TOSCOLANO MADERNO Un servizio ANAS. SS 45 Bis Gardesana Occidentale km , Comune di Toscolano Maderno (BS)

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Luca Lazzari
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1 TOSCOLANO MADERNO Un servizio ANAS SS 45 Bis Gardesana Occidentale km , Comune di Toscolano Maderno (BS)

2 Scheda 20: Casa Cantoniera COD 4631 SS 45 Bis Gardesana Occidentale km , via Vincenzo Bellini Comune di Toscolano Maderno (Brescia) Complesso immobiliare composto dalla casa cantoniera principale e da un ex magazzino annesso

3 1. Premesse La informazioni relative all immobile sono integrate dai seguenti documenti allegati alla presente scheda e relativi all inquadramento generale del progetto pilota Manuale di progettazione (allegato n.1) Manuale di identità (allegato n.2) Progetti di ristrutturazione relativi alle case campione del progetto pilota (allegato n.3)

4 2. Inquadramento territoriale Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 2.1 Ambito geografico di riferimento Comune di Toscolano Maderno La Casa Cantoniera si trova all interno del Comune di Toscolano Maderno in Provincia di Brescia. Rispetto al capoluogo è in posizione nord-est a una distanza di circa 40 chilometri. È situato sulla sponda bresciana, quindi occidentale, del lago di Garda. La posizione strategica del promontorio su cui sorge permette un clima temperato tutto l anno che ne fa una meta privilegiata. Oggi Toscolano Maderno è una cittadina turistica che ha saputo mantenere l equilibrio con l industria della carta, parte integrante della storia e della cultura del territorio. Molteplici sono gli edifici di pregio, i palazzi storici, le ville e le chiese fra le quali spiccano la basilica di Sant Andrea mirabile esempio di architettura romanico-lombarda e la parrocchiale dei Santissimi Pietro e Paolo che conserva le tele del pittore veneziano Andrea Celesti. Durante la Seconda Guerra Mondiale Toscolano Maderno fu sede delle principali istituzioni delle Repubblica Sociale Italiana. Dintorni di Toscolano Maderno Toscolano Maderno fa parte del parco naturale regionale dell'alto Garda Bresciano. Il suo territorio si estende dalle sponde del lago di Garda sino al lungo crinale montuoso che a Nord coincide con il confine fra Lombardia e provincia autonoma di Trento (Valle di Ledro) e ad est con la Valle Sabbia. Il Parco accoglie la riserva naturale dell'ex lago di Bondo e il lago di Valvestino, invaso artificiale degli anni sessanta, sede di pesca sportiva. Il punto più alto del parco è il Monte Caplone che raggiunge i 1976 metri s.l.m. Nel parco si svolgono attività agricole e zootecniche, con la presenza di un caseificio. Caratteristici sono i fienili di Cima Rest nel comune di Magasa, con i tetti in paglia assai appuntiti, e la strada militare scavata lungo le creste di confine durante la prima guerra mondiale.

5 2.2 Qualità paesaggistica Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere

6 2.3 Sistema infrastrutturale e logistico Collegamenti stradali e autostradali Toscolano Maderno è raggiungibile con l autostrada A4 uscendo al casello di Brescia Est per poi proseguire con la tangenziale fino a destinazione. La casa cantoniera di Toscolano Maderno si trova sulla SS 45 Bis Gardesana Occidentale km , via Vincenzo Bellini. Collegamenti aerei Aeroporti Lombardia: - Hub intercontinentale di Milano Malpensa (MXP); - Aeroporto di Linate (LIN); - Aeroporto di Bergamo-Orio al Serio (BGY); - Aeroporto di Montichiari (VBS). Aeroporto Veneto: - Aeroporto di Verona. Collegamenti ferroviari - Stazione di Brescia - Stazione di Desenzano Collegamenti fluviali la Lombardia ha un suo importante sistema di navigazione grazie alla presenza di grandi laghi e fiumi. Numerosi sono i porti che affacciano sul Lago di Garda, tra cui il Porto di Salò.

