TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n. 558/2016 Giudice delegato: G.E. Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: Contro: PETRA COSTRUZIONI SRL RAPPORTO DI VALUTAZIONE Terreno Edificabile posto a Rubiera (RE) 1 Autorimessa e 3 Posti auto scoperti posti a Reggio Emilia Esperto designato: Ing. Fiorenza Pierli LOTTO 1: Terreno edificabile in loc. Fontana di Rubiera (RE), Via Don Bosi LOTTO 2: autorimessa in loc. Villa Gaida di Reggio Emilia, Via Isacco Newton n. 35/1 e 35/2 LOTTI 3-4-5: Tre Posti auto scoperti in loc. Gaida di Reggio Emilia, Via Isacco Newton n.35/1 e 35/2 Studio Tecnico Associato Ing. Giovanni Davoli Ing. Fiorenza Pierli Via Romana,10 Albinea (RE) telefono 0522.1845122 FAX 0522.015025 mail: info@studiodavolipierli.it
SOMMARIO 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI... 4 2-COMUNICAZIONI... 4 3-DATI CATASTALI... 5 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO... 5 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA. 5 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 6 4-DESCRIZIONE DEI BENI... 7 5- LOTTI DI VENDITA... 10 5.1-LOTTO UNO... 11 5.1.1-LOTTO UNO: DATI CATASTALI... 11 5.1.2-LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE... 11 5.1.3-LOTTO UNO: REGOLARITA EDILIZIA... 11 5.1.4-LOTTO UNO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... 14 5.1.5-LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 14 5.1.6-LOTTO UNO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 14 5.1.7-LOTTO UNO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 15 5.1.8-LOTTO UNO: DIRITTO DI PRELAZIONE... 15 5.1.9-LOTTO UNO: VALORE DEL BENE... 15 VALORE LOTTO UNO... 16 5.1.10-LOTTO UNO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI... 16 5.1.11-LOTTO UNO: LOCAZIONE... 17 5.1.12-LOTTO UNO: CONDOMINIO... 17 5.2-LOTTO DUE... 18 5.2.1-LOTTO DUE: DATI CATASTALI... 18 5.2.2-LOTTO DUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE... 18 5.2.3-LOTTO DUE: REGOLARITA EDILIZIA... 18 5.2.4-LOTTO DUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... 19 5.2.5-LOTTO DUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 19 5.2.6-LOTTO DUE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 19 5.2.7-LOTTO DUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 19 5.2.8-LOTTO DUE: DIRITTO DI PRELAZIONE... 19 5.2.9-LOTTO DUE: VALORE DEL BENE... 19 VALORE LOTTO DUE... 20 5.2.10-LOTTO DUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI... 20 5.2.11-LOTTO DUE: LOCAZIONE... 21 5.2.12-LOTTO DUE: CONDOMINIO... 21 5.3-LOTTO TRE... 22 5.3.1-LOTTO TRE: DATI CATASTALI... 22 5.3.2-LOTTO TRE: DESCRIZIONE COMMERCIALE... 22 5.3.3-LOTTO TRE: REGOLARITA EDILIZIA... 22 5.3.4-LOTTO TRE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... 23 5.3.5-LOTTO TRE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 23 5.3.6-LOTTO TRE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 23 5.3.8-LOTTO TRE: DIRITTO DI PRELAZIONE... 23 5.3.9-LOTTO TRE: VALORE DEL BENE... 23 VALORE LOTTO TRE... 24 5.3.10-LOTTO TRE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI... 24 5.3.11-LOTTO TRE: LOCAZIONE... 25 5.3.12-LOTTO TRE: CONDOMINIO... 25 5.4-LOTTO QUATTRO... 26 5.4.1-LOTTO QUATTRO: DATI CATASTALI... 26 5.4.2-LOTTO QUATTRO: DESCRIZIONE COMMERCIALE... 26 Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 2 / 36
5.4.3-LOTTO QUATTRO: REGOLARITA EDILIZIA... 26 5.4.4-LOTTO QUATTRO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... 27 5.4.5-LOTTO QUATTRO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 27 5.4.6-LOTTO QUATTRO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 27 5.4.8-LOTTO QUATTRO: DIRITTO DI PRELAZIONE... 27 5.4.9-LOTTO QUATTRO: VALORE DEL BENE... 27 VALORE LOTTO QUATTRO... 28 5.4.10-LOTTO QUATTRO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI... 28 5.4.11-LOTTO QUATTRO: LOCAZIONE... 29 5.4.12-LOTTO QUATTRO: CONDOMINIO... 29 5.5-LOTTO CINQUE... 30 5.5.1-LOTTO CINQUE: DATI CATASTALI... 30 5.5.2-LOTTO CINQUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE... 30 5.5.3-LOTTO CINQUE: REGOLARITA EDILIZIA... 30 5.5.4-LOTTO CINQUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... 31 5.5.5-LOTTO CINQUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 31 5.5.6-LOTTO CINQUE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 31 5.5.7-LOTTO CINQUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 31 5.5.8-LOTTO CINQUE: DIRITTO DI PRELAZIONE... 31 5.5.9-LOTTO CINQUE: VALORE DEL BENE... 31 VALORE LOTTO CINQUE... 32 5.5.10-LOTTO CINQUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI... 32 5.5.11-LOTTO CINQUE: LOCAZIONE... 33 5.5.12-LOTTO CINQUE: CONDOMINIO... 33 6 ALTRE OSSERVAZIONI... 34 6.1 QUALIFICAZIONE FISCALE... 34 6.2 ASSUNZIONI METODOLOGICHE... 34 7 ALLEGATI... 34 Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 3 / 36
