontato all attualità 1 Voaf Vt = Vo VK t n ( prodotto edilizio realizzabile ) ( 1+ i) La stima delle aree fabbricabili in base al metodo finanziario Si applica quando è possibile predeterminare le rendite derivanti dagli investimenti effettuati per la trasformazione. Il metodo è quello della capitalizzazione finanziaria o del D.C.F.A. Redditi transitori Dove: Il primo termine è la sommatoria delle spese Il secondo termine R/i attualizzato sta ad indicare le entrate (in questo caso una rendita permanente derivante dalla locazione) ma potrebbero essere anche entrate diversificate (se riferite alle vendite, in questo caso dato dalla sommatoria delle entrate) Redditi permanenti 41

42 UN PROCEDIMENTO SCHEMATICO Gli operatori di mercato spesso adottano un metodo speditivo che, tuttavia, può portare a risultati attendibili, quello del rapporto complementare. Il rapporto complementarietà in questo caso è quello che intercorre tra i costi delle caratteristiche tecniche (terreno e fabbricato) dell edificio realizzabile. Voaf = % V k fabbricato dove: %= Rapporto complementare del terreno ovvero l incidenza media percentuale del valore dell area (18-5%) Vk fabbricato = Valore di costo di costruzione del fabbricato realizzabile La stima di fabbricati complessi Si intendono con questo termine tutti quei fabbricati (culturali, ospedali, alberghi, o comunque atipici) per i quali non esiste un mercato attivo di riferimento. Art Sono soggette alla presente legge le cose, immobili e mobili, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnografico, compresi: a) le cose che interessano la paleontologia, la preistoria e le primitive civiltà; b) le cose d'interesse numismatico; c) i manoscritti, gli autografi, i carteggi, i documenti notevoli, gli incunaboli, nonché i libri, le stampe e le incisioni aventi carattere di rarità e di pregio.. Vi sono pure compresi le ville, i parchi e i giardini che abbiano interesse artistico o storico. 3. Non sono soggette alla disciplina della presente legge le opere di autori viventi o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni. 4

43 La stima dei Beni Culturali e/o complessi Nella prospettiva della alienazione, si distinguono varie situazioni. La prospettata compravendita del bene culturale si colloca in un mercato attivo di natura concorrenziale: -stima per comparazione diretta oppure mediante valore di trasformazione. La prospettata compravendita del bene culturale si colloca in una situazione in cui è o può essere attivo il mercato delle locazioni: -stima con metodo finanziario, con procedimento da differenziare se l immobile ha necessità o meno di essere trasformato Se invece la prospettata compravendita si colloca in un mercato non concorrenziale: -stima mediante costo di riproduzione deprezzato La stima del valore di trasformazione si configura come un procedimento atto a prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione (bene immobile riguardato come bene strumentale) in relazione al valore di mercato del bene prodotto. L assunto che sta alla base di tale procedimento è che un soggetto razionale non è disposto a pagare (all attualità) un bene ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel medesimo bene sarà in grado di produrre. Applicazione del procedimento per la stima del valore di complessi immobiliari degradati e dismessi da riqualificare: Vt = [(R / rc) - (Cc + Oc + St + Sg + Of + P)] / (1 + rs)n Dove: (R / rc) è il valore di mercato calcolato tramite capitalizzazione dei redditi; rc è il saggio di capitalizzazione mentre rs è il saggio di sconto nel processo di trasformazione (rs > rc perché nel secondo il rischio è più elevato); Cc rappresenta i costi di costruzione; Oc è il contributo di costruzione; St sono le spese tecniche; Sg le spese generali; Of gli oneri finanziari; P è il profitto al lordo di tasse ed imposte. 43

