Il Project Financing per il Social Housing: profili generali

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1 Il Project Financing per il Social Housing: profili generali Dott. Livio Pasquetti Studio Paratore Pasquetti & Partners Seminario introduttivo Strumenti finanziari alternativi per l»edilizia residenziale pubblica Roma 23/02/2011 in collaborazione con: Process Factory / Maschietto Maggiore / Paratore Pasquetti FEDERCASA Roma Via Venti Settembre 4 SEGRETERIA GENERALE tel /21 UFFICIO TECNICO tel fax web:

2 Il Project Financing per il Social Housing : profili generali Dott. Livio Pasquetti Studio Paratore Pasquetti & Partners 1 Indice dei temi trattati 1. Project Financing : inquadramento generale. 2. Struttura tipo di un Project Financing. 3. Il piano economico-finanziario e la sua valutazione.

3 Project Financing : concetti di base - a. Il Project Financing è uno strumento volto ad organizzare, attraverso fonti private, il finanziamento di progetti complessi di realizzazione di opere pubbliche, con elevata leva finanziaria, che si caratterizzano per un insieme organico di caratteristiche specifiche: a. rapporto diretto tra il finanziamento di una infrastruttura, la sua realizzazione e il suo utilizzo attraverso la gestione; b. il finanziamento è concesso in base alla capacità del progetto di produrre i flussi di cassa sufficienti con ragionevole certezza a ripagare il servizio del debito ed a remunerare il capitale investito; c. la fase di gestione dell opera ha un importanza pari alla sua realizzazione proprio perché la effettiva produzione dei flussi di cassa attesi è il fulcro del successo del progetto; Project Financing : concetti di base - b. d. il progetto è giuridicamente ed economicamente segregato in un veicolo societario autonomo ad esso dedicato, la società di progetto o SPV = Special Purpose Vehicle (operazione off balance per i promotori) all uopo costituita, la cui esclusiva finalità è la realizzazione e la gestione del progetto stesso. e. la fonte privata dei mezzi finanziari necessari può essere integrata da fonti pubbliche in relazione al tipo di opera realizzata (opera calda - opera tiepida - opera fredda ). f. i rischi del progetto vengono ripartiti sui diversi soggetti partecipanti attraverso idonei accordi contrattuali frutto di un importante processo di negoziazione tra i diversi soggetti coinvolti; g. il sistema di garanzie è prevalentemente incentrato sul progetto anziché sui soggetti che ne sono promotori, ha natura contrattuale piuttosto che reale.

4 Project Financing e PPP Alla nozione di finanza di progetto viene spesso affiancata quella di Partenariato Pubblico-Privato (PPP). Quest ultima copre ambiti maggiori rispetto a quelli della finanza di progetto, comprendendo una vasta gamma di modelli di cooperazione tra il settore pubblico e quello privato. Il ricorso al PPP, attraverso le sue diverse metodologie attuative può, in generale, essere previsto in tutti quei casi in cui il settore pubblico intende realizzare un progetto che coinvolga un opera pubblica, o di pubblica utilità, la cui progettazione, realizzazione, gestione e finanziamento siano, in tutto o in parte, affidati al settore privato. Project Financing e gestione dei rischi Nell ambito di un operazione di Project Financing l allocazione e la copertura dei rischi del progetto ha un importanza centrale. I principali rischi presenti riguardano: a. costruzione (rischi di progettazione o di mancato ottenimento autorizzazioni, ad esempio); b. gestione (errata stima della domanda o cattiva gestione del progetto); c. normativo e regolamentare; d. sociale e di consenso; e. finanziari (cambio, tasso, inflazione); f. finanziamento

5 Project Financing : struttura tipo Assicurazioni Finanziatori Mercato - Fornitori Soci SPV Gestore PA Concedente Mercato - Utenti Costruttore Piano economico finanziario (PEF) L elaborazione del PEF del progetto è una fase fondamentale per validarne a priori la sostenibilità economico-finanziaria e renderlo, di conseguenza, finanziabile. Il PEF è un documento complesso teso a sviluppare le dimensioni economica (ricavi e costi), patrimoniale (attività e passività) e finanziaria (entrate ed uscite) del progetto. Le ipotesi presupposto del PEF hanno una natura estremamente diversificata coinvolgendo profili di analisi macro-economica, normativa e regolamentare, di mercato, tecnologica sia in fase di costruzione che di successiva gestione. La struttura tipo del PEF di un operazione di Project Financing risulta imperniata su tre documenti reciprocamente correlati : conto economico, stato patrimoniale e flussi di cassa previsionali del progetto.

