ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del mercato nazionale) PREZZI: -4,2% nella seconda parte del 2014 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014-6,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,2% Variazione percentuale dei prezzi Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle grandi città del 4,2%, nell hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di provincia del 4,6%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-9,2%). Bologna con -2,3% e Firenze con -2,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 4,7% nel Nord Italia, del 4,2% nel Sud Italia e del 5,0% nell Italia centrale. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,6%), seguita dal bilocale (28,8%). In aumento la percentuale di richiesta dei trilocali e dei quattro locali. L analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione. TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione A Gennaio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 173 gg nelle grandi città, 196 gg nell hinterland delle grandi città e 184 gg nei capoluoghi di provincia. LOCAZIONI: domanda sostenuta L andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni dell 1,5% per i bilocali e dell 1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta l interesse per il contratto a canone concordato. COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa L analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 77,2% ha interessato l abitazione principale, il 16,2% la casa ad uso investimento ed il 6,6% la casa vacanza. PREVISIONI Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%. FIRENZE: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito) PREZZI: -2,4% nel II sem 2014 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014-6,5% -3,2% -0,8% -4,2% -8,7% -6,7% -3,1% Variazione percentuale dei prezzi. A Firenze nella seconda parte del 2014 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 2,4%. In questo lasso di tempo Firenze evidenzia l andamento migliore, seppur con variazioni negative, tra tutte le grandi città italiane. È molto dinamico il Centro, grazie a transazioni in aumento, tempistiche medie di compravendita in calo e prezzi in leggero rialzo (+0,9%); da segnalare un fortissimo aumento di affitti turistici da parte di privati e società di servizi. In zona Santa Croce il mercato è alimentato da numerosi investitori (e qualche straniero che acquista come casa vacanza), nell area di San Gallo si realizzano acquisti, e in qualche caso anche affitti, per avviare affittacamere o B&B.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il quadrilocale, buona la capacità di spesa media La tipologia più richiesta è il quadrilocale con il 31% delle preferenze, a seguire il trilocale con il 27,1%. L analisi della disponibilità di spesa evidenzia che il 31% dei potenziali acquirenti rientra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila, seguita dal 24,9% della fascia successiva (250-349 mila ). LOCAZIONI: canoni in lieve calo L andamento dei canoni di locazione del secondo semestre 2014 evidenzia un leggero calo: -1,3% i bilocali e -1,8% i trilocali. COMPRAVENDITE: torna la vivacità Aumentano le transazioni immobiliari sia in città sia in provincia. A Firenze città sono state vendute 3.789 abitazioni, in aumento del 13,3% rispetto al 2013. La provincia chiude l anno con 4.309 compravendite, in rialzo del 12% rispetto all anno scorso. TENDENZE E NOVITÀ Due sono le principali novità emerse sul mercato fiorentino. Innanzitutto va segnalato che l incremento delle compravendite trova una motivazioni nella maggiore propensione delle banche ad erogare i finanziamenti (infatti si registrano volumi in aumento). La seconda è una novità che potrebbe modificare l andamento del mercato immobiliare in particolare nelle zone più centrali. Il 25/3/2014 è stato cambiato, e adesso è in fase di approvazione definitiva, il nuovo regolamento urbanistico ed edilizio che, tra le altre cose, va a intervenire sulle modalità di cambio di destinazione d uso delle abitazioni. In primis, gli appartamenti frazionati dovranno avere metrature di almeno 50 mq; inoltre, quando si procede ad un frazionamento sarà necessario che una finestra di una delle stanze non sia rivolta fronte strada. MERCATO IMMOBILIARE FIRENZE - testo integrale Segnali positivo dal Centro A Firenze le quotazioni delle abitazioni sono scese mediamente del -2,4% nella seconda parte dell anno e del -3,1% in tutto il 2014. In questo lasso di tempo il capoluogo toscano evidenzia l andamento migliore, seppur con variazioni negative, tra tutte le grandi città italiane. È molto dinamico il Centro grazie a transazioni in aumento, tempistiche medie di compravendita in calo e prezzi in leggero rialzo (+0,9%). In zona Santa Croce il mercato è alimentato da numerosi investitori (e qualche straniero che acquista come casa vacanza), nell area di San Gallo si realizzano acquisti, e in qualche caso anche affitti, per avviare affittacamere o B&B. La tipologia più domandata è il quadrilocale, richiesto dal 31% dei potenziali acquirenti, seguita dal trilocale che raccoglie il 27,1% delle preferenze. La distribuzione della domanda è rimasta pressoché identica da Luglio 2014 a Gennaio 2015: la percentuale di monolocali e cinque locali è sostanzialmente invariata, è cresciuta quella di trilocali e quadrilocali, mentre quella dei bilocali è scesa dello 0,6%. Da segnalare che in via Squarcialupi, al posto di una vecchia fabbrica di rubinetti è appena sorto un contesto condominiale con appartamenti di piccolo taglio (in classe F nella parte fronte strada, in classe A e con piccolo giardino privato in quella più interna). Sono iniziati i lavori di costruzione delle linee tranviarie 2 e 3, c è un progetto di ristrutturazione e restauro in via Panicale e in via dell Unità si sta per riqualificare l Hotel Majestic. Infine, è stata depositata una proposta per la riqualificazione del complesso di Sant Orsola (via Panicale, via Guelfa) con uno studentato da 200 posti letto, bar, musei e ristoranti.
