DINAMICHE D'INTERVENTO SOSTENIBILE SUL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE

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1 DINAMICHE D'INTERVENTO SOSTENIBILE SUL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE SMART CITY E PIANIFICAZIONE SMART Parlare di smart parlando di territorio e di ambiente vuol dire parlare di risparmio energetico e di sviluppo sostenibile ma anche di consumo di suolo e di compensazione ambientale. Vuol dire parlare di verde attrezzato e mobilità sostenibile. Vuol dire parlare di trasparenza e di partecipazione. Vuol dire di parlare di IT e ICT tecnology, di informazioni geografiche gestite con sistemi BIM, GIS e di open source. Come si vede è una materia ampia ed articolata che non si ferma alla semplice idea di infrastruttura smart, di sistemi impiantistici moderni, ma fa riferimento ad un nuovo modo di raccogliere informazioni, trattarle e gestirle; un nuovo modo di pensare la pianificazione territoriale ed urbanistica. La storica evoluzione disciplinare ha portato allo sviluppo di un modello di raccolta, analisi e uso del dato territoriale per così dire statico ; un modello che ragionava per decenni (come minimo) e che attribuita ad ogni area una specifica caratteristica e disciplina di utilizzo. La vecchia logica dello zoning è stata già da molti anni superata, almeno in linea teorica, dalle evoluzioni disciplinari; il salto che si richiede per passare ad un modello smart è di radicale trasformazione, soprattutto dal punto di vista applicativo. Vale la pena partire, secondo me, dal concetto di equilibrio; infatti, anche in questo caso la tecnica urbanistica tradizionale interpreta l equilibrio come uno stato fisso e predefinito da raggiungere; un progetto equilibrato era un progetto che definiva le quantità considerate di equilibrio a priori, tot aree edificabili, tot verdi tot per infrastrutture. Il concetto di equilibrio in una nuova logica più moderna, ma soprattutto più condizionata, perché il territorio è già in gran parte urbanizzato e condizionato dal suo stato in essere, deve necessariamente essere quello di un equilibrio dinamico, in grado di adattarsi anche rapidamente ai cambiamenti socio-ambientali che interessano i nostri territori. Il tempo delle espansioni urbanistiche è pressoché finito. La parola d ordine degli ultimi anni è stop al consumo di suolo e nuova vita al tessuto consolidato da completare e/o ristrutturare. La ristrutturazione in questione deve essere in chiave smart, si direbbe oggi; deve essere tecnologica ed ecosostenibile, in poche parole è costosa. Com è possibile allora in un periodo di grossa crisi economica pensare di investire tante risorse per progetti di riqualificazione e di nuova infrastrutturazione in chiave smart se non si liberano risorse nuove?