1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 558/2016 Esecutato: COSTRUZIONI SRL con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA 02014180356 Procedente: Data conferimento incarico: 25/07/2017 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 29/10/2017 Udienza: 29/11/2017 alle ore 10:20 Atto di pignoramento: trascritto RP. 16560 del 23/11/2016 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o PEC 1 della nomina, dell inizio delle operazioni peritali previste per il giorno 01/08/2017 alle ore 07:30 presso lo studio dell esperto stimatore e del sopralluogo da effettuarsi come definito dal Custode (IVG Reggio Emilia, tel: 0522/513174, mail: ivgre@astagiudiziaria.com): 1. La società debitrice COSTRUZIONI Srl; 2. Avv.to FILIPPO GHIACCI per procedente. Il sopralluogo presso il terreno edificabile sito in Rubiera (RE), Loc.Fontana, è stato effettuato in data 21/08/2017 alla presenza del solo Scrivente. Durante lo stesso sopralluogo lo scrivente ha fatto accesso all immobile e ha verificato la consistenza effettuando rilievi metrici. Il sopralluogo presso l autorimessa e i posti auto scoperti siti in Reggio Emilia in Via Isacco Newton n.35 Loc. Villa Gaida, è stato effettuato in data 02/10/2017 alla presenza del solo Scrivente. Durante lo stesso sopralluogo lo scrivente ha verificato la consistenza dei posti auto scoperti effettuando rilievi metrici, mentre non è stato possibile accedere internamente all autorimessa. Copia della presente perizia verrà trasmessa via pec alla ditta esecutata e all avvocato del procedente. 1 Vedi allegato 1 Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 4 / 36
3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: Ia - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) 1) PETRA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA:02014180356 Proprietà per 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp. Qualità e Classe Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Terreno Comune di Rubiera (RE) 10 433-8 64 - - - Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 1) PETRA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA:02014180356 Proprietà per 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Autorimessa Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Superficie catastale Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton PT 35-376 sub.79 15 mq C/6 - - Rendita Posto auto scoperto Posto auto scoperto Posto auto scoperto Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton PT 35-376 sub.86 12 mq C/6 - - Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton PT 35-376 sub.87 12 mq C/6 - - Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton PT 35-376 sub.88 12 mq C/6 - - 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) 2 3 Vedi allegato 2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per deposii di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 5 / 36
INTESTATI: 1) PETRA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA:02014180356 Proprietà per 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp. Qualità e Classe Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Terreno Comune di Rubiera (RE) 10 433 PRATO IR AR 1 08 64 BQB Euro 8,43 Euro 7,59 IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 1) PETRA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA:02014180356 Proprietà per 1/1 Tipologia Dati catastali Ubicazione del bene Fg. Autorimessa Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie 35 2 376 sub.79 15 mq Categoria 3 e classe C/6 di 4^classe Superficie catastale Totale:17 mq Rendita Euro 44,93 Posto auto scoperto Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T 35 2 376 sub.86 12 mq C/6 di 1^classe Totale:12 mq Euro 22,31 Posto auto scoperto Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T 35 2 376 sub.87 12 mq C/6 di 1^classe Totale:12 mq Euro 22,31 Posto auto scoperto Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T 35 2 376 sub.88 12 mq C/6 di 1^classe Totale:12 mq Euro 22,31 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dalla trascrizione dell atto di pignoramento (vedi allegato 2) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. I beni risultano conformi alla situazione catastale; si evidenzia come non sia riportato il numero civico degli immobili in Reggio Emilia, in Via Isacco Newton n.35/1 e 35/2. Confini catastali: TERRENO AL MAP.433 del FG.10 in comune di Rubiera: ragioni di cui ai mappali 707, 738 e 409 (come risultanti dall estratto di mappa). AUTORIMESSA di cui al SUB.79 in comune di Reggio Emilia: ragioni di cui mappali 80, 78 e 107 da due lati (come risultanti dall elaborato planimetrico). POSTO AUTO SCOPERTO di cui al SUB.86 in comune di Reggio Emilia: ragioni di cui mappali 85, 87 e 107 da due lati (come risultanti dall elaborato planimetrico). POSTO AUTO SCOPERTO di cui al SUB.87 in comune di Reggio Emilia: ragioni di cui mappali 86, 88 e 107 da due lati (come risultanti dall elaborato planimetrico). Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 6 / 36
