Indice 1 Premessa 2 L area di intervento 3 Rilievo stato di fatto 4 Previsioni Urbanistiche 5 Progetto 6 Dimensionamento del P. A. 7 Standard 8 Tipologie edilizie ammesse 9 note in merito alla dotazione impiantistica dei fabbricati 1
1 Premessa Il Piano di Governo del Territorio si attua attraverso piani urbanistici attuativi di iniziativa pubblica o privata e attraverso interventi edilizi diretti, subordinati a convenzione qualora siano necessaria adeguamenti degli spazi pubblici. La presente proposta di piano attuativo di iniziativa privata ha come finalità la trasformazione dell area in oggetto mediante una nuova edificazione che sia in grado di dare una migliore qualità urbana ed edilizia con il suo intorno, anche in considerazione del ruolo che il nuovo Piano del Governo del Territorio si è fissato per la città di Besana in Brianza. 2
2 L area di intervento Estratto del Documento di Piano L area oggetto del presente Piano di Attuativo, ha una superficie territoriale di 6224,00 mq, ed è situata nella località Casaretto del Comune di Besana in Brianza. L Area di trasformazione denominata Cas_R1(sub_a,sub_b,sub_c) è identificata dai mappali 127-102- 58-92 parte del foglio 5 del Catasto Terreni. L area oggetto di trasformazione denominata Cas_R1 sub_ a, confina a Nord con via Rivabella, a Est con edifici residenziali di proprietà private, a Sud con edifici residenziali di proprietà private, a Ovest con terreni di proprietà privata. 3
L area oggetto di trasformazione denominata Cas_R1 sub_b confina a Nord con edifici residenziali di proprietà private, a Est con via Rivabella strada S.P. N 112, a Sud con edifici residenziali di proprietà private, a Ovest con edifici residenziali di proprietà private. L area oggetto di trasformazione denominata Cas_R1 sub_c confina a Nord con edifici residenziali di proprietà private, a Est con via Rivabella strada S.P. N 112, a Sud con terreni di proprietà private e via Casaretto, a Ovest con via Casaretto. L area è compresa negli ambiti di trasformazione Mix residenziale l appartenenza a tali ambiti comporta che la trasformazione consentita, e quindi anche per questo intervento. Infatti, attraverso una progettazione adeguata, si garantirà la massima permeabilità dei suoli salvaguardando gli elementi orografici e geomorfologici esistenti. Le nuove costruzioni residenziali, nonché i locali e le autorimesse interrate, sono ammessi, ma cercando di ripristinare la morfologia e l idrografia del terreno come prima dell intervento. Si evidenzia che nelll ambito sub_b risulta perimetrata, in lato sud/ovest, porzione di area contraddistinta al foglio n. 5 particella n. 59; si ritiene che detta perimetrazione sia attribuibile alla precedente previsione (adozione di PGT) ove era prevista una bretella di collegamento tra la via Rivabella e la via Casaretto, stralciata a seguito di osservazione; la porzione in oggetto risulta trattata al fine di garantire la continuità della pista ciclo-pedonale in progetto, pertanto in riferimento alla particella n. 59 non sono previste edificazioni nell attuazione del presente piano. 4
3 Rilievo stato di fatto Rilievo Topografico stato di fatto sub_a L area in oggetto di intervento è disposta nella località Caseretto ed è suddivisa in tre lotti come da previsione del Documento di Piano: sub_a è localizzata a Nord del comparto in oggetto e si presenta di forma rettangolare avente sviluppo medio di ml. 45,00 di lunghezza x 50,00 di altezza; presenta un andamento costante di pendenza (non superiore al 6/7 %) che sviluppandosi da sud/est verso Nord/ovest, presenta un dislivello massimo di ml. 1,80 circa. L area è caratterizzata inoltre da un lieve scarpata che occupa interamente il lato nord e ovest lungo la strada vicinale esistente. 5
L area è coerenziata in lato nord e lato ovest da strada vicinale sterrata, in lato est e sud da contesto urbanizzato con destinazione residenziale. Lungo i lati est e parte del loto sud e inserita una strada di accesso alle residenze confinanti sotto la quale sono ubicati i sottoservizi (acqua, Enel, gas e telecom) a servizio delle abitazioni esistenti. Come evidenziato nell allegata documentazione fotografica, l area in oggetto si presenta libera da manufatti ed alberature. Rilievo Topografico stato di fatto sub_b sub_b è localizzata in posizione centrale nel comparto in oggetto e si presenta di forma trapezoidale lungo l asse Est-Ovest, avente sviluppo medio di ml. 90,00 di lunghezza x 28,00 di altezza; morfologicamente l area presenta in lato nord una lieve scarpata che sviluppandosi verso il 6
