COMUNE DI MARINO PIANO DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA IN LOCALITA SANTA MARIA DELLE MOLE

Transcript

1

2 COMUNE DI MARINO PIANO DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA IN LOCALITA SANTA MARIA DELLE MOLE Relazione Tecnico-Urbanistica L area oggetto della presente procedura di accordo di programma, interessa dei terreni siti nel Comune di Marino, Località di Santa Maria delle Mole e distinti al Catasto Terreni al Foglio n. 14 Particelle n. 200, 201, 750, 752, 754, 800, 802, 808, 809, 810, 927, 996, 999, 1002, 1004, 1006, 1024, 1026, 1055, 1056, 1057, 1058, 1060, 1061, 1063, 1064, 1066, 1067, 1069, 1070, 1072, 1073, 1075, 1076, 1077, 1078, 1600, - al Foglio n. 26 Particelle 514, 625, 1334, 1335, 1336, 1337, 1338, 1339, 1340, 1341, 1342, 1343, 1344, 1346, 1348, 1598, 1599, 1601, , 1604, Tutte le particelle sopraindicate sono comprese nella Variante Generale al P.R.G. adottata con deliberazione del C.C. n 62 del 24 novembre 2000 e approvata con delibera n 944 del 29 novembre 2004 dalla Regione Lazio e classificate come zona C sottozone C4 e CT. I diritti edificatori sono stati determinati dalla superficie totale delle due zone rilevata dalle tavole di P.R.G. Il P.U.A. previsto nell area sopraindicata è stato oggetto di un piano di lottizzazione convenzionata già approvato in Consiglio Comunale in data 13/07/2007 con delibera n. 54 e n. 55 a cui la Regione Lazio non ha ancora dato il benestare definitivo. A seguito di quanto sopra e dietro indicazioni della Regione Lazio, esplicitate in un protocollo d intesa fra la Regione Lazio ed il Comune di Marino, approvato con Deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n 123 del 08/04/2011 e pubblicato sul B.U.R.L. n 17 del 07/05/2011, che prevede la cessione al Comune di Marino di un area di circa 7 ettari in modo da consentire un futuro insediamento nel Parco dell Appia Antica ed una nuova viabilità stradale che migliori notevolmente il traffico veicolare di S. Maria delle Mole, veniamo a presentare un nuovo progetto urbanistico sotto forma di programma integrato di intervento sulle rimanenti particelle: Foglio n. 14 numeri 200, 201, 750, 752, 754, 800, 802, 809, 810, 927, 996, 999, 1002, 1004, 1006, 1024, 1026, 1055, 1058, 1061, 1064, 1067, 1070, 1073, 1076, - Foglio n. 26 numero 1600, 1603 sviluppanti una superficie di 1

3 mq che prevede la edificazione di parte dei diritti edificatori previsti dalla variante generale di P.R.G. del 24 novembre 2000 per una volumetria pari a mc residenziali con un indice di fabbricabilità pari a 0,89 mc/mq. I diritti edificatori pari a circa mc così come previsto nel protocollo d intesa tra la Regione Lazio ed il Comune di Marino, avranno destinazione residenziale e saranno delocalizzati in un'area indicata dall'amministrazione Comunale. Ovviamente, nel caso che il presente procedimento non fosse perfezionato con l approvazione del Comune di Marino e della Regione Lazio, riattiveremo il P.U.A. già approvato dal Consiglio Comunale in data 13/07/2007 con delibera n. 54 e n. 55. DATI DI P.R.G. Le N.T.A. del P.R.G. all articolo 31, prevedono quanto segue: ZONA DI ESPANSIONE C-ZONE INEDIFICATE O PARZIALMENTE INEDIFICATE ART. 2 D.I. 1444/68- SOTTOZONA C4. Le zone territoriali omogenee C corrispondono alle parti del territorio comunale destinate a nuovi interventi edificatori su aree parzialmente urbanizzate e inedificate all interno delle aree già consolidate o limitrofe ad esse, o su aree non urbanizzate. Il P.R.G. indica con specifico segno grafico i comprensori di tipo C che dovranno essere attuati attraverso i Piani Urbanistici Attuativi (PUA); in particolare l area ad est individuata come sottozona C4 risulta delimitata da perimetro di piano attuativo, il quale può essere di iniziativa pubblica o privata. La sottozona C4 interessa le aree di bordo del tessuto edilizio di Santa Maria delle Mole che si presenta poco strutturato e non definito dove i nuovi interventi edificatori avranno la funzione di concludere urbanisticamente l intero settore sudovest dell aggregato cittadino con una edificazione di tipo misto e servizi. 2

