MERCATO IMMOBILIARE MILANO Il Centro è ancora vincente

MERCATO IMMOBILIARE MILANO Il Centro è ancora vincente Speciale Grandi Città Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Milano sono diminuite del 3%. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 I sem 2014 +1,8% -4,6% -2,1% -0,4% -2,3% -7,3% -7,0% -3% CENTRO I valori immobiliari nelle zone centrali della città sono invariati. Nelle zone di Brera, Moscova e corso Como l insediamento di numerosi uffici nel complesso di Porta Nuova ha determinato una forte domanda di immobili in affitto e alcune richieste di acquisto. Ci sono anche investitori che cercano monolocali e bilocali da mettere a reddito e da affittare per periodi brevi durante l Expo. La zona che si presta maggiormente per gli acquisti ad uso investimento è quella di corso Como dove una tipologia usata costa 4500-5000 al mq. Nella zona di corso Garibaldi, via Solferino, via della Moscova le quotazioni medie sono di 4000-5500 al mq per le soluzioni da ristrutturare per arrivare a punte di 8000 al mq per le soluzioni di nuova costruzione. Quotazioni più elevate si raggiungono nella zona di largo Treves: 10 mila al mq. In via Solferino i valori immobiliari oscillano da 6000 al mq nel tratto più vicino ai Bastioni di Porta Nuova, per salire a 7000-8000 al mq verso la zona di Brera. Le abitazioni più costose sono in via Borgonuovo (12 mila al mq per una soluzione signorile in buono stato), piazza del Carmine e Monte di Pietà (10-11 mila al mq), Fiori Chiari e Fiori Scuri (8-10 mila al mq). Si scende a 7-8.000 al mq in via Pontaccio. Nella zona Moscova che va da via San Marco verso via Turati ci sono sia abitazioni d epoca sia palazzi in edilizia civile degli anni 70. Per le soluzioni ristrutturate si toccano punte di 7500 al mq. Sempre positivo il mercato delle locazioni grazie alla presenza degli uffici di Unicredit, dell arrivo di Eataly e del futuro insediamento della Feltrinelli in viale Pasubio. I canoni di locazione medi di un monolocale sono di 800 al mese, di un bilocale di 1000-1200 al mese. Sono stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona di Porta Romana: le famiglie cercano una soluzione migliorativa, gli investitori e i genitori di studenti prediligono i monolocali e i bilocali. Questi ultimi sono presenti solo in determinate zone della città quali via Orti, viale della Commenda, via Curtatone. Per queste tipologie, in buono stato, si parla di quotazioni medie di 4000-4500 al mq. La zona più signorile, dove però il mercato è rallentato, è quella che si sviluppa nei pressi del Policlinico (via Sforza, via della Guastalla) dove le richieste arrivano anche a 8000 al mq. La disponibilità di spesa di chi desidera acquistare in zona non supera 6000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata dal personale ospedaliero e da studenti della vicina Bocconi. Per un monolocale si chiedono intorno a 550 al mese, per un bilocale 800 al mese e per un trilocale 1100 al mese. Si stipulano prevalentemente contratti di tipo transitorio. Sono in diminuzione i prezzi della zona di corso Vercelli, piazzale Aquileia e corso Magenta. I potenziali acquirenti sono ancora incerti, in attesa di vedere quale direzione prenderà il mercato della zona. Tra questi ultimi si contano residenti nelle zone limitrofe che desiderano vivere in zone più centrali cogliendo l opportunità di valori più bassi. Si registra una buona domanda abitativa e ad uso investimento orientata maggiormente sul trilocale. Gli investitori mirano soprattutto al mercato delle locazioni a studenti e questo tipo di taglio si presta ad essere affittato a più persone. Nelle zone più signorili (via XX Settembre, via Mascheroni e le traverse di corso Vercelli e di corso

Magenta ) in questo momento difficilmente si superano 7000 al mq. Quotazioni simili anche per gli immobili posizionati in corso Magenta, mentre si scende a 6000 al mq per gli immobili ubicati su corso Vercelli, che soffre per la maggiore presenza di traffico. Sul mercato degli affitti c è una buona domanda alimentata da studenti della vicina università Cattolica e da lavoratori fuori sede. Per un bilocale si spendono mediamente 850-900 al mese. LODI-CORSICA La macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più forte è quella di Lodi-Corsica con -6,7%. Tra i quartieri che hanno mostrato maggiori segnali di sofferenza Forlanini e Bonfadini-Ungheria. Nel quartiere Forlanini il rallentamento del mercato è stato determinato soprattutto dai lunghi tempi di erogazione del mutuo; i lavori della metropolitana invece non hanno sortito alcun effetto positivo sul mercato immobiliare della zona. La