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IMPORTANZA DELLA FASE CONTABILE E DEGLI ADEMPIMENTI ANALISI CONSUGUENZE INADAGUATA TENUTA DELLA CONTABILITA SU CONDOMINI, AMMINISTRATORE, TERZI ANALISI DEGLI SPECIFICI SOTTOSTANTI AI DIVERSI DELLA CONTABILITA INTERESSI DESTINATARI Tutti i diritti sono riservati. E' vietata qualsiasi utilizzazione, totale o parziale, dei contenuti inseriti nella presente presentazione, ivi inclusa la riproduzione, rielaborazione, diffusione o distruzione dei contenuti stessi senza previa autorizzazione. 2
I DIVERSI INTERESSI INTERESSI CONTABILI INTERESSI FISCALI INTERESSI ECONOMICI/REDDITUALI INTERESSI PATRIMONIALI INTERESSI FINANZIARI Tutti i diritti sono riservati. E' vietata qualsiasi utilizzazione, totale o parziale, dei contenuti inseriti nella presente presentazione, ivi inclusa la riproduzione, rielaborazione, diffusione o distruzione dei contenuti stessi senza previa autorizzazione. 3
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CATEGORIE DI CONDOMINI Persone fisiche Persone fisiche coniugate e relativo regime patrimoniale Persone fisiche in qualità di comunisti Nudi proprietari ed usufruttuari Persone giuridiche, aziende, società commerciali Società immobiliari 5
ALTRI SOGGETTI INTERESSATI Conduttori Istituti di credito e finanziatori Amministrazione finanziaria Potenziali acquirenti o conduttori fornitori Dipendenti Amministratori Revisore condominale Avvocati e Tribunali 6
PERSONE FISICHE Interessi contabili Le persone fisiche non sono soggette alla tenuta di alcuna contabilità. Le spese condominiali per questi soggetti sono oneri non deducibili ai fini della determinazione delle imposte sui redditi. 7
PERSONE FISICHE Interessi fiscali Le persone fisiche possono maturare un credito d'imposta (es. Detrazioni fiscali ristrutturazioni o risparmio energetico) 8
PERSONE FISICHE Interessi economici/reddituali Questi soggetti devono tener conto delle spese che dovranno sostenere interamente e la corretta imputazione fiscale ai fini Irpef per eventuali redditi derivanti dalla contabilità condominiale. 9
PERSONE FISICHE Interessi patrimoniali Le persone fisiche hanno interesse che il loro patrimonio immobiliare venga valorizzato e conservato e che allo stesso possa essere attribuito in ogni momento un valore puntuale Controversie, contenziosi e morosità ne riducono tale valore. 10
PERSONE FISICHE Interessi finanziari Per le obbligazioni assunte dal condominio, vige il regime di solidale responsabilità tra tutti i condomini verso i terzi, pertanto, in caso di morosità o indisponibilità dell'utilizzo dei fondi di riserva gli stessi si vedrebbero costretti a farsi carico di spese condominiali non proprie dovendole anticipare. 11
PERSONE FISICHE Coniugate È importante tenere in considerazione il regime patrimoniale dei condomini: Comunione dei beni; Separazione dei beni; 12
PERSONE FISICHE Comunione dei beni Va fatto notare come il coniuge non intestatario dei beni potrebbe essere chiamato in solido a rispondere dell'eventuale mancato pagamento degli oneri condominiali in capo all'immobile. 13
PERSONE FISICHE In qualità di comunisti Frequentemente, a seguito di trasferimento della proprietà immobiliare, ad esempio successione ereditaria, i comproprietari di un bene risultano essere molteplici, con quote di comproprietà differenti. 14
PERSONE FISICHE In qualità di comunisti 1) Tutti godono del diritto di convocazione e partecipazione all'assemblea; 2) Sono tutti solidalmente e illimitatamente responsabili per il pagamento delle spese condominiali; 3)Occorre richiedere se vi è stata la nomina di un rappresentante comune degli eredi 15
NUDI PROPRIETARI E USUFRUTTUARI Hanno interessi distinti anche in ordine alla definizione di spese straordinarie e ordinarie; 1) USUFRUTTO diritto reale temporaneo su cosa altrui il titolare gode della cosa ex art. 978 e ss. c.c. Dura fino alla vita dell usufruttuario ed è cedibile con il consenso del nudo proprietario ad altri; 16
NUDI PROPRIETARI E USUFRUTTUARI 1) NUDA PROPRIETA non può godere del bene in condominio riveste il ruolo di condomino ma non può beneficiare dei servizi offerti dal condominio e pertanto non sostiene in via diretta le relative spese. Torna ad essere pieno proprietario con il termine dell usufrutto 17
NUDI PROPRIETARI E USUFRUTTUARI Nella ripartizione della spese per la manutenzione del bene gravato di usufrutto vi sono alcuni principi generali da seguire dettati dal legislatore: 1004 e 1005 c.c usufruttuario deve farsi carico delle spese per custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene 18
NUDI PROPRIETARI E USUFRUTTUARI Al nudo proprietario spettano invece le spese straordinarie intese come afferenti alla struttura, alla sostanza ed alla destinazione del bene Per problemi pratici art 67 disposizioni attuative c.c. Sentenza 23291 27/10/2006 Corte di Cassazione 19