POSTO AUTO SCOPERTO di cui al SUB.88 in comune di Reggio Emilia: ragioni di cui mappali 87, 89 e 107 da due lati (come risultanti dall elaborato planimetrico). 4-DESCRIZIONE DEI BENI PIENA PROPRIETA di TERRENO EDIFICABILE IN RUBIERA, VIA Don Bosi, Loc. FONTANA e PIENA PROPRIETA di UNA AUTORIMESSA E TRE POSTI AUTO SCOPERTI IN REGGIO EMILIA, VIA ISACCO NEWTON n.35 ½, Loc. GAIDA: Trattasi di 5 lotti funzionali: LOTTO 1 Terreno edificabile in Rubiera(RE), Via Don Bosi, Loc. Fontana Piena proprietà di un lotto di terreno edificabile di 864 mq di superficie fondiaria, sito nella località periferica di Fontana di Rubiera (RE), in Via Don Bosi, con adiacente area a verde pubblico. Il lotto, di forma regolare e giacitura piana, risulta libero da fabbricati, se non da vegetazione per lo più stagionale e arbusti spontanei. Sul lotto risulta presente una gru inutilizzata e incustodita da molti anni, collocata sul lotto in oggetto e parzialmente su suolo pubblico senza preventiva autorizzazione, che ha portato a numerose segnalazioni e diffide da parte dell ufficio tecnico comunale. Il lotto appare ad una prima valutazione urbanizzato. Il lotto edificabile ha la seguente destinazione urbanistica: - in base al piano regolatore generale vigente Zona omogenea C, sottozona C3: destinata alla nuova edificazione a mezzo di intervento urbanistico preventivo (art. 61 NTA) con le prescrizioni in parte relative a fascia di rispetto cimiteriale; - in base al piano strutturale comunale adottato sub ambiti urbani consolidati delle frazioni a prevalente uso residenziale AC2 (art. 33.2 NTA) soggetto in parte alle prescrizioni relative a impianti ed attrezzature tecnologiche e relative fascie di rispetto cimiteri (art. 41.3 NTA del RUE). Nel regime di salvaguardia di cui all art.12 LR 20/2000, in base al P.S.C., adottato il 08/04/2014 e in fase di approvazione, e come riportato sul CDU a Prot.n.11509 del 12/08/2017, il lotto in oggetto risulta AC2 Sub ambiti urbani consolidati delle Frazioni a prevalente uso residenziale, di cui all art. 33.2 delle norme urbanistiche ed edilizie del RUE adottato, che prevede un indice di utilizzazione fondiaria Ufmax pari a 0.3 mq/mq. Lotto 1- Terreno edificabile in Rubiera Lotto 1- Terreno edificabile in Rubiera Fg.10 Mapp.433 Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 7 / 36
Fg.10 Mapp.433 1 L otto 1- Terreno edificabile in Rubiera Fg.10 Mapp.433 otto 1 - Terreno edificabile in Rubiera Fg.10 Mapp.433 L 1. presenza di una gru parzialmente posta su suolo pubblico senza autorizzazione Estratto di mappa - terreno edificabile in Rubiera (RE) mapp. 433- Loc. Fontana LOTTO 2 Autorimessa in Reggio Emilia, Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida Piena proprietà di autorimessa coperta di 17 mq catastali, sita in Via Isacco Newton n. 35/1-35/2, Loc. Villa Gaida, esternamente in buone condizioni di manutenzione e conduzione; legittimo urbanisticamente; risultano depositate certificazioni impiantistiche relative all intero fabbricato come meglio specificato nell apposita sezione. Al momento del sopralluogo NON è stato possibile accedere all interno dell autorimessa. Fanno parte del lotto la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art. 1117 del codice civile e seguenti, e come meglio specificato dall atto di provenienza e dalla documentazione condominiale. Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 8 / 36
LOTTO 3 Posto auto scoperto in Reggio Emilia, Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida Piena proprietà di posto auto scoperto di 12 mq catastali, sita in Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida, in buone condizioni di manutenzione e conduzione; legittimo urbanisticamente; risultano depositate certificazioni impiantistiche relative all intero fabbricato come meglio specificato nell apposita sezione. Fanno parte del lotto la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art. 1117 del codice civile e seguenti, e come meglio specificato dall atto di provenienza e dalla documentazione condominiale. LOTTO 4 Posto auto scoperto in Reggio Emilia, Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida Piena proprietà di posto auto scoperto di 12 mq catastali, sita in Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida, in buone condizioni di manutenzione e conduzione; legittimo urbanisticamente; risultano depositate certificazioni impiantistiche relative all intero fabbricato come meglio specificato nell apposita sezione. Fanno parte del lotto la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art. 1117 del codice civile e seguenti, e come meglio specificato dall atto di provenienza e dalla documentazione condominiale. LOTTO 5 Posto auto scoperto in Reggio Emilia, Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida Piena proprietà di posto auto scoperto di 12 mq catastali, sita in Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida, in buone condizioni di manutenzione e conduzione; legittimo urbanisticamente; risultano depositate certificazioni impiantistiche relative all intero fabbricato come meglio specificato nell apposita sezione. Fanno parte del lotto la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art. 1117 del codice civile e seguenti, e come meglio specificato dall atto di provenienza e dalla documentazione condominiale. Lotto 2 - Autorimessa in Reggio Emilia sub.79 Foto degli immobili oggetto di pignoramento Lotti 3-4-5: Tre posti auto scoperti in Reggio Emilia sub.86-87-88 Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 9 / 36
