RELAZIONE DI STIMA AREA FS 12 Foglio 42 part. 516 e 445 parte DI PROPRIETA COMUNALE SITA IN FRAZIONE PASTA ottobre 2013 IL DIRIGENTE POLITICHE FINANZIARIE Dott. Salerno Tonino
INQUADRAMENTO TERRITORIALE GENERALE - UBICAZIONE A circa 15 km nella prima cintura sud-ovest rispetto al capoluogo Torino, sulle rive settentrionali torrente Sangone tra Rivoli (a nord) e Orbassano (a sud e a ovest), tutto il territorio rivaltese si estende ancora con alcune frazioni tra cui la frazione Pasta in cui si trova inserita l area oggetto della presente stima. La frazione dista 4,38 chilometri dal centro del Comune, sorge a 267 metri sul livello del mare e ha una connotazione prevalentemente commerciale per la presenza di consistenti edifici a destinazione commerciale recentemente realizzati soprattutto sul contiguo territorio di Orbassano. DESCRIZIONE DELL AREA E IDENTIFICAZIONE CATASTALE L area, denominata FS12 secondo il vigente P.R.G.C., è a forma triangolare costituita da due appezzamenti di terreno costituenti tuttavia unico corpo distinti rispettivamente in Catasto terreni al foglio 42 particella 516 e particella 445 parte per una superficie catastale complessiva mq. 4.500 circa. Dovrà seguire frazionamento catastale della particella n 445 per la determinazione dell esatta consistenza. Il terreno è attualmente destinato a prato, interamente libero e pianeggiante, ben soleggiato e si trova perfettamente confinante, per due lati, alle aree di pertinenza di preesistenti strutture commerciali. L area, rispetto a detti confini, risulta interamente recintata. Il terzo lato confina con viabilità secondaria di accesso alle esistenti attività commerciali già da tempo insediate. PREVISIONE DELLO STRUMENTO URBANISTICO - VERIFICA DELLA CAPACITA EDIFICATORIA Per la normativa di riferimento di Piano regolatore generale comunale, si demanda interamente alle prescrizioni del certificato di destinazione urbanistica protocollo n 18616/61 del 16.09.2013 rilasciato dal Servizio del territorio e dell Ambiente. Il vigente Piano Regolatore generale comunale descrive come segue le caratteristiche dell area in esame: Obbiettivi: parte sita in frazione Pasta destinata a parcheggio privato e/o di uso pubblico, al fine di potenziare i servizi annessi alle attività terziario/commerciali dell addensamento A5 della frazione pasta. Vincoli, indici ed altre specificazioni: gli spazi a parcheggio dovranno essere trattati con superfici semi-impermeabili e dotati di sistemi di trattamento delle acque meteoriche ai sensi del D.P.G.R. 20/02/06 n.1/r. L area dovrà essere piantumata con alberi di ombreggiamento. Le eventuali recinzioni dovranno essere realizzate a giorno. Le aree della parte possono ricadere in classe II sottoclasse IIb di pericolosità idrogeologica come rappresentato nelle Tav. G7-G9-G10 di P.R.G.C. L area è ricompresa nell Addensamento commerciale A5. Destinazioni: dc8 = attività inerenti alle autorimesse a carattere commerciale e ai parcheggi pubblici, privati o assoggettati all uso pubblico e in parte destinato a viabilità. Interventi: l intervento ammesso è quello del completamento edilizio.