disponibilità di spesa diminuisce sempre più e attualmente per un trilocale si esprime un budget medio di 200 mila. L offerta immobiliare della zona Forlanini vede una prevalenza di soluzioni costruite in edilizia popolare ante 67 che si scambia a prezzi medi di 2000-2500 al mq. Nella zona adiacente, quella di Bonfadini-Ungheria il mercato è simile sia come offerta immobiliare sia come dinamica Anche nel quartiere Tito Livio le quotazioni sono in ribasso. In difficoltà la vendita delle abitazioni nuove perché la richiesta si aggira intorno a 5000 al mq, cifra al momento elevata per la capacità di spesa della zona. Particolarmente apprezzati gli stabili degli anni 60-70 che sorgono in viale Cirene, via Ferrini e via Cadore: gli appartamenti valgono 4500 al mq con punte di 5000 al mq se dotati di terrazzo o vista. Il mercato immobiliare delle zone che si sviluppano oltre la circonvallazione registra difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. Una casa in buono stato costa 3500-3700 al mq. FIERA-SAN SIRO Valori in ribasso nella macroarea di Fiera-San Siro: -5,3% nella prima parte del 2014. La zona di San Siro è una di quelle coinvolte dai lavori della nuova metropolitana, nel tratto Garibaldi-San Siro. anche se al momento non ci sono effetti benefici sul mercato immobiliare. Anzi spesso i proprietari chiedono prezzi troppo alti per la disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti puntando sulle migliorie dei servizi che ci saranno in futuro e con la conseguenza che gli immobili restano invenduti a lungo. Questo avviene sia nella zona di Qt8 sia in quella di San Siro. In QT8 la maggioranza degli immobili è stata costruita negli anni 50, a volte in edilizia popolare. Subiscono la concorrenza di quelli presenti nelle confinanti zone Fiera e Portello e di quelli di nuova costruzione che stanno sorgendo nel vicino Parco Vittoria dove si vende a prezzi medi di 4000 al mq e in via Novara con quotazioni di 3400 al mq. Nella zona dello Stadio di San Siro la maggioranza degli immobili è sorta in edilizia popolare degli anni 40-50, al momento si registra una disponibilità di spesa media intorno a 2000 al mq contro una richiesta di 3000 al mq. La zona di San Siro, in particolare quella che si sviluppa intorno allo Stadio, potrebbe subire dei miglioramenti in seguito all arrivo della metropolitana in piazza Axum che snellirebbe il traffico causato dallo svolgimento degli eventi presso lo Stadio. Nella zona di Fiera-Monterosa si apprezzano in particolare le abitazioni situate in via Monterosa, via Albani e le rispettive traverse. In via Monterosa ci sono sia case d epoca dei primi anni del 1900 sia stabili signorili degli anni 60, le cui quotazioni medie sono di 4000-5000 al mq; più contenuti i valori delle abitazioni presenti in via Albani: 3000-4000 al mq. La zona sorge a ridosso del nuovo intervento di City Life ma al momento non si registrano effetti sul mercato immobiliare. Negli ultimi tempi cercano in affitto in zona anche coloro che lavoreranno nei padiglioni di Expo: la zona

in fatti è ben collegata con la Fiera di Rho-Pero. Per un bilocale si registrano canoni di locazione medi di 800 al mese. BOVISA-SEMPIONE In contrazione del 3,5% i valori immobiliari della macroarea Bovisa-Sempione. Nei primi mesi del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di corso Sempione a ridosso di piazza Firenze sono ancora in diminuzione nonostante una domanda più concreta. Si registrano prezzi in diminuzione e mercato più vivace nella zona a ridosso di City Life (via Gattamelata, via Alcuino) dove ci sono appartamenti degli anni 50 che si scambiano a prezzi medi di 3000-3200 al mq se da ristrutturare e 3800 al mq se già ristrutturate. L area individuata da via Giovanni da Procida, via Alberti e via Arona è una delle più richieste: ci sono condomini degli anni 60-70 che, in buono stato, si scambiano a prezzi che vanno da 3500 a 3800 al mq. Non si registrano al momento effetti legati all Expo, in particolare alla linea metropolitana 5 che interessa la zona (sono previste le fermate di Gerusalemme, Domodossola, Tre Torri, Portello) ma non si può escludere che in futuro, a lavori ultimati e metropolitana operativa, questa zona (nel tratto di Fiera-Sempione) potrà trarne giovamento essendo al momento meno servita rispetto all altra zona della Fiera ( Monterosa) dove i prezzi sono più elevati. Prezzi in diminuzione a Bruzzano a causa dell abbondante offerta immobiliare presente. Molte abitazioni della zona risalgono agli anni 60, quasi sempre sono da ristrutturare e per questo motivo hanno subito forti ribassi. Quotazioni medie intorno a 1600 al