44 La stima del costo di produzione deprezzato si configura come un procedimento atto a determinare il costo della produzione (bene immobile) considerato come il prodotto finito di un ciclo produttivo (produzione edilizia). L assunto che sta alla base di tale procedimento è che un soggetto è disposto a pagare per un bene: il prezzo di mercato; una somma pari al costo per produrre un bene identico; il prezzo di mercato o il costo per produrre un bene equivalente ATTENZIONE è un metodo da usare con molta accortezza in quanto l assenza di un mercato attivo potrebbe presupporre il disinteresse da parte di potenziali acquirenti. La stima con un procedimento di tipo reddituale è un insieme di metodi per la valutazione degli immobili la cui caratteristica principale è la capacità di produrre reddito nell ipotesi che un bene valga per quanto rende (Realfonzo 1994). L assunto che sta alla base di tale procedimento è che un soggetto investitore non è disposto a pagare un bene ad un valore superiore al valore attuale dei benefici che questo sarà in grado di produrre (IVSC 3.1) La funzione generale del procedimento reddituale è: V = f (R) L attendibilità del valore stimato è funzione della capacità di prevedere: 1. la tecnica di capitalizzazione,. le entrate e le uscite future, 3. il tasso di capitalizzazione adeguato I procedimenti sono i tre già visti: 1. Capitalizzazione diretta. Capitalizzazione finanziaria 3. Analisi del flusso di cassa scontato 44

45 La stima di fabbricati industriali Si intendono con questo termine tutti quei fabbricati destinati ad attività di tipo produttivo e nei quali si possono ravvisare diverse possibili necessità di valutazione in funzione che l attività sia in essere oppure no. Trovato il Vi, supposto Stima in di condizioni un opificio di industriale ordinarietà in si attività procederà alle aggiunte, detrazioni, comodi e scomodi. ordinariamente gestito dal proprietario Ri = PLV (Q+Sv+Imp+Sa+St+I) se il reddito industriale è indefinito almeno per 80 anni: V i = R i / r se il reddito industriale non è indefinito : V i = R i (1+r) n -1 + V ae 1 + V d 1. r (1+r) n (1+r ) n (1+r ) n Trovato il V i, supposto in condizioni di ordinarietà si procederà alle aggiunte, detrazioni, comodi e scomodi. A seconda dello stadio in cui si trova l azienda, si possono verificare tre casi 1) Azienda già costituita ma non ancora avviata. Si valuterà l azienda in base al valore dei singoli elementi che la costituiscono, considerati tra loro insieme. Essi si stimano in base al loro valore di riproduzione dedotto di un quid per vetustà, il terreno si valuta, ovviamente, al suo probabile valore di compravendita con la destinazione in atto. ) Azienda che si trova verso la fine della sua vita economica, cioè ha oltrepassato il suo periodo normale di funzionamento. L azienda andrebbe valutata sulla base dei valori assoluti dei singoli elementi che la costituiscono, tenuto conto della loro possibile separata utilizzazione. 45

46 3) Azienda già costituita ed avviata, si trova cioè nel periodo di normale funzionamento. In questo caso il valore dell azienda va ricercato sulla base della capitalizzazione del suo reddito ordinario, considerando così l azienda nel suo complesso, cioè come un unica entità economicaproduttiva. Purtroppo data la loro eterogeneità e lo scarso numero di compravendite, poter ricercare dal mercato il più probabile saggio di capitalizzazione è difficile. Per questo motivo si ricorre all utilizzo del saggio di interesse mediamente ritraibile da altri investimenti del risparmio in aziende analoghe, per sicurezza e durata di impiego, all azienda oggetto di stima. Stime inerenti ai fabbricati industriali Opificio industriale che abbandona la sua primitiva destinazione per una diversa utilizzazione economica. Si tratta di un opificio che cessa la sua ordinaria attività e che è suscettibile di una conveniente trasformazione che comporta una nuova destinazione economica. La stima dell opificio in questo caso avverrà per valore di trasformazione. Stime inerenti ai fabbricati industriali Opificio industriale che cessa la sua originaria destinazione senza alcuna possibilità per una diversa utilizzazione economica. Si tratta evidentemente di manufatti ormai inservibili la cui valutazione non può essere vista che sotto l aspetto del cosiddetto valore di realizzo (ex sito e cementi). Il più probabile valore di mercato dei materiali recuperabili dall abbattimento delle costruzioni, al netto di tutte le spese relative supposte sostenute da un imprenditore ordinario, e dal più probabile valore di mercato dell area edificabile sottostante con la prevedibile destinazione economica. Se si rende necessaria la sola stima di alcuni manufatti o di parte di essi si può procedere in base al costo di ricostruzione, tenuti presenti, beninteso, il grado di vetustà e lo stato di conservazione dei fabbricati stessi. E l ipotesi che si verifica solitamente per scopi assicurativi e per danni. 46

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