TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTI. Fallimento. N. Gen. Rep /10

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1 TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTI Fallimento N Gen Rep /10 Giudice Delegato Dr Vito Febbraro Curatore dott Giorgio Arnaboldi via Volta n 81 - Como - tel ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Geom Francesco Gorla iscritto all'albo della provincia di Como al N 1636 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF GRLFNC56D26B977W- PIva con studio in Como (Como) via Porta n10 telefono: cellulare: fax: francescogorla@iolit Heimdall Studio - wwwhestudioit

2 Beni in Albese Con Cassano (Como) via Monte Grappa 1 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di edificio a corte sito in Albese Con Cassano (Como) via Monte Grappa 1 Composto da intero fabbricato da cielo a terra distribuito su due piani fuori terra, avente accesso dalla via Monte Grappa n1, denominato "Immobile di via Monte Grappa" costituito da due unità immobiliari residenziali, con relativo cortile comune e portico in corpo staccato Identificato in catasto: - fabbricati: intestata a ICE Impresa di costruzioni edili di Pxxxx Rxxx e Pxxxx Pxxxxxxx sas foglio 12 mappale 396 subalterno 8, categoria A3, classe 2, composto da vani 4,5, posto al piano T-1, - rendita: 278,89 - fabbricati: intestata a ICE impresa di costruzioni edili di Pxxx Rxxx e Pxxx Pxxxx e c sas foglio 12 mappale 396 subalterno 9, categoria A3, classe 1, composto da vani 3,5, posto al piano T, - rendita: 180,76 Coerenze: Coerenze in corpo dell'intero fabbricato da nord in senso orario: porzione di terzi al mappale 448, via Monte Grappa,, porzione di fabbricato denominato "Curt del macelar" mappale 1297, fabbricato di proprietà dell'ente "Fondazione Ida Parravicini di Persia - Onlus" 2 DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: in centro storico residenziale (normale) a traffico limitato con parcheggi insufficienti Servizi della zona: asilo nido (buono), biblioteca (buono), campo da calcio (sufficiente), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), palestra (sufficiente), parco giochi (sufficiente), scuola elementare (buono), scuola media inferiore (buono), spazi verdi (buono) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Il principali centro limitrofi è la città di Erba Collegamenti pubblici (km): aeroporto (50), autobus (01), autostrada (15), ferrovia (15) 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: Costituzione di vincoli legali a favore del Ministero per i beni e le attività culturali di Roma a firma di Ministero per i beni e le attività culturali di Roma in data 25/01/2006 trascritto a Como in data 14/04/2006 ai nn 21433/ Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: 2 di 7

3 Iscrizione volontaria (Attiva) a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SCRL/SONDRIO, contro ICE Impresa Costruzioni Edili sas/lurate Caccivio, a firma di dott Stefano Giuriani in Como in data 15/10/2007 ai nn 31783/15133 iscritto a Como in data 23/10/2007 ai nn 37581/7934 importo ipoteca: ,00 importo ipoteca pari a ,00 di cui ,00 derivante da concessione a garanzia di apertura di credito Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di FRATELLI LIBRETTI SRLDI LISSONE, contro Società ICE impresa costruzioni edili di Pxxxx Rxxxxx e Pxxxxxxx sas di Lurate Caccivio, a firma di Tribunale di Monza in data 27/03/2006 ai nn 912/2006 iscritto a Como in data 21/11/2008 ai nn 35865/7523 importo ipoteca: ,53 importo capitale: ,53 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA SPA DI DESIO, contro Società ICE impresa costruzioni edili di Pxxxx Rxxxxx e Pxxxxxx sas di Lurate Caccivio, a firma di Tribunale di Monza in data 24/06/2009 ai nn 1663/2009 iscritto a Como in data 07/08/2009 ai nn 23954/5225 importo ipoteca: 30000,00 importo capitale: 23019,98 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di INTESA SANPAOLO SPA DI TORINO, contro Società ICE impresa costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxxx e Pxxxxxx sas di Lurate Caccivio, a firma di Tribunale di Como in data 19/10/2009 ai nn 4809/2009 iscritto a Como in data 28/10/2009 ai nn 30283/6442 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,41 Iscrizione legale (Attiva) a favore di EQUITALIA ESATRI SPA/MILANO, contro ICE Impresa Costruzioni edili sas/lurate Caccivio, a firma di Equitalia Esatri spa/milano in data 27/01/2010 ai nn 1665/33 iscritto a Como in data 12/02/2010 ai nn 3671/1030 importo ipoteca: 50279,86 importo capitale: 25139, Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza di fallimento a favore di Massa dei Creditori del Fallimento della società ICE Impresa costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxxxx e Pxxxxxx Pxxxxxxxx e c sas / Lurate Caccivio contro Società ICE Impresa di Costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxxx e Pxxxxx Pxxxxxxxx e C sas / Lurate Caccivio e a Carico anche doi Pxxxxx Pxxxxxxxx a firma di Tribunale di Como in data 19/02/2010 ai nn 9 trascritto a Como in data 19/04/2010 ai nn 10149/ Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 431 Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 432 Conformità catastale: Nessuna difformità 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 3 di 7

