Numero 10 Anno 2007 - ottobre IMMOBILI E VALORE NORMALE Il D.L. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006, ha di fatto abrogato la disposizione che impediva all amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato in occasione di trasferimenti immobiliari (ad eccezione di quelli effettuati per successione o donazione) qualora tale valore fosse uguale o superiore a quello catastale, risultante dalla capitalizzazione della rendita aggiornata dei fabbricati. In tal modo è stata concessa all amministrazione finanziaria la possibilità di determinare, nell ambito delle cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell immobile. In altri termini, il valore dichiarato nell atto non deve più essere raffrontato con quello catastale, bensì con quello normale, ovvero di mercato. L agenzia delle entrate con provvedimento del 27 luglio 2007 ha precisato quali sono i criteri da applicare per individuare il valore normale dell immobile. In tale documento si chiarisce che la determinazione del valore normale avviene sulla base dei seguenti elementi: valori indicati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio; coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell immobile; altre informazioni in possesso dell amministrazione finanziaria. Il valore normale dell immobile è determinato, pertanto, dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale 1 ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile. IMMOBILI ABITATIVI Valore normale = Valore normale unitario * mq superficie catastale Valore minimo e massimo dell Osservatorio del Mercato Immobiliare Coefficienti di merito Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato come media fra i valori minimo e massimo indicati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare riferiti al periodo dell atto di compravendita e allo stato conservativo normale per la specifica destinazione d uso dell immobile, moltiplicata per la superficie. IMMOBILI NON ABITATIVI Valore normale = [ (Valore OMI MAX + Valore OMI MIN )/2 ] * mq superficie catastale Valore OMI 1 In mancanza del dato catastale, la superficie viene calcolata ai sensi dell Allegato C al DPR 23.3.1998, n. 138.
Le quotazioni che si ricavano dalla banca dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare devono essere riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al momento dell atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo normale. Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo ottimo censito dall Osservatorio del Mercato Immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato come sopra indicato un moltiplicatore pari a 1,3. Coefficienti di merito I coefficienti di merito attengono alle caratteristiche dell immobile e, in particolare, al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale. Di seguito si propongono nel dettaglio i coefficienti relativi al taglio di superficie ed al livello del piano. Taglio superficie (K 1 ) Fino a 45 mq... 1 Oltre 45 mq fino a 70 mq... 0,8 Oltre 70 mq fino a 120 mq... 0,5 Oltre 120 mq fino a 150 mq... 0,3 Oltre 150 mq... 0 Livello di piano (K 2 ) Piano seminterrato...0 Piano terreno...0,2 Piano primo...0,4 Piano intermedio...0,5 Piano ultimo...0,8 Piano attico...1 K = (K 1 + 3 * K 2 )/4 Coefficienti di merito Infine, il valore normale unitario ottenuto come sopra indicato potrà subire un ulteriore variazione per l applicazione dei coefficienti di adeguamento della categoria catastale. Di seguito si riportano le tabelle per la conversione dalla categoria catastale alla tipologia OMI e per la conversione dalla tipologia OMI, in caso di quotazione mancante. 2
Infine, si segnala, che l amministrazione finanziaria potrà integrare il valore normale dell immobile ottenuto anche sulla base dei seguenti ulteriori criteri: valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita; prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale; prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie; prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato; prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i media; prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato; 3
ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio. ESEMPI DI DETERMINAZIONE DEL VALORE NORMALE IMMOBILE ABITATIVO NON NUOVO In data 15 maggio 2007 il sig. Mario Rossi acquista un immobile di tipo abitativo, non nuovo, con una superficie di 100 mq, categoria catastale A/3 (abitazioni di tipo economico), piano primo. L immobile è sito in Milano in zona Tabacchi. La categoria catastale A/3 (abitazioni di tipo economico) corrisponde alla tipologia edilizia OMI abitazioni economiche, per le quali non vi è un coefficiente correttivo. Le quotazioni OMI per immobili siti in Milano zona Tabacchi, Sarfatti, Crema, di tipo economico, in stato conservativo normale sono le seguenti: Valore OMI MIN = 2.000 /mq Valore OMI MAX = 2.700 /mq Il coefficiente relativo al taglio di superficie (K 1 ) è 0,5 e quello relativo al livello del piano (K 2 ) è 0,4. K = (K 1 + 3 * K 2 )/4 = (0,5 + 3 * 0,4) / 4 = 0,425 = 2.000 + (2.700 2.000) * 0,425 = 2.297,50 4
Valore normale = Valore normale unitario * mq superficie catastale = 2.297,50 * 100 = 229.750 IMMOBILE NON ABITATIVO In data 3 febbraio 2007 il sig. Paolo Verdi acquista un immobile a uso ufficio, nuovo, con una superficie di 65 mq, categoria catastale A/10 (uffici e studi privati), piano ultimo. L immobile è sito in Milano in zona Duomo. La categoria catastale A/10 (uffici e studi privati) corrisponde alla tipologia edilizia OMI uffici, per le quali non vi è un coefficiente correttivo. Le quotazioni OMI per immobili siti in Milano zona Brera, Duomo, Cordusio, Torino, di tipo uffici, in stato conservativo ottimo sono le seguenti: Valore OMI MIN = 4.700 /mq Valore OMI MAX = 6.200 /mq Valore normale = [ (Valore OMI MAX + Valore OMI MIN )/2 ] * mq superficie catastale = = [ ( 6.200 + 4.700 ) / 2] * 65 = 354.250 Restiamo a disposizione per qualsiasi informazione o chiarimento. Distinti saluti. 5