2 Se l istanza ambientale e sociale è quella di riqualificare e massimizzare le risorse ambientali, riqualificare il patrimonio costruito esistente e ridurre le emissioni e gli inquinanti è anche vero che queste cose hanno un costo e non modesto; mi sembra chiaro quindi come sia necessario trovare nuovi strumenti gestionali per ridurre gli impatti dell urbanizzazione convogliando inevitabilmente risorse, solo parzialmente pubbliche, senza svilire le giuste necessità di guadagno private. In una parola dobbiamo parlare di compensazione e di bilancio ambientale. Un territorio smart, allora sarà un territorio che fa un uso razionale delle sue risorse, che libera spazi utili per la riqualificazione ecologica e nello stesso tempo libera risorse economiche in grado di creare nuova qualità per gli ambiti urbanizzati. Un obbiettivo ambizioso ma sicuramente essenziale nella sfida verso la creazione di smart city è quello di incrementare la superficie permeabile o almeno di adottare un obiettivo a saldo zero negli interventi di rigenerazione. Da qui al concetto di compensazione ambientale il salto è breve. Per compensazione ambientale si intende quel meccanismo in grado di offrire la cessione di aree al pubblico o la realizzazione di opere pubbliche (anche infrastrutturali) a fronte di una corresponsione di valore economico, valore che può molto banalmente essere espresso in crediti edificatori da utilizzare nelle aree urbanizzate da riqualificare/completare; le aree già interessate dall edificazione ma con un patrimonio edilizio da riqualificare o da completare infatti, hanno bisogno di risorse economiche per rigenerarsi. Introduciamo alcuni concetti tecnici. COMPENSAZIONE e CREDITO EDILIZIO: sono gli istituti giuridici finalizzati al miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale dell intero territorio, comunale o sovracomunale che sia, infatti la scala di riferimento a cui applicarli non è concettualmente limitante. Essi si formano mediante il riconoscimento di una quantità di capacità edificatoria ai soggetti che si fanno carico degli interventi per la collettività e delle cessioni necessarie per lo sviluppo di aree per servizi pubblici o di uso pubblico. Alcune aree per le quali non si ritiene opportuno uno sviluppo edificatorio di carattere privato possono ricevere dall amministrazione che gestisce l operazione un credito edilizio da utilizzarsi su altra area. L attribuzione di un diritto edificatorio può essere effettuato anche in luogo dell indennità in moneta nell ambito di procedimenti espropriativi. INCENTIVAZIONE si intende la misura che può essere utilizzata e finalizzata al miglioramento della qualità costruttiva ed insediativa del territorio mediante un bonus

3 volumetrico, fissato in modo coerente con gli obbiettivi prefissi, a fronte di rilevanti benefici pubblici e perciò di progetti che perseguano obiettivi di salvaguardia ambientale, riqualificazione ambientale ed urbana e conservazione dei beni storico-artistici. La perequazione può essere considerata come un efficace strumento di attuazione di obbiettivi primari e socialmente rilevanti in quanto il ricorso ai meccanismi perequativi può essere rivolto a specifici contesti, come: CONTESTO ECOLOGICO: Il meccanismo perequativo è orientato alla tutela dell ambiente, naturale ed urbano con l obiettivo di salvaguardare, implementare e qualificare il paesaggio agricolo, il suolo boschivo, la dotazione di parchi urbani e territoriali ed il verde urbano in genere. CONTESTO URBANO, SERVIZI PUBBLICI E QUALITÀ FORMALE: Il meccanismo perequativo è orientato alla tutela degli spazi urbani con l obiettivo di salvaguardare, implementare e qualificare il paesaggio urbano garantendo quella flessibilità dimensionale di volumetrie tali da permettere lo sviluppo equilibrato del tessuto urbanizzato e la dotazione degli spazi pubblici necessari al soddisfacimento degli standard abitativi e alla qualificazione dei servizi diffusi. E indispensabile al riguardo coordinare la pianificazione generale, normalmente indifferente alle risposte progettuali, con il disegno dell impianto plano volumetrico ipotizzabile a partire dalle volumetrie messe in gioco dal piano e con gli aspetti economici generabili dalla perequazione in modo da trovare l equilibrio plurisettoriale indispensabile per il raggiungimento degli obiettivi di qualità posti dallo scenario urbanistico. La pianificazione generale tramite l applicazione di modelli perequativi dichiara sempre di voler perseguire l obiettivo di miglioramento dello standard di qualità urbana sia in termini di ambiente naturale che di territorio urbanizzato nonché rispetto al rapporto tra i due sistemi territoriali, naturale ed antropizzato. A tal fine bisogna costruire una scacchiera ragionata di aree di concentrazione volumetrica, aree per servizi pubblici e di uso pubblico e aree naturali entro cui applicare il sistema degli scambi volumetrici favorendo la costruzione della città pubblica e la riqualificazione degli ambiti naturali attraverso anche il soddisfacimento economico dei privati in maniera equamente distribuita. Il punto di equilibrio tra beneficio pubblico e beneficio privato è la chiave di volta che rende possibile l attuazione, la messa in moto, del meccanismo da un lato e il raggiungimento degli obiettivi di qualità posti dall amministrazione pubblica.

