MONOGRAFIA RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI

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1 MONOGRAFIA RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI Indice Introduzione Soggetti beneficiari Beni rivalutabili Beneficio della rivalutazione Perizia di stima Imposta sostitutiva Modalità e termini di versamento dell imposta sostitutiva Modello Unico Precedenti rivalutazioni Margini di convenienza - Rivalutazione delle partecipazioni Margini di convenienza - Rivalutazione dei terreni Casi particolari Contatti La monografia è curata dal Settore Diritto d'impresa e fisco (Carmen Giugno), fisc@assolombarda.it, tel /267, fax Aggiornamento La monografia è aggiornata al 5 maggio

2 INTRODUZIONE La Finanziaria 2010 (1) ha riaperto i termini (2) per la rideterminazione del valore d acquisto di terreni e partecipazioni (3). La rivalutazione consente di ridurre la plusvalenza derivante dalla cessione di terreni e partecipazioni posseduti al 1 gennaio 2010, al di fuori del regime d impresa ex art. 67 del Tuir (4): per il calcolo della plusvalenza, infatti, è possibile assumere, in luogo del costo d acquisto, il valore determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta entro il 31 ottobre Per poter fruire di tale agevolazione è necessario, però, assoggettare il valore stimato dalla perizia a un imposta sostitutiva da versare in unica soluzione entro il 31 ottobre 2010, o con rateizzazione a partire dalla stessa data. SOGGETTI BENEFICIARI Possono beneficiare della disposizione agevolativa i soggetti che, al 1 gennaio 2010, possiedono terreni e partecipazioni al di fuori del regime d impresa o, più precisamente, i soggetti che attraverso detti beni realizzano operazioni suscettibili di generare redditi diversi ex art. 67, c. 1, lettere a, b, c, c-bis del Tuir (4); nello specifico si tratta di: persone fisiche; società semplici e soggetti equiparati (5); enti non commerciali; soggetti non residenti, per i terreni ubicati in Italia e per le partecipazioni in società residenti in Italia, non riferibili a stabili organizzazioni in Italia. BENI RIVALUTABILI La rivalutazione ha per oggetto terreni e partecipazioni posseduti alla data del 1 gennaio 2010, a titolo di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto o nuda proprietà) (6). Possono essere rivalutati anche i terreni e le partecipazioni detenuti attraverso società fiduciarie, purchè il fiduciante (ossia il soggetto a cui sono imputati i redditi derivanti dai beni) rientri tra i soggetti beneficiari. Terreni Possono essere rivalutati i terreni la cui cessione produce redditi diversi ex art. 67, c. 1, lettere a) e b) del Tuir (4) e non redditi d impresa. Possono essere oggetto di rivalutazione le seguenti tipologie di terreni: terreni lottizzati o sui quali sono state eseguite opere per renderli edificabili (7); terreni edificabili (8); terreni agricoli (i terreni che non rientrano in nessuna delle due precedenti tipologie). Partecipazioni Possono essere rivalutate le partecipazioni la cui cessione produce redditi diversi di natura finanziaria ex art. 67, c. 1, lettere c) e c-bis) del Tuir (4) e non redditi d impresa. 2

3 Possono essere oggetto di rivalutazione: le partecipazioni rappresentate da titoli azionari, purché non quotati in mercati regolamentati (azioni); le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quote di srl o di società di persone); i diritti o i titoli, non quotati nei mercati regolamentati, attraverso i quali possono essere acquisite le predette partecipazioni (option, warrant, obbligazioni convertibili in azioni). La rivalutazione può riguardare partecipazioni sia qualificate che non qualificate e può avvenire anche solo in relazione a una parte della partecipazione (cfr. paragrafo Casi particolari ). Si ricorda che una partecipazione non negoziata nei mercati regolamentati è qualificata se si verifica anche solo una delle seguenti condizioni: la partecipazione rappresenta più del 25% del capitale o del patrimonio della società partecipata; la partecipazione rappresenta più del 20% dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria. BENEFICIO DELLA RIVALUTAZIONE Le plusvalenze ex art. 67, c. 1, lettere a, b, c, c-bis (4), derivanti dalla cessione di terreni e partecipazioni sono calcolate come differenza tra corrispettivo di vendita e costo o valore d acquisto: Tassazione della plusvalenza in assenza di rivalutazione Aliquota x Plusvalenza = Aliquota x (Corrispettivo di vendita Costo d acquisto) La disposizione agevolativa della rivalutazione consente di calcolare la plusvalenza derivante dalla cessione di terreni e partecipazioni, posseduti alla data del 1 gennaio 2010, assumendo in luogo del costo di acquisto, il valore rideterminato in base a una perizia di stima. Per effetto della rivalutazione si ha quindi il beneficio di assoggettare a tassazione una minore plusvalenza. Plusvalenza in assenza di rivalutazione Costo d acquisto Valore di perizia Corrispettivo di vendita Plusvalenza in presenza di rivalutazione Il riconoscimento di tale rivalutazione è però subordinato al pagamento di un imposta sostitutiva del 4% o del 2% applicata sul valore rideterminato per effetto della stima: 3

