Gem. DAVIDE MARCHIONI STUDIO TECNICO Via Berzantina n 24-40030 CASTEL DI CASIO (BO) Tel. 0534 22705 - Fax 0534 22705 E-mail: marchini@cmputermax.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI XXX * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Prmss da (Avv. XXX) Cntr LOTTO UNICO R.G. ESEC. N. XXX/13 Udienza 21.03.2016 re 9,15 XXX * * * (Avv. XXX) Cpia us Estern Il Giudice dell Esecuzine in ggett cn prvvediment di nmina del 16.09.2015 indicava il Gem. Davide Marchini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n. 3320 cn studi in Castel di Casi (BO), Via Berzantina n 24 Cnsulente Tecnic d Uffici e cntestualmente nella medesima udienza gli cnferiva l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II c. c.p.c. (Es. Relazine Ntarile, CDU, dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al Giudice quelli mancanti e inidnei). 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine Per us Estern
2 di 15 da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di
3 di 15 quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl di esempi) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testè cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare due relazini scritte cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF e stampa del cntenut cme da prtcll
4 di 15 depsitat in Cancelleria che al cntrari sia priv dei dati relativi alle parti prcessuali, entr 45 girni prima dell udienza di cmparizine delle parti fissata per il girn 21/03/2016, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune di Vergat, l Agenzia Entrate Uffici del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE
5 di 15 ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 10 % ed il 20 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. * * * LOTTO UNICO DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 19.03.2013 all art.
6 di 15 6909 a favre di XXX è stata pignrata la piena prprietà dei beni distinti nel Catast Fabbricati del Cmune di Vergat, al Fgli 44 particella 309 sub.12, Fgli 44 particella 309 sub. 2 e Fgli 44 particella 309 sub. 7; è stata pignrata la quta di ½ del bene distint nel Catast Fabbricati del Cmune di Vergat, al Fgli 44 particella 309 sub. 6; è stata pignrata la quta di 1/4 del bene distint nel Catast Terreni del Cmune di Vergat, al Fgli 44 particella 264. CONSISTENZA E UBICAZIONE DELL IMMOBILE Abitazine cn crte esclusiva che si sviluppa fra pian terra e prim ubicata in Vergat (BO), Via XXX; l unità abitativa è cmpsta al pian terra da ingress, bagn, tre lcali us tavernetta, scaletta interna che prta ad un livell più bass cmpst da ampi lcale us sggirn (grezz), camera (grezza), altr bagn (grezz) e sttscala (grezz); dall ingress si sviluppa anche scala interna di cllegament cl pian prim ve si sviluppa il repart ntte cmpst da disimpegn, ampi bagn, ripstigli, camera e camera cn bagn; la crte esclusiva in gran parte a verde circnda l unita sui lati EST, SUD ed OVEST. Superficie cmmerciale dell unità circa mq. 248,00 ltre a circa mq. 365,00 di crtile. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan allibrati nel Catast Fabbricati del Cmune di Vergat al: Fgli 44 particella 309 sub. 13 via Blgna n. 54, pian T-1, categria A/2, classe U, vani 10,5, rendita 1.220,13; risulta intestat a XXX nata in Mldavia il 12.09.1961 prprietaria per 1/1; Fgli 44 particella 309 sub. 6 Via Blgna n. 54, pian T, area urbana
7 di 15 di mq. 58 Rendita 0,00, risulta intestata a XXX nata in Mldavia il 12.09.1961 prprietaria per ½ e XXX nata in Mldavia il 21.06.1982; Catast Terreni del Cmune di Vergat al: Fgli 44 particella 264 seminativ classe 2 superficie mq. 110,00 r.d. E 0,20 r.a. 0,45 (crsell cmune dell edifici di via Blgna n. 54) risulta intestat a XXXX nata in Mldavia il 12.09.1961 prprietaria per ¼, XXX nata in Mldavia il 21.06.1982 prprietaria per ¼, XXX nat a Vergat il 19.09.1930 prp. per ¼ in cm. leg. dei beni cn XXXX, XXX nata a Vergat il 04.01.1937. La sig.ra XXX è deceduta il 28.09.2008 ed i registri catastali nn risultan aggirnati. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Nn c è crrispndenza fra l identificazine catastale attuale e quant pignrat in quant le tre unità immbiliari pignrate nel 2013 all epca identificate al Fgli 44 particella 309 sub. 2, sub. 12 e sub. 7, sn state sppresse e fuse fra lr cn Denuncia di Variazine Catastale Prt. BO 63538 del 02.05.2014 generand l attuale unità immbiliare periziata Fgli 44 particella 309 sub. 13. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU E cmpresa la cmprprietà pr-quta su tutte le parti cmuni del fabbricat quali risultan per legge per destinazine cme indicat nei rgiti di prvenienza ed in particlare sulla particella Fgli 44 n. 309 sub. 5 BCNC atri e van scale cmune agli edifici mappali 308 e 309, Fgli 44 n. 309 sub. 8 BCNC crte cmune ai sub. 11 e 13, Fgli 44 n. 309 sub. 9 BCNC centrale termica cmune ai sub. 11 e 13.
