Locazioni brevi: ritenute, prima scadenza il 17 luglio

Numero 149/2017 Pagina 1 di 7 Locazioni brevi: ritenute, prima scadenza il 17 luglio Numero : 149/2017 Gruppo : IMMOBILI Oggetto : LOCAZIONI BREVI Norme e prassi : ART. 4 D.L. 50/2017 CONVERTITO IN LEGGE 96/2017; RISOLUZIONE N. 88/E DEL 05.07.2017; PROVVEDIMENTO N. 132395 DEL 12.07.2017. Autore: REDAZIONE FISCO E TASSE Sintesi Il prossimo 17 luglio (il 16 cade di domenica) scade il termine per versare all'erario la ritenuta del 21% trattenuta nel mese di giugno 2017 sui pagamenti dei canoni effettuati dai gestori dei portali (o dagli intermediari) al locatore, con riferimento ai contratti stipulati dal 1 giugno 2017. Il versamento dovrà avvenire con il codice tributo 1919, istituito con la Risoluzione 88/E del 5.07.2017. Si ricorda che tale adempimento riguarda solamente gli intermediari che sono intervenuti nella fase di pagamento dei canoni di locazione breve. Tale adempimento è stato delineato con il provvedimento del 12.07.2017 dell'agenzia delle Entrate la quale, nel medesimo documento, ha anche stabilito le modalità di invio della comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve. Gli argomenti 1. PREMESSA 2. LOCAZIONI BREVI 3. REGIME FISCALE 4. COMUNICAZIONE DEI DATI DEL CONTRATTO 5. RITENUTA DEL 21% 6. CONSERVAZIONE DEI DATI Riproduzione vietata N. verde 800979038 - www.fiscoetasse.com - ISSN 2499-5800

Numero 149/2017 Pagina 2 di 7 Premessa L'art. 4 del D.l. 50/2017 - c.d. Manovra Correttiva - ha introdotto una nuova disciplina per le locazioni brevi ossia per quei contratti ad uso abitativo, di durata inferiore a 30 giorni, soggetti ad Irpef o a cedolare secca (su opzione), e per i quali non è obbligatoria la registrazione. La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a partire dal 1 giungo 2017, e impone nuovi obblighi agli intermediari che intervengono nella stipula/gestione di questi contratti. Tali soggetti, che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare) sono tenuti: a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato, ad operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto del pagamento del corrispettivo. Grazie alla comunicazione da parte degli intermediari, e del loro ruolo in qualità di sostituti d'imposta, la norma mira a contrastare l'evasione, finora radicata in questo settore. La disciplina ha subito successivamente alcune modifiche con la conversione in legge del D.l. 50/2017, è stato poi istituito il codice tributo per il versamento della ritenuta (risoluzione 88/E del 05.07.2017), e sono state fornite le indicazioni sulle modalità per comunicare i dati dei contratti di locazione e per versare la ritenuta (provvedimento 132395 del 12.07.2017). Locazioni brevi Il legislatore con la nuova normativa dà una definizione precisa di locazioni brevi: "i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, di durata inferiore a 30 giorni, compresi i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online" Con questa definizione il legislatore conferma che si tratta di: contratti di locazione ad uso abitativo, di durata inferiore a 30 giorni, quindi non soggetti a registrazione; e allarga l'ambito di applicazione anche alle attività accessorie, ossia: servizi di fornitura di biancheria; servizi di pulizia dei locali. La definizione fornita dal D.l. 50/2017 prevede poi che tale disciplina si applichi solo ai contratti stipulati da persone fisiche private al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Rientrano tuttavia nell'ambito di

Numero 149/2017 Pagina 3 di 7 applicazione della nuova disciplina anche i contratti stipulati tramite intermediari, che potrebbe essere sia un'agenzia immobiliare sia un portale come ad esempio Airbnb. Di immobili abitativi CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE Di durata < 30 giorni Stipulati da persone fisiche "privati" anche tramite intermediari (compresi i portali) Inclusi i servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali Regime fiscale Alla tipologia di contratti sopra definita, il legislatore prevede che si applichino le disposizioni relative alla cedolare secca 1, con aliquota 21%. Poiché il regime della cedolare secca è opzionale, si ritiene che il soggetto possa in alternativa scegliere il regime ordinario. Il proprietario pertanto potrà in alterativa: optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'irpef e dell'imposta di registro; applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%. Anche la legislazione precedente prevedeva che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione) potessero essere assoggettati a cedolare secca 2. Rispetto a prima, con la nuova disciplina è possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da: contratti di sublocazione (si tratta di una novità rispetto alla disciplina previgente: finora tali redditi erano esclusi dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca); contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario (questa è una novità importante perché a regime l'opzione per la cedolare può essere esercitata solo da proprietario-locatore dell'immobile); aventi ad oggetto il godimento dell immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate. Poiché la norma parla di "corrispettivi lordi", sembra che si ritengano 1 La cedolare secca è un regime opzionale, previsto all'art. 3 del D.lgs. 23/2011, che prevede il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'irpef e delle relative addizionali sui redditi da locazione di beni immobili. In caso di opzione non è dovuta né l'imposta di registro né l'imposta di bollo. Aderendo a questo regime si rinuncia alla possibilità di chiedere - per tutta la durata dell'opzione - l'aggiornamento del canone di locazione. Possono optare per la cedolare secca i proprietari o titolari di diritto reale di godimento, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. 2 Provvedimento Agenzia delle Entrate del 7.4.2011.