4 Tassazione della plusvalenza in presenza di rivalutazione Aliquota x Plusvalenza = Aliquota x (Corrispettivo di vendita Valore di perizia) Imposta sostitutiva = 4% oppure 2% x Valore di perizia Il contribuente, nella prospettiva di una cessione di terreno o partecipazione, verificherà se gli conviene rivalutare o meno confrontando il carico fiscale sopportato in assenza di rivalutazione (tassazione su plusvalenza maggiore) con il carico fiscale sopportato in presenza di rivalutazione (tassazione su plusvalenza minore ma con pagamento di imposta sostitutiva). Per una valutazione dei margini di convenienza si rinvia agli appositi paragrafi ( Margini di convenienza ). PERIZIA DI STIMA Il regime della rivalutazione consente di calcolare la plusvalenza derivante dalla cessione del bene (terreno o partecipazione), considerando al posto del costo d acquisto il valore del bene al 1 gennaio Tale valore deve essere determinato mediante un apposita relazione di stima redatta e asseverata con giuramento (presso un notaio, il tribunale o il giudice di pace). Alla perizia si applica la disciplina di cui all art. 64 C.P.C., che attribuisce una responsabilità penale al professionista che incorra in colpa grave, e la disposizione antielusiva di cui all art. 37-bis, c. 3, lett. F, del D.P.R. 600/73. La perizia deve riguardare il valore del bene alla data dell Sono pertanto inutilizzabili le perizie eventualmente redatte prima di tale data, in occasione di precedenti edizioni della medesima agevolazione o per finalità non fiscali. Soggetti abilitati Terreni. Sono abilitati alla redazione e al giuramento della perizia di stima i seguenti soggetti di area tecnica: iscritti all albo di una delle seguenti categorie professionali: ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali con specializzazione edile; iscritti al ruolo dei periti e degli esperti tenuto presso le camere di commercio ai sensi dell art. 32, R.D. 2011/1934 (9). Partecipazioni. Sono abilitati alla redazione e al giuramento della perizia di stima i seguenti professionisti di area economico-contabile: iscritti all albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili; iscritti nell elenco dei revisori contabili; iscritti al ruolo dei periti e degli esperti tenuto presso le camere di commercio ai sensi dell art. 32, RD 2011/1934 (9). Costo della perizia Terreni. Il costo della perizia può essere sommato al valore di stima del terreno da assumere per il calcolo della plusvalenza. Il compenso pagato al professionista concorre, quindi, a ridurre la plusvalenza derivante dalla cessione del terreno. 4