MACROAREA CENTRO Le zone centrali hanno incrementato i valori dello 0,9%.In zona San Gallo si registra un rialzo dei prezzi pari al 3,6%. Il mercato sta dando segnali positivi: la fiducia è in crescita, il numero di transazioni è in aumento e le tempistiche medie di compravendita sono in calo. Ci sono acquisti di prime case, investitori, genitori che comprano per i figli studenti e chi ricerca per realizzare affittacamere o B&B. Le giovani coppie optano per trilocali o quadrilocali già ristrutturati, mentre gli investitori, che provengono anche da grandi città, ricercano tagli medio-piccoli prediligendo la vista panoramica allo scopo di affittare a turisti.in qualche caso si sono mosse grandi società costruttrici, che hanno cercato tagli molto grandi da frazionare.molto dinamico il mercato delle locazioni, alimentato in buona parte da studenti e lavoratori trasfertisti, anche se numerose richieste sono pervenute per creare affittacamere o B&B: sono state preferite soluzioni con vista panoramica, possibilmente nelle zone del Duomo, di Santa Maria Novella e del Mercato di San Lorenzo, dotate di almeno cinque camere da letto. La riqualificazione di San Lorenzo e del Mercato Centrale è praticamente terminata e l area si è già rivalutata: le abitazioni, di stampo popolare e risalenti tra la fine dell 800 e l inizio del 900, adesso costano 3000-3500 al mq e raggiungono 4000-4500 al mq se c è la vista sui monumenti. Intorno a piazza del Duomo si trovano le soluzioni più prestigiose, si tratta di palazzi del 600-700, alcuni dei quali dotati di ascensoree a volte affrescati, che spesso hanno metrature superiori a 150 mq, con altezze intorno a 4 metri, scalinate importanti costruite in pietra serena e stanze molto ampie (30-40 mq); alcuni di essi, inoltre, hanno anche la vista sul Duomo e su piazza della Signoria, pertanto le quotazioni possono superare 5000 al mq. I valori più alti (6000 al mq se ben ristrutturate e dotate di particolari pregi e viste), però, si toccano per le soluzioni di lusso che sorgono su via dei Calzaioli, a volte acquistate da investitori che ne affidano la gestione ad agenzie specializzate che poi provvedono ad affittarle settimanalmente ai turisti: Molto apprezzata l area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose: l edilizia risale all 800-900 e prevede quotazioni medie di 3800 al mq con punte di 5000 al mq per attici o appartamenti con spazi esterni abitabili. Un altra zona con immobili signorili, ma non storici e in contesti residenziali, si sviluppa intorno a piazza della Libertà, via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora: qui è possibile acquistare soluzioni ben ristrutturate con e con finiture di pregio a 4000-4500 al mq. Piacciono anche le strade storiche, come via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San Marco) e via San Gallo, dove è possibile acquistare soluzioni del 600-800 a prezzi compresi tra 2800 e 3500 al mq, a seconda del grado di ristrutturazione. Uno dei progetti di ristrutturazione e restauro riguarda uno stabile in via Panicale, mentre in via dell Unità si sta per riqualificare l ex Hotel Majestic. È stata depositata una proposta per la riqualificazione del complesso di Sant Orsola (via Panicale, via Guelfa) con uno studentato da 200 posti letto, bar, musei e ristoranti e che dovrebbe essere realizzato nei prossimi 3 anni. Sono cominciati i lavori di realizzazione delle linee 2 e 3della tranvia che dalla stazione porteranno rispettivamente all aeroporto e all ospedale di Careggi, il cui termine è previsto tra circa un anno e mezzo. In leggera diminuzione le quotazioni immobiliari in zona Santa Croce. Il mercato è ripartito, le tempistiche medie di compravendita sono più veloci anche se permane molta offerta sul mercato. La domanda proviene soprattutto da investitori, che optano per appartamenti di piccole dimensioni da affittare anche per brevi periodi a turisti (80-120 al giorno è il canone medio) oppure da convertire in B&B. C è anche qualche acquisto da parte di stranieri, che si orientano nelle zone più centrali possibili e cercano appartamenti da usare come casa vacanza. Per la prima casa si ricercano luminosità, ascensore e balconi, il budget medio si attesta intorno a 250 mila e il taglio più richiesto è il trilocale con due camere da letto; normalmente i fiorentini preferiscono