lato sud-est determina un dislivello massimo di circa ml. 4,70 dalla quota zero fissata sulla via Rivabella (interna). L area è coerenziata in lato nord-est con la Via Rivabella, in lato sud ed ovest da contesto edificato con destinazione residenziale, Come evidenziato nell allegata documentazione fotografica, l area in oggetto vede la presenza di essenze arboree con essenza a gelsi e pino. Rilievo Topografico stato di fatto sub_c Sub_c è localizzata a Sud del comparto in oggetto e si presenta di forma trapezoidale lungo l asse Est-Ovest, avente sviluppo medio di ml. 45,00 di lunghezza x 25,00 di altezza; presenta un andamento costante di pendenza con dislivello massimo di circa ml. 1,30 dalla quota zero fissata sulla via Casaretto. 7
L area è coerenziata a Nord da contesto edificato con destinazione residenziale, in lato est e sud con area a verde di proprietà ed in lato Ovest con la via Casaretto. Come evidenziato nell allegata documentazione fotografica, l area in oggetto si presenta libera da manufatti ed alberature. Il contesto circostante è caratterizzato da interventi puntuali, costituiti per la maggior parte da abitazioni uni/bifamiliari o comunque di contenute dimensioni e di costruzione abbastanza recente, che qualificano ulteriormente il sito. 8
4 Previsioni urbanistiche Estratto del Documento di Piano L area oggetto del Bando per il Piano Attuativo è classificata dal PGT vigente con i seguenti parametri urbanistici riportate nelle Norme Tecniche di Attuazione del Documento di Piano, Titolo III Schede Normative e di Assetto Urbanistico CAS_R1: Slp residenziale : 1.244,00 mq h altezza : max 2 piani fuori terra 9
5 Progetto Planivolumetrico progetto L assetto planimetrico di progetto è così impostato : l area sub_a e suddiviso in due lotti, ognuno dei quali occupato da uno o più fabbricati ad uso residenziale; da nord a sud la tipologia di questi fabbricati è da considerarsi unifamiliare/plurifamiliare con max. n. 2 piani 10
fuori terra; sono previste aree a verde con destinazione a giardino pertinenziali delle varie unità immobiliari da insediarsi. l area sub_b come da previsione urbanistica vengono localizzati il parcheggio pubblico, il verde pubblico attrezzato, la realizzazione della pista ciclopedonale e un fabbricato residenziale con tipologia unifamiliare/plurifamiliare costituita da max 2 piani fuori terra con annesse aree a verde di pertinenza. L area sub_c e un unico lotto con un fabbricato residenziale con destinazione unifamiliare/plurifamiliare con max. n. 2 piani fuori terra; sono previste aree a verde con destinazione a giardino pertinenziale delle varie unità immobiliari da insediarsi. Tutti i fabbricati sono pensati in modo da poter usufruire del massimo soleggiamento possibile per le zone giorno. Gli obiettivi primari del progetto sono la qualità architettonica e il risparmio energetico. A tal proposito particolare attenzione sarà rivolta ai materiali di costruzione e di finitura; si evidenzia che saranno rispettate le tematiche previste nella scheda di attribuzione del punteggio relativo alla partecipazione del Bando di cui alla delibera di Consiglio Comunale n. 24 del 26/04/2009. 11
6 Dimensionamento del Piano Attuativo Il Piano Attuativo viene dimensionato secondo le indicazioni planivolumetriche date dal PGT vigente per l intervento CAS_R1 in considerazione della tipologia edilizia residenziale. CALCOLI PLANIVOLUMETRICI SUB_A DI PIANO DI PROGETTO Superficie Territoriale 2.211,00 mq Superficie Fondiaria 2.211,00 mq Slp 776,20 mq Slp >= 776,20 mq Superficie Coperta 773,85 mq Superficie Coperta >= 773,85 mq Superficie Permeabile 884,40 mq Superficie Permeabile <= 884,40 mq CALCOLI PLANIVOLUMETRICI SUB_B DI PIANO DI PROGETTO Superficie Territoriale 2.840,00 mq Superficie Fondiaria 1.070,00 mq Slp 216,00 mq Slp 216,00 mq Superficie Coperta 374,50 mq Superficie Coperta >= 374,50 mq Superficie Permeabile 428,00 mq Superficie Permeabile <= 428,00 mq CALCOLI PLANIVOLUMETRICI SUB_C DI PIANO DI PROGETTO Superficie Territoriale 1.259,00 mq Superficie Fondiaria 1.190,00 mq Slp 251,80 mq Slp 251,80 mq Superficie Coperta 440,65 mq Superficie Coperta > 416,50 mq Superficie Permeabile 503,60 mq Superficie Permeabile > 476,00 mq 12
CALCOLI PLANIVOLUMETRICI CAS_R1 DI PIANO DI PROGETTO Superficie Territoriale 6310,00 mq Superficie Fondiaria 4540,00 mq Slp 1244,00 mq Slp 1244,00 mq Superficie Coperta 1584,00 mq Superficie Coperta >= 1584,00 mq Superficie Permeabile 1816,00 mq Superficie Permeabile <= 1816,00 mq In riferimento al lotto residuale B2 si evidenzia che lo stesso è stato escluso dal calcolo della SLP realizzabile. Invero la verifica della dotazione delle aree a standard è stata verificata su mq. 6310,00 (comprensivo della particella n. 59 parte) escludendo lo stesso dal calcolo della S.L.P. realizzabile; 13
