Rapporto di stima - n Tribunale di Milano promossa da:. contro: N Gen. Rep. data udienza ex art. 569 c.p.c.: udienza Giudice i: Dott. RITA BOTTIGLIERI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Arch. Luca Martignon Codice fiscale: MRTLGS62L15B300H Studio in: Via Carlo Fornara 1 - Milano Telefono: 0245862377 Fax: 0236511330 Email: studiolucamartignon@yahoo.it Pec: martignon.12724@oamilano.it Pag. 1
Rapporto di stima- INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Corpo: A Categoria: Abitazione di tipo economico [A3] Dati Catastali : foglio 18, particella 528, subalterno 702 foglio 18, particella 528, subalterno 17 2. Stato di possesso Bene: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Corpo: A Possesso: 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Corpo: A Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Corpo: A Creditori Iscritti:. reditoriiscritti_sub1_sub1_sub1;block=end] 5. Comproprietari Beni: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Corpo: A 6. Misure Penali Regime Patrimoniale: separazione dei beni Comproprietari: Nessuno Beni: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Pag. 2
Corpo: A Misure Penali: NO Rapporto di stima 7. Continuità delle trascrizioni Bene: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Corpo: A Continuità delle trascrizioni: SI 8. Prezzo Bene: via Trieste, 134 - Cesate (Milano) - 20020 Prezzo base d'asta del lotto pro-quota ( 1/4 ): Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 52.873,44 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 52.800,00. Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 45.000,00. Prezzo base d'asta del lotto intero: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 211.493,75. Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 211.000,00. Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 180.000,00. Pag. 3
Rapporto di stima Beni in Cesate (Milano) Località/Frazione via Trieste, 134 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazione di tipo economico [A3] sito in Cesate (Milano) CAP: 20020, via Trieste, 134 Quota e tipologia del diritto di - Piena proprietà - i Eventuali comproprietari: Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: XXXXXXXX proprietà per 1/4; XXXXXXXXXproprietà per 1/4; XXXXXXX proprietà per 2/4, foglio 18, particella 528, subalterno 702, scheda catastale MI0551581 del 14/07/2010., indirizzo via Trieste, 134, piano T-S1, comune Cesate, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 6, superficie mq. 86,00, rendita. 526,79. Derivante da: Variazione del 09/11/2015 per inserimento in visura dei dati di superficie. Variazione nel classamento del 14/07/2011 protocollo N. MI0627401. Variazione per ampliamentodiversa distribuzione degli spazi interni del 14/07/2010 protocollo N. MI0551581. Confini: Da nord in senso orario: cortile comune; cortile comune; vano scala e cortile comune; altra unità immobiliare. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: XXXXXXXX proprietà per 1/4; XXXXXXXXXXXX proprietà per 1/4; XXXXXXX propietà per 2/4., foglio 18, particella 528, subalterno 17, scheda catastale MI0551629 del 14/07/2010., indirizzo via Trieste, 134, piano S1, comune Cesate, categoria C/6, classe 1, consistenza mq. 21,00, superficie mq. 23,00, rendita. 58,57. Derivante da: Variazione del 09/11/2015 per inserimento in visura dei dati di superficie. Variazione nel classamento del 14/07/2011 protocollo N. MI0627401. Variazione per migliore identificazione grafica del 14/07/2010 protocollo N. MI0551629. Confini: Da nord in senso orario: altra unità immobiliare; altra unità immobiliare; altra unità immobiliare; mappale 62. Note sulla conformità catastale: Si dichiara la conformità catastale Pag. 4
Rapporto di stima. 2. DESCRIZIONE GENERALE ( QUARTIERE E ZONA ): Zona semicentrale limitrofe al centro cittadino a prevalente destinazione residenziale. Nelle vicinanze si segnala la stazione delle Ferrovie Nord Milano ( Trenord ) sulla linea Saronno - Milano. Caratteristiche zona: semicentrale normale Area urbanistica: mista a traffico locale con parcheggi sufficienti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Sono presenti i principali servizi per la collettività. Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: Saronno, Garbagnate. Attrazioni paesaggistiche: Parco delle Groane. Principali collegamenti pubblici: Sono presenti i principali collegamenti urbani ed extraurbani. 3. STATO DI POSSESSO: Occupato dalla signora XXXXXXXXXX in qualità di proprietaria pro-quota di 1/2 e dal di lei figlio XXXXXXXXX in qualità di proprietario pro-quota di 1/4. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: 4.2.2 Pignoramenti: - Pignoramento a favore di -Verbale di pignoramento immobili ; Atto esecutivo o cautelare in data 22/05/2014 ai nn. 8616/2014 iscritto/trascritto a Milano 2 in data 13/06/2014 ai nn. 52976/37055. 4.2.3 Altre trascrizioni: Pag. 5