Planimetria dell autorimessa sub 79 - fuori scala 5- LOTTI DI VENDITA sub 86 sub 87 sub 88 Planimetrie posti auto subb. 86-87-88 - fuori scala Trattasi di cinque lotti di vendita funzionali, consistenti in: LOTTO 1 Terreno edificabile in Rubiera(RE), Via Don Bosi, Loc. Fontana LOTTO 2 Autorimessa in Reggio E., Via Isacco Newton n. 35/1-35/2, Loc. Gaida LOTTO 3 Posto auto scoperto in Reggio E., Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Villa Gaida LOTTO 4 Posto auto scoperto in Reggio E., Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Villa Gaida LOTTO 5 Posto auto scoperto in Reggio E., Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Villa Gaida Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 10/ 36
5.1-LOTTO UNO 5.1.1-LOTTO UNO: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1) PETRA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA:02014180356 Proprietà per 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp. Qualità e Classe Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Terreno Comune di Rubiera (RE) 10 433 PRATO IR AR 1 08 64 BQB Euro 8,43 Euro 7,59 5.1.2-LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto di terreno edificabile residenziale, avente superficie fondiaria pari a 864 mq, posto in Comune di Rubiera (RE), in Via Don Bosi, in località Fontana. Il lotto, con forma regolare e giacitura piana, risulta libero da fabbricati, con vegetazione e arbusti spontanei. Presenza di gru inutilizzata e incustodita da molti anni, collocata sul lotto in oggetto e parzialmente su suolo pubblico, che ha portato a numerose segnalazioni e diffide da parte dell ufficio tecnico comunale. Nel regime di salvaguardia di cui all art.12 LR 20/2000, in base al P.S.C., adottato il 08/04/2014 e in fase di approvazione, e come riportato sul CDU a Prot.n.11509 del 12/08/2017, il lotto in oggetto risulta AC2 Sub ambiti urbani consolidati delle Frazioni a prevalente uso residenziale, di cui all art. 33.2 delle norme urbanistiche ed edilizie del RUE adottato, che prevede un indice di utilizzazione fondiaria Ufmax pari a 0.3 mq/mq. Immobile non soggetto a certificazione energetica. 5.1.3-LOTTO UNO: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU a Prot. N.11509 del 12/08/2017 (vedi allegato 10) certifica che il lotto di terreno in oggetto, secondo quanto prescritto dal piano regolatore generale (PRG) vigente, approvato con delibera di giunta provinciale n.317 del 27/11/2001, risulta avere la seguente destinazione urbanistica Zona omogenea C, sottozona C3: destinata alla nuova edificazione a mezzo di intervento urbanistico preventivo (art. 61 NTA) con le prescrizioni in parte relative a fascia di rispetto cimiteriale e, secondo quanto prescritto dal piano strutturale comunale (PSC), adottato con delibera di consiglio comunale n.12 e 13 del 08/04/2014, risulta avere la seguente destinazione urbanistica: sub ambiti urbani consolidati delle frazioni a prevalente uso residenziale AC2 (art. 33.2 NTA), soggetto in parte alle prescrizioni relative a impianti ed attrezzature tecnologiche e relative fascie di rispetto cimiteri (art. 41.3 NTA del RUE). Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 11/ 36
Estratto dal RUE 3 nord del comune di Rubiera(RE) Lo scrivente si è recato in data 08/08/2017 presso l ufficio tecnico del Comune di Rubiera (RE) a colloquio con il tecnico comunale Geom. Morandi; dalle comunicazioni ricevute risulta che l area edificabile faceva originariamente parte del Piano Particolareggiato di Iniziativa pubblica in zona omogenea C3 denominato P.P. Area Fontana approvato il 25/03/2003 e inserito nel PRG vigente (PRG approvato il 27/11/2001), ma con convenzione decennale scaduta. L art.4 delle N.T.A. del P.P. prevedeva che il lotto in oggetto (mapp.433), identificato come lotto 21 in base al P.P., avesse una superficie utile complessiva max ammissibile (S.C.u) pari a 637 mq. Il nuovo strumento urbanistico è il P.S.C. che risulta adottato il 08/04/2014 ma in fase di approvazione. In base all art. 33.2 delle norme urbanistiche ed edilizie del RUE adottato, il lotto in oggetto risulta AC2 Sub ambiti urbani consolidati delle Frazioni a prevalente uso residenziale. In base all art. 33.2 del RUE relativo ai sub ambiti urbani consolidati delle frazioni a prevalente uso residenziale AC2: Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 12/ 36
Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 13/ 36