NUDO PROPRIETARIO E DIRITTO DI VOTO Conseguentemente per tali spese da lui deliberate il nudo proprietario dovrà sostenere le spese occorrenti. Rimane un area grigia sulla quale amministratore e revisore condominiale devono porre la loro attenzione 20
NUDO PROPRIETARIO E DIRITTO DI VOTO Al nudo proprietario spetta il voto per le innovazioni o manutenzioni straordinarie (art. 1005 c.c. ossia correnti ad assicurare: - Stabilità muri maestri e volte - Sostituzione delle travi - Rinnovamento per intero o per parte notevole di tetti, solai, scale argini, acquedotti, muri di sostegno o cinta 21
PERSONE GIURIDICHE AZIENDE Questi soggetti devono rappresentare in bilancio costi e ricavi per competenza e non per cassa. La mancata indicazione in sede di rendicontazione, da parte dell'amministratore, dei costi maturati ma ancora non manifestatesi comporta un sostanziale mancato rispetto dai principi contabili con ovvi riflessi sui bilanci delle persone giuridiche. 22
PERSONE GIURIDICHE AZIENDE INTERESSI CONTABILI con contabilità aziendale; INTERESSI FISCALI si per la integrazione si per rispetto norme fiscali per determinazione del proprio reddito e per fruire delle detrazioni fiscali di propria competenza INTERESSI ECONOMICI si per corretta imputazione dei costi di competenza 23
PERSONE GIURIDICHE AZIENDE INTERESSI PATRIMONIALI si per corretta capitalizzazione dei costi delle migliorie e per l ammortamento delle spese di manutenzione INTERESSI FINANZIARI si per responsabilità solidale e per il monitoraggio dei flussi di cassa e liquidita 24
I CONDUTTORI Rientrano in questa categoria tutti i soggetti non condomini che a qualsiasi titolo posseggono, detengono o conducono un unità immobiliare all'interno del condominio: Locatari (persone fisiche, persone giuridiche, associazioni ecc...); Comodatari (persone fisiche, persone giuridiche, associazioni ecc...) 25
I CONDUTTORI Locatari Detti soggetti se titolari di regolare contratti di locazione sono legittimati a partecipare all'assemblea con potere di voto in materia di spese e servizi tipicamente a loro carico; esempio: servizio di riscaldamento e modifica dei servizi comuni. 26
ISTITUTI DI CREDITO E FINANZIATORI In particolari momenti della vita del condominio può verificarsi la necessità di riccorrere al credito. Ci si riferisce a delibere di approvazione di lavori e spese di natura straordinaria, spesso accompagnate a pratiche finalizzate all'ottenimento di benefici fiscali ai fini irpef. Hanno interessi patrimoniali e finanziari 27
AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA Detto Ente ha un diritto di verifica sulla contabilità del condominio che esercita tramite accertamenti fiscali nei confronti del condominio essendo quest'ultimo ente di gestione. Ha interessi contabili e fiscali 28
POTENZIALI ACQUIRENTI E CONDUTTORI Hanno un legittimo interesse a verificare la contabilità al fine di valutare la convenienza economica dell'investimento o l'idoneità. 29
FORNITORI E CREDITORI Detti soggetti anche in forza della riforma del condominio che ha previsto la solida responsabilità fra condomini per le obbligazioni assunte dal condominio fermo restando il principio di escussione hanno un forte interesse nei confronti della contabilità di condominio. 30
DIPENDENTI L'interesse alla contabilità di detti soggetti è da ricondursi alla verifica del regolare versamento da parte del condominio dei loro contributi e dell'effettivo accantonamento del TFR. Hanno anche diritto si sapere le condizioni finanziarie del condominio e sono destinatari di importanti aspetti connessi agli adempimenti fiscali e contributivi 31
AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO La tenuta e rappresentazione corretta ed esaustiva della contabilità di condominio è per l'amministratore subentrante uno strumento necessario al fine di analizzare in maniera rapida e completa il Condominio. 32
AMMINISTRATORI DI CONDOMINO L'interesse dell'amministratore subentrante non si esaurisce con il solo aspetto contabile ma all'insieme di tutte le aree e dinamiche gestionali. 33
AMMINISTRATORI DI CONDOMINO La tenuta e redazione contabile da parte dell'amministratore uscente che fornisce informazioni parziali, incomplete o non rappresentative della realtà, aumenta notevolmente la possibilità di errore da parte dell'amministratore subentrante. 34
AMMINISTRATORI DI CONDOMINO Detto comportamento se messo in essere dall'amministratore uscente, lede indubbiamente gli interessi e dell'amministratore subentrante e del Condominio al quale lo stesso è stato legato da un rapporto di fiducia. Tutti i diritti sono riservati. E' vietata qualsiasi utilizzazione, totale o parziale, dei contenuti inseriti nella presente presentazione, ivi inclusa la riproduzione, rielaborazione, diffusione o distruzione dei contenuti stessi senza previa autorizzazione. 35