4 La difficoltà nel bilanciare le diverse variabili fisiche, economiche e procedurali fa dei modelli perequativi modelli complessi che necessitano di alte professionalità nella messa a punto dei criteri teorici in prima battuta, e di quelli progettuali pratici nel momento attuativo. Il criterio generale, a monte, necessario per stabilire il punto di equilibrio tra beneficio pubblico e soddisfacimento dell investitore privato sta nello stabilire che una quota parte della valorizzazione fondiaria delle aree di generazione volumetrica deve essere versata alla collettività a compensazione di tale aumento di valore per il bene collettivo in termini di aumento di servizi e di qualità urbana. A puro scopo esemplificativo quindi, se un area passa da un valore di 10 ad uno di 100, perché da agricola diviene edificabile, quel 90 di plusvalore che il privato ottiene nell operazione di valorizzazione fondiaria potrà e dovrà avere una percentuale di diminuzione in funzione del principio di equa distribuzione del beneficio che è presente nella legge laddove essa prevede la possibilità di attuazione di meccanismi perequativi. Da qui discende la necessità di individuare adeguate aree di cessione, nel caso di comparti, e di una quota percentuale di valore redistribuita sul territorio mediante la cessione di aree ma anche mediante la realizzazione di servizi e attrezzature di interesse collettivo. Valutare con attenzione il peso di quanto corrispondere equivale a trovare quel punto di equilibrio di cui si diceva e per la definizione del quale sono necessarie alte professionalità specialistiche anche e soprattutto a supporto dell azione pubblica. Il concetto di equilibrio è ormai saldamente legato a quello di Sviluppo Sostenibile e ci sembra importante sottolinearlo anche in questa sede. Le politiche di concertazione tra ente pubblico e operatore privato, infatti, devono portare benefici alla qualità della vita soddisfacendo le esigenze della attuale generazione senza compromettere il soddisfacimento dei bisogni di quelle future. Le considerazioni essenziali da analizzare e soddisfare si possono sinteticamente riassumere nell approccio olistico allo sviluppo, l equità sociale, l efficienza nell uso delle risorse, la sostenibilità ecologica, la creazione diffusa di ricchezza.

5 Lo sviluppo sostenibile può essere ben rappresentato graficamente come l intersezione dei tre insiemi rappresentanti lo sviluppo economico, sociale ed ambientale, sottolineando con ciò che laddove vengano privilegiate solo due delle sue dimensioni ben difficilmente si potrà verificare uno sviluppo sostenibile. In conseguenza di quanto fin qui esposto si può tranquillamente affermare che i meccanismi perequativi - compensativi perseguono gli obiettivi e danno risposta alle domande di: coesione economico sociale promuovendo forme di cooperazione concrete tali da attivare un sistema di reti di relazioni che favoriscano la valorizzazione degli interessi pubblici e privati; diffusione di ricchezza incentivazione dell economia diffusa locale con la promozione e lo sviluppo integrato e moderato del territorio, soprattutto in termini di rigenerazione urbana, di opportunità, di sviluppo economico, di posti di lavoro, di risorse generabili; sviluppo del sistema del lavoro supporto alla crescita di opportunità lavorative create in conseguenza degli ampi settori coinvolti come indotto. Si tratta di fare le opportune valutazioni a scala territoriale ed individuare le opportunità di rifunzionalizzazione per i diversi tipi di aree; individuare quelle da cui far decollare crediti edificatori e quelle sulle quali far atterrare gli stessi. Le aree di decollo possono essere di varia natura e il meccanismo perequativo/compensativo deve chiaramente tener conto del loro stato al momento dell attivazione del meccanismo. Se si tratta di aree urbanizzate con funzioni da delocalizzare è molto chiaro come un meccanismo di dismissione e riqualificazione delle stesse costituisca una interessante opportunità nel progetto di riqualificazione territoriale fin qui descritto. Per produrre qualità urbana e nello stesso tempo rigenerazione sostenibile del territorio è necessario attivare meccanismi virtuosi in grado di ricostruire naturalità, aumentare la qualità della vita urbana e generare risorse economiche. In sostanza le politiche di concertazione (perequazione/compensazione) tra l ente pubblico e l operatore privato devono portare coerentemente e congruentemente benefici alla qualità della vita soddisfacendo le svariate esigenze della attuale generazione senza compromettere il soddisfacimento dei bisogni delle future generazioni. A nostro parere e in qualità di tecnici del settore lo strumento perequativo/compensativo si inserisce perfettamente nel quadro degli strumenti da mettere in campo per il raggiungimento di tale stato di equilibrio.