Numero 149/2017 Pagina 4 di 7 inclusi anche i rimborsi delle spese sostenute dal locatore 3. CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE Irpef (regime ordinario) Cedolare secca 21% Comunicazione dei dati dei contratti La novità che mira a contrastare l'evasione è l'obbligo 4 per i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), di comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato. Locatore Intermediario o portale online Conduttore mette in comunicazione locatore con conduttore Obbligo di comunicare i dati dei contratti conclusi tramite il suo operato Il provvedimento del 12.07.2017 ha specificato quali dati devono essere comunicati: nome, cognome e codice fiscale del locatore; durata del contratto; importo del corrispettivo lordo; indirizzo dell'immobile. Per i contratti relativi al medesimo immobile, e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in modo aggregato. 3 A tal proposito si veda il dossier dei Servizi e degli Uffici del Senato della Repubblica e della Camera dei deputati, pagina 16. 4 Previsto al comma 4 dell'art. 4 del D.l. 50/2017.

Numero 149/2017 Pagina 5 di 7 I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell'agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto. I soggetti non residenti: se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati tramite la stabile organizzazione; se non sono in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati tramite rappresentante fiscale. In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell'art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro). Ritenuta 21% Qualora gli intermediari intervengano nella fase del pagamento del canone di locazione, o incassino i corrispettivi, devono operare una ritenuta d'acconto del 21% all'atto del pagamento del corrispettivo al beneficiario (locatore). Nel caso in cui il locatore non eserciti in dichiarazione l'opzione per la cedolare secca, la ritenuta si considererà a titolo di acconto. E' chiaro quindi che, mentre l'obbligo di comunicazione dei dati (descritto al paragrafo precedente) scatta semplicemente nel momento in cui il contratto è concluso tramite l'intermediario, l'obbligo di effettuare la ritenuta richiede che l'intermediario incassi il canone o intervenga nel pagamento. Nel caso in cui il conduttore paghi direttamente il locatore, l'obbligo di ritenuta non sorge in capo all'intermediario. Locatore Intermediario o portale on line incassa il corrispettivo del canone e lo riversa al locatore Conduttore Obbligo per l'intermediario di effettuare la ritenuta del 21% all'atto del pagamento al beneficiario e di versarla all'erario entro il 16 del mese successivo.

Numero 149/2017 Pagina 6 di 7 La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, secondo le modalità previste dall'art. 17 del D.lgs. 241/1997, con il codice tributo "1919", istituito con la Risoluzione 88/E del 5.7.2017: 1919 Ritenuta operata all'atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - art. 4 comma 5 del D.l. 50/2017 Il codice tributo va esposto nella sezione "Erario" del mod. F24, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna "importi a debito versati", indicando ai campi "Rateazione/regione/prov/mese rif." e "Anno di riferimento" del mese e dell'anno cui la ritenuta si riferisce, nei formati "00MM" e "AAAA". Di seguito un esempio di compilazione: 1919 06 2017 I soggetti non residenti: con stabile organizzazione in Italia, effettuano il versamento tramite la stabile organizzazione; senza stabile organizzazione in Italia, effettuano il versamento tramite rappresentate fiscale. In tal caso nel mod. F24, nella sezione "Contribuente", il campo "codice fiscale" sarà compilato indicando il codice fiscale del soggetto rappresentato, intestatario della delega, mentre il codice fiscale del rappresentante fiscale (intestatario del conto di addebito) sarà indicato nel campo "Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare", e nel campo "codice identificativo" dovrà essere riportato il codice "72". codice fiscale soggetto rappresentato 7 2 codice fiscale rappresentante fiscale

Numero 149/2017 Pagina 7 di 7 Se si dovesse versare più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo 1628 (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il 6782 (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell anno seguente. L'intermediario dovrà anche trasmettere e rilasciare la certificazione unica dei redditi assoggettati a ritenuta. Nel provvedimento del 12.07.2017 l'agenzia specifica che gli intermediari che operano la ritenuta assolvono l'obbligo di comunicazione dei dati (descritto al paragrafo precedente) tramite la certificazione unica. Il prossimo 17 luglio (in quanto il 16 cade di domenica) scade il termine per versare la ritenuta del 21% trattenuta nel mese di giugno 2017 sui pagamenti dei canoni effettuati dai gestori dei portali (o dagli intermediari) al locatore, con riferimento ai contratti stipulati dal 1 giugno 2017. Si ricorda inoltre che il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, o che interviene nel pagamento dei canoni/corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno (ex art. 4 D.lgs. 23/2011) e del contributo di soggiorno (ex art. 14 comma 16 lett. e del D.l. 78/2010), nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale. Conservazione dei dati Gli intermediari/portali on line sono tenuti a conservare i dati relativi alle informazioni comunicate, e quelli relativi ai pagamenti in cui sono intervenuti o ai corrispettivi incassati, per il periodo previsto per l'eventuale accertamento, ai sensi dell'art. 43 del DPR 600/73. Ti ricordiamo che puoi accedere all'area Riservata del Sito dove è disponibile on line, per gli abbonati, l'archivio di tutte le Circolari del Giorno.

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