mq. Apprezzati gli immobili che sorgono a ridosso della fermata della metro di Comasina, operativa da alcuni anni, e quelli che affacciano sul parco di Bruzzano. Si tratta di pochi stabili degli anni 60-70, dotati di campi da tennis e che si valutano a prezzi medi di 3000 al mq. Nella zona di Espinasse-Varesina-Certosa-Accursio nei primi mesi del 2014 si registra una ritrovata fiducia ed un aumento degli appuntamenti di vendita. A muoversi sul mercato sono prevalentemente single e giovani coppie, pochi gli investitori. Si acquistano soprattutto monolocali e bilocali in contesti di edilizia civile, possibilmente vicino a piazzale Accursio, in condizioni abitabili. Se l immobile è degli anni 50-60, in buono stato e in condomini dotati di ascensore le quotazioni medie sono di 2000 al mq. Se l immobile è da ristrutturare in stabili privi di ascensore le quotazioni scendono a 1500 al mq. Non lontano sono in corso i lavori del progetto Parco Vittoria e della metropolitana della linea 5 della tratta Garibaldi-San Siro che avrà una fermata al Portello. Al momento non si registrano effetti sul mercato immobiliare. STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI La macroarea di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi segnala una diminuzione dei valori del 3%. Resistono i valori nella zona di Buenos Aires-Venezia. I vantaggi dell area sono il posizionamento in centro e la vicinanza con due zone più costose: quella di Porta Nuova e quella di viale Abruzzi, via Plinio e via Morgagni. L area che sorge a ridosso di Repubblica ha avuto un rallentamento dal momento che i proprietari chiedono prezzi (7000 al mq) troppo elevati, trascinati dalle richieste della zona di Porta Nuova. Più prestigioso il tratto intorno a piazza Oberdan e verso piazza della Repubblica, con immobili d epoca e soluzioni degli anni 70. Il prezzo di un abitazione ristrutturata è di 4500-5000 al mq. Top prices di 5500-6000 al mq si raggiungono per gli ultimi piani in piazza della Repubblica e per le soluzioni d epoca completamente ristrutturate in piazza Oberdan. I valori scendono a 4000 al mq per le soluzioni vecchia Milano costruite nei primi anni del 1900 e situate a ridosso di Porta Venezia, in via Castaldi, via Casati e limitrofe. Qui acquistano per lo più giovani. Prezzi ancora più bassi nella zona a ridosso della Stazione Centrale : 3500 al mq.

Sul mercato delle locazioni la ricerca è attuata da studenti e lavoratori fuori sede che apprezzano i collegamenti della zona e la vicinanza alla Stazione Centrale. Per un bilocale si chiedono 700 al mese (spese escluse). Si stipulano soprattutto contratti a canone libero. VERCELLI-LORENTEGGIO Nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,5%. Nella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Solari-Foppa-Savona sono in leggera diminuzione. I prezzi nella fascia che va da via Stendhal verso piazza Napoli oscillano tra 3000 e 4000 al mq a seconda che l immobile sia da ristrutturare oppure già ristrutturato. I prezzi salgono su via Solari dove si raggiungono 5000 al mq. Quotazioni di 4000 al mq si registrano anche per le abitazioni situate in via Savona, dove è possibile trovare anche immobili di ringhiera dei primi anni del 1900. In zona sono presenti anche delle nuove costruzioni che superano i 6000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti e lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono intorno a 800 al mese. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero. Nella zone che si sviluppano intorno a piazza Wagner, via Tiziano, via Sanzio e via Marghera c è un offerta immobiliare di tipologia medio signorile che spazia dagli immobili dei primi anni del 1900 a quelli degli anni 60-70 e che si concentrano soprattutto nella zona di via Tiziano e di via Monterosa. Le tipologie da ristrutturare hanno quotazioni medie di 4000-4500 al mq, quelle ristrutturate possono arrivare anche a 6500 al mq. Più contenute le quotazioni delle abitazioni degli stabili di ringhiera che hanno valori medi di 3500 al mq. Alcuni di questi sono presenti in via Marghera e in via Correggio dove comunque per abitazioni in ottimo stato si toccano valori di 5000 al mq. Nella prima parte del 2014 sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Bande Nere, piazza Siena, Primaticcio e Forze Armate. Si registra, dopo tanto tempo, una ripresa della domanda ad uso investimento. La zona più richiesta e anche più quotata è quella a ridosso della metropolitana di Bande Nere dove ci sono immobili degli anni 50 e degli anni 70 che in buono stato si valutano mediamente intorno a 3500 al mq. Le quotazioni scendono a 3000 al mq