6 La compensazione va intesa dunque, come quel meccanismo atto a produrre il saldo zero, o meglio, se vogliamo usare le parole della legge regionale, il bilancio ecologico a saldo zero (vedi LR 31/2014 art. 2 comma1 lettera d bilancio ecologico del suolo: la differenza tra la superficie agricola che viene trasformata per la prima volta dagli strumenti di governo del territorio e la superficie urbanizzata e urbanizzabile che viene contestualmente ridestinata nel medesimo strumento urbanistico a superficie agricola. Se il bilancio ecologico del suolo è pari a zero, il consumo di suolo è pari a zero. ). Strumenti smart: reti infrastrutturali per la raccolta dati; reti informative di dati (ambientali, sociali, territoriale, economici ); software di gestione delle informazioni; software per la condivisione delle informazioni (open source) e partecipazione al processo decisionale software BIM (Building Information Modeling) per gestire l articolato e complesso data base informativo necessario ad implementarne l operatività attuativa. In campo territoriale/urbanistico/edilizio si tratta di software parametrici per gestire il processo di formazione degli strumenti urbanistici, come strumento di ausilio al pianificatore per valutare scenari diversificati e prendere decisioni motivate, quale contributo alla costruzione di modelli perequativi efficaci (opzioni sulle permute, flessibilità distributive, etc.), oppure quale ausilio per razionalizzare la distribuzione dei servizi sul territorio in base alle reali esigenze degli utilizzatori, superando di fatto le regole quantitative del Decreto Ministeriale 1444/68., del resto ampliamente superate (almeno in Lombardia). O ancora, la simulazione di scenari alternativi delle trasformazioni urbane in base alla scelta di differenti tipologie edilizie o densità abitative (pensiamo ad esempio agli effetti dell applicazione del Decreto Sviluppo in Italia e dei conseguenti premi di cubatura). Oppure l ottimizzazione di opzioni infrastrutturali diversificate: viabilità, parcheggi, mobilità Operando un'estrema semplificazione, i software parametrici possono essere considerati come una piattaforma di programmazione trasparente, operante all interno di un più ampio work flow (flusso di lavoro) parametrico avente l obbiettivo finale di modellare in modo organico il nuovo tessuto urbano, o il nuovo organismo edilizio, rigenerato. Tali software dovrebbero essere in grado di generare la forma mediante la definizione di un diagramma concettuale che diventa l elaborato principale sviluppato dal progettista. Tale diagramma esplicita i legami associativi in input tra i diversi dati e genera, in output, un sistema di forme dinamico e modificabile.

7 In ultimo, ma non meno importante, sottolineo come sia fondamentale il requisito di trasparenza che questi strumenti permettono di avere; attraverso un flusso di informazioni continuo e condiviso infatti è possibile immaginare di gestire in chiave realmente SMART tutte le fasi inerenti il processo di sviluppo urbano ed edilizio. Dalla programmazione alla realizzazione e dalla realizzazione alla manutenzione fino anche alla commercializzazione dell organismo edilizio. Parole chiave: qualità energetica, sostenibilità ambientale e sicurezza strutturale, riqualificazione del patrimonio esistente e rigenerazione urbana, qualità architettonica, benessere e inclusione sociale, riduzione del consumo di suolo, sostenibilità economica, tecnologica, progettuale e processuale, trasparenza.