Rapporto di stima 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.430,00 Spese condominiali scadute ed insolute con riferimento a tutti i condomini morosi: nessuna. Millesimi di proprietà: 53,85 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - L'immobile è dotato di ascensore a norma ma vi è la presenza di quattro gradini dal cortile all'atrio di accesso che impediscono l'accessibilità alle persone diversamente abili. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Presente Indice di prestazione energetica: classe "F" - KW/mq.a173,97 Note Indice di prestazione energetica: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: Proprietaria da ante ventennio al 27/09/1994. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Salvo Morsello, in data 27/05/1991, ai nn. 142/19; trascritto a Milano 2, in data 11/06/1991, ai nn. 47453/35549. proprietà 1/1. dal Titolare/Proprietario: 27/09/1994 al 15/03/2002. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Salvo Morsello, in data 27/09/1994, ai nn. 17180/2658; trascritto a Milano 2, in data 07/10/1994, ai nn. 82263/51011. Titolare/Proprietario: proprietà 1/1 dal 15/03/2002 al 04/06/2007. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Angelo Giordano, in data 15/03/2002, al n. 53331; trascritto a Milano 2, in data 19/03/2002, ai nn. 33954/20665. Titolare/Proprietario: XXXXXXX proprietà per 1/2; XXXXXXXXXXXX) proprietà per 1/2 dal 04/06/2007 al 21/08/2010. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Antonio Monteleone, in data 04/06/2007, ai nn. 9884/1979; trascritto a Milano 2, in data 07/06/2007, ai nn. 87162/45693. Titolare/Proprietario: proprietà per 1/4; proprietà per 1/4; XXXXXXXXXXXX ) proprietà per 2/4 dal 21/08/2010 ad oggi ( attuali proprietari. In ) forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri Pag. 6
Rapporto di stima - n. immobiliari: SI - ; registrato a Milano 2, in data 15/01/2013, ai nn. 128/9990/13; trascritto a Milano 2, in data 26/04/2013, ai nn. 39138/27079. Note: Successione legittima in morte del sig. deceduto in data 21/08/2010. N.B.= Si sottolinea che le quote di proprietà detenute da ( 1/4 ) e la ( 2/4 ) sono estranee alla procedura 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: 129/92 Tipo pratica: Concessione Edilizia Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 03/10/1992 al n. di prot. 129/92 L'agibilità non è mai stata rilasciata. NOTE: Successivamente è stata rilasciata Concessione Edilizia in Sanatoria n. 14057/8 DEL 30/09/2008 ed integrazione n. 15650/2/3 del 05/10/2010 relative all'appartamento ed al box. 7.1 Conformità edilizia: Abitazione di tipo economico [A3] Note sulla conformità edilizia: Si dichiara la conformità edilizia. 7.2 Conformità urbanistica: Abitazione di tipo economico [A3] Strumento urbanistico Approvato: Non specificato In forza della delibera: N. 50 del 21 luglio 2010. Zona omogenea: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni NO particolari? Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note sulla conformità: Si dichiara la conformità urbanistica. Ambito 4 - Residenziale consolidato SI Pag. 7
Rapporto di stima Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto A Unità immobiliare situata al piano terreno ( rialzato ) composta da un soggiorno, due camere da letto, due bagni, una cucina, un disimpegno ed un terrazzo, oltre ad una cantina posta al piano seminterrato. Fa parte del lotto un box auto pertinenziale posto al piano seminterrato. 1. Quota e tipologia del diritto Piena proprietà Cod. Fiscale: ile: co- Eventuali comproprietari: 1/2 e proprietà 2/4. Superficie complessiva di circa mq. 91,00 E' posto al piano: T-S1 L'edificio è stato costruito nel: 1992 L unità immobiliare staggita ha un'altezza utile interna di circa m. 2,80 L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: ottimo Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta in ottime condizioni edilizie. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Balconi Copertura Fondazioni Scale Solai Strutture verticali Travi Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni materiale: c.a. condizioni: buone - Note: Parapetto in muratura e ferro. tipologia: a falde materiale: c.a. condizioni: Non verificabili. tipologia: Non verificabile materiale: c.a. condizioni: Non verificabili. tipologia: a rampe parallele materiale: c.a. ubicazione: interna servoscala: assente condizioni: buone tipologia: Non verificabili condizioni: Non verificabili. materiale: c.a. condizioni: Non verificabili materiale: c.a. condizioni: Non verificabili tipologia: anta singola a battente materiale: ferro apertura: elettrica condizioni: buone - Note: La descrizione è riferita al cancelletto pedonale fronte strada. tipologia: ante singole, doppie e triple a battente materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: misto alluminio-legno condizio- Pag. 8
Infissi interni Manto di copertura Rapporto di stima / ni: ottime - Note: In corrispondenza delle porte-finestre del locale soggiorno e cucina sono presenti delle inferriate di sicurezza. tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone - Note: La porta della cucina è del tipo a soffietto. materiale: tegole in cotto coibentazione: Non rilevata condizioni: non verificate Pareti esterne Pavim. Interna Plafoni Portone di ingresso Rivestimento materiale: a doppia fodera coibentazione: Non verificabile rivestimento: mattone paramano condizioni: ottime materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone materiale: gesso condizioni: buone tipologia: anta singola a battente materiale: ferro e legno tamburato accessori: blindato condizioni: buone - Note: La descrizione è riferita al portoncino di primo accesso all'appartamento. ubicazione: bagno e cucina materiale: piastrelle in ceramica condizioni: buone Scale Impianti: Antenna collettiva Ascensore Citofonico Elettrico Fognatura Gas posizione: a rampe parallele rivestimento: granito condizioni: ottime - Note: La descrizione è riferita alla scala condominiale. tipologia: rettilinea e parabola condizioni: Funzionante conformità: Non è stato possibile verificarla tipologia: oleopneumatico condizioni: ottime conformità: Non è stato possibile verificarla tipologia: video condizioni: buone conformità: Non è stato possibile accertarla. tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone conformità: Non è stato possibile verificarla. tipologia: Non verificabile rete di smaltimento: tubi in PVC recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità Non : rilevata condizioni: funzionante conformità: Non è stato possibile accertarla. tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: funzionante conformità: Non è stato possibile verificarla. Pag. 9