5 Sia il valore riportato in perizia sia il costo stesso della perizia possono essere rivalutati con gli indici Istat se la cessione del terreno (edificabile ma non lottizzato) avviene a distanza di tempo rispetto a alla data di effettuazione della perizia (9). Partecipazioni. Se la perizia, che deve riguardare ovviamente l intero patrimonio netto della società, è predisposta per conto del possessore della partecipazione, il costo della perizia può essere sommato al nuovo valore stimato della partecipazione nella misura in cui tale costo è stato effettivamente sostenuto dal possessore della partecipazione. Il compenso pagato al professionista concorre, quindi, a ridurre il capital gain derivante dalla cessione della partecipazione. Se invece la perizia è commissionata dalla società partecipata, il costo della perizia è deducibile dal reddito d impresa in cinque quote costanti a partire dall esercizio in cui l onere è stato sostenuto (10). Termine di redazione e giuramento La perizia deve essere redatta e asseverata con giuramento entro il 31 ottobre Partecipazioni. Se il contribuente, ai fini della tassazione del capital gain, ha optato per il regime della dichiarazione la perizia può essere anche successiva alla cessione (11): in tal caso, infatti, il contribuente utilizzerà il nuovo valore di stima della partecipazione solo quando compilerà l Unico Se invece il contribuente ha optato per il regime del risparmio amministrato o del risparmio gestito, la perizia deve necessariamente precedere la cessione: in tal caso, infatti, il contribuente, per far valere la rivalutazione, dovrà presentare all intermediario copia della relazione di stima che dovrà essere pertanto redatta anteriormente alla realizzazione del capital gain (12). Terreni. La perizia dovrà essere redatta in ogni caso prima della cessione del terreno (13). IMPOSTA SOSTITUTIVA Per poter beneficiare della rivalutazione, il contribuente è tenuto a versare, entro il 31 ottobre 2010, un imposta sostitutiva calcolata sul valore di perizia, con aliquota del 4% per i terreni e per le partecipazioni qualificate e con aliquota del 2% per le partecipazioni non qualificate. Imposta sostitutiva Imposta sostitutiva per la rivalutazione di terreni = Imposta sostitutiva per la rivalutazione di partecipazioni qualificate = 4% x valore di perizia 4% x valore di perizia Imposta sostitutiva per la rivalutazione di partecipazioni non qualificate = 2% x valore di perizia MODALITÀ E TERMINI DI VERSAMENTO DELL IMPOSTA SOSTITUTIVA L imposta sostitutiva deve essere versata con modello F24 con possibilità di compensare l importo dovuto a titolo d imposta, in tutto o in parte, con crediti fiscali e contributivi. Il contribuente utilizzerà il codice tributo 8055 per la rivalutazione delle partecipazioni e il codice 8056 per la rivalutazione dei terreni: si segnala, però, che tali codici, valevoli per la 5

6 passata edizione della rivalutazione, non sono stati ancora confermati dall Agenzia delle Entrate per le rivalutazioni del Il contribuente indicherà nel mod. F24 il 2010 come anno di riferimento (l anno di possesso del bene rivalutato). Il versamento può essere effettuato: in unica soluzione entro il 31 ottobre 2010 oppure in tre rate annuali di pari importo: la prima rata entro il 31 ottobre 2010 la seconda rata entro il 31 ottobre 2011 con interessi del 3% la terza rata entro il 31 ottobre 2012 con interessi del 3% La rivalutazione si considera perfezionata con il versamento dell intero importo dell imposta sostitutiva o della prima rata (14). Il mancato versamento delle rate successive alla prima non pregiudica la validità della rivalutazione ma comporta l iscrizione a ruolo degli importi non versati. L omesso versamento delle rate successive alla prima può comunque essere regolarizzato con ravvedimento operoso (15). MODELLO UNICO Il contribuente dovrà riportare i dati relativi alla rivalutazione nel modello Unico PF 2011, indicando: nel quadro RT, i dati riguardanti la rivalutazione di partecipazioni; nel quadro RM, i dati riguardanti la rivalutazione di terreni. PRECEDENTI RIVALUTAZIONI Le partecipazioni e i terreni già rivalutati in passato in occasione delle precedenti edizioni dell agevolazione possono essere oggetto di una nuova rivalutazione. Sarà però necessario redigere una nuova perizia estimativa e versare l imposta calcolata sul nuovo valore del bene (14) (16) (17). Il contribuente non potrà scomputare dalla nuova imposta gli importi già versati per precedenti rivalutazioni, né tantomeno recuperare tali importi mediante compensazione con altri tributi: potrà unicamente chiederli a rimborso (18). Secondo l orientamento interpretativo dell amministrazione finanziaria (19), non condiviso dalla giurisprudenza, il rimborso deve essere richiesto entro 48 mesi dal versamento originario. MARGINI DI CONVENIENZA - RIVALUTAZIONE DELLE PARTECIPAZIONI Nel presente paragrafo verifichiamo in quali circostanze il contribuente, che intende vendere una partecipazione, ha la convenienza ad effettuare la rivalutazione. Prenderemo in considerazione la cessione di partecipazioni non qualificate e la cessione di partecipazioni qualificate. 6

