Laboratorio di progettazione partecipata Municipio Roma XVII ex deposito ATAC di piazza Bainsizza

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2 UNA VISIONE CONDIVISA PER IL FUTURO DELL EX DEPOSITO ATAC VITTORIA DI PIAZZA BAINSIZZA 2

3 GLI ABITANTI E GLI STUDENTI DELLE SCUOLE COMPILANO I QUESTIONARI PER ESPRIMERE LE LORO PREFERENZE SUI PROGETTI DA REALIZZARE NELL AREA DELL EX DEPOSITO (aprile 2011) 3

4 GLI ABITANTI SONO FAVOREVOLI A 18% 4% 36% 12% 13% 17% Pro_area_svago Pro_cultura Pro_servizi Pro_ristoro_e_area_commerciale Pro_parcheggi Pro_edilizia area svago: parco pubblico, campi sportivi, punto ritrovo, punto internet, piscina, cicloffocina, area cani cultura: biblioteca, videoteca, musei, teatri, scuola musica, spazi espositivi servizi: ASL, asili nido, hospice anziani ristoro e aree commerciali: ristoranti, negozi, centri comm., supermercati / ipermercati parcheggi: edilizia: parcheggi liberi piccola edilizia, appartamenti di taglio medio 4

5 GLI ABITANTI SONO CONTRARI A 11% 5% 15% 23% 46% Contro_ristoro_e_aree_commerciali Contro_edilizia Contro_parcheggi Contro_area_svago Contro_uffici_banche ristoro e aree commerciali: ristoranti, negozi, centri comm. supermercati/ ipermercati edilizia: cementificazione, palazzi alti, edilizia abitativa, grattacieli, edilizia speculativa parcheggi: parcheggi a pagamento, parcheggi sotterranei area svago: parco pubblico, discoteca, multisala uffici/banche: uffici di ogni tipo, filiali bancarie 5

6 GLI STUDENTI SONO FAVOREVOLI A 6

7 GLI STUDENTI SONO CONTRARI A 7

8 GLI ABITANTI COSTRUISCONO LO SCENARIO FUTURO, IDENTIFICANO I CENTRI DA REALIZZARE NELL AREA E LI DISPONGONO IN ORDINE DI PREFERENZA (aprile-maggio 2011) N.B. I centri sono spazi fisici idonei a ospitare le attività e le pratiche che gli abitanti desiderano svolgere. 8

9 BREVI STRALCI DELLO SCENARIO FUTURO Ritorno a Prati dopo dieci anni di permanenza all estero. In tutti questi anni ho mantenuto la mia casa di viale Angelico. ( ) Entrando dall ingresso di piazza Bainsizza mi rendo subito conto che Prati ha finalmente conquistato una nuova piazza verde, fiorita e profumata, molto diversa da piazza Bainsizza - che è soltanto una rotatoria - ma anche da piazza Mazzini, con il suo giardino centrale molto bello ma poco accessibile a causa dal traffico automobilistico che lo circonda. ( ) Il luogo è molto frequentato e luminoso: ci sono giovani che frequentano la sala per le prove teatrali e musicali, dove si può anche assistere a spettacoli e proiezioni. Ci sono altre strutture per i giovani e i meno giovani quali uno skate park, uno spazio per praticare le arti marziali, una falesia per arrampicata, un caffè letterario, un punto studio per studenti e, d estate, un cinema all aperto. ( ) N.B. I centri sono in rosso. 9

10 LA GRADUATORIA DEI CENTRI (DAL 1 AL 18 POSTO) 10

13 IL LABORATORIO RIFLETTE SULLE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE DEL PRG E SULLA DELIBERAZIONE COMUNALE n. 39 (giugno 2011) 13

