Osservatorio progetto cofinanziato dal Ministero delle Attività Produttive ARCOCONSUMATORI Via Forti 27, Pescara Tel. 085 28212 www.arcoconsumatori.com In collaborazione con www.finanzeuropa.com
Osservatorio In collaborazione con Tel. 085 28212 www.arcoconsumatori.com arco@arcoconsumatori.com progetto cofinanziato dal Ministero delle Attività Produttive www.finanzeuropa.com info@finanzeuropa.com OBIETTIVI DELL INDAGINE fornire maggiori informazioni all'utenza bancaria al fine di giungere a delle scelte consapevoli. NOTE METODOLOGICHE ARCOCONSUMATORI ha svolto un indagine sul territorio, relativamente alle operazioni di mutuo. Sono state osservate le maggiori banche nel territorio abruzzese, comprese le quattro Casse di Risparmio. La rilevazione si è basata e si baserà, oltre che sui tassi, anche sulle spese accessorie, il costo per rimborsi anticipati, la trasparenza dei contratti, sulla verifica fatta in sede dei fogli informativi analitici e sulla consegna del modulo ESIS, che tra l'altro contiene l'isc l'indice che ha sostituito il TAEG.
DATI RIFERITI AL 15 FEBBRAIO 2004 Elaborazione dati ARCOCONSUMATORI BANCA Tasso Variabile 15 anni 20 anni 15 anni Tasso Fisso 20 anni Rimborso anticipato Istruttoria e spese Trasparenza Contrattuale Consegna Esis F.I.A. agg.ti Valutazione Generale 3,55 3,65 5,95 6,00 1-3% 250,00 3,32 3,42 5,82 1-2% 175,00 3,47 3,67 5,90 0-2% 225,00 3,42 3,42 6,10 1,00% 160,00 3,78 3,78 5,94 5,94 1-3% 200,00 4,12 4,12 5,90 3% 200,00 3,80 3,80 5,75 6,00 1-2% 420,00 3,62 3,72 6,65!? 1% 180,00 3,72 3,97 6,06 2-3% 104,00 3,10 3,10 5,90 5,90 1-2% 400,00 3,75 2% 200,00 CariChieti 3,62 3,62 5,75 1-2% 160,00 Tercas 3,75 3,95 1% 300,00 3,50 3,87 6,20 6,20 3% 210,00 Ottimo Buono Penale più alta: CARIPE, ABBEY,MONTEPASCHI, BPA Limite Tasso usura: 6,36% Discreto Sufficiente Costo perizia più alto: BNL per importi oltre 130.00 Periodo: gen. - mar. 2004 Insufficiente
Confronto dettagli TASSO VARIABILE 4,5 4 TASSO VARIABILE 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 BNL 15 ANNI 20 ANNI Unicredit Banca San Paolo IMI Deutsche Bank Montepaschi Abbey National Banca Roma BPAdriatico Caripe Spa Intesa BCI Carispaq Carichieti Spa Tercas Spa B. Pop. Ancona
Confronto dettagli TASSO FISSO 7 6 TASSO FISSO 5 4 3 2 1 0 BNL 15 ANNI 20 ANNI Unicredit Banca San Paolo IMI Deutsche Bank Montepaschi Abbey National Banca Roma BPAdriatico Caripe Spa Intesa BCI Carispaq Carichieti Spa Tercas Spa B. Pop. Ancona
Osservatorio In collaborazione con Tel. 085 28212 www.arcoconsumatori.com arco@arcoconsumatori.com progetto cofinanziato dal Ministero delle Attività Produttive www.finanzeuropa.com info@finanzeuropa.com CRITICITÀ RISCONTRATE Partendo dalla valutazione dei tassi si nota come ci sono scostamenti anche di 8 decimi di punto per i tassi variabili e dello 0,45% per i tassi fissi. E' evidente come sia di gran lunga preferibile il tasso variabile rispetto al tasso fisso. Il risparmio è notevole soprattutto considerando che il taglio medio dei mutui è di 100 mila euro. I rilevatori, però, hanno focalizzato la loro attenzione sulla qualità percepita e sulla trasparenza nelle informazioni. Alcune banche non hanno dato informazioni scritte ma ci hanno permesso di prendere appunti in base a ciò che dicevano. Altre banche ci hanno consegnato solo i piani di ammortamento limitandosi a dire quali erano i costi aggiuntivi. Poche hanno consegnato il documento che doveva essere consegnato e cioè l'esis. Una banca ci ha detto che se al mutuo legavamo un piano di accumulo che avrebbe investito in obbligazioni (a loro dire un investimento sicuro) il tasso poteva scendere. Come si potrà ben capire noi non siamo dell'avviso che le obbligazioni siano un investimento senza rischio. Un'ultima considerazione: per chi ha stipulato mutui qualche anno fa e ha un capitale residuo di almeno 60 mila euro potrebbe essere conveniente rinegoziare il mutuo. ARCO Consumatori e Finanzeuropa (anche online) sono a disposizione dei consumatori per consigliare in anticipo sul prodotto mutuo da preferire.