7 A) Partecipazioni non qualificate Riportiamo di seguito le modalità di tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione non qualificata (20) in due diverse ipotesi: 1) il contribuente decide di non rivalutare la partecipazione; 2) il contribuente decide di rivalutare la partecipazione. Cessione di partecipazione non qualificata Regimi fiscali alternativi Tassazione in assenza di rivalutazione: 12,5% x (prezzo di vendita costo storico) Tassazione in presenza di rivalutazione: 12,5% x (prezzo di vendita valore di perizia) + imposta sostitutiva = 2% x valore di perizia Se il contribuente vende la partecipazione a un prezzo pari al valore di perizia, la modalità di tassazione più conveniente dovrà essere identificata tra le seguenti: Tassazione in assenza di rivalutazione: 12,5% x (valore di perizia costo storico) plusvalenza Tassazione in presenza di rivalutazione: imposta sostitutiva = 2% x valore di perizia Dato il costo storico, la scelta della tassazione più conveniente dipenderà dalla grandezza assunta dal valore di perizia e quindi dall importo della plusvalenza. Il valore di perizia che rende i due regimi fiscali equivalenti è quello che si trova, dato il costo storico, risolvendo la condizione di equilibrio di seguito riportata. Cessione di partecipazione non qualificata Condizione di equilibrio tra i regimi fiscali alternativi 12,5% x (valore di perizia costo storico) = 2% x valore di perizia valore di perizia = 1,19 x costo storico 7

8 Sottraendo da entrambi i membri dell equazione di equilibrio il costo storico, troviamo il valore della plusvalenza che rende i due regimi fiscali equivalenti: (valore di perizia costo storico) = 1,19 x costo storico costo storico plusvalenza = (1,19-1) x costo storico = 19% x costo storico Quindi possiamo concludere che la scelta del regime fiscale più conveniente dipenderà dalla grandezza della plusvalenza rispetto al costo storico: se plusvalenza = 19% del costo storico, i due regimi fiscali sono equivalenti se plusvalenza > 19% del costo storico, conviene rivalutare se plusvalenza < 19% del costo storico, conviene non rivalutare B) Partecipazioni qualificate Riportiamo di seguito le modalità di tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione qualificata (21) in due diverse ipotesi: 1) il contribuente decide di non rivalutare la partecipazione; 2) il contribuente decide di rivalutare la partecipazione. Cessione di partecipazione qualificata Regimi fiscali alternativi Tassazione in assenza di rivalutazione: aliquota marginale Irpef x 49,72% x (prezzo di vendita costo storico) Tassazione in presenza rivalutazione: aliquota marginale Irpef x 49,72% x (prezzo di vendita valore di perizia) + imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia Se il contribuente vende la partecipazione a un prezzo pari al valore di perizia, la modalità di tassazione più conveniente dovrà essere identificata tra le seguenti: 8

9 Tassazione in assenza rivalutazione*: aliquota marginale Irpef x 49,72% x (valore di perizia costo storico) (*) non sono considerate le addizionali comunale e regionale plusvalenza Tassazione in presenza di rivalutazione: imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia Dato il costo storico, la scelta del regime fiscale più conveniente dipenderà dalla grandezza assunta dal valore di perizia e quindi dall importo della plusvalenza. Il valore di perizia che rende i due regimi fiscali equivalenti è quello che si ricava, noti il costo storico e l aliquota marginale, risolvendo la condizione di equilibrio di seguito riportata. Cessione di partecipazione qualificata Condizione di equilibrio tra i regimi fiscali alternativi aliquota marginale Irpef x 49,72% x (valore di perizia costo storico) = 4% x valore di perizia Supponendo un aliquota marginale Irpef del 43%, la precedente condizione di equivalenza sarà: 43% x 49,72% x (valore di perizia costo storico) = 4% x valore di perizia valore di perizia = 1,23 x costo storico Sottraendo da entrambi i membri dell equazione il costo storico, troviamo il valore della plusvalenza che rende i due regimi fiscali equivalenti: (valore di perizia costo storico) = 1,23 x costo storico costo storico plusvalenza = (1,23-1) x costo storico = 23% x costo storico Quindi possiamo concludere che la scelta del regime fiscale più conveniente dipenderà dalla grandezza della plusvalenza rispetto al costo storico: 9