spostandosi in zona Primaticcio e Forze Armate dove gli immobili sono anche più vetusti Quotazioni in ribasso anche in via Washington: la motivazione è la presenza di immobili a prezzi più contenuti nelle vie strettamente limitrofe. Il gap di prezzo troppo elevato sta portando al ribasso dei valori anche in questa zona. Per una soluzione da ristrutturare in via Washington si spendono mediamente intorno a 4000 al mq. I top prices si toccano per le abitazioni signorili situate in piazza Piemonte (7000 al mq). L area che si sviluppa verso via Sardegna, via Marghera e piazza De Angeli (in particolare intorno a via Frua) registra prezzi di 6000 al mq per soluzioni da ristrutturare. Sul mercato delle locazioni c è una buona domanda di studenti e di lavoratori fuori sede. I canoni di locazione sono in ribasso e attualmente per un bilocale si spendono intorno a 800 al mese. CITTA STUDI-INDIPENDENZA La macroarea di Città Studi-Indipendenza ha registrato una diminuzione dei prezzi del 2,2%. Nella zona di Regina Giovanna-Castelmorrone i prezzi hanno subito un importante ribasso. Si sono registrati sia acquisti di prima casa sia di genitori di studenti universitari. Piace il bilocale con cucina abitabile che può essere trasformato in trilocale. L area si divide in due sottozone: quella che si sviluppa in via Pascoli nei pressi di Città Studi, con prezzi medi di 3000-3300 al mq, e quella che si sviluppa intorno a via Regina Giovanna, più vicina al centro e con un offerta immobiliare che spazia dai palazzi dei primi anni del 1900 a quelli signorili degli anni 60 con

portineria e giardino. I valori immobiliari sono più elevati e oscillano da 3500 a 4500 al mq. In questa zona le abitazioni hanno metrature più ampie, intorno a 150-200 mq ed è più difficile trovare piccoli tagli quali monolocali e bilocali. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti universitari e da giovani coppie. Si cercano bilocali e trilocali arredati e si stipulano prevalentemente contratti a canone libero con cedolare secca. Per un bilocale si spendono intorno a 850 al mese. Da segnalare che sono in aumento coloro che desiderano vendere l immobile acquistato per investimento. In lieve incremento le quotazioni delle abitazioni nella zona di Padova-Cimiano dove si registra una buona domanda alimentata soprattutto da giovani coppie al primo acquisto e famiglie che desiderano realizzare un acquisto sostitutivo. Gli acquirenti si spostano anche dalle zone adiacenti quali Città Studi e Loreto. La zona maggiormente apprezzata è quella che si sviluppa verso la metro Cimiano e presso il parco della Martesana, dove ci sono prezzi medi di 1700-1800 al mq. Non lontano c è la zona di Padova-Crescenzago dove ci sono le nuove costruzioni del Quartiere Adriano, parte in edilizia convenzionate e parte in edilizia privata e sorto nell ex area Magneti Marelli. Molto l invenduto perché i prezzi richiesti, 3000 al mq, sono troppo elevati per la capacità di spesa di chi cerca in zona. NAVIGLI - FAMAGOSTA La macroarea di Navigli-Famagosta ha registrato una diminuzione dei valori del -1,7%. Nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tibaldi, San Gottardo e Cermenate sono stabili. Buona la tenuta dei tagli medio piccoli particolarmente richiesti in zona da genitori di studenti universitari e da investitori per la vicinanza di due importanti università, Iulm e Bocconi. Nella zona che da viale Tibaldi va verso corso San Gottardo e Porta Ticinese le quotazioni sono più elevate e per una soluzione in ottimo stato parliamo di prezzi che oscillano da 4000 a 5000 al mq; nel tratto che da viale Tibaldi si sviluppa verso Cermenate le quotazioni diminuiscono e scendono fino a 3000 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un buon andamento grazie alla forte domanda di immobili da parte di studenti universitari. I genitori di questi ultimi cercano abitazioni in buono stato, non lontane dall ateneo o ben collegate ad esso. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero e le quotazioni medie per un bilocale sono di 800-1000 al mese. Nel quartiere Barona-Santa Rita, dove i prezzi sono in contrazione, piace la zona intorno a via Bari e via Tobagi, dove prevale un edilizia civile degli anni 70, i cui prezzi possono toccare 3000 al mq. Via Binda e via Santa Rita da Cascia offrono tipologie abbastanza simili, ma i prezzi sono più contenuti e si attestano tra 2400 e 2500 al mq. Sempre interessante la parte di viale Famagosta che va verso i Navigli dove i prezzi medi sono di 2500-2600 al mq. Le quotazioni scendono a 1900-2000 al mq nella parte opposta, in direzione cascina Bianca e Ospedale San Paolo.