4 Ulteriori avvertenze: - l'immobile è soggetto alle esistenti servitù di veduta ed affaccio sul cortile comune a favore della confinante proprietà denominata "Curt del macelar" in particolare a favore delle unità immobiliari mappali 446 sub15 e 446 sub 13 NB Il bene in oggetto è stato dichiarato dalla Direzione Generale dei Beni Culturali e Paesaggistici della Lombardia, sentita la Sovraintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio di Milano, di interesse storico artistico, ai sensi dell'art 10 comma 1 del DLgs 42/2004 mediante decreto emesso in data n 923 Si precisa che ai sensi del D Lgs 42/2004, l'art 59 prevede: - comma 1) "Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali, sono denunciate al Ministero" - comma 2) "La denuncia è effettuata entro trenta giorni: a) omissis b) dall'acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell'ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso" Le modalità di denuncia son previsti ai commi 3,4,5 dell'art 59 L'acquisto in via di prelazione, le condizioni della prelazione e il procedimento per la prelazione, sono normati dagli articoli 60, 61 e 62 del sopracitato D Lgs 42/2004 La suddetta normativa viene allegata alla presente perizia 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: ICE impresa costruzioni edili di Xxxxxx Xxxxxxx e Xxxxxx Xxxxxxxx e C sas proprietario dal 01/08/2007 al 19/02/2010 in forza di atto di compravendita a firma di dott Stefano Giuriani di Como in data 01/08/2007 ai nn 31652/15035 trascritto a Como in data 03/08/2007 ai nn 30314/18453 Venditore risulta l ente Fondazione Ida Parravicini di Persia Onlus 62 Precedenti proprietari: I beni sono pervenuti alla Fondazione Ida Parravicini di Persia Onlus proprietaria fino al in forza di: - testamento olografo del pubblicato con verbale a firma di dr Marcello Cellina di Abbiategrasso in data 20/01/1927 ai nn 2768/1881 registrato a Abbiategrasso in data 28/01/1927 ai nn 557 vol 43, trascritto a Como in data 15/04/1927 ai nn 2139/1905, a favore di Ospedale Comune di Albese e a carico di Parravicino Eugenia fu Giacomo; - denuncia di successione di Parravicino Eugenia fu Giacomo, deceduta il , denuncia n53 vol763 registrata a Milano, devoluta per testamento olografo come sopra indicato a favore dell Ospedale del Comune di Albese con Cassano, trascritta a Como il nn 5045/4490; si precisa che l ente fu eretto ente morale su richiesta degli esecutori testamentari mediante Regio decreto emesso il n 1804 sotto ragione Ospedale Ida Parravicino di Persia Previa assunzione di qualifica IPAB sotto la denominazione Casa di riposo Ida Parravicini di Persia l ente è stato infine trasformato con Delibera della Regione Lombardia n del in Fondazione Ida Parravicini di Persia Onlus Tutti gli atti non risultano trascritti La fondazione risulta iscritta presso il registro delle Persone giuridiche della Regione Lombardia in data PRATICHE EDILIZIE: Le opere relative all'edificio sono state realizzate in epoca antecedente al Non sono stati reperiti ulteriori titoli abilitativi successivamente a tale data PE n 119/2008 per lavori di Ristrutturazione edilizia intestata a Pxxxx Pxxxxxx legale rappresentante ICE impresa costruzioni snc Permesso di costruire presentata in data 27/10/2008- n prot La pratica non è mai stata rilasciata 4 di 7