10 se plusvalenza = 23% del costo storico, i due regimi fiscali sono equivalenti se plusvalenza > 23% del costo storico, conviene rivalutare se plusvalenza < 23% del costo storico, conviene non rivalutare Analogamente a quanto fatto per l aliquota marginale del 43%, si possono calcolare le soglie di indifferenza relative alle altre aliquote marginali Irpef. La tabella seguente evidenzia, distinguendo tra partecipazioni non qualificate e partecipazioni qualificate e, nell ambito di quest ultime, in funzione delle diverse aliquote marginali Irpef, le soglie di indifferenza in corrispondenza delle quali il regime della rivalutazione è equivalente al regime di imposizione ordinaria: al di sopra di tali soglie la rivalutazione risulta fiscalmente vantaggiosa. Condizioni di equivalenza tra regime fiscale senza rivalutazione e regime fiscale con rivalutazione Tassazione personale Valore di perizia che rende la rivalutazione indifferente Plusvalenza che rende la rivalutazione indifferente* Partecipazioni non qualificate 12,5% 1,19 x costo storico 19% x costo storico 23% 1,54 x costo storico 54% x costo storico 27% 1,42 x costo storico 42% x costo storico Partecipazioni qualificate 38% 1,27 x costo storico 27% x costo storico 41% 1,24 x costo storico 24% x costo storico 43% 1,23 x costo storico 23% x costo storico * se la plusvalenza è maggiore del valore soglia conviene rivalutare, se è inferiore conviene non rivalutare MARGINI DI CONVENIENZA RIVALUTAZIONE DEI TERRENI Nel presente paragrafo verifichiamo in quali circostanze il contribuente, che intende cedere un terreno, ha la convenienza ad effettuare la rivalutazione. Prenderemo in considerazione le tre diverse tipologie di terreni rivalutabili: terreni non edificabili, terreni lottizzati e terreni edificabili. A) Terreno non edificabile Le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni non edificabili possono essere sottoposte a un imposta sostitutiva del 20% (22). Nel caso di vendita di terreno non edificabile, i regimi di tassazione, in assenza e in presenza di rivalutazione, saranno quindi i seguenti: Cessione di terreno non edificabile Regimi fiscali alternativi Tassazione in assenza di rivalutazione: Tassazione in presenza di rivalutazione: 20% x (prezzo di vendita costo storico) 20% x (prezzo di vendita valore di perizia) + imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia 10

11 Se il contribuente vende il terreno a un prezzo pari al valore di perizia, la modalità di tassazione più conveniente dovrà essere identificata tra le seguenti: Tassazione in assenza di rivalutazione: 20% x (valore di perizia costo storico) plusvalenza Tassazione con rivalutazione: imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia Dato il costo storico, la scelta della tassazione più conveniente dipenderà dalla grandezza assunta dal valore di perizia e quindi dalla grandezza della plusvalenza. Il valore di perizia che rende i due regimi fiscali equivalenti è quello che si trova, dato il costo storico, risolvendo la condizione di equilibrio di seguito riportata: Cessione di terreno non edificabile Condizione di equilibrio tra i regimi fiscali alternativi 20% x (valore di perizia costo storico) = 4% x valore di perizia valore di perizia = 1,25 x costo storico Sottraendo da entrambi i membri dell equazione il costo storico, troviamo il valore della plusvalenza che rende i due regimi equivalenti: (valore di perizia costo storico) = 1,25 x costo storico costo storico plusvalenza = (1,25-1) x costo storico = 25% x costo storico Quindi possiamo concludere che la scelta del regime fiscale più conveniente dipenderà dalla grandezza della plusvalenza rispetto al costo storico: se plusvalenza = 25% del costo storico, i due regimi fiscali sono equivalenti se plusvalenza > 25% del costo storico, conviene rivalutare se plusvalenza < 25% del costo storico, conviene non rivalutare B) Terreno lottizzato La plusvalenza derivante dalla cessione di terreno lottizzato è tassata in modo ordinario con le aliquote progressive Irpef. Nel caso di vendita di terreno lottizzato, i regimi di tassazione, in assenza e in presenza di rivalutazione, saranno quindi i seguenti: Cessione di terreno lottizzato Regimi fiscali alternativi Tassazione in assenza di rivalutazione: aliquota marginale Irpef x (prezzo di vendita costo storico) Tassazione in presenza di rivalutazione: aliquota marginale Irpef x (prezzo di vendita valore di perizia) + imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia 11