Nel regime di salvaguardia di cui all art.12 LR 20/2000, occorre prevedere il rispetto della norma più restrittiva che in questo caso corrisponde al RUE allegato al PSC adottato, che prevede un indice di utilizzazione fondiaria Ufmax pari a 0.3 mq/mq, che corrisponde ad una superficie complessiva edificabile pari a 259.2 mq. Il tecnico comunale sottolinea come per il lotto in oggetto sia da considerare: - la fascia di rispetto dell ambito cimiteriale; - la presenza in particolare di una gru inutilizzata e incustodita da molti anni (almeno 8 anni), collocata sul lotto in oggetto e parzialmente su suolo pubblico, che ha portato a numerose segnalazioni da parte dell ufficio tecnico comunale, tra cui: 1. ordinanza comunale a prot.18776 del 07/12/2005 che prevedeva la pulizia dell area tra cui lo sfalcio dell erba, l eliminazione di infestanti e di vegetazione spontanea, nonché la rimozione di eventuali rifiuti e, per motivi di sicurezza pubblica, lo smontaggio di una gru da tempo abbandonata ed incombente su parcheggi e verde pubblico, rimuovendo il basamento in cemento realizzato in parte su suolo pubblico senza alcuna autorizzazione (ordinanza completa in allegato 10); 2. accertamento prot.n.19688 del 28/12/2015 per verificare il rispetto dell'ordinanza a prot.18776 del 07/12/2005: il sopralluogo effettuato il 23/12/2015 rivelava l inadempienza dell ordinanza da parte della ditta Petra Costruzioni srl (in allegato 10); 3. segnalazione a Prot.7053 del 12/05/2016 alla Procura della repubblica per il reato di cui all art.650 del Codice Penale, per inadempienza ad ordinanza del Dirigente settore edilizia e ambiente di cui al prot.18776 del 07/12/2015 (in allegato 10); 4. diffida a Prot.7191 del 14/05/2016 alla società Petra costruzioni srl da parte dell ufficio tecnico comunale di Rubiera (RE) dal mantenere la situazione di degrado, deturpamento e sicurezza nel lotto in oggetto (in allegato 10). Il bene immobile non risulta soggetto a certificazione energetica. 5.1.4-LOTTO UNO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Occorre rimuovere la gru parzialmente posta su suolo pubblico senza preventiva autorizzazione. NON si ritiene di quantificare gli oneri di ripristino, in quanto la situazione è già stata segnalata con pec del 07/09/2017 al Dirigente del settore edilizia ed ambiente del Comune di Rubiera (RE) ed all IVG in qualità di Custode Giudiziario (vedi allegato 11). 5.1.5-LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono da prevedersi oneri o costi di regolarizzazione. 5.1.6-LOTTO UNO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo il terreno risulta libero da fabbricati, con la presenza di vegetazione e arbusti e la presenza di una gru parzializzante posta su suolo pubblico senza preventiva autorizzazione. Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 14/ 36
5.1.7-LOTTO UNO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 22/10/2017 (vedi allegato 9), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: - Ipoteca volontaria iscritta in data 04/03/2009 R.P. 1130, R.G. 5570 a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA, per ipoteca di 360.000,00 e capitale di 240.000,00 a carico di PETRA COSTRUZIONI SRL gravante sull immobile oggetto della presente procedura esecutiva (Fg.10, mapp.433) - Ipoteca volontaria iscritta in data 30/12/2011 R.P. 5027, R.G. 26415 a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA, per ipoteca di 360.000,00 e capitale di 240.000,00 a carico di PETRA COSTRUZIONI SRL gravante sull immobile oggetto della presente procedura esecutiva (Fg.10, mapp.433) - Pignoramento immobiliare trascritto in data 23/11/2016 al n.16560 R.P. e al n.23366 R.G., a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA, a carico di PETRA COSTRUZIONI SRL, in forza del verbale di pignoramento emanato dal Tribunale di Reggio Emilia il 24/10/2016, n.7718/2016. 5.1.8-LOTTO UNO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato. 5.1.9-LOTTO UNO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 15/ 36
dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Terreno Comune di Rubiera (RE) 10 433 PRATO IR AR 1 08 64 BQB Euro 8,43 Euro 7,59 Valore Terreno Map. 433 - a corpo - 82.000,00-2.000 euro per stato d uso e di manutenzione (per i dettagli si rimanda alla descrizione) Valore complessivo per arrotondamento 80.000,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento 64.000,00 L offerta minima corrisponde alla valutazione base d asta ridotta del 25%, risultando come segue: Offerta minima 48.000,00 5.1.10-LOTTO UNO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto uno hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 3) che di seguito si riassume brevemente: il terreno in oggetto è pervenuto all attuale proprietario società PETRA COSTRUZIONI SRL giusta atto di compravendita Notaio Covri Elena del 18/02/2009, trascritto il 04/03/2009 ai nn.ri 5569/3442 da potere della Società NUOVA AEFFE SNC di ARACRI e FARAGO (atto in allegato 8); Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 16/ 36