soluzioni da ristrutturare, mentre chi viene da fuori città opta per tipologie già in buono stato. La zona più apprezzata, soprattutto dagli investitori, è quella a ridosso di piazza Santa Croce, dove un appartamento in buone condizioni costa 4000-5000 al mq. In piazza Santa Croce, piazza del Duomo, Lungarni, Borgo Albizi, via De Benci e Borgo Pinti ci sono soluzioni di lusso (palazzi storici realizzati tra la fine del 1400 e la fine del 1800 e protetti dai vincoli delle Belle Arti), di grandi dimensioni (200-300 mq), con soffitti sono alti, muri affrescati, dotati di travi a vista ed dal pavimento in tipico cotto fiorentino originale: i valori sono compresi tra 5000 e 6000 al mq, ma possono toccare punte molto più alte per appartamenti dalle metrature ridotte e con affacci sui monumenti. A cercare immobili di lusso sono prevalentemente stranieri in arrivo da tutto il mondo, con una leggera prevalenza di inglesi e russi. Valori di 5000 al mq si incontrano in piazza d Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno sono rimasti invariati i valori:5500 al mq per appartamenti con vista e 4000 al mq per quelli senza affaccio. MACROAREA POGGIO IMPERIALE-BANDINO Rimangono sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea Poggio Imperiale-Bandino. Attualmente la domanda proviene soprattutto da giovani coppie, che approfittano dei prezzi in ribasso da diversi semestri per orientarsi su tagli medio-grandi in previsione futura: il loro budget oscilla tra 165 e 190 mila e preferiscono abitazioni già ristrutturate con due camere da letto. Del quartiere Gavinana piace sempre il Villaggio Primavera (via del Paradiso, via Guerra e via Gualandi), dove con 3800-4000 al mq è possibile acquistare abitazioni sorte negli anni 70 in condomini di 2-3 piani, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali. Nelle traverse comprese tra via Giannotti e via Ripoli ci sono anche numerosi terratetti degli anni 30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a prezzi medi di 3500 al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del 900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3500 al mq. Le quotazioni scendono a 3000-3200 al mq sul lungarno Ferrucci a causa del maggior traffico. Un altra zona apprezzata è quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni 60, terratetti e ville bifamiliari tutte immerse nel verde i cui prezzi sono di 3800-4000 al mq. Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano abitazioni costruite negli anni 60-70, che piacciono perché dotate di box, ricavati al piano terra delle vecchie abitazioni ristrutturate dopo l alluvione del 66, le quali hanno l abitabilità solo dal primo piano. Viale Europa è una zona degli anni 70 e molto trafficata: sulla strada principale i prezzi si aggirano tra 3200 e 3300 al mq, nelle vie interne circa 3600 al mq. MACROAREA ISOLOTTO Nella macroarea Isolotto il secondo semestre 2014 ha evidenziato una contrazione pari a -6,3%. Nel quartiere Isolotto i prezzi sono in leggero calo e si sta assistendo a un ricambio generazionale: spesso vendonoeredi che non hanno particolari necessità di monetizzare, ad acquistare ci sono quasi esclusivamente giovani coppie al loro primo acquisto e famiglie che ricercano la soluzione migliorativa, che ricercano tagli grandi dotati di giardino o terrazzo abitabile (ma questi ultimi due elementi sono molto rari in zona) e ultimamente si preferiscono le tipologie già ristrutturate. La parte antica risale alla fine dell 800 e si trova accanto al Parco delle Cascine, tra Ponte alla Vittoria e Ponte all Indiano, ma la mancanza dell ascensore negli stabili di 3-4 piani spesso è un deterrente all acquisto. Risale agli anni 50 l area che ha in viale dei Bambini la strada principale e più richiesta, grazie alla presenza di centri per anziani e ludoteche: qui un appartamento da ristrutturare costa 2100-2200 al mq, mentre uno già interessato da tali lavori costa circa 300 al mq in più. C è poca domanda nel quadrilatero formato da piazza Paolo Uccello, Lungarno dei