12 Se il contribuente vende il terreno a un prezzo pari al valore di perizia, la modalità di tassazione più conveniente dovrà essere identificata tra le seguenti: Tassazione in assenza rivalutazione*: * non sono considerate le addizionali comunale e regionale aliquota marginale Irpef x (valore di perizia costo storico) plusvalenza Tassazione in presenza di rivalutazione: imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia Dato il costo storico, la scelta del regime fiscale più conveniente dipenderà dalla grandezza assunta dal valore di perizia e quindi dall importo della plusvalenza. Il valore di perizia che rende i due regimi fiscali equivalenti è quello che si ricava, noti il costo storico e l aliquota marginale Irpef, risolvendo la condizione di equilibrio di seguito riportata. Cessione di terreno lottizzato Condizione di equilibrio tra i regimi fiscali alternativi aliquota marginale Irpef x (valore di perizia costo storico) = 4% x valore di perizia Supponendo un aliquota marginale Irpef del 43%, la precedente condizione di equivalenza sarà: 43% x (valore di perizia costo storico) = 4% x valore di perizia valore di perizia = 1,10 x costo storico Sottraendo da entrambi i membri dell equazione il costo storico, troviamo il valore della plusvalenza che rende i due regimi fiscali equivalenti: (valore di perizia costo storico) = 1,10 x costo storico costo storico plusvalenza = (1,10-1) x costo storico = 10% x costo storico Quindi possiamo concludere che la scelta del regime fiscale più conveniente dipenderà dalla grandezza della plusvalenza rispetto al costo storico: se plusvalenza = 10% del costo storico, i due regimi sono equivalenti se plusvalenza > 10% del costo storico, il regime della rivalutazione è più conveniente se plusvalenza < 10% del costo storico, il regime in assenza di rivalutazione è più conveniente Analogamente a quanto fatto per un aliquota marginale del 43%, possiamo calcolare le soglie di indifferenza relative alle altre aliquote marginali. La tabella seguente evidenzia, per le diverse aliquote marginali Irpef, le soglie di indifferenza in corrispondenza delle quali il regime della rivalutazione è equivalente al regime di imposizione ordinaria: al di sopra di tali soglie la rivalutazione risulta fiscalmente vantaggiosa. 12

13 Cessione terreno lottizzato - Condizioni di equivalenza tra regime fiscale senza rivalutazione e regime fiscale con rivalutazione Tassazione personale Valore stimato che rende la rivalutazione indifferente Plusvalenza che rende la rivalutazione indifferente* 23% 1,21 x costo storico 21% x costo storico 27% 1,17 x costo storico 17% x costo storico 38% 1,12 x costo storico 12% x costo storico 41% 1,11 x costo storico 11% x costo storico 43% 1,10 x costo storico 10% x costo storico * se la plusvalenza è maggiore del valore soglia conviene rivalutare, se è inferiore conviene non rivalutare C) Terreno edificabile In caso di cessione di terreno edificabile il regime fiscale ordinario è la tassazione separata (23): alla plusvalenza si applica l aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del biennio anteriore all anno di cessione (24). Nel caso di vendita di terreno edificabile, i regimi di tassazione, in assenza e in presenza di rivalutazione, saranno quindi i seguenti: Cessione di terreno edificabile Regimi fiscali alternativi Tassazione in assenza di rivalutazione: aliquota tassazione separata x (prezzo di vendita costo storico) Tassazione in presenza di rivalutazione: aliquota tassazione separata x (prezzo di vendita valore di perizia) + imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia Se il contribuente vende il terreno a un prezzo pari al valore di perizia, la modalità di tassazione più conveniente dovrà essere identificata tra le seguenti: Tassazione in assenza di rivalutazione: aliquota tassazione separata x (valore di perizia costo storico) plusvalenza Tassazione in presenza di rivalutazione: imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia Dato il costo storico, la scelta della tassazione più conveniente dipenderà dalla grandezza assunta dal valore di perizia e quindi dall importo della plusvalenza. Il valore di perizia che rende i due regimi fiscali equivalenti è quello che si trova, dato il costo storico, risolvendo la condizione di equilibrio di seguito riportata. Cessione di terreno edificabile Condizione di equilibrio tra i regimi fiscali alternativi Aliquota tassazione separata x (valore di perizia costo storico) = 4% x valore di perizia Supponendo che l aliquota di tassazione separata sia pari al 20% (calcolata sulla metà del reddito complessivo del biennio anteriore all anno di cessione), la precedente condizione di equilibrio sarà: 20% x (valore di perizia costo storico) = 4% x valore di perizia valore di perizia = 1,25 x costo storico 13