6 PEF conto economico previsionale Costruzione Periodo di gestione CONTO ECONOMICO Ricavi da affitti convenzionati (inflazionati) Ricavi da vendita energia (inflazionati) (Costi operativi di gestione) (inflazionati) Ebitda = Margine Operativo Lordo (Ammortamenti) (Accantonamenti) Ebit = Margine Operativo Netto Proventi finanziari Interessi passivi Risultato prima delle imposte Ires Irap Risultato netto Perdita Utile PEF stato patrimoniale previsionale STATO PATRIMONIALE Costruzione Periodo di gestione Liquidità Riserva di cassa per il servizio del debito Crediti commerciali Posizione credito/debito IVA Debiti verso fornitori Debiti Ires/Irap Capitale circolante netto Immobili realizzati / ristrutturati Altre immobilizzazioni immateriali Oneri finanziari capitalizzati Fondo TFR Capitale immobilizzato netto Totale capitale investito netto Finanziamento Base Finanziamento Iva Finanziamenti apportati da terzi Capitale Risultato d'esercizio Risultati portati a nuovo Mezzi propri Totale fonti di finanziamento

7 PEF flussi di cassa previsionali Costruzione Periodo di gestione FLUSSI DI CASSA Incasso ricavi operativi Pagamento costi operativi Pagamento imposte Variazione voci capitale circolante Flusso di cassa gestione operativa - corrente Uscite per investimenti Flusso di cassa gestione operativa complessiva Entrate per finanziamenti Uscite per rimborso finanziamenti - quota capitale Uscite per rimborso finanziamenti - quota interessi Entrate per proventi finanziari Apporti di capitale di rischio Flusso di cassa gestione totale Accantonamento a riserva Flusso di cassa disponibile per azionisti Dividendi distribuiti Flusso di cassa netto finale Indici di rendimento Il calcolo degli indici di rendimento del progetto è finalizzato a misurare la capacità del progetto di remunerare adeguatamente gli investimenti effettuati. Solitamente si fa ricorso al calcolo di 2 indici: VAN e TIR 1. VAN : il valore attuale netto dei flussi di cassa operativi attesi, positivi e negativi, dal progetto : deve essere positivo affinchè l investimento possa essere realizzato 2. TIR : il tasso di attualizzazione che rende il valore attuale dei flussi di cassa operativi in entrata uguale al valore attuale dei flussi di cassa in uscita; in altre parole è il tasso che rende nullo il VAN e rappresenta il massimo tasso di interesse che un investitore è disposto a pagare per raccogliere risorse con cui finanziare il progetto: se infatti tale tasso di interesse supera il TIR, il VAN diventa negativo.

8 Indici di bancabilità Gli indici di bancabilità o di copertura finanziaria consentono di valutare la capacità del progetto di rimborsare e remunerare il capitale di debito. I più diffusi sono 3: a. ADSCR = Annual Debt Service Cover Ratio = Indice di servizio annuale del debito: è pari al rapporto, per ogni anno della fase operativa di gestione del progetto, tra flusso di cassa operativo e flusso al servizio del debito (rata interessi + rata rimborso quota capitale): misura la coerenza tra flussi industriali e flussi finanziari del progetto anno per anno; valore minimo 1,1-1,2 ; valore medio 1,3-1,4 ; Indici di bancabilità b. LLCR = Loan Life Cover Ratio = Indice di servizio del debito calcolato sulla durata residua del debito: è pari al quoziente tra la somma attualizzata, al tasso di interesse del debito, dei flussi di cassa operativi previsti tra l istante di valutazione e l ultimo esercizio per il quale è previsto il rimborso del debito, incrementata della riserva di cassa per il servizio del debito, e il debito residuo all istante di valutazione; questo indice valuta la capacità complessiva del progetto di ripagare il debito, con i dovuti interessi, secondo il piano di ammortamento prestabilito; deve essere superiore a 1.

9 Indici di bancabilità c. PCR = Project Cover Ratio = Indice del servizio del debito calcolato sulla durata della concessione : è pari al quoziente tra la somma attualizzata, al tasso di interesse del debito, dei flussi di cassa operativi previsti tra l istante di valutazione e l ultimo anno di concessione, incrementata della riserva di cassa per il servizio del debito, e il debito residuo all istante di valutazione; deve essere superiore a 1

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