7 3. Immobile Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere 3.1 Inquadramento tecnico-amministrativo Il bene insiste su un lotto a pianta irregolare e comprende un fabbricato a 3 piani (più sottotetto con h min 0.70 e h max 2.40) a base rettangolare alto circa 13 metri al colmo con tetto a falde. Sono presenti all interno dell area due fabbricati accessori non accatastati. Le bucature sono in prevalenza regolari e di forma quadrangolare ad eccezione di quelle che affacciano sulla Strada Statale 45 che sono ad arco a tutto sesto. DATI CATASTALI Comune di Toscolano Maderno Foglio 19, p.lle 2323, 2355 COMUNE: Toscolano Maderno (BS) INDIRIZZO: SS 45 Bis Gardesana Occidentale km , via Vincenzo Bellini COORDINATE GEOREFERITE: N E Terreno: 1100 mq

8 3.2 Quadro della pianificazione territoriale ed urbanistica Piano di Governo del Territorio del Comune di Toscolano Maderno - Ambiti del Piano delle Regole (Rif. Artt. 17.B, 17.D e 22) Estratto Tavola 3 2 c 7 Classificazione degli ambiti del territorio comunale

9 Piano di Governo del Territorio del Comune di Toscolano Maderno Sistema dei vincoli Estratto Tavola 1 2 f Tavola dei vincoli

10 3.3 Iter autorizzativo Valorizzazione, Rifunzionalizzazione e Riuso delle Case Cantoniere L area di progetto, ricade in prossimità di aree sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs 42/2004 art. 142 e pertanto si dovrà accertare la necessità di presentare l Autorizzazione Paesaggistica. Inoltre per una quota parte del lotto, il PGT prevede che gli interventi siano attuati attraverso una programmazione negoziata ai sensi dell art. 22 delle NTA. 3.4 Caratteristiche fisiche dell immobile e progetto di riqualificazione Il complesso immobiliare è costituito da un corpo di fabbrica principale all interno di un terreno di circa 1940 mq suddiviso in due mappali (map. 2323, 2355). Sono al momento presenti all interno del lotto due fabbricati accessori che tuttavia non risultano accatastati. Il corpo di fabbrica principale (casa cantoniera) di pianta rettangolare, ha dimensioni planimetriche di circa 12,00 x 8,50 m e si sviluppa fuori terra su tre piani, di cui uno semi-interrato. Il tetto a falde ha un altezza massima dal suolo pari a 13,00 m misurata al colmo. I singoli piani dell immobile hanno una superficie unitaria di circa 101 mq ciascuno. La struttura in elevazione è in muratura portante ed il tetto a quattro falde è in legno con orditura principale formata da travi di dimensione 23x17.5 cm e travetti secondari 6.5x10 cm. La copertura è in coppi e poggia su listelli reggitegola di dimensioni 5x2 cm. Le condizioni di conservazione dell immobile appaiono discrete non evidenziandosi particolari problematiche di carattere statico delle murature se non alcune lesioni isolate non passanti alle murature portanti al piano primo. I solai presentano segni di inflessione che suggeriscono la necessità di indagini e interventi di consolidamento. La proposta progettuale prevede la modifica della quota di pavimento al piano seminterrato così da garantire l altezza interna netta pari a 2,70 m e la successiva formazione di 3 camere doppie dotate di servizi igienici esclusivi. Per un totale di 6 posti letto. Allo stesso livello si prevede l aggiunta di un ulteriore corpo di fabbrica laterale adibito ad uso ristorativo-informativo-vendita di prodotti tipici e la collocazione della reception di accoglienza. All interno dei due livelli superiori, raggiungibili attraverso la scala esistente, si prevede la formazione di n 6 camere dotate di servizi esclusivi per un totale di 10 posti letto (suddivisi in 4 camere doppie e 2 camere singole).

11 3.5 Documentazione fotografica stato di fatto Vedi allegato n Progetto di ristrutturazione Vedi Allegato n. 5

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