14 Sottraendo da entrambi i membri dell equazione il costo storico, troviamo il valore della plusvalenza che rende i due regimi equivalenti: (valore di perizia costo storico) = 1,25 x costo storico costo storico plusvalenza = (1,25-1) x costo storico = 25% x costo storico Quindi possiamo concludere che la scelta del regime fiscale più conveniente dipenderà dalla grandezza della plusvalenza rispetto al costo storico: se plusvalenza = 25% del costo storico, i due regimi fiscali sono equivalenti se plusvalenza > 25% del costo storico, conviene rivalutare se plusvalenza < 25% del costo storico, conviene non rivalutare CASI PARTICOLARI Terreni posseduti in comunione I terreni posseduti in regime di comunione pro indiviso possono essere oggetto di rivalutazione parziale nel caso cui solo alcuni dei comproprietari intendano avvalersi della facoltà di rideterminare il costo d acquisto. È necessario comunque rideterminare, mediante la perizia di stima, il valore dell intero bene per poi poter assoggettare all imposta sostitutiva del 4% la parte del valore di perizia corrispondente alla quota oggetto di rivalutazione. Si segnala che il valore rideterminato costituisce il valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per cui, se negli atti di trasferimento vengono indicati valori inferiori a quelli rivalutati, si rendono applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze senza tener conto del valore rideterminato (9). Terreni gravati da usufrutto Anche i terreni gravati da usufrutto possono essere rivalutati. In particolare il nudo proprietario può rivalutare il valore del suo diritto reale, pari alla differenza tra il valore della proprietà piena e il valore dell usufrutto. Analogamente anche l usufruttuario può procedere alla rivalutazione del suo diritto. Il valore dell usufrutto verrà determinato dalla perizia di stima secondo le disposizioni contenute nell art. 48 del D.P.R. 131/86 (9). Terreni edificabili ricevuti per effetto di successione o donazione Se il contribuente vende un terreno edificabile ricevuto in eredità o donazione, precedentemente affrancato dal de cuius o dal donante, può calcolare la plusvalenza considerando come prezzo iniziale del terreno il valore risultante dai relativi atti dichiarativi (dichiarazione di successione per eredità, atto pubblico sottoposto a registrazione ecc.) (9). Terreno oggetto di esproprio È possibile rivalutare anche i terreni oggetto di provvedimenti di espropriazione. Il contribuente espropriato può scegliere tra due regimi di tassazione dell indennità di esproprio (25): ritenuta del 20%, a titolo d imposta, applicata all indennità di esproprio; 14