8 di 15 VINCOLI E ONERI Nn esiste cstituit CONDOMINIO da infrmazini assunte dalla prprietà. L unità periziata sub. 13 ha allggiat all intern del su ingress i cntatri ENEL dell appartament sub. 11, l impiant termic è cmune fra l unità periziata sub. 13 e l unità immbiliare sub.11 cn un unica frnitura Hera del Gas Metan che alimenta la centrale termica cmune sub. 9 ed inltre esiste un unica frnitura Hera per l Acqua sempre fra gli appartamenti sub. 11 e 13. L area urbana sub. 6 è esterna alla recinzine e cstituisce da temp access alla prprietà privata e parte strada pubblica lasciata libera per la cstruzine arretrata della recinzine cme richiest dal Cmune. CONFINI Via Blgna, sig.ra XXX, beni XXXX e XXX, salv altri. PROPRIETÀ L esecutata XXX nata in Mldavia il 12.09.1961 c.f. XXX risulta prprietaria per 1/1 del sub. 13, prprietaria di ½ del sub. 6 e prprietaria di ¼ del mappale f. 44 n. 264. PROVENIENZA DEL BENE I beni immbili pignrati sn pervenuti all esecutata cn att di cmpravendita del Ntai Dtt. XXX in data 30/09/2008 rep. n. 13291, registrat all uffici Blgna 2 il 16/10/2008 al n. 12778, trascritt a Blgna il 20/10/2008 all art. n. 33056. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE L esecutata al mment dell att di prvenienza era libera da vincli matrimniali.
9 di 15 ATTI PREGIUDIZIEVOLI che verrann cancellati a cura e spese della Prcedura relativamente ai beni ggett di esecuzine: - Pignrament immbiliare in data 19/03/2013 all art. 6909 a favre di XXX - Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 20 ttbre 2008 al n. 12108 a favre di XXX - Ipteca legale iscritta a Blgna il 10 dicembre 2014 art. n. 43985/6808 a favre di XXX. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Access agli atti del Cmune di Vergat effettuat cn dmanda presentata il 20.10.2015 prt. n. 13335 dal quale è emers: Edifici cstruit in frza di Cncessine Edilizia n. 188/1980 rilasciata il 27 ttbre 1980 D.I.A. per pere di recinzine e cancellate n. 163/1997 presentata il 23 maggi 1997 prt. n. 5984 D.I.A. di variante alle pere di recinzine e cancellate presentata l 8 giugn 1998 prt. n. 6258 D.I.A. per varie pere interne ed esterne presentata il 9 agst 1999 prt. n. 9272 S.C.I.A. a sanatria e per pere di ristrutturazine presentata il 7 febbrai 2014 prt. n. 1953 (pratica edilizia n. 996/2014) ancra aperta ed in crs di validità.
10 di 15 Nn risulta AGIBILITA che dvrà essere richiesta a fine lavri. Dal cnfrnt tra la dcumentazine visinata e quant accertat in fase di sprallug si è accertat in DIFFORMITA la presenza di PORTA INTERNA di cmunicazine AL PIANO PRIMO cn l appartament adiacente sub. 11 di prp. Beselea Inga. Sarà da chiudere di cmune accrd fra l aggiudicatari e la sig.ra Beselea Inga. Per i vani del pian terra in precedenza descritti al GREZZO i lavri sarann da ultimare in cnfrmità all ultim prgett depsitat. La planimetria catastale depsitata crrispnde all stat di fatt. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 02/01/2016, cdice identificativ N. 07620-000032-2016 redatt da XXX, numer di accreditament 07620, valevle sin al girn 02/01/2026. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica E. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L abitazine cn relative pertinenze sn utilizzate dall esecutata. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art. 1490 del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard.