L area risulta priva di indice di utilizzazione pertanto non sarà possibile realizzare nuove opere a destinazione specificatamente commerciale fatte salve le prescrizioni del succitato certificato di destinazione urbanistica e gli interventi consentiti dalla normativa di piano regolatore sopra descritta. PROCESSO DI VALUTAZIONE 2 ) Procedimento comparativo con assimilazione dell area come pertinenza. Una prima valutazione estimativa può essere definita considerando l area in esame come potenzialmente pertinenziale di edifici commerciali preesistenti e/o futuri, tenuto conto che il contesto in cui essa è inserita, come già sopra evidenziato, ha una valenza tipicamente commerciale per la presenza in loco di esercizi a destinazione commerciale già da tempo edificati. Invero, lo stesso P.R.G.C. ricomprende l area in esame nell addensamento commerciale denominato A5 al fine di potenziare i servizi annessi alle attività terziario/commerciali in esso presenti. In altri termini tale criterio si basa sull incremento di valore che acquisirebbero le attività commerciali inserite nel contesto in cui è inserita l area in esame, se la stessa area fosse annessa alle stesse attività. Secondo i dati forniti dall Agenzia del Territorio (Manuale della banca Dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare), nella valutazione di un attività commerciale la superficie dell area scoperta o a questa assimilabile di pertinenza va computata nella misura del 20%. Ne discende che il valore di una area pertinenziale è pari al 20% del valore del bene principale. Per definire il valore del bene principale si ritiene opportuno effettuare una valutazione comparativa, volta a determinare il più probabile valore di mercato, a metro quadrato, di un edificio a destinazione commerciale a cui l area in esame potrebbe teoricamente essere annessa. A tal fine si ritiene opportuno prendere in considerazione due differenti banche dati: la Federazione Italiana Agenti immobiliari Professionali (FIAIP), fra le più grandi Federazioni di categoria Europee, accreditata presso il Parlamento Europeo, parte della CEI Confédération Européenne de L'Immobilier, aderente a Confindustria, Confedilizia, Tecnoborsa; la rivista specializzata Consulente Immobiliare pubblicata da Il Sole 24 ore che indica le quotazioni del mercato immobiliare di oltre 1.100 comuni non capoluogo. Secondo le quotazioni fornite dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), per le attività commerciali si hanno le seguenti valutazioni: primaria posizione altre posizioni min. /mq.1.450 min. /mq. 900 max /mq. 2.350 max. /mq. 1.450 Dalla rivista specializzata Consulente Immobiliare del 15.12.2012 (ultimo dato disponibile), non si ricavano le quotazioni del Comune di Rivalta di Torino, tuttavia è possibile, per similitudine, utilizzare quelle stabilite per il confinante comune di Orbassano, tenuto altresì conto che il contesto edificato in cui è inserita l area in questione è facilmente confondibile con quello di Orbassano risultando le due realtà territoriali intrinsecamente collegate. Per Orbassano vengono pertanto rilevati i seguenti valori medi commerciali:
zona pregiata zona semicentrale zona periferica /mq. 2.500 /mq. 2.200 /mq.1.500 Per definire il valore di riferimento si considera da un lato l appetibilità del contesto territoriale in cui l area in esame è inserita e la sua teorica e potenziale annessione alle strutture commerciali preesistenti e dall altro la zona periferica in cui la stessa area è inserita. Dai dati sopra esposti, si ritiene di poter applicare un valore stabilito nella misura da /mq. 1.450 a /mq. 1.500 e in particolare un valore medio pari a /mq. 1.475. Sulla base degli elementi sopra evidenziati il valore del prodotto potenzialmente costruibile, considerato quale pertinenza di edifici commerciali preesistenti e/o futuri è cosi determinabile: valore unitario delle attività commerciali ( /mq 1475) X % d incidenza delle superfici pertinenziali in rapporto alla superficie del bene principale (20%) = VALORE DELL AREA PERTINENZIALE AD ATTIVITA COMMERCIALE (295 /mq) A questo punto, dopo aver individuato il valore del prodotto potenzialmente costruibile, il processo tecnico-estimativo applicherà la percentuale di incidenza dello jus edificandi, ovvero dell area, sul valore di mercato unitario del metro quadrato oggetto di costruzione. Per determinare il valore venale del terreno rispetto al valore complessivo del fabbricato (o nel caso in esame dell infrastruttura parcheggio ), un criterio autorevole, pur se riferito alla sfera fiscale, è offerto dall art. 36, comma 7, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, che di seguito si trascrive: Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni. In base alla norma su richiamata, così come il costo del terreno costituisce il 20% (o 30% nel caso di fabbricati industriali)) del costo del fabbricato, parimenti può affermarsi che il valore di un terreno costituisce il 20% del valore complessivo del fabbricato. Nel caso di specie, nell area in esame, la normativa di PRGC consente attività di completamento edilizio fattibile con la realizzazione di autorimesse a carattere commerciale e a parcheggi pubblici, privati o privati assoggettati all uso pubblico. Siccome dette opere rientrano nel novero delle costruzioni, si ritiene pertanto pienamente applicabile il procedimento estimativo appena descritto ancorché il medesimo sia stato principalmente decretato per la determinazione del valore di un area fabbricabile gravata dalla presenza di un vero e proprio manufatto edilizio. Ne discende che il valore unitario dell area in esame, adottando tale criterio di stima è pari a: VALORE UNITARIO AREA PERTINENZIALE AD ATTIVITA COMMERCIALE (295 /mq) x 20% = /mq 59,00