14 per rispettare le Norme Tecniche di Attuazione del PRG il nuovo complesso non potrà superare la volumetria esistente. una SUL massima realizzabile in loco di mq, come indicato nella deliberazione comunale n. 39, è eccessiva per un intervento che dovrebbe essere una opportunità di valorizzazione e non di densificazione urbanistica. il mix funzionale di 60% per le abitazioni e 40% per i servizi e le attività commerciali, indicato nella deliberazione, è in netto contrasto con i desiderata degli abitanti del quartiere che vogliono che i servizi e le altre attività abbiano un peso maggiore di quello delle residenze. Il rapporto dovrebbe essere quantomeno invertito: 40% per le abitazioni e 60% per i servizi e le attività commerciali. 14

15 LA VISIONE DEL LABORATORIO RISPECCHIA AMPIAMENTE LE VOLIZIONI DEGLI ABITANTI. DA ESSA CONSEGUONO LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO 15

16 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO 1. salvaguardia degli elementi di maggior pregio e della tipologia architettonica dell ex deposito (corte chiusa o cittadella), che è ricorrente nel quartiere e nella città [questa prescrizione si ritrova anche in uno specifico parere dalla Sovrintendenza ai Beni Culturali del Comune di Roma (22/10/2009)] 2. nuove costruzioni coerenti con la tipologia architettonica e con le preesistenze che saranno conservate [le nuove costruzioni non dovranno essere realizzate necessariamente in stile : la scelta del tutto legittima di progettarle secondo un linguaggio proprio della contemporaneità non dovrà comunque andare a discapito della coerenza e del carattere unitario dell intero complesso] 16

17 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO 3. realizzazione di un nuovo portale all ingresso di piazza Bainsizza 4. creazione di una nuova piazza verde al centro del complesso, con alberi di alto fusto e piccoli specchi d acqua, dove i bambini possano giocare e gli adulti passeggiare e rilassarsi in un ambiente naturale protetto dai rumori del traffico e dall inquinamento, ben ventilato d estate e al riparo dai venti invernali 5. realizzazione di spazi destinati alle attività sportive (palestra e piscina) adiacenti alla piazza verde 17

18 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO 6. presenza di attività sociali e culturali (caffè letterario, spazi espositivi, sala per conferenze, attività teatrali e musicali ecc), di spazi artigianali e commerciali (commercio equo e solidale, valorizzazione e vendita di prodotti agricoli a km zero e di prodotti tipici ecc) e di abitazioni di piccolo taglio 7. assenza di supermercati e sedi bancarie 8. inalienabilità della sede ASL di via Monte Santo, struttura socio-sanitaria di indiscussa utilità per il territorio che molti abitanti sentono come parte importante della loro memoria collettiva 18

19 LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO 9. autosostenibilità dell intero complesso sotto il profilo energetico e ambientale (disposizione planimetrica e volumetrica ottimale dei nuovi edifici rispetto alla radiazione solare a alla ventilazione, uso di tecnologie solari attive e passive ecc) 10. il progetto come occasione per riqualificare e integrare con il complesso gli spazi adiacenti degradati o poco funzionali 11. parcheggi sotterranei sotto le strade circostanti il complesso (e comunque non in corrispondenza della piazza verde), in parte pertinenziali e in parte a orario, a servizio delle nuove attività 19

20 IL LABORATORIO AUSPICA CHE L AMMINISTRAZIONE COMUNALE UTILIZZI LE LINEE GUIDA PER REDIGERE UN BANDO DI CONCORSO RIGUARDANTE IL RECUPERO E RIUSO DELL EX DEPOSITO 20

21 NEL LABORATORIO SONO ATTUALMENTE IN CORSO DI ELABORAZIONE ALCUNE ESEMPLIFICAZIONI PROGETTUALI CHE FANNO SPECIFICO RIFERIMENTO ALLE LINEE GUIDA. QUESTE ESEMPLIFICAZIONI NON SONO ANTICIPAZIONI DI UN PROGETTO ORMAI CONCLUSO, MA SOLTANTO UNO DEI MODI IN CUI SI PUÒ ELABORARE UN PROGETTO CHE VINCOLI DI PRG SIA LA VISIONE INTENDA RISPETTARE SIA I 21

