TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA Sezione VII R.G. 297/2014 Procedura promossa da: BANCO POPOLARE SOCIETA COOPERATIVA Avv. Nicola VARESE Contro COLOMBO s.r.l. Avv. - Tel. +39 0108397322 - Fax +39 0108994091 email lelliv@valeria lelli.com RELAZIONE TECNICA
La sottoscritta Valeria Lelli, Architetto libera professionista, iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Genova a n 1878, con studio in Genova Salita delle Battistine, 18/12 tel 010 8397322 e a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Genova con ordinanza del 08/06/04, nominata C.T.U., in data 09/12/2013, si impegnava a rispondere al quesito di seguito esplicitato: Con riferimento agli immobili oggetto della procedura: Valuti se per poter procedere alla vendita e trascrizione del Decreto di trasferimento sia necessario procedere ad un eventuale accatastamento. 0. PREMESSA In assenza di contatti diretti per l accesso agli immobili, e visti da una parte i tempi stretti per la consegna, fissata 20 giorni dopo il giuramento, dall altra la documentazione puntigliosa ed abbondante fornita dal CTU Arch. Zero, la scrivente ha ritenuto di poter effettuare le proprie valutazioni col solo ausilio dei rilievi e delle fotografie disponibili. Sono stati quindi presi in esame l elenco immobili della particella interessata (All. A), tutte le planimetrie catastali disponibili (All. B N) e i rilievi di cui sopra che, ove del caso, sono stati sovrapposti alle planimetrie catastali. Ad illustrare il quadro in modo più esaustivo la scrivente ha ritenuto di dover valutare anche la legittimazione sotto il punto di vista urbanistico, per il momento sulla base della documentazione disponibile; essa, qualora necessario con specifico riferimento alle procedure di regolarizzazione, potrà essere sviscerata in modo più esaustivo e preciso con l ausilio della documentazione completa e del supporto dei Tecnici del Comune. 1. ESAME DELLA SITUAZIONE Come meglio dettagliato nell allegato schema e illustrato dalle planimetrie di raffronto questa è la situazione: a. Immobili che necessitano di accatastamento ex novo: piano sottotetto e almeno n 9 posti auto (cioè quelli che risultano asserviti agli appartamenti come da atto notarile del 18.06.2010, di cui all allegato O) b. Immobili che necessitano di variazione catastale per variazione distribuzione planimetrica/consistenza: tutti gli altri.
Nello specifico gli interventi che hanno generato le variazioni di consistenza di cui al punto B sono i seguenti: 2. Scorporo di porzioni pertinenti le singole unità e annessione delle stesse alle parti comuni 3. Costruzione di un nuovo volume, che è stato annesso alla Unità commerciale 1 e che costituisce terrazzo per l Unità residenziale 1. 4. Chiusura di tutte le verande (che si configurano pertanto ora come nuovi volumi) 5. Cessione di un locale ripostiglio da sub 11 (Appartamento 7) a sub 10 (appartamento 8) 6. Scorporo di tutto i locali sottotetto pertinenti il sub 11 e costituzione di una nuova unità immobiliare, costituita dagli stessi e dall ampliamento del sottotetto. Si fa comunque notare che lo stato di fatto dei suddetti immobili non è legittimato sotto il punto di vista urbanistico, in quanto, come già sottolineato dall Arch. Zero, essi sono stati avviati sulla base di Comunicazione Inizio Attività n 8084/2009 e successivo Permesso a Costruire n 2896/2010, ma, relativamente a quest ultimo, in assenza di comunicazione di inizio lavori. La documentazione prodotta dal Collega (stato di progetto del Permesso a costruire) non permette di evincere quali lavori fossero oggetto dell una o dell altra pratica, ma è certo che tutti quelli comportanti variazione di volume o superficie fossero oggetto della seconda. Pertanto, come parzialmente illustrato dalla Comunicazione del Comune allegata alla perizia del Collega e qui riportato in All. P, risulta necessario presentare un nuovo titolo abilitativo per tutte le opere oggetto della CIA non realizzate, e Permesso in Sanatoria per tutte quelle già realizzate e che erano oggetto del Permesso a Costruire. 1 Inoltre va notato che l Autorizzazione Paesaggistica n 49300/2009, che ha costituito la base necessaria per l ottenimento del Permesso a Costruire e che è ancora vigente come evidenziato dagli Uffici del Comune, perde validità qualora non si riporti lo stato dei prospetti a quello originariamente previsto: in effetti, come evidenziato in All. C, rispetto al progetto depositato in Comune e che qui viene riportato nel solo stralcio relativo ai prospetti interessati, sono state modificate alcune aperture nel volume aggiunto ed inserita una nuova apertura nel sottotetto. Tutto quanto sopra viene specificato ricordando che l Art. 46, comma 5 del D.P.R. 380/2011 impone anche che l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria presenti.. domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. 1 Oneri già pagati in data 23.07.2010. Cfr All. D
Tutto quanto sopra espresso sinteticamente trova esaustivo dettaglio negli elaborati di allegato, che secondo la rappresentazione convenzionale riportano: - In giallo le murature demolite, ovvero rappresentate a Catasto ma non più rilevabili - In rosso quelle costruite, ovvero non rappresentate a Catasto ma constatate sui luoghi - In giallo chiaro le superfici (e volumi, quando relative a spazi interni) perse - In rosso chiaro le superfici (e volumi, quando relative a spazi interni) acquisite Vengono evidenziati anche alcune difformità probabilmente riconducibili ad originari errori di rappresentazione. DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI SVOLTE DAL CTU - Nomina come esperto nella procedura sopra epigrafata dall Ill.mo Giudice Dott. Franco DAVINI in data 04.03.2015 - Giuramento in sede di udienza in data 27.04.2015 - Esame della relazione peritale del CTU Arch. Zero - Predisposizione degli elaborati di confronto - Stesura relazione Genova, 15.05.2015 Allegati: - All. A Elenco immobili - All. B Planimetria sub 1 - All. C Planimetria sub 2 - All. D Planimetria sub 3 - All. E Planimetria sub 4 - All. F Planimetria sub 5 - All. G Planimetria sub 6 - All. H Planimetria sub 7 L esperto Valeria Lelli Architetto
- All. I Planimetria sub 8 - All. L Planimetria sub 10 - All. M Planimetria sub 10 - All N Planimetria part. 368 sub 4 - All O Atto di asservimento posti auto - Al. P Comunicazione Comune in risposta prot. 2072/2015 - All. Q Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 1 - All. R Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 2 - All. S Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 3 - All. T Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 4 - All. U Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 5 - All. V Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 6 - All. W Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 7 - All. X Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 8 - All. Y Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 10 - All. Z Confronto planimetria catastale/rilievo Sub 11 - All. A Confronto planimetria catastale/rilievo part. 368 sub 4 - All. B Schema difformità a catasto - All. C Prospetti di confronto progetto depositato/rilievo - All. D Ricevuta di pagamento oneri