11 di 15 DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE Il fabbricat visinat è pst in Prvincia di Blgna, Cmune di Vergat, Via XXX, in zna che nell ultim decenni ha subit una frte espansine residenziale e dista circa un chilmetr dal centr del paese dve si pssn trvare tutti i beni e servizi di prima necessità. Si tratta di una palazzina cn sl quattr unità abitative ltre accessri risalente agli anni ttanta cn ampi spazi pavimentati e verdi circstanti che la distanzian dalla via pubblica; si eleva per tre piani furi terra serviti da van scale cmune. L stabile è stat realizzat cn strutture prtanti in muratura di mattni, slai di divisine in later-cement, tett di cpertura a falde inclinate cn svrastante mant in tegle canadesi lattneria in rame, paramenti esterni intnacati e tinteggiati, piazzali esterni pavimentati in autblccanti, muri di cinta in cement armat cn svrastante barriera metallica La przine immbiliare stimata ad us residenziale è psta al pian terra e prim ed è cmpsta al pian terra da crte esterna esclusiva, da ingress, bagn, tre lcali us tavernetta, scaletta interna che prta ad un livell più bass cmpst da ampi lcale us sggirn (grezz), camera (grezza), altr bagn (grezz) e sttscala (grezz); dall ingress si sviluppa anche scala interna di cllegament cl pian prim ve si sviluppa il repart ntte cmpst da disimpegn, ampi bagn, ripstigli, camera e camera cn bagn. A seguit del sprallug effettuat nei lcali interessati si sn evidenziate le seguenti finiture interne (esclusine per i vani grezzi): Pavimentazini dei lcali us girn in mattnelle di ceramica di varie clrazini;
12 di 15 Pareti e sffitti intnacati e tinteggiati cn materiale a tempera in tutti i lcali; Nelle camere e nel disimpegn della zna ntte la pavimentazine è in parquet; I bagni risultan pavimentati e rivestiti alle pareti cn mattnelle di ceramica, queste ultime per un altezza di circa mt. 2,00; i bagni sn cmpleti di tutti i pezzi sanitari; mlt ampi e pregevle il bagn del pian prim; Le finestre sn frnite di telai in legn cn vetr camera clre nce scur e cn scuretti in legn esterni anch essi in legn; Le prte interne tamburate sn in legn nce nazinale; L impiant elettric e di citfn sn in traccia; L impiant di riscaldament e per la prduzine di acqua calda sanitaria è COMUNE cl sub. 11. Nel cmpless si tratta di un abitazine in bun stat di manutenzine. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale dei cespiti immbiliari in argment viene cnteggiata facend riferiment al DPR 23.0.3.1998 n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della Legge 662/96 ed allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria nel seguente md: i muri interni e quelli perimetrali esterni dei vani principali e dei vani accessri a servizi dirett di quelli principali quali bagni, ripstigli, ingressi, crridi e simili vengn cmputati per inter fin ad un
13 di 15 spessre massim di cm. 50 cm. mentre i muri in cmunine nella misura del 50% fin ad un spessre massim di cm. 25; il 50% della superficie dei vani accessri a servizi dirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili qualra cmunicanti cn i vani principali ed il 25% qualra nn cmunicanti; la superficie dei balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva della singla unità immbiliare qualra cmunicanti il 30% fin a Mq. 25 ed il 10% per la quta eccedente, qualra nn cmunicanti il 15% fin a Mq, 25 e il 10% per la quta eccedente; l area scperta di pertinenza esclusiva viene cmputata il 10% sin alla superficie dell unità immbiliare e del 2% per la superficie eccedente. Arrtndand al metr quadrat le superfici lrde determinate risultan, a titl puramente indicativ, le seguenti: Abitazine: circa Mq. 248,00 dei quali circa Mq. 80,00 al grezz Giardin: circa Mq. 365,00 STIMA DEI BENI Cme precedentemente evidenziat nella descrizine dei beni, trattasi di abitazine cn crtile anness psta in Cmune di Vergat, via XXX. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt delle przini immbiliari, della lr destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale dei beni immbili in argment, stimati a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan anche in cnsiderazine della lcazine in att ppnibile alla
14 di 15 prcedura e tenut cnt che trattasi di beni ggett di prcedura esecutiva immbiliare. VALORE DI MERCATO DEI CESPITI IMMOBILIARI: Appartament cn crtile ed accessri: Eur 180.000,00 (Eur Centttantamila/00) Trattandsi di un bene ggett di prcedura esecutiva immbiliare viene applicata al prezz di mercat una riduzine percentuale di circa il 20%; PREZZO BASE D ASTA DELL IMMOBILE: Eur 144.000,00 (Eur Centquarantaquattrmila /00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Castel di Casi lì, 26 gennai 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Gem. Davide Marchini) Allegati: 1. Visure Catast Terreni e Fabbricati; 2. Planimetria catastale dell unità immbiliare; 3. Elabrat Planimetric; 4. Estratt di mappa catastale fgli 44; 5. Elabrati grafici dell immbile rilevat; 6. S.C.I.A. di sanatria prt. n. 1953/2014;
15 di 15 7. Dcumentazine ftgrafica; 8. Cpia dell att di Dr. Lrenz Luca Rep. N. 13291 del 30 settembre 2008; 9. Attestat di Prestazine Energetica.