22 GLI ELEMENTI DI MAGGIOR PREGIO SONO CONSERVATI E RECUPERATI IL PROGETTO ESEMPLICATIVO PREVEDE IL RECUPERO DEGLI ELEMENTI DI MAGGIOR PREGIO E LA DEMOLIZIONE DI TUTTI GLI ALTRI. LA CUBATURA RECUPERATA DALLE DEMOLIZIONI È UTILIZZATA PER COSTRUIRE NUOVI EDIFICI: VOLUME TOTALE: mc VOLUME TOTALE DEMOLITO UTILIZZABILE PER COSTRUIRE NUOVI EDIFICI: mc 22

23 I VOLUMI DEMOLITI 23

24 una SUL massima realizzabile in loco di mq, come indicato nella deliberazione comunale n. 39, è eccessiva per un intervento che dovrebbe essere una opportunità di valorizzazione e non di densificazione urbanistica ; salvaguardia della tipologia architettonica dell ex deposito (corte chiusa o cittadella) ; nuova piazza verde pubblica al centro del complesso, con alberi di alto fusto e piccoli specchi d acqua 24

25 PLANIMETRIA PIANO TERRA 25

26 Laboratorio di progettazione partecipata Municipio Roma XVII ex deposito ATAC di piazza Bainsizza PLANIMETRIA PRIMO PIANO 26

27 A ridosso del muro di viale Carso potranno essere realizzati nuovi edifici, la cui altezza non potrà essere maggiore di quella del muro, che non sarà alterato nelle caratteristiche fondamentali (mantenimento delle partizioni, nessuna introduzione di elementi incoerenti ecc). Lungo il muro potranno essere creati alcuni varchi estendendo fino a terra i bordi delle finestrature, che consentiranno di penetrare all interno del complesso. Nuovo edificio di viale Carso (h = 7 m) piano terra attività non abitative mq varchi mq. 200 totale mq primo piano abitazioni mq totale edificio mq

28 ALCUNI DATI QUANTITATIVI 28

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30 PER GLI ASPETTI ECONOMICO-FINANZIARI DEL PROGETTO OCCORRE CALCOLARE I COSTI E I RICAVI E DETERMINARE GLI INDICI VAN, TIR E DSCR, CHE CONSENTONO DI VALUTARNE LA CONVENIENZA ECONOMICA 30

31 CALCOLO DEI COSTI Costi di costruzione Si determinano moltiplicando le superfici di progetto per i costi parametrici a mq distinti in base al tipo e alla funzione dell immobile. Costi di gestione e manutenzione Si possono calcolare sulla base di un prezziario, soprattutto per quanto riguarda la manutenzione. Una stima approssimata dei costi di gestione si ottiene come il 20-30% dei ricavi totali. Spese tecniche Sono generalmente pari al 10 % dei costi di costruzione Acquisizione dell area Questo costo è presente solo se l intervento non sarà effettuato direttamente da ATAC, proprietario dell area. Altrimenti occorre sapere se l ATAC ha intenzione di vendere l area o cedere il diritto di superficie. Tipologia Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Min Max Min Max Abitazioni civili ,5 25,5 Box ,3 26,8 Posti auto coperti ,8 Posti auto scoperti ,5 Tipologia Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Min Max Min Max Negozi ,5 46,5 Tipologia CALCOLO DEI RICAVI* Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Min Max Min Max Uffici ,5 29,5 * I ricavi si ottengono moltiplicando le superfici di progetto per il valore di mercato degli immobili nella zona (dati Agenzia del Territorio) N.B. I costi e i ricavi saranno valutati solo dopo che il progetto sarà stato definito con un dettaglio sufficiente 31

32 I PROGRAMMI E LE DATE DEI PROSSIMI INCONTRI DEL LABORATORIO SONO PUBBLICATI SUL SITO : TUTTI GLI ABITANTI SONO INVITATI A PARTECIPARE 32