ORIENTARSI PER UNA SCELTA CONSAPEVOLE È davvero un momento positivo per i mutui. La stabilità dei tassi, ancora su livelli minimi, spinge molti risparmiatori all acquisto di un immobile sfruttando condizioni convenienti. In questo momento è da preferire il tasso variabile rispetto al tasso fisso per una serie di ragioni. La BCE dovrebbe lasciare i tassi invariati per tutto l anno in corso. La ripresa dell economia è lenta e non si prevedono, pertanto, rialzi dei tassi. Rispetto agli anni passati è cresciuto l importo medio che ora tocca i 100 mila euro. È aumentata anche la durata media. Poco meno della metà dei mutui si stipulano per durate comprese tra i 20 e i 30 anni. Perciò chi vuole comprare casa non rinuncia all acquisto visto l aumento dei prezzi degli immobili ma modifica la preferenza dei mutui. Chiaramente una durata più lunga e un tasso variabile consentono di ottenere un capitale maggiore. Riteniamo il tasso variabile più competitivo, anche nel medio periodo, poiché con le attuali differenze (circa 3 punti percentuali) tra tasso variabile e tasso fisso il risparmio nella prima parte del mutuo è notevole. Occorrerebbe infatti un aumento di 4 o 5 punti percentuali affinché gli interessi passivi totali maturati con tasso variabile risultino maggiori di quelli maturati con un tasso fisso. Vista la stabilità dell Euro, comunque, non ci sembra una situazione facilmente verificabile. Il calo dei tassi ha anche generato un importante effetto: il limite del tasso usura attualmente è del 6,36%. Pertanto molti istituti di credito si limitano a proporre tassi fissi solo fino a 15 anni; solo alcune banche arrivano a proporre tassi fissi fino a 20 anni. Attenzione ai tassi di ingresso. Sempre più banche applicano un tasso più basso per il primo periodo di vita del mutuo. È però importante valutare il tasso a regime più che il tasso di ingresso. Se il tasso a regime è più alto rispetto ad altre banche il piccolo vantaggio iniziale viene annullato del tutto. Altro aspetto importante da valutare sono le spese accessorie. Non si deve sottostimare l influenza che hanno nell accensione e nella gestione di un mutuo. Le differenze possono essere notevoli.
Glossario Osservatorio Mutui Tasso di ingresso: tasso applicato per un periodi limitato di tempo creato sia per favorire la gestione dei muti da parte della banca sia per venire incontro al sottoscrittore e concedergli all inizio una rata più bassa per far fronte alle spese iniziali Tasso a regime: tasso applicato per tutta la durata del mutuo Tasso fisso: è il tasso che rimane invariato per tutta la durata del mutuo ma anche il più costoso. Tasso variabile: tasso che segue l andamento del mercato. È legato all andamento dell Euribor. Tasso variabile con cap: tasso variabile con tetto massimo prefissato (cap rate) non superabile. Formