COMUNE DI SENIGALLIA

Piano economico e finanziario di massima (PEF) COMUNE DI SENIGALLIA Piano economico-finanziario (PEF) VALUTAZIONE ECONOMICO - FINANZIARIA CONCESSIONE GESTIONE DEGLI SPAZI PUBBLICITARI ALLEGATO I studio di fattibilità (avranno successo le indicazioni chiare ed univoche) Firmato digitalmente da GIANNI ROCCATO ND: c=it, o=regione Marche/01168210423, ou=actalis, title=ruolo, sn=roccato, givenname=gianni, serialnumber=it:rccgnn54d12d488t, cn=gianni ROCCATO, dnqualifier=regionemarche42_326708 Data: 2014.04.09 16:24:20 +02'00' a cura di Gianni Roccato hanno collaborato: Gabriele Centurelli Veronica Mattiello Paola Paci PER ACCETTAZIONE L IMPRESA -------------------------------------------------(timbro e firma legale rappresentante) pagina 1 di 35

Sommario PREMESSA... 4 La soluzione... 4 Le caratteristiche salienti della soluzione individuata... 4 Le principali ipotesi di progetto... 4 EXECUTIVE SUMMARY... 6 Le ipotesi di progetto ed i risultati attesi... 6 dati dell'investimento... 6 dati sulla gestione operativa... 6 leverage del progetto... 7 costi dell' investimento da finanziare con la linea di credito senior... 7 tassi di interesse applicati alla linea di credito senior... 7 iva dell' investimento da finanziare con linea di credito iva... 7 tasso di interesse applicato alla linea di credito iva... 7 fondo DSRA... 7 I COSTI STIMATI... 8 La ripartizione dei costi d investimento... 8 La ripartizione dei costi generali... 10 gli indici finanziari valutati... 10 il valore degli indici finanziari... 11 IL METODO DI STUDIO ADOTTATO... 11 LE IPOTESI DI LAVORO... 11 PARTE I LA REALIZZAZIONE... 11 Previsione di avvio della concessione... 11 Investimenti per la realizzazione del progetto... 12 Investimenti per rinnovi e manutenzione straordinaria... 12 PARTE II LA VALUTAZIONE DELLA REDDITIVITA... 12 I flussi di cassa... 12 PARTE III BUSINESS PLAN I PROSPETTI ELABORATI... 13 Dati dei costi di costruzione... 13 Input economici costruzione e messa in opera... 13 Conto economico... 15 Adeguamento ISTAT ricavi - costi operativi... 19 Cronoprogramma investimento e calcolo IVA... 20 Piano ammortamento tecnico... 21 Piano ammortamento finanziario senior, IVA e DSRA... 22 Punto di pareggio (BEP)... 23 Costo medio ponderato del capitale (WACC)... 24 Flussi di cassa previsionali... 25 PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 2 di 35

Indici finanziari... 26 PARTE IV I PRINCIPALI INDICI FINANZIARI... 27 Metodo di calcolo del VAN e TIR del progetto... 27 LEVERAGE... 28 WACC Weighted Average Cost of Capital... 28 RELAZIONE TRA VAN, TIR E WACC... 30 DSCR DEBIT SERVICE COVER RATIO... 31 ADSCR AVERAGE DEBIT SERVICE COVER RATIO... 33 LLCR LOAN LIFE COVER RATIO... 33 EURIRS... 35 PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 3 di 35

PREMESSA La Pubblica Amministrazione incontra notevoli difficoltà nel concretizzare le risorse ed i relativi stanziamenti necessari alla realizzazione di progetti che comportano investimenti in conto capitale. Al fine di risolvere questo problema si è deciso di ricorrere ad una forma di Partenariato Pubblico Privato (più avanti PPP), in particolare alla concessione di servizi. La soluzione Il ricorso al PPP, attraverso le diverse metodologie attuative, può essere previsto in tutti i casi in cui una pubblica amministrazione intenda affidare ad un operatore privato l attuazione di un progetto per la realizzazione di opere pubbliche o di pubblica utilità e per la gestione dei relativi servizi. In un operazione di PPP coesistono, in tutto o in parte, i seguenti elementi: progettazione; finanziamento; costruzione o rinnovamento; gestione; manutenzione. Le caratteristiche salienti della soluzione individuata Caratteristiche di un operazione di Partenariato Pubblico Privato sono: la durata relativamente lunga della collaborazione tra il partner pubblico ed il partner privato per il progetto da realizzare; la modalità di finanziamento del progetto garantito da parte del settore privato. Spesso, ma non in questo caso, quote di finanziamento pubblico, a volte ingenti, possono aggiungersi ai finanziamenti privati; il ruolo importante dell operatore economico che partecipa a varie fasi del progetto. Il partner pubblico si concentra principalmente sulla definizione degli obiettivi da raggiungere in termini di interesse pubblico, di qualità dei servizi offerti, di politica dei prezzi, e garantisce il controllo del rispetto di questi obiettivi; la ripartizione dei rischi tra il partner pubblico ed il partner privato. Tale ripartizione si effettua caso per caso, in funzione della capacità delle parti di identificare, valutare, controllare e gestire gli stessi. I progetti dotati di una intrinseca capacità di generare reddito attraverso ricavi da utenza sono iniziative in cui i ricavi commerciali prospettici consentono al settore privato un integrale recupero dei costi di investimento. Il coinvolgimento del settore pubblico è limitato all identificazione delle condizioni necessarie per consentire la realizzazione del progetto. Le principali ipotesi di progetto Il progetto elaborato dal Comune è stato preceduto da attenta ricognizione degli impianti già in opera. La ricognizione ha generato un ipotesi di lavoro che prevede la rimozione di tutti i vecchi impianti e la posa in opera di nuove soluzioni impiantistiche. Questo allo scopo di ottenere uniformità di tipologie e un parco impianti in perfette condizioni manutentive. Su questa analisi è stato impostato il PEF di progetto. In fase operativa si avrà cura di effettuare un attenta ricognizione in contraddittorio avendo PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 4 di 35

cura di lasciare in servizio quegli impianti, di proprietà Comunale, giudicati idonei. In tal caso sarà dato seguito alla prestazione compensativa del minor costo a carico dell aggiudicatario. Compensazione non possibile fintanto che non si avrà cognizione, analizzando la proposta operativa dell aggiudicatario, di soppesare attentamente la soluzione migliore. La prestazione compensativa del minor costo sarà strutturata analogamente alle modalità utilizzate per il concordamento dei nuovi prezzi ai sensi dell articolo 163 del Regolamento ex d.p.r.5 ottobre 2010, n. 207. La stazione appaltante procede all accertamento delle cause, condizioni e presupposti che hanno dato luogo alle variazioni nonché al concordamento dei nuovi prezzi secondo quanto previsto dal capitolato speciale prestazionale. Nel caso di riscontrati errori od omissioni del progetto presentato in sede di offerta, le variazioni e gli oneri da apportarsi al progetto sono a carico dell affidatario. PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 5 di 35

EXECUTIVE SUMMARY Le ipotesi di progetto ed i risultati attesi dati dell'investimento Costi di costruzione (esclusa Iva) 1.728.504,00 Iva sui costi di costruzione 352.134,00 Costi di costruzione (compresa iva) 2.080.638,00 dati sulla gestione operativa Durata del progetto 15 anni Periodo di costruzione 2 anni Periodo di gestione (la gestione inizia dal primo anno di costruzione) 15 anni Ricavi e costi operativi di gestione Ricavo di gestione medio annuo 635.031,44 (media annua dei ricavi di gestione nei 15 anni) Costo operativo di gestione medio annuo 415.091,95 (media annua dei costi di gestione nei 15 anni) Cash flow (pre - tax e post- tax) medio annuo Cash flow (pre - tax) medio annuo 220.806,00 (media dei Cash flow nei 15 anni prima del pagamento delle tasse) Cash flow (post - tax) medio annuo 190.899,00 (m edia dei Cash flow nei 15 anni dopo il pagamento delle tasse) Adeguamento inflattivo ricavi e costi operativi Tasso di inflazione costi 2,20% annuo Imposte applicate Aliquota Irap 4,43% Aliquota Ires 27,50% Ammortamento tecnico Quota ammortamento annuo impianti e macchinari specifici 6,66% Quota ammortamento annuo costi generali 6,66% PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 6 di 35

leverage del progetto Leva finanziaria Senior debit Equity Contributo pubblico Copertura finanziaria 85% 1.380.067 15% 243.541 0% costi dell' investimento da finanziare con la linea di credito senior tassi di interesse applicati alla linea di credito senior Finanziamento bancario con linea di credito SENIOR 1.380.067,00 Tasso SWAP applicato alla linea senior 2,13% Spread annuo periodo di costruzione 3,38% Spread annuo periodo di gestione 3,38% Tasso di interessi applicato alla linea senior (periodo di costruzione) 5,51% Tasso di interessi applicato alla linea senior (periodo di gestione) 5,51% iva dell' investimento da finanziare con linea di credito iva tasso di interesse applicato alla linea di credito iva Finanziamento bancario con linea di credito IVA 115.941,00 Tasso SWAP applicato alla linea IVA 4% Spread annuo 3,38% Tasso di interessi applicato alla linea IVA 5,51% fondo DSRA Fondo dsra (debit service reserve account) Fondo dsra 0% PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 7 di 35

I COSTI STIMATI La ripartizione dei costi d investimento PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 8 di 35

PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 9 di 35

La ripartizione dei costi generali gli indici finanziari valutati L analisi della convenienza economica fa riferimento ai consueti indici finanziari: il TIR (Tasso Interno di Rendimento) ed il VAN (Valore Attuale Netto). Il VAN rappresenta la ricchezza incrementale generata dall investimento, espressa come se fosse immediatamente disponibile nell istante in cui viene effettuata la valutazione. Analiticamente risulta determinato come somma algebrica dei flussi di cassa operativi attesi dalla realizzazione dell intervento, scontati al tasso corrispondente al costo stimato del capitale investito. Il VAN positivo testimonia, in sostanza, la capacità del progetto di liberare flussi monetari sufficienti a ripagare l esborso iniziale, remunerare i capitali impiegati nell operazione e lasciare eventualmente risorse disponibili per altre ulteriori destinazioni. Il Tasso Interno di Rendimento viene definito come il tasso di sconto al quale un investimento presenta un VAN pari a zero, in corrispondenza del quale, quindi, il risultato economico di un operazione si annulla. Sotto un altra accezione, il TIR può essere interpretato come misura di redditività lorda, espressione del rendimento ricavabile dalla realizzazione dell investimento calcolato senza tenere in considerazione il costo delle risorse impiegate. Il criterio di valutazione in esame prevede il confronto fra il TIR calcolato per il progetto e un tasso soglia che, coerentemente con quanto esposto a proposito del VAN, corrisponderà al costo stimato del capitale investito. Ogni qualvolta un investimento presenti un rendimento (misurato dal TIR) superiore al costo delle fonti necessarie per finanziarlo, andrebbe realizzato in quanto economicamente conveniente. PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 10 di 35

il valore degli indici finanziari L elaborazione delle ipotesi contenute nel piano elaborato determina un VAN e TIR largamente positivi. Il progetto risulta compatibile con i parametri di redditività attesi per investimenti nel settore. Tasso attualizzazione dei VAN 5.63% VAN PROGETTO post tax 635.218,00 Pay back PROGETTO 2/3 anno TIR PROGETTO post tax 10,74% DSCR minimo 1,32 DSCR medio 1,45 LLCR medio 1,52 LLCR minimo 1,43 IL METODO DI STUDIO ADOTTATO L analisi è basata sulla impostazione e sullo sviluppo di un modello economico-finanziario che consenta di valutare correttamente, sulla base dei dati forniti dallo studio di fattibilità e di ipotesi da questo desumibili, la convenienza economica e la sostenibilità finanziaria di uno specifico progetto. Per convenienza economica si intende la capacità del Progetto di: a) creare valore aggiunto; b) generare un adeguato livello di redditività per il capitale investito. Per sostenibilità finanziaria si intende la capacità del progetto di generare flussi monetari sufficienti a garantire il rimborso dei finanziamenti attivati, compatibilmente con una adeguata remunerazione degli investitori coinvolti nella realizzazione e nella gestione dell iniziativa. LE IPOTESI DI LAVORO Per la predisposizione del piano economico e finanziario di massima, si sono dovute ipotizzare in primo luogo le grandezze di alcune variabili macroeconomiche: in particolare il tasso di inflazione ed i tassi finanziari per l intero periodo considerato (15 anni). Per il tasso di inflazione si è ipotizzato il 2,2% annuo costante per l intero periodo. Tale tasso è stato applicato integralmente per l aggiornamento dei costi. Per i ricavi di gestione, sempre in via prudenziale, si è ritenuto opportuno considerare un incremento limitato al 2,2% annuo. Per i tassi finanziari si è considerato il 5,51% fisso annuo per il mutuo a medio termine ed il 7% per i finanziamenti a breve termine (scoperti ed aperture di credito in c/c); per le disponibilità è stato ipotizzato il rendimento del 3%, considerato quale tasso medio tra la remunerazione dei saldi attivi del c/c bancario ed il rendimento di investimenti alternativi (ad esempio in titoli di Stato). PARTE I LA REALIZZAZIONE Previsione di avvio della concessione Si è considerata la vita operativa dell impianto di 15 anni a far data dal 1 gennaio 2014. Il periodo di gestione considerato è quindi: dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2028. PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 11 di 35

Per quanto riguarda la realizzazione del progetto d ammodernamento degli impianti si è pensato a due fasi d attuazione: la prima, distribuita nell anno 2014, la seconda nell anno successivo. Le percentuali di realizzazione degli impianti sono elencate nel prospetto: prospetto % uscite costi di costruzione. Si assume l ipotesi (anche per comodità di computo) che il primo esercizio economico-finanziario decorra dal 1 gennaio 2014. Investimenti per la realizzazione del progetto Gli investimenti richiesti dall operazione riguardano: a) nel periodo della realizzazione dell opera i costi dei lavori di costruzione, le spese tecniche, le spese generali, gli oneri finanziari ed imprevisti, suddivisi in due periodi: il primo nell arco dei primi 12 mesi, il secondo nell anno successivo; b) successivamente all avvio dell esercizio si dovranno sostenere spese periodiche di investimento per le manutenzioni straordinarie e per i rinnovi occorrenti. Investimenti per rinnovi e manutenzione straordinaria Durante il periodo di gestione sarà necessario, per mantenere lo stato di efficienza funzionale e la conservazione dell opera, rinnovare alcune parti (prevalentemente impiantistiche e di attrezzature di gestione) e provvedere a manutenzioni straordinarie (sia impianti che parti edili di finiture). Le attrezzature di gestione vengono, se pur parzialmente, rinnovate almeno una volta in dieci anni. Gli investimenti per rinnovi e manutenzione straordinaria vengono considerati incrementativi del patrimonio e pertanto soggetti ad ammortamento. PARTE II LA VALUTAZIONE DELLA REDDITIVITA I flussi di cassa Sulla base delle risultanze del conto economico di gestione dei vari anni, è stato quantificato il cash-flow lordo generato dall operazione nella configurazione tipica: risultato netto dell esercizio più ammortamenti. A questi flussi sono stati aggiunti quelli relativi agli investimenti effettuati (all inizio e successivamente), ai finanziamenti (ricevuti e rimborsati) ed alla gestione dell IVA (pagamenti e rimborsi). Si sono così ottenuti i saldi annuali (positivi o negativi) generati dall operazione nei vari anni. PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 12 di 35

PARTE III BUSINESS PLAN I PROSPETTI ELABORATI Dati dei costi di costruzione Input economici costruzione e messa in opera PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 13 di 35

PER ACCETTAZIONE L IMPRESA (timbro e firma legale rappresentante) pagina 14 di 35

Conto economico Piano economico e finanziario di massima (PEF) (timbro e firma legale rappresentante) pagina 15 di 35

(timbro e firma legale rappresentante) pagina 16 di 35

Adeguamento ISTAT ricavi - costi operativi Il tasso di inflazione annuo considerato è del 2,2%. Il tasso è stato determinato dopo aver analizzato la serie storica dell'andamento del "NIC" (indice nazionale dei prezzi al consumo per l'intera collettività) dall'anno 2002 al 2012 (fonte ISTAT). L'indice nazionale dei prezzi al consumo per l'intera collettività (NIC) è una misura statistica formata dalla media dei prezzi ponderati per mezzo di uno specifico paniere di beni e servizi. Il calcolo viene effettuato con riferimento all intera popolazione presente sul territorio nazionale ed all insieme di tutti i beni e servizi acquistati dalle famiglie ed aventi un effettivo prezzo di mercato. Tale indice, che considera i consumatori italiani come un unico insieme omogeneo, misura quindi l'inflazione a livello dell'intero sistema economico. Di seguito si riportano i dati sulla variazione percentuale annua del NIC dall'anno 2002 al 2012. Inflazione periodo Gennaio 2002 - Giugno 2012 Variazione periodo 26,3% Valore MASSIMO 4,1% Registrato nel periodo Agosto-2007 Agosto-2008 Valore MINIMO 0% Registrato nel periodo Luglio-2008 Luglio-2009 Inflazione MEDIA periodo: 2,2% INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO (NIC con tabacchi) ISTAT (timbro e firma legale rappresentante) pagina 19 di 35

Cronoprogramma investimento e calcolo IVA Piano economico e finanziario di massima (PEF) (timbro e firma legale rappresentante) pagina 20 di 35

Piano ammortamento tecnico (timbro e firma legale rappresentante) pagina 21 di 35

Piano ammortamento finanziario senior, IVA e DSRA Piano economico e finanziario di massima (PEF) (timbro e firma legale rappresentante) pagina 22 di 35

Punto di pareggio (BEP) Piano economico e finanziario di massima (PEF) (timbro e firma legale rappresentante) pagina 23 di 35

Costo medio ponderato del capitale (WACC) Piano economico e finanziario di massima (PEF) (timbro e firma legale rappresentante) pagina 24 di 35

Flussi di cassa previsionali Piano economico e finanziario di massima (PEF) (timbro e firma legale rappresentante) pagina 25 di 35

Indici finanziari Piano economico e finanziario di massima (PEF) (timbro e firma legale rappresentante) pagina 26 di 35

PARTE IV I PRINCIPALI INDICI FINANZIARI Metodo di calcolo del VAN e TIR del progetto Il Valore attuale netto (Van) viene calcolato: scontando (per mezzo di un tasso di attualizzazione, wacc) al tempo presente i flussi di cassa operativi del progetto (calcolati come differenza tra i flussi positivi e quelli negativi di ciascun periodo); sommando i singoli valori così ottenuti. Questo valore indica la fattibilità industriale del progetto senza considerare la strutturazione finanziaria applicata (quindi senza considerare i costi relativi agli interessi finanziari). Algebricamente la formula del valore attuale netto è la seguente: dove: Van = valore attuale netto del progetto CFt = differenza tra i flussi operativi positivi e negativi di ciascun periodo, compresi i costi di investimento in R&S WACC = tasso di sconto relativo all'unità di tempo t considerata t = variabile tempo Se il valore del Van è positivo, significa che l investimento è in grado di generare ritorni (flussi monetari) superiori alle risorse impiegate nel progetto (capitale investito). Il Tasso interno di rendimento (Tir) è quel tasso di attualizzazione che rende nullo il Van, ovvero che rende il valore attuale dei flussi di cassa in entrata uguale al valore attuale dei flussi in uscita. Il Tir viene calcolato con la seguente formula: (timbro e firma legale rappresentante) pagina 27 di 35

dove: TIR = tasso interno di rendimento CFn (con n = 1... N) = flusso di cassa netto annuale, finanziario o economico Io = investimento iniziale n = variabile tempo Come si può vedere dalla proposizione matematica, la formula per il calcolo del Tir è la stessa utilizzata per il calcolo del Van, con la differenza che in questo caso l incognita è rappresentata dal tasso di sconto. Esso deve essere tale da rendere la parte di sinistra dell equazione pari a 0. LEVERAGE se il leverage assume valore pari a 1 significa che l'azienda non ha fatto ricorso a capitale di terzi; se il leverage assume valori compresi fra 1 e 2 significa che il capitale proprio è maggiore del capitale di terzi; se il leverage assume valori superiori a 2 significa che il capitale di terzi è maggiore del capitale proprio. WACC Weighted Average Cost of Capital (timbro e firma legale rappresentante) pagina 28 di 35

Il wacc (Weighted Average Cost of Capital) o costo medio ponderato del capitale, è quel tasso di sconto utilizzato per l'attualizzazione dei cash flow (ricavi operativi - costi operativi). Con questo indicatore si introduce la "variabile tempo" ai flussi di cassa. Il concetto di tempo in finanza si basa sulla tesi che una somma di denaro disponibile oggi è diversa dal valore della stessa somma disponibile in futuro. Le ragioni di questo concetto sono principalmente tre: - con il passare del tempo si accresce la probabilità di non avere la somma di denaro iniziale; - la disponibilità immediata di detta somma consente di impiegarla in un investimento alternativo (e quindi di avere più della somma attuale in un domani); - vi può essere la possibilità di una riduzione del valore futuro della moneta a causa dell inflazione. Da ciò detto emerge una importante constatazione e cioè che i flussi di cassa più prossimi all anno in corso hanno un maggior valore di quelli più lontani (quindi i più prossimi danno un contributo al Van più consistente). Il wacc è il costo che il progetto deve sostenere per raccogliere risorse finanziarie presso soci e terzi finanziatori. Si tratta di una media ponderata tra il costo del capitale proprio (equity) ed il costo del debito, con pesi rappresentati dai mezzi propri e dai debiti finanziari complessivi impiegati nell iniziativa. La formula matematica del Wacc è la seguente: dove: E = capitale di rischio (equity) D = debito bancario (senior debit) Ke = tasso di remunerazione dei mezzi propri calcolato come costo opportunità Kd = tasso di interesse sul debito bancario Come si può osservare dalla formula, il calcolo del WACC può essere scisso in tre componenti: - il costo dell equity - il costo del capitale di debito (timbro e firma legale rappresentante) pagina 29 di 35

- la ponderazione del peso delle diverse fonti di finanziamento (equity, del capitale di debito). RELAZIONE TRA VAN, TIR E WACC Il VAN di un progetto è la sommatoria dei flussi di cassa operativi attualizzati secondo un tasso di attualizzazione (WACC). Un Van positivo testimonia la capacità di liberare flussi di dimensione sufficiente per ripagare gli esborsi iniziali. Il TIR di un progetto invece rappresenta il tasso che annulla il VAN, vale a dire quel tasso di attualizzazione in corrispondenza del quale il flusso di entrata è esattamente uguale al flusso di cassa in uscita. Affinché vi sia convenienza finanziaria è necessario che il TIR sia almeno maggiore del tasso di attualizzazione del VAN (ovvero il WACC). Questo perché il Tir rappresenta il massimo tasso di interesse che un investitore è disposto a pagare per raccogliere risorse con cui finanziare il progetto. In altre parole, affinché vi sia convenienza è necessario che il TIR sia maggiore del costo delle fonti di finanziamento necessarie per sostenere l opera e cioè almeno pari al costo medio ponderato del capitate (WACC) rappresentativo del tasso di interesse pagato ai finanziatori e del costo opportunità dei soci azionisti. Solo se TIR è > del WACC (tasso di attualizzazione del Van) il progetto realizzerà un VAN positivo. (timbro e firma legale rappresentante) pagina 30 di 35

Nella figura seguente sono rappresentate le relazioni tra VAN, TIR E WACC. Tutti i progetti che si collocano sul ramo positivo della curva (a sinistra del TIR) sono da considerarsi accettabili (VAN positivo e TIR superiore al WACC); viceversa, tutti quelli che si collocano sul ramo negativo della curva (a destra del TIR) sono da rifiutare (VAN negativo e TIR inferiore al WACC). DSCR DEBIT SERVICE COVER RATIO ll Debit Service Cover Ratio, per ogni anno della fase di gestione del progetto, è pari al rapporto tra il flusso di cassa operativo (operating cash flow) e il servizio del debito (caratterizzato dalla quota capitale da rimborsare, la quota interessi e commissioni). (timbro e firma legale rappresentante) pagina 31 di 35