4 L attuazione della sottozona C4, tramite PUA, è regolata dagli indici e parametri indicati nella Tab. A2 della sottozona C4 (densità comprensoriale 100 ab/ha- indice di fabbricabilità comprensoriale 1,20 mc/ mq) che di seguito si riporta : ZONA C A Densità comprensoriale B Indice di fabbricabilità comprensoriale A x 120/ C Aree per l istruzione D Aree per attrezzature di interesse comune E Aree per spazi pubblici attrezzati a parco, per il gioco e lo sport Sottozona C4 ab/ha 100 mc/mq 1.20 mq/ab 4,5 mq/ab 3 mq/ab 10 F Parcheggi mq./ab 4,5 G Totale servizi mq/ab 22 H Rete viaria interna % 11 I Superfici massime da destinare alla edificazione. mc/mq 1,79 ed in particolare l art.31 delle NTA prevede che in questa sottozona la percentuale di residenza sia del 70% e, conseguentemente, il restante 30% è destinato alle attività di tipo non residenziale. All interno delle zone di espansione C è individuata anche la sottozona CT nella quale si localizzano costruzioni isolate per residenza temporanea. Tale sottozona, al cui interno ricade la parte ad ovest del Comprensorio 1, è caratterizzata da una bassa densità abitativa e comprende complessi edilizi per abitazioni per residenza temporanea o per uso turistico localizzate nelle vicinanze o a completamento di insediamenti simili già consolidati. L attuazione di tale sottozona, al cui interno è consentita la realizzazione di case unifamiliari, bifamiliari isolate, è regolata da un indice di fabbricabilità 3

5 territoriale di 0,25 mc/mq e lotto minimo di mq. In particolare l art. 32 delle NTA obbliga alla formazione del PUA per le aree superiori ai mq, come nel caso dell area del Comprensorio 1. DATI DI P.R.G.- DATI DI PROGETTO- CONFRONTO LOTT. MUGILLA DATI di P.R.G. (sup. terr mq) LOTT. MUGILLA PREVISIONE PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO (sup. terr mq) sup. in C4 = mq modificata. in C9 = mq modificata. in F3a = mq viabilità = mq sup. in CT = mq modificata in F3a = mq viabilità = mq cub. prevista in C4 = mc di cui: cubatura ridotta a mc di residenziale con nuova indicazione C9. La residua cubatura di pertinenza sarà delocalizzata in altra area al di fuori del previsto ampliamento del Parco dell Appia Antica con destinazione residenziale. cub. prevista in CT = mc La cubatura prevista in CT viene completamente azzerata. La cubatura di pertinenza sarà delocalizzata in altra area al di fuori del previsto ampliamento del Parco dell Appia Antica con destinazione residenziale. IL PROGETTO L area nella quale è previsto l intervento edificatorio è a completamento della zona centrale dell abitato di S. Maria delle Mole e contigua a tutte le zone edificate. In questa area è localizzato un unico bene di interesse archeologico denominato Mugilla, individuato nel P.T.P.R. di mq , intorno al quale è stata perimetrata un ampia zona, che come riportato nella premessa della presente relazione, è oggetto della cessione all Amministrazione Comunale. 4