2 ) Incidenza del valore del terreno sul fabbricato considerando il valore commerciale di un area a parcheggio e dei correlati posti auto presenti Un secondo procedimento prescinde dal contesto in cui l area è inserita e considera esclusivamente ciò che consente di realizzare il PRGC, che come sopra evidenziato si tratta di parcheggio privato e/o di uso pubblico. In tal senso tale criterio porta alla determinazione del valore venale dell area in modo proporzionale, in termini percentuali, all entità del bene realizzabile sulla stessa area. Per l individuazione del valore di mercato unitario dell area oggetto di stima, diviene pertanto importante mappare il valore di mercato del bene costruito o potenzialmente costruibile sull area medesima tenuto conto della destinazione attribuita dal PRGC all area in questione. Per la determinazione del valore del bene costruito il procedimento adottato si basa sul valore unitario del posto auto scoperto e sulla quantità di posti auto potenzialmente realizzabili nell area oggetto di stima. Per la determinazione del valore del posto auto scoperto si ricorre alla Federazione Italiana Agenti immobiliari Professionali (FIAIP), l unica banca dati che quota il valore di mercato dei posti auto. Secondo gli ultimi dati pubblicati a dicembre 2012 da FIAIP, per Rivalta, il valore del posto auto scoperto, si colloca all interno dei seguenti valori: minimo 5.000 massimo 8.000 Tenuto conto che l area oggetto della presente stima è intrinsecamente inserita in un contesto a valenza commerciale di intenso passaggio e caratterizzato dalla immediata vicinanza da strutture a destinazione commerciale già da tempo insediate sul territorio che necessitano di integrazione delle già esistenti aree a parcheggio, si ritiene di poter considerare quale valore di riferimento un valore pressoché corrispondente al valore massimo. Per quantificare il numero di posti auto potenzialmente realizzabili nell area oggetto di stima bisogna far riferimento ai parametri relativi al dimensionamento dei parcheggi pubblici o privati d uso pubblico, in termini di superfici (mq.). Secondo la legge 24.03.1989 n.122, la superficie convenzionale di un posto auto, comprensiva dei relativi spazi di disimpegno, si considera pari a mq. 25,00. Da tale considerazione, conoscendo la superficie complessiva dell area oggetto di alienazione pari a mq. 4.500, è possibile ottenere il complessivo numero di parcheggi potenzialmente realizzabili nella medesima: mq. 4.500: 25mq = n 180 Ne consegue che il valore del bene costruito sull area oggetto di stima è pari a: n. posti auto (180) X valore mercato posto auto ( 8.000 cadauno) = 1.440.000,00 Dopo aver individuato il valore del prodotto potenzialmente costruibile, si dovrà dar corso alla ricerca della percentuale di incidenza del fattore produttivo jus edificandi rispetto al valore di costruzione, che come evidenziato per il primo criterio di stima, si assume pari al 20%. Ne consegue che il valore dell area sarà: Valore del bene costruito ( 1.440.000,00) X 20% = 288.000,00
L incidenza a metro quadrato del valore dell area sarà pertanto pari a: 288.000:4.500mq. = /mq 64,00. In conclusione, considerando entrambi i criteri estimativi, si ritiene che il valore dell area in esame possa ragionevolmente attestarsi nella misura di /mq. 60,00 per un importo complessivo della stessa pari a 270.000,00. Confronto con valore minimo attualmente stabilito per la monetizzazione delle aree a servizi. A conclusione, un termine di raffronto utile per la verifica dell attendibilità del valore ricavato, può essere il valore minimo di riferimento attualmente stabilito dal Comune per l acquisizione di aree a destinazione a servizi a cui quella in esame può essere quantomeno assimilata. Invero, Il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal settore Politiche del Territorio e dell Ambiente in data 16.09.3013 attesta che nell area in esame sono consentite attività inerenti alle autorimesse a carattere commerciale e ai parcheggi pubblici, privati o assoggettati all uso pubblico. A prescindere dalla possibilità o meno di ricomprendere nel novero delle aree a servizi di cui all art. 21 LUR 56/77 e s.m.i. la caratteristica dei parcheggi pubblici consentiti nell area in esame, si ritiene quantomeno di poter ipotizzare una indiscutibile similitudine tra le rispettive categorie. Non a caso, lo stesso articolo 21 della succitata LUR prevede una precisa dotazione minima di aree da destinare a parcheggio pubblico commisurata all entità degli insediamenti commerciali. Di fatto, la dizione parcheggio pubblico è in entrambi i casi espressamente citata. La deliberazione di Consiglio Comunale n 11 del 6.02.2012 prevede nella misura di /mq. 50,00 l importo per la monetizzazione delle aree a servizi di cui all art. 21 della sopra citata legge regionale. Come sopra evidenziato il riferimento alla deliberazione sopra citata costituisce valore minimo di riferimento, mentre si ritengono validi ed efficaci i criteri sopra descritti finalizzati alla determinazione del più probabile valore di mercato dell area in questione. Si ribadisce di poter determinare equamente il valore definitivo della medesima nella misura di /mq. 60,00. Rivalta di Torino, 4 novembre 2013 Il tecnico comunale geom. C. Proi IL DIRIGENTE Dott. SALERNO Tonino