15 tassazione ordinaria della plusvalenza da esproprio, con applicazione della ritenuta del 20% a titolo d acconto. Se il contribuente intende optare per la tassazione ordinaria, per calcolare la plusvalenza da esproprio può assumere come costo iniziale del terreno il valore di perizia. Terreno in parte edificabile in parte agricolo Se una particella di terreno risulta in parte edificabile e in parte agricola, è possibile circoscrivere la rivalutazione alla sola parte edificabile. A tal fine non è necessario il frazionamento della particella, ma è sufficiente richiamare nella perizia di stima lo strumento urbanistico, per esempio il Piano Regolatore, che individua la porzione dell area edificabile (9). Recesso del socio La somma ricevuta dal socio in caso di recesso tipico, ossia mediante annullamento delle azioni o quote, costituisce utile per la parte che eccede il prezzo pagato per l acquisto delle azioni o delle quote annullate (art. 47, comma 7, Tuir): tale somma costituisce reddito di capitale e non reddito diverso pertanto in tal caso non è possibile utilizzare il valore rivalutato per il calcolo della plusvalenza. Se però il recesso è atipico, e avviene quindi mediante cessione delle quote agli altri soci o a un terzo concordemente individuato dai soci, si produrrà reddito diverso e pertanto si potrà utilizzare il valore di perizia per il calcolo della plusvalenza (16) (26). Rivalutazione parziale di una partecipazione qualificata La rivalutazione può essere anche parziale e riguardare solo una frazione della partecipazione (10). Se il contribuente ha una partecipazione qualificata e rivaluta solo una parte della partecipazione è tenuto comunque ad applicare l aliquota del 4% prevista per la partecipazioni qualificate per ovvi motivi antielusivi. Esempio: Partecipazione qualificata = 30% del capitale Frazione rivalutata (non qualificata) = 15% del capitale Imposta sostitutiva = 4% x valore di perizia relativo al 15% del capitale Partecipazione ricevuta in donazione Il contribuente potrebbe ricevere in donazione una partecipazione che era qualificata in capo al donante ma che poi, in seguito al frazionamento tra i diversi beneficiari della donazione, diviene non qualificata. Il donatario, nel caso in cui ceda la propria partecipazione nei 5 anni successivi all atto di liberalità, dovrà comunque corrispondere l imposta nella misura del 4% anziché del 2% in quanto possessore di una partecipazione considerata virtualmente qualificata per ovvi motivi antielusivi (14) (27). 15

16 Partecipazioni ammesse alla quotazione successivamente al 1 gennaio 2010 Possono avvalersi della rivalutazione i soggetti che, al 1 gennaio 2010, posseggono partecipazioni non quotate anche se, successivamente a tale data, sia stata deliberata l ammissione alla quotazione (10). Infatti affinché un titolo possa essere considerato negoziato in un mercato regolamentato è necessario che le azioni siano effettivamente negoziate non essendo sufficiente che la società abbia fatto richiesta di quotazione (28) Partecipazioni la cui quotazione è stata revocata o sospesa prima del 1 gennaio 2010 Possono avvalersi della rivalutazione i soggetti che, al 1 gennaio 2010, posseggono partecipazioni la cui quotazione sia stata revocata prima dell Al contrario, la sospensione della quotazione prima dell esclude la possibilità della rivalutazione, in quanto la sospensione, a differenza della revoca, è una misura temporanea (10). Rivalutazione effettuata dal nudo proprietario Estinzione dell usufrutto Se la rivalutazione è effettuata dal solo nudo proprietario e se l usufrutto si estingue prima della cessione del bene, il nudo proprietario diventa titolare della piena proprietà. Per effetto del principio di riespansione del diritto di proprietà, il valore originariamente affrancato dal nudo proprietario non potrà essere maggiorato del valore dell usufrutto (29). Rivalutazione effettuata sia dal nudo proprietario sia dall usufruttuario Estinzione dell usufrutto Se la rivalutazione è effettuata sia dal nudo proprietario sia dall usufruttuario e se l usufrutto si estingue, il nudo proprietario non potrà sommare al proprio valore affrancato quello rideterminato a sua volta dall usufruttario (29). Note 1. L n. 191, art. 2, commi 229 e D.L n. 282, art. 2, comma L n. 448, artt. 5 e D.P.R n. 917, art D.P.R n. 917, art C.M , n. 55/E. 7. R.M , n. 319/E. 8. D.L , n. 223, art. 36, comma C.M n. 6/E 10. C.M n. 12/E. 11. C.M n. 47/E. 12. C.M n. 81/E. 13. C.M n. 15/E. 14. C.M , n. 35/E. 15. D.Lgs n. 472, art C.M n. 16/E. 17. C.M n. 27/E. 18. (D.P.R n. 602, art R.M , n

17 20. D.Lgs n. 461, art. 5, comma D.P.R n. 917, art L n. 266, art. 1, comma D.P.R n. 917, art. 17, comma 1, lett. g-bis. 24. D.P.R n. 917, art. 21, comma D.P.R n. 327, art C.M n. 26/E. 27. L n. 383, art. 16, comma C.M , n C.M , n. 12/E. 17