Idrico Rapporto di stima tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in polipropilene condizioni: funzionante conformità: Non è stato possibile verificarla. Telefonico tipologia: sottotraccia centralino: assente condizioni: funzionante conformità: Non è stato possibile verificarla. Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone conformità: Non è stato possibile verificarla. Informazioni relative al calcolo della consistenza: Il calcolo della superficie è stato effettuato in base al D.P.R. N. 138/1998. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Residenziale sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente Mq. 91,00 1,00 Mq. 91,00 Mq. 91,00 Mq. 91,00 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1 semestre 2016 Zona: Cesate Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: A/3 Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Ottimo Valore di mercato min ( /mq): 1.750,00 Valore di mercato max ( /mq): 2.050,00 Accessori A 1. Box posto al piano Seminterrato composto da unico vano - Sviluppa una superficie complessiva di 27,58 mq. Valore a corpo:. 23.000,00 Note: Trattasi di vano ad uso autorimessa di pertinenza all'appartamento identificato catastalmente al foglio 18, mappale 528 e sub. 702. A 2. Cantina posto al piano Seminterrato composto da unico vano - Sviluppa una superficie complessiva di 20,65 mq. Valore a corpo:. 19.000,00 Pag. 10
Rapporto di stima n. Note: Si segnala che la cantina, di ampie dimensioni, presenta un'altezza interna di cm. 348, una pavimentazione in ceramica ed una finestra. Queste condizioni unitamente al fatto che posta direttamente al di sotto dell'appartamento ed eventualmente collegabile mediante scala interna, portano a considerare un valore a mq. di circa il 50% rispetto al valore dell'appartamento. A 3. Terrazzo porticato posto al piano rialzato composto da unico terrazzo con accesso dal soggiorno e dalla cucina - Sviluppa una superficie complessiva di 16,73 mq. Valore a corpo:. 10.000,00. Note: Il valore al mq. del terrazzo è stato calcolato al 30% del valore a mq. dell'appartamento. Esiste impianto elettrico. Impianto a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note: Non è stato possibile accertare. Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: Autonomo Stato impianto: Funzionante Impianto a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità. Note: Non è stato possibile accertarla. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Non Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Ascensori montacarichi: L'immobile dispone di ascensore. Note ascensori montacarichi: Non è stato possibile accertare la conformità ma data la recente realizzazione dell immobile è verosimile la presenza del certificato. Pag. 11
Scarichi: Rapporto di stima Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio di stima si è basato sulla media ponderale dei valori espressi dagli indicatori correntemente assunti dall'agenzia delle Entrate nella determinazione della stima degli immobili, ovverosia; mercato immobiliare telematico riferito ad unità con caratteristiche simili a quella in e- same ed osservatorio del mercato immobiliare a cura dell'agenzia del territorio. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Cesate; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano; Uffici del registro di Milano; Ufficio tecnico di Cesate; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Cesate ed osservatorio del mercato immobiliare dati relativi al primo semestre 2016. Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.):./mq. 1.875,00 - Valore medio riferito ad abitazioni civili in ottimo stato conservativo. 8.3 Valutazione corpi: A. Abitazione di tipo economico [A3] con annesso Box, Cantina e Terrazzo porticato. Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Residenziale Mq. 91,00 1.875,00 170.625,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 170.625,00 Valore corpo 170.625,00 Valore Accessori 52.000,00 Valore complessivo intero 222.625,00 Valore complessivo diritto e quota 55.656,25 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Abitazione di tipo economico [A3] con annesso Box, Cantina e Terrazzo porticato Mq. 91,00 222.625,00 55.656,25 Pag. 12
Rapporto di stima 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% 2.782,81 ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto pro-quota ( per 1/4 ): Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 8.6 Prezzo base d'asta del lotto intero: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di libero": Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato":. 52.873,44. 52.800,00. 45.000,00. 211.493,75.211.000,00.180.000,00 Data generazione: 15-12-2016 L'Esperto alla stima Arch. Luca Martignon Pag. 13
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1329 / 2014 ALLEGATI : Pag. 14