6 La scelta progettuale, suggerita dall andamento altimetrico del terreno nonché dal contesto ambientale, è articolata in modo da realizzare la parte prominente della cubatura a ridosso della zona abitata. Gli obiettivi prefissati sono stati: - realizzare il verde attrezzato nella parte della lottizzazione a contatto con la zona da cedere all Amministrazione Comunale in modo da avere una superficie adeguatamente attrezzata e fruibile con ingresso sulla viabilità pubblica non solo dagli abitanti degli interventi previsti nel presente accordo di programma; - posizionare i lotti edificabili su piani diversi in modo da contenere gli sbancamenti previsti per la realizzazione dei parcheggi posti al piano interrato; - realizzare un sistema di viabilità pubblica che tenga conto di quella esistente, delle previsioni del P.R.G. e che sia realizzabile con sbancamenti contenuti; - realizzare una pista ciclabile con collegamento all'area del futuro ampliamento del Parco dell'appia Antica. Come si evidenzia dalle tavole di piano, l accesso avviene da un collegamento dal quale è possibile raggiungere Via Maroncelli e da un asse preferenziale che da Via Fratelli Cervi costeggia la lottizzazione. La viabilità secondaria è prevista con strade che servono esclusivamente le abitazioni e rendono la percorrenza ad esclusivo uso dei residenti. Nella redazione dei progetti esecutivi verranno rispettate tutte le prescrizioni previste nel fascicolo norme tecniche di attuazione parte integrante degli elaborati costituenti il presente accordo di programma. Lungo i confini con la viabilità, saranno costituiti filari di alberi, all interno della proprietà, con altezza minima di mt. 3,00 ad interasse di mt. 8,00 in ragione di uno ogni 300 mc. Come evidenziato sugli elaborati grafici, l area è divisa in sei lotti nei quali è prevista la realizzazione di diciassette palazzine a 3 piani a contatto con il tessuto urbano di S.Maria delle Mole. Le tipologie indicate nelle tavole 9 e 10 non sono vincolanti. Fra i lotti si è prevista un'area con destinazione a verde condominiale, così da permettere agli abitanti di fruire di uno spazio, adeguatamente attrezzato, 5

7 che permetta una maggiore facilità di socializzazione ed una qualità urbana dell insediamento decisamente alta. Indici di piano Superficie totale lotto: mq ,00 Cubatura massima concordata: mc ,00 Cubatura per abitante: Abitanti previsti: 80 mc/ab mc : 80 mc/ab = 413 abitanti Superficie massima per l'edificazione: 67% mq ,00 = mq ,46 Standards parcheggi: 413 x mq.4,50 = mq.1.858,50 Standards parco, gioco, sport e interesse comunale: 413 x mq. 13 = mq ,00 Standards istruzione: 413 x mq. 4,50 = mq ,50 Standards totali: 413 x mq. 22 = mq ,00 Dati di progetto Superficie edificata prevista: mq ,00 < mq ,46 Parcheggi pubblici: mq ,00 > mq ,50 Verde attrezzato e interesse comunale: mq ,00 > mq 5.369,00 Area per ampliamento istruzione mq ,00 > mq ,50 Totale standards: 2.169, , ,00 = mq ,00 > 9.086,00 Strade e marciapiedi pubblici: mq ,00 Strade, marciapiedi e parcheggi condominiali: mq ,00 Superficie totale lotti residenziali: mq ,00 Verde condominiale: mq 3.238,00 Totale mq ,00 6

8 OPERE DI URBANIZZAZIONE Le strade della viabilità pubblica nella lottizzazione sono previste della larghezza di ml. 7,00 con marciapiede su entrambi i lati di ml. 1,50. L illuminazione stradale sarà realizzata con pali da mt. 9,00 posti ad una distanza di circa mt. 15 l uno dall altro per la viabilità e pali da m. 4,00 con armatura sferica e con parte superiore opaca e rispondente alle norme per evitare l inquinamento luminoso, per il verde attrezzato, il tutto come evidenziato nella tavola n. 11. L impianto di smaltimento delle acque bianche e nere sarà del tipo separato e l immissione alla rete comunale sarà realizzata come previsto dalla normativa vigente. ELABORATI Documenti - 1 Relazione tecnica e previsione di spesa - 2 Norme tecniche di attuazione - 12 Atti di proprietà Tavole - 3 Inquadramento territoriale e strumentazione urbanistica varie - 4 Variante al PRG del Comune di Marino 1: Rilievo dello stato di fatto 1: Planimetria catastale con le proprietà 1: Zonizzazione su catastale 1: Disciplina esecutiva 1:500-9 Planimetria esemplificativa e profili 1: Tipi edilizi 1: Infrastrutture a rete 1:500 7

9 PREVISIONI DI SPESA Viabilità Strade e parcheggi: strade, marciapiedi, parcheggi pubblici, fognatura secondaria e verde di arredo stradale mq x /mq 150,00 = ,00 Rete fognante Collettori separati, acque nere ml. 950 x /ml 500,00 = ,00 Collettori separati, acque meteoriche ml. 820 x /ml 700,00 = ,00 Acquedotto Condutture idriche, pozzetti ed allacci ml. 800 x /ml 180,00 = ,00 Pubblica illuminazione Pali h. 9 n. 64 x /cad 1.000,00 = ,00 h. 4 n. 20 x /cad 800,00 = ,00 Rete telefonica ml x /ml 60,00 = ,00 PREVISIONE TOTALE DI SPESA ,00 8