Alla Società NUOVA AEFFE SNC di ARACRI e FARAGO l immobile in oggetto era pervenuto giusta atto di compravendita Notaio Caranci Antonio del 29/06/2007, trascritto il 03/07/2007 ai nn.ri 20550/12106 da potere della società EMILIA 92 Srl; Alla Società EMILIA 92 Srl l immobile era pervenuto giusta atto di cessione di diritti reali a titolo gratuito Notaio Guido Corradi del 30/03/2004 trascritto il 14/04/2004 ai nn.ri 10125/5915 da potere del Comune di Rubiera Al Comune di Rubiera l immobile in oggetto era pervenuto giusta atto di cessione di diritti reali a titolo gratuito in Notaio Guido Corradi del 30/03/2004 trascritto il 14/04/2004 ai nn.ri 10124/5914 da potere di Dallari Renzo, SPA SVILUPPO PROGETTI AZIENDALI srl, PARROCCHIA DEI SS. FABIANO E SEBASTIANO MM., Ruggerini Marco Al Signor Dallari Renzo la quota di 207.3/1000 in regime di separazione dei beni, alla SPA SVILUPPO PROGETTI AZIENDALI SRL per la quota di 273.8/1000 e al Sig. Ruggerini Marco per la quota di 508.2/1000 in regime di separazione dei beni, l immobile in oggetto era pervenuto giusta atto di ridistribuzione aree Notaio Guido Corradi del 30/03/2004, trascritto il 14/04/2004 ai nn.ri 10122/5912 da potere di Ruggerini Marco Al Sig. Ruggerini Marco l immobile in oggetto era pervenuto giusta atto di vendita Notaio Domenico Spallanzani del 31/10/1990, trascritto il 26/11/1990 ai nn.ri 14363/10243 da potere dell ISTITUTO DIOCESANO PER IL SOSTENTAMENTO DEL CLERO DELLA DIOCESI DI REGGIO EMILIA-GUASTALLA. 5.1.11-LOTTO UNO: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l Agenzia delle Entrate in data 06/07/2017 e come da comunicazione ricevuta via pec in data 08/07/2017, non risultano contratti di locazione in riferimento alla ditta esecutata PETRA COSTRUZIONI Srl (vedi allegato 5). 5.1.12-LOTTO UNO: CONDOMINIO Il terreno non risulta facente parte di un condominio. Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 17/ 36
5.2-LOTTO DUE 5.2.1-LOTTO DUE: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 1) PETRA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA:02014180356 Proprietà per 1/1 Tipologia Dati catastali Ubicazione del bene Fg. Autorimessa Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie 35 2 376 sub.79 15 mq Categoria 3 e classe C/6 di 4^classe Superficie catastale Totale:17 mq 5.2.2-LOTTO DUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di autorimessa coperta di 17 mq catastali, sita in Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida. Esternamente in buone condizioni di manutenzione e conduzione. Conforme alle normative urbanistiche ed edilizie. Risultano depositate le certificazioni impiantistiche dell intero fabbricato; libero al decreto di trasferimento. Immobile non soggetto a certificazione energetica. 5.2.3-LOTTO DUE: REGOLARITA EDILIZIA Il complesso residenziale di cui fa parte il lotto in oggetto risulta edificato in virtù delle seguenti pratiche edilizie: - Permesso di costruire P.G. n. 24690/2002 del 17/02/2003 per Nuova costruzione di 3 palazzine residenziali ; - Permesso di Costruire PG n.25951/2003 del 03/02/2004 e PS n.10249/2003 del 18/12/2003 per Nuova costruzione autorimesse esterne, con grafici allegati delle piante, prospetti e sezioni delle autorimesse; - DIA PG 1131 del 14/01/2005 e PS. n.253 del 14/01/2005 per variazioni minori in corso d opera, con grafici allegati (tav. DIA-05: in particolare piante a piano terra delle autorimesse in corpo staccato e dei posti auto scoperti); - Comunicazione di fine lavori avvenuta il 27/04/2005 a Prot. PS n.3784 del 28/04/2005; - Certificato di Conformità edilizia e agibilità rilasciato a Prot. PG n. 13238/2005 del 07/10/2005. In data 25/08/2017 si è recato presso l archivio comunale sito in Via Mazzacurati a Reggio Emilia per prendere visione del fascicolo edilizio. Dalla disamina dell intero fascicolo (vedi allegato 18) effettuata nei tempi e nei modi stabiliti dall amministrazione comunale, risulta che le unità immobiliari sono conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti del comune di Reggio Emilia in quanto lo stato di fatto al momento del sopralluogo risulta conforme agli ultimi grafici assentiti.le schede catastali risultano conformi all ultimo stato assentito, con H=2.50 ml. Risultano depositate certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i. in particolare in riferimento a: impianti elettrici, impianti radiotelevisivi, impianti di riscaldamento, idrico igienico sanitario e adduzione gas, come da dichiarazione di conformità dell'impianto alla regola dell arte Prot. n.581/2005 del 13/05/2005. Risulta rilasciata autorizzazione allo scarico delle acque reflue a Prot. Rendita Euro 44,93 Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 18/ 36