7 Standard Le Aree a Standards Urbanistici, lo standards richiesto dalla Schede Normative e di Assetto Urbanistico CAS_R1, è di mq 1.493 di cui il 25 % a parcheggio pubblico pari 373,25 mq e il 75 % a verde publblico pari a 1.120,00 mq riferite ad una superficie territoriale di mq. 6.220,00 (standard pari al 24% di S.T.) Considerando la superficie territoriale pari a mq. 6.310,00 si hanno i seguenti valori di superficie a standards da cedere: - standard totale mq. 1.515,00 di cui 25% a parcheggio pubblico per mq. 379,00; e 75 % a verde pubblico per mq. 1'136,00; Nelle previsioni progettuali lo standards è di 1.770,00 mq di cui parcheggio pubblico circa 380,00 mq, verde pubblico circa 1.180,00 mq e pista ciclopedonale circa 210,00 mq. AREE DA CEDERE A STANDARDS AL COMUNE Censuario Foglio di Particella Superficie Catastale Proprietario Mappa (mq) Besana in Brianza 5 58 parte 105 - Pista ciclopedonale Sig.ra Rosita Mauri Besana in Brianza 5 58 parte 55 verde pubblico Sig.ra Rosita Mauri Besana in Brianza 5 102 80 - Pista ciclopedonale Sig.ra Maria Grazia Mauri parte Besana in Brianza 5 102 1.125 verde pubblico Sig.ra Maria Grazia Mauri parte Besana in Brianza 5 102 380 parcheggio pubblico Sig.ra Maria Grazia Mauri parte Besana in Brianza 5 59 parte 25 Pista ciclopedonale Sig. Valentino Mauri TOTALE SUPERFICIE CATASALE 1.770 14
8 tipologie edilizie ammesse Si ritiene, alla stato attuale della presentazione del piano attuativo, di definire le tipologie edilizie ammesse a seguito dell attuazione del piano stesso; in particolare si prevede che la realizzazione di fabbricati mono o plurifamiliari sia da definirsi all atto della presentazione delle singole richieste di permesso di costruire nello specifico dei lotti previsti dal piano, fermo restando che gli stessi debbano rispettare i seguenti requisiti: - conformità alle schede di attribuzione punteggio così come allegato alla delibera di Consiglio comunale del 16/04/2009 n. 24; - rispetto dei parametri edilizi previsti dalle tavole di planivolumetrico allegate; - tipologia costruttiva con tetti a mono/pluri falda, con la possibilità di edificare edifici con copertura piana nel rispetto delle caratteristiche previste del PdR allegato al P.G.T; - possibilità di edificare fabbricati con coperture a giardino pensile (tetto verde). - Finiture esterne che prevedano materiali di costruzione tipiche dei luoghi; ammettendo anche l utilizzo di pietra o laterizi da rivestimento. 15
9 note in merito alla dotazione impiantistica dei fabbricati In riferimento alle prestazioni energetiche dei fabbricati in progetto, si ritiene opportuno richiamare l attenzione sulle disponibilità attuali in merito alla realizzazione degli impianti tecnologici, in riferimento alla climatizzazione delle unità e produzione di acqua calda sanitaria, così come attualmente realizzabili, sia in termini di prestazioni sia di basso impatto ambientale, con sistemi tecnologici avanzati che in fase di predisposizione del bando (2008) erano in via di sviluppo e non ancora in commercio. In particolare si evidenzia come l applicazione di sistemi a pompa di calore, già presenti nella tecnologia geotermica per lo sfruttamento del calore del sottosuolo, si siano evoluti a tal punto da permettere, coogenerando energia da impianti fotovoltaici e pannelli solari termici per il riscaldamento dei fluidi, il raggiungimento di prestazioni energetiche tali da escludere la perforazione del sottosuolo per attingere calore, permettendo anche un basso impatto ambientale mancando la violazione stessa del territorio per l inserimento di condutture necessarie alla captazione dei fluidi di falda. Inoltre sono attualmente in commercio, ed ampiamente utilizzati, sistemi di riscaldamento ad irraggiamento infrarossi che permettono il raggiungimento di temperature simili alla tecnologia idronica ma con consumi notevolmente inferiori, non dovendo riscaldare fluidi da immettere nei circuiti. Pertanto in considerazione delle note sopraesposte si ritiene opportuno valutare la tecnologia impiantistica all atto della realizzazione dei fabbricati, stante il continuo sviluppo di sistemi a basso impatto ambientale, non vincolando il progetto a sistemi tecnologici che attualmente sono già in via di superamento sia in termini di prestazioni energetiche che di impegno economico. Si allegano, a titolo esemplificativo, schede tecniche di alcuni sistemi di climatizzazione degli ambienti. 16