Laboratorio di di Progettazione Esecutiva dell Architettura 2 Modulo di Estimo La stima sintetica del valore di costo La stima sintetica del valore di costo La stima sintetica fornisce una previsione del più probabile costo di costruzione di un opera fondata sul confronto dell opera da realizzare con opere simili già realizzate. Per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità). Proff. Coll. Renato Da Re Federica Di Piazza
La definizione del costo parametrico Distribuzione dei prezzi La comparazione può seguire diversi percorsi logici in funzione di: le caratteristiche del campione; la distribuzione statistica dei dati di costo. Si prefigurano diverse ipotesi: distribuzione dei prezzi è di tipo gaussiano distribuzione dei prezzi non gaussiana scarsità dei prezzi noti. Distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano allora il campione è rappresentativo il valore di costo parametrico è dato da CC = Pmodale = Pmedio = (P1 + P2 + + Pn) / n Distribuzione dei prezzi non gaussiana Il valore di costo parametrico è pari alla media ponderata dei prezzi CC = (P1*a + P2*b + +Pn*z)/ (a+b+ +z) dove a, b, z sono le quantità delle singole opere P1, P2, Pn sono i prezzi unitari
Scala dei prezzi noti La metodologia Se non è possibile costruire un campione rappresentativo allora si ricorre alla scala dei prezzi noti Data una distribuzione dei prezzi del tipo P 1 > P 2 > P 3 > P n > P n+1 Dove P n rappresenta il costo dell opera da stimare l operazione estimativa consiste nell inserimento dell opera da stimare in corrispondenza del gradino con maggiore analogia Cc = P n Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4: si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.); si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc); si individua il corrispondente costo parametrico; si calcola il costo totale di ciascuna opera Costo totale = Costo parametrico * quantità
Parametri tecnici di riferimento I parametri tecnici da adottare nel caso dell edilizia si differenziano in funzione della natura delle opere; delle consuetudini locali. pologia ifici a destinazione ordinaria ilizia residenziale libera Parametro tecnico (um) Superficie lorda e/o utile Volume (v.p.p.) N vani N alloggi ilizia residenziale (agevolata/sovvenzionata) Sc - superficie complessiva Sc= Su*100%+Sn ilizia terziaria Superficie lorda e/o utile ilizia produttiva Superficie lorda e/o utile ifici a destinazione speciale torimesse berghi e ospedali nema e teatri posto auto posto letto posto spettatore Parametri tecnici per opere di urbanizzazione Anche nel caso delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (ex L- 865/71) è possibile individuare opportuni parametri tecnici. Opere di urbanizzazione Primaria Strade Parcheggi, verde attrezzato Reti tecnologiche Illuminazione pubblica Secondaria Singoli edifici sviluppo (ml) superficie (mq) superficie (mq) sviluppo (ml) punto luce varie (mq, mc, etc) Costo insediativo standard (opere di urb primaria e secondaria) secondo il principio di ordinarietà nella dotazione Opere urbanizzative euro/abitante delle opere
Costi della residenza a confronto Edilizia terziaria Residenziale pluripiano di tipo medio e di pregio: struttura in travi e pilastri in ca e mattoni forati per tamponamenti; finiture: serramnenti in vetrocamera, piastrelle, rivestimento in klinker e cls a vista; impianto centralizzato con centrale termica; ascensori. Costo: 889 euro/mq Villa singola di pregio struttura in muratura portante armata e copertura lignea a coppi; serramenti in vetrocamera con persiane in legno, pavimenti in cotto, rovere e piastrelle monocottura; riscaldamento autonomo Costo: 1.135 euro/mq Centro commerciale: la galleria è costituita da negozi di piccole e medie superfici compresi i servizi e i locali temici; l ipermercato è comprensivo di laboratori e magazzini. Terziario euro/mq Centro commerciale ipermercato 721 galleria 933 Totale 1.654