5 Descrizione edificio a corte di cui al punto A Edificio a corte di antica formazione la cui costruzione e databile intorno al XVII secolo, inserito nel nucleo abitato di antica formazione del centro storico del Comune di Albese con Cassano, con accesso dalla via monte Grappa al civico 1 L edificio è costituito da due corpi di fabbrica di due piani fuori terra ubicati in lato nord e est della corte, mentre i lati sud ed ovest sono chiusi dai muri di fabbrica delle proprietà confinanti Il fabbricato è costituto da due unità immobiliari residenziali con annesso, in corpo separato, un piccolo portico addossato al lato ovest della corte Si accede all immobile attraverso ingresso carraio chiuso da portone in legno che dalla via Monte Grappa immette, attraverso andito comune, nella corte comune Sulla corte comune si affaccia al piano terra unità immobiliare residenziale costituita da cucina e due camere; in corpo separato, nel perimetro del portico comune è ubicata la latrina L altra unità immobiliare è costituita da un locale cucina/pranzo al piano terra a cui si accede dal portico comune e in corpo separato cantina; nel perimetro del portico comune è ubicata la latrina Al piano primo sono ubicate due camere da letto e servizio igienico, un locale di sgombero e ampio locale di sottotetto Al piano terreno, addossato al lato ovest della corte, è inoltre ubicato, in corpo separato un piccolo portico La distribuzione planimetrica è meglio documentata dalle allegate planimetrie di rilevo tavola e dalla tavola 1/a di ricomposizione catastale Il fabbricato si identifica quale antico complesso rurale, lineare e disadorno, con una particolare dignità architettonica L immobile, come documentato nella relazione di accompagnamento al decreto di vincolo della direzione generale per i beni culturali e paesaggistici, rappresenta un importante, superstite testimonianza di antiche e pregevoli consuetudini del fare e del costruire, all interno di un aggregato urbano che ha subito, in altri casi, pesanti compromissioni Il fabbricato è caratterizzato da una struttura portante in pietra e laterizio intonacato, travature e solai in legno, ed ha subito nel tempo modificazioni alla distribuzione interna, mantenendo inalterato nelle parti strutturali l antico impianto Attualmente l edificio risulta in stato di abbandono e necessita di integrale opera di ristrutturazione Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera GR nvii/18159 del l'immobile è identificato nella zona A1 centro storico RE1 ristrutturazione edilizia Norme tecniche ed indici: Le zone A1 comprendono le parti di territorio interessate da agglomerati urbani compatti di antica formazione con carattere storico e di pregio ambientale, nonché le aree circostanti che, per tali caratteristiche, ne sono parte integrante Per gli edifici individuati con retino RE1 è ammesso l'intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente mediante interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione edilizia L'edificio è stato dichiarato, con decreto di vincolo prot 923 del , dal Ministero per i beni e le attività culturali, Direzione regionale per i beni culturali e paesaggistici della Lombardia, di interresse storico artistico ai sensi dell'art 10 comma 1 del D Lgs n42, e pertanto sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel predetto Decreto Legislativo Ai sensi dell'art 57 comma 3 del D Lgs 42/2004 qualsiasi intervento sul bene in oggetto è subordinato ad autorizzazione rilasciata dalla Sovraintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio di Milano, ai sensi dell'art 21 del citato D Lgs Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Superfici residenziali Sup reale lorda 169,00 1,00 169,00 logge, locali accessori, porticati, sottotetti Sup reale lorda 226,00 0,30 67,80 portico in corpo staccato Sup reale lorda 22,00 0,30 6,60 cortile e andito comune Sup reale lorda 223,00 0,10 22,30 Sup reale lorda 592,00 265,70 5 di 7

6 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: non verificata Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: pessime Travi: materiale: legno, condizioni: scarse/pessime Solai: tipologia: legno, condizioni: scarse/pessime Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: pessime Scale: tipologia: a rampe, materiale: legno/pietra, condizioni: pessime Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: persiane, condizioni: pessime Manto di copertura: materiale: tegole a canale in cotto, coibentazione: inesistente, condizioni: pessime Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pietrame, coibentazione: inesistente, condizioni: pessime Portone di ingresso: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno massello, condizioni: pessime Impianti: Gas: tipologia: inesistente Elettrico: tipologia: esterno e sottotraccia in pessime condizioni, inutilizzabile Idrico: tipologia: in pessime condizioni, inutilizzabile Fognatura: tipologia: non verificata Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima Per la valutazione si adotterà quale aspetto economico il valore di mercato procedendo in modo sintetico comparativo Si adotteranno quali parametri la superficie lorda dell'immobile ed il prezzo di mercato per unità di superficie di immobili simili La superficie lorda sarà ragguagliata con coefficienti di abbattimento per destinazioni d'uso Trattandosi di edificio dichiarato dalla Direzione generale dei beni culturali e paesaggistici della Lombardia di interesse storico artistico, la valutazione dell'immobile terrà conto, in assenza di progetto di ristrutturazione definitivamente approvato sia dalla Sovraintendenza che dalla Amministrazione comunale, su cui si possa eseguire una valutazione in base al valore di trasformazione, esclusivamente delle superfici lorde esistenti per la loro attuale destinazione 82 Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, Ufficio tecnico di Albese con Cassano, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato della zona, Imprese edili della zona 6 di 7

7 83 Valutazione corpi A edificio a corte Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione lorda equivalente Valore unitario valore complessivo Superfici residenziali 169,00 360, ,00 logge, locali accessori, porticati, sottotetti 67,80 360, ,00 portico in corpo staccato 6,60 360, ,00 cortile e andito comune 22,30 360, ,00 265, ,00 - Valore corpo: 95652,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 95652,00 - Valore complessivo diritto e quota: 95652,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Valore intero medio lorda ponderale equivalente Valore diritto e quota A edificio a corte 265, ,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 14347,80 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Nessuna Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 81304,20 Relazione lotto 009 creata in data 07/09/2011 Codice documento: F il perito Geom Francesco Gorla 7 di 7