Pioppi, piazza Taddeo Gaddi e via dei Vanni a causa della poca possibilità di parcheggio, sebbene ci siano costruzioni degli anni 60-70, alcune delle quali impreziosite da soffitti a cassettoni. I valori per le soluzioni ristrutturate su via del Bronzino oscillano intorno a 2000 al mq, mentre sua via Torcicoda si arriva attorno a 2200 al mq. MACROAREA NOVOLI CAREGGI La macroarea Novoli-Careggi ha fatto segnare un calo dei prezzi del 5,1%. Diminuiscono i prezzi in zona Puccini, dove si registra ancora qualche lieve timore nell acquisto e ci si attende un ulteriore calo dei prezzi. In ogni caso il mercato sta dando segnali di fiducia, c è più movimento e il numero di compravendite è in crescita. Parte della domanda proviene da famiglie e giovani coppie che ricercano tagli medio-piccoli per una disponibilità di 180-190 mila, ma sul mercato si muovono soprattutto investitori. Costoro, infatti, sono attratti dalla vicinanza al centro, alla tramvia e all Università, preferiscono le strade tranquille e interne e dispongono di 120-130 mila che impiegano su bilocali e trilocali preferibilmente dotati di sfogo esterno (anche piccolo). La parte più prossima a viale Francesco Redi ospita condomini degli anni 50-60 di grandi dimensioni dove un monolocale di 35-40 mq costa 120 mila, un bilocale di 55 mq 160 mila e il un trilocale di 80-110 mq tra 180 e 190 mila. La zona più signorile si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali piacciono perché l area è verde, tranquilla e c è possibilità di parcheggio. In via Squarcialupi è appena sorto un contesto di 39 unità di piccolo taglio (circa 40 mq) al posto di una vecchia fabbrica di rubinetti: sono stati realizzati appartamenti in classe F nella parte fronte strada (110-115 mila ) e in classe A nella parte interna, questi ultimi anche con piccolo giardino privato (circa 130 mila ). MACROAREA CAMPO DI MARTE A Campo di Marte è stato registrato un ribasso dei prezzi dell 1,2%.Aumentano le quotazioni di Coverciano-San Salvi, adesso c è più fiducia nell acquisto immobiliare e minore attendismo, cosicché anche le tempistiche medie sono scese. Sirealizzano soprattutto acquisti migliorativi, chi ricerca la prima casa si orienta su bilocali e trilocali possibilmente dotati di sfogo esterno e preferibilmente già ristrutturati, per una spesa complessiva di 150-220 mila, mentre le famiglie si orientano su appartamenti di 4-5 locali di 80-85 mq con doppi servizi. Di Coverciano piace la zona Alta perché verde, signorile e caratterizzata da stabili storici di fine 800-inizi 900 e da immobili degli anni 70. Sulle vie Tozzi, Papini, Pirandello e Pancrazzi ci sono piccole palazzine di 2 piani immerse in un contesto verde, il cui prezzo si attesta mediamente a 3700-3800 al mq. Nella parte che si sviluppa lungo via D Annunzio (zona Quattro Stagioni ) ci sono importanti ville signorili che, situate in collina, dominano la città e superano abbondantemente il milione di euro. Coverciano Bassa è composta principalmente da palazzine sorte tra gli anni 50 e 60 in edilizia popolare e successivamente rivalutate. Un appartamento ristrutturato su via Rondinella costa 3400 al mq, su via Pistelli e viale Verga il prezzo sale a 3600 al mq perché sono zone più tranquille e gradevoli, mentre su via Torricelle i valori scendono a 2600-2700 al mq.san Salviè sorto nei primi anni del 900 con appartamenti in corti immerse nel verde e dotate di giardino privato, si estende tra Bellariva e Coverciano in un area tranquilla e poco trafficata adiacente all omonimo parco, ma è penalizzata dalla rumorosità della linea ferroviaria adiacente e dalla mancanza di parcheggio, pertanto le quotazioni sono inferiori (3000-3100 al mq). Le ultime costruzioni risalgono al 2005 e si trovano tra via D Annunzio e via Lungo L Affrico: al momento il prezzo richiesto per un trilocale si attesta a 210 mila.