Altre tipologie di opere Un esempio di stima di costo per via sintetica Nel caso di complessi alberghieri il costo parametrico: fa riferimento al parametro posto letto; dipende dalla categoria dell albergo. L edilizia industriale: comporta costi notevolmente minori in ragione della tecnologia costruttiva adottata; il costo è condizionato dall altezza del capannone Complesso alberghiero euro/camer tre stelle 46.635 quattro stelle 66.859 Capannone industriale euro/mq h 4 mt 314 h 6,5 mt 341 Il costo di costruzione di un piano o un progetto in cui la definizione progettuale è precedente al preliminare viene effettuato in più fasi: analisi del progetto è finalizzata ad individuare classi di opere associate alle rispettive quantità previste. Tipologia Mq Residenza 14.200 Logge di pertinenza residenzial 2.840 Portici di pertinenza residenzial 3.358 Terziario e commerciale 12.000 Parcheggi coperti 4.260
I costi dei manufatti Individuazione del più probabile valore di costo sulla base di casi analoghi forniti da: fonti indirette: prezziari per tipologie di opere; fonti dirette: operatori del settore delle costruzioni e/o professionisti; La stima del CC si effettua moltiplicando il costo parametrico per la quantità corrispondente Tipologia Sup. Euro/mq Costo totale Residenza 14.200 730 10.366.000 Logge di pertinenza residenziale 2.840 350 994.000 Portici di pertinenza residenziale 3.358 520 1.746.160 Terziario e commerciale 12.000 927 11.124.000 Parcheggi coperti 4.260 516 2.200.106 Costo totale 26.430.266 Stima del costo delle opere di urbanizzazione La stima del valore di costo non riguarda solo la realizzazione di manufatti edilizi È possibile stimare il costo delle opere pubbliche Tipologia Sup. Euro/mq Costo totale Parcheggi interrati 7.704 570 4.391.280 Sistemazione delle aree verdi 15.000 40 600.000 Gli spazi lastricati 5.000 130 650.000 Costo totale 5.641.280
Un secondo esempio di stima sintetica Stima del costo di costruzione di un quartiere di espansione a Padova definizione delle tipologie e delle destinazioni d uso; calcolo delle quantità riferite al parametro unitario; stima del prezzo parametrico unitario; calcolo del costo totale. Quartiere multifunzionale Edilizia residenziale Quantità (mq) Quantità (mc) unitario (euro/mq) unitario (euro/mc) Costo totale (euro) di tipo medio multipiano 3.420 16.400 914 183 3.125.880 di tipo economico 8.604 28.394 501 142 4.310.604 Edilizia terziaria multipiano 10.551 38.331 912 265 9.622.512 Costo totale dell'intervento 17.058.996 Articolazione del costo nel tempo La realizzazione dell edilizia multipiano richiede circa 1,5 anni; l incidenza media del costo per ciascun trimestre è del 20% Opere incidenza 1 trim. 2 trim. 3 trim. 4 trim. 5 trim. 6 trim. scavi e fondazioni 8,55% 8,6% strutture in ca 26,23% 8,7% 8,7% 8,7% coperture e terrazze 2,16% 2,2% fognature 1,80% 1,8% facciate e serramenti esterni 19,72% 6,6% 6,6% 6,6% pavimenti 7,10% 3,6% 3,6% tavolati e intonaci 5,47% 1,8% 1,8% 1,8% riscaldamento e condizionamento 7,39% 7,4% impianto idrico sanitario 3,52% 3,5% impianto elettrico 6,20% 6,2% ascensori 3,10% 3,1% rivestimenti interni 8,28% 8,3%
I limiti della stima sintetica del costo La stima sintetica del valore di costo fornisce indicazioni rapide circa i costi del progetto Per questa ragione la stima sintetica del valore di costo è utile in sede di elaborazione progettuale per misurare indicativamente le risorse necessarie per la realizzazione dell intervento per modificare scelte progettuali, tipologiche e tecnologiche (l uso dei materiali)