Si ha cioè che: Piano economico e finanziario di massima (PEF) In un qualsiasi esercizio della fase operativa le risorse finanziarie generate dal progetto (FCO al numeratore) devono essere in grado di coprire il servizio del debito (denominatore). Il valore minimo che il coefficiente può assumere è, teoricamente almeno pari a 100%: in questo caso, infatti, l intero flusso di cassa disponibile sarà utilizzato per soddisfare il capitale di debito. In realtà è da considerare che una sequenza di DSCR pari al 100% è insostenibile perché i finanziatori sono soggetti ad un elevatissimo rischio di defoult dell iniziativa, visto che è quasi impossibile che vi sia assenza di incertezza sugli esiti futuri dei flussi di cassa operativi. Il livello dei cover ratios da impostare nella struttura finanziaria dipende principalmente dalla rischiosità del progetto percepita dai finanziatori, a sua volta strettamente connessa al grado con cui i diversi flussi di cassa sono stati blindati (per mezzo di strumenti contrattuali, assicurativi, e finanziari ). Tanto maggiore è la volontà delle banche di assicurarsi un margine di sicurezza verso eventi imprevedibili che possano ridurre i flussi di cassa dell operazione, tanto più elevata rispetto al valore limite (100%) sarà il livello del DSCR richiesto all iniziativa. Elevati DSCR, pur dando maggiori garanzie alle banche, ovviamente allungano il periodo di finanziamento dell'investimento implicando maggiori oneri finanziari. Comunque non esiste un valore oggettivamente accettabile per quanto riguarda il livello di questo indice. La valutazione viene fatta caso per caso in base al settore, alla dimensione del progetto, alla sua struttura finanziaria, alle garanzie e così via. (timbro e firma legale rappresentante) pagina 32 di 35

ADSCR AVERAGE DEBIT SERVICE COVER RATIO L average debit service cover ratio non è altro che la media dei singoli DSCR registrati in ciascuno degli esercizi della fase operativa. In formula: LLCR LOAN LIFE COVER RATIO Il Loan Life Cover Ratio è il rapporto tra la somma attualizzata dei flussi di cassa operativi tra l istante di valutazione (s) e l ultimo anno per il quale è previsto il rimborso del debito (s + n) e il debito residuo (0 o outstanding) allo stesso istante s di valutazione. La formula del LLCR è la seguente: dove: (timbro e firma legale rappresentante) pagina 33 di 35

Con il LLCR si valuta la capacità del progetto di ripagare il debito, con i dovuti interessi, secondo il piano di ammortamento prestabilito. Esso quindi, restringe l analisi delle entrate e delle uscite a un periodo limitato della vita del progetto corrispondente al periodo di vita dei finanziamenti. Un Loan Life Cover Ratio maggiore del 100% è interpretabile come il surplus di cassa liberamente disponibile per gli azionista qualora essi volessero liquidare istante per istante l iniziativa, rimborsando completamente il debito out standing con le entrate nette generate durante il periodo residuo di ammortamento del finanziamento. Il valore di questo indice deve essere superiore all unità. Non esiste tuttavia un valore di riferimento oggettivo superiore all unità, oltre il quale tutti i progetti sono accettati e al di sotto del quale vengono scartati. Infatti, la decisione presa dalle banche dipende anche da altri elementi, quali soprattutto la rischiosità complessiva del progetto e l attendibilità delle previsioni economicofinanziarie. Va in particolare considerato che maggiori sono le incertezze sui flussi di cassa (per esempio, non vi sono contratti commerciali sottoscritti preventivamente) più elevato dovrà essere questo indicatore. (timbro e firma legale rappresentante) pagina 34 di 35

EURIRS TASSO FISSO EURIRS aggiornati al 13/7/2012 Scadenze Tasso 1 anno 0,70% 2 anni 0,71% 3 anni 0,78% 4 anni 0,92% 5 anni 1,09% 6 anni 1,26% 7 anni 1,43% 8 anni 1,57% 9 anni 1,68% 10 anni 1,79% 12 anni 1,96% 15 anni 2,13% 20 anni 2,18% 25 anni 2,20% 30 anni 2,21% 40 anni 2,30% 50 anni 2,38% Tasso d interesse = IRS + SPREAD = 2,13 + 3,38 = 5,51 Tassi di interessi medi per i mutui nel periodo 1 gennaio 31 marzo 2012, con applicazione dal 1 luglio al 30 settembre 2012: Mutui con garanzia ipotecaria Tassi medi Tassi soglia di usura Tasso fisso 5,51% 10,8875% Tasso variabile 4,34% 9,4250% (timbro e firma legale rappresentante) pagina 35 di 35