n.1540 del 16/06/2005. Risulta depositata scheda tecnica descrittiva per intervento Nuova costruzione di 3 palazzine residenziali e di autorimesse esterne, in Via Isacco Newton n.35, 35/1 e 35/2, a prot. PG n.13240 del 21/06/2005. Il bene immobile non risulta soggetto a certificazione energetica. 5.2.4-LOTTO DUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi oneri di ripristino. 5.2.5-LOTTO DUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono da prevedersi oneri o costi di regolarizzazione. 5.2.6-LOTTO DUE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo l unità immobiliare risulta presumibilmente libera. 5.2.7-LOTTO DUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 22/10/2017 (vedi allegato 17), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: - Pignoramento immobiliare trascritto in data 23/11/2016 al n.16560 R.P. e al n.23366 R.G., a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA, a carico di PETRA COSTRUZIONI SRL, in forza del verbale di pignoramento emanato dal Tribunale di Reggio Emilia il 24/10/2016, n.7718/2016. 5.2.8-LOTTO DUE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato. 5.2.9-LOTTO DUE: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 19/ 36
dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO DUE Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Autorimessa Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T 35 2 376 sub.79 15 mq C/6 di 4^classe Totale:17 mq Euro 44,93 Valore dell autorimessa - a corpo - 8.500,00 - Spese Condominiali insolute (per dettagli si rimanda all apposito paragrafo) - 500,00 Valore risultante complessivo - a corpo - 8.000,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento 6.400,00 L offerta minima corrisponde alla valutazione base d asta ridotta del 25%, risultando come segue: Offerta minima 4.800,00 5.2.10-LOTTO DUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene di cui al lotto due ha la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 3) che di seguito si riassume brevemente: gli immobili di cui al Fg.35 part.376 subb.79-86-87-88 (già part.11 subb.4-5-6-7-8), sono pervenuti all attuale proprietario giusta atto di conferimento in società in Notaio Covri Elena del 07/08/2002 trascritto il 29/08/2002 ai nn.ri 21624/13477 da potere di Medici Paolo e Medici Pierluigi (atto in allegato 16); Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 2 0 / 36
ai Sig.ri Medici Paolo e Medici Pierluigi (per la quota di ½ ciascuno) gli immobili in oggetto erano pervenuti giusta atto di vendita Notaio Gian Domenico Serri del 23/10/1989, trascritto 11/11/1989 ai nn.ri 13616/9713 da potere di Laurenti Angiolino e Laurenti Antonietta (atto in allegato 16). 5.2.11-LOTTO DUE: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l Agenzia delle Entrate in data 25/08/2017 e come da comunicazione ricevuta via pec in data 25/08/2017, non risultano contratti di locazione in riferimento all esecutata PETRA COSTRUZIONI SRL (vedi allegato 5). 5.2.12-LOTTO DUE: CONDOMINIO L'unità immobiliare risulta facente parte del condominio denominato il Gelso di Via Newton nr.35-35/1-35/2 in Località Gaida- che risulta amministrato dallo studio Anemone Ecletique Home Services S.r.l. via De Amicis, 14 42049 Sant Ilario d Enza (RE) (mail: sabina.amione@virgilio.it, pec: anemonesrl@pec.it). Dalle informazioni fornite dall Amministratore risulta che per Petra costruzioni srl: dal preventivo 2016-2017 (in allegato) il totale spese di competenze di Petra Costruzioni Srl risulta così suddiviso: 53,48 per la posizione al civ. 35/1 (corrispondente a 3.604 millesimi), 46,73 per la posizione civ. 35/2 (corrispondente a 3154 millesimi) e 11,62 per la posizione di due posti auto (corrispondenti a 0,8 millesimi). Il preventivo che parte dal 01/10/2017 non è ancora stato effettuato, in quanto lo studio sta chiudendo il bilancio consuntivo 01/10/2016-30/09/2017. L amministratrice informa che a breve sarà disponibile il nuovo consuntivo 01/10/2016-30/09/2017 e il nuovo preventivo 01/10/2017-30/09/2018: in tal caso, occorre prendere contatti direttamente con l amministrazione condominiale. Il debito derivante dal consuntivo 2015-2016 (in allegato 19) è pari a: 233,62 per la posizione al civ. 35/1, 304,83 per la posizione civ. 35/2 e 227,37 per la posizione di due posti auto. Tali posizioni sono poi riportate sotto la dicitura "Saldo iniziale" nel preventivo 2016-2017 (in allegato 19) che sommate alle rispettive spese riportate sopra danno il totale dovuto. Si precisa che le unità immobiliari facenti parte del condominio sono dotate di riscaldamento autonomo. L amministratore precisa poi che non ci sono spese deliberate e non ancora sostenute. Dal momento che le posizioni riportate dall amministrazione condominiale non corrispondono esattamente con gli identificativi catastali e vi è una discrepanza tra i millesimi delle UI, in particolare dei posti auto, lo Scrivente ritiene in via prudenziale di considerare pari a 500 le spese insolute per ciascuna unità immobiliare di cui ai lotti due, tre, quattro e cinque. Si allega la documentazione condominiale ricevuta e il regolamento di condominio (in allegato 19). Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 21/ 36
5.3-LOTTO TRE 5.3.1-LOTTO TRE: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) NTESTATI: 1) PETRA COSTRUZIONI S.R.L. con sede in REGGIO NELL`EMILIA P.IVA:02014180356 Proprietà per 1/1 Tipologia Dati catastali Ubicazione del bene Fg. Posto auto scoperto Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie 35 2 376 sub.86 12 mq Categoria 3 e classe C/6 di 1^classe Superficie catastale Totale:12 mq Rendita Euro 22,31 5.3.2-LOTTO TRE: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di posto auto scoperto di 12 mq catastali, sita in Via Isacco Newton n.35/1-35/2, Loc. Gaida. Buone condizioni di manutenzione e conduzione. Conforme alle normative urbanistiche ed edilizie. Risultano depositate le certificazioni impiantistiche dell intero fabbricato; libero al decreto di trasferimento. Immobile non soggetto a certificazione energetica. 5.3.3-LOTTO TRE: REGOLARITA EDILIZIA Il complesso residenziale di cui fa parte il lotto in oggetto risulta edificato in virtù delle seguenti pratiche edilizie: - Permesso di costruire P.G. n. 24690/2002 del 17/02/2003 per Nuova costruzione di 3 palazzine residenziali ; - Permesso di Costruire PG n.25951/2003 del 03/02/2004 e PS n.10249/2003 del 18/12/2003 per Nuova costruzione autorimesse esterne, con grafici allegati delle piante, prospetti e sezioni delle autorimesse; - DIA PG 1131 del 14/01/2005 e PS. n.253 del 14/01/2005 per variazioni minori in corso d opera, con grafici allegati (tav. DIA-05: in particolare piante a piano terra delle autorimesse in corpo staccato e dei posti auto scoperti); - Comunicazione di fine lavori avvenuta il 27/04/2005 a Prot. PS n.3784 del 28/04/2005; - Certificato di Conformità edilizia e agibilità rilasciato a Prot. PG n. 13238/2005 del 07/10/2005. In data 25/08/2017 si è recato presso l archivio comunale sito in Via Mazzacurati a Reggio Emilia per prendere visione del fascicolo edilizio. Dalla disamina dell intero fascicolo (vedi allegato 18) effettuata nei tempi e nei modi stabiliti dall amministrazione comunale, risulta che le unità immobiliari sono conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti del comune di Reggio Emilia in quanto lo stato di fatto al momento del sopralluogo risulta conforme agli ultimi grafici assentiti. Le schede catastali risultano conformi all ultimo stato assentito. Risultano depositate certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i. in particolare in riferimento a: impianti elettrici, impianti radiotelevisivi, impianti di riscaldamento, idrico igienico sanitario e adduzione gas, come da dichiarazione di conformità dell'impianto alla regola dell arte Prot. n.581/2005 del 13/05/2005. Risulta rilasciata autorizzazione allo scarico delle acque reflue a Prot. Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 22/ 36
n.1540 del 16/06/2005. Risulta depositata scheda tecnica descrittiva per intervento Nuova costruzione di 3 palazzine residenziali e di autorimesse esterne, in Via Isacco Newton n.35, 35/1 e 35/2, a prot. PG n.13240 del 21/06/2005. Il bene immobile non risulta soggetto a certificazione energetica. 5.3.4-LOTTO TRE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedersi oneri di ripristino. 5.3.5-LOTTO TRE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono da prevedersi oneri o costi di regolarizzazione. 5.3.6-LOTTO TRE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo l unità immobiliare risulta libera, anche se al momento del sopralluogo era in uso come parcheggio. 5.3.7-LOTTO TRE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 22/10/2017 (vedi allegato 17), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: - Pignoramento immobiliare trascritto in data 23/11/2016 al n.16560 R.P. e al n.23366 R.G., a favore di a carico di PETRA COSTRUZIONI SRL, in forza del verbale di pignoramento emanato dal Tribunale di Reggio Emilia il 24/10/2016, n.7718/2016. 5.3.8-LOTTO TRE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato. 5.3.9-LOTTO TRE: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 23/ 36
dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO TRE Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Posto auto scoperto Comune di Reggio Emilia (RE) Via Isacco Newton Piano T 35 2 376 sub.86 12 mq C/6 di 1^classe Totale:12 mq Euro 22,31 Valore del posto auto scoperto - a corpo - 5.000,00 - Spese Condominiali insolute (per dettagli si rimanda all apposito paragrafo) - 500,00 Valore risultante complessivo - a corpo - 4.500,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento 3.600,00 L offerta minima corrisponde alla valutazione base d asta ridotta del 25%, risultando come segue: Offerta minima 2.700,00 5.3.10-LOTTO TRE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Il bene di cui al lotto tre ha la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 3) che di seguito si riassume brevemente: gli immobili di cui al Fg.35 part.376 subb.79-86-87-88 (già part.11 subb.4-5-6-7-8), sono pervenuti all attuale proprietario giusta atto di Tel 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mail: i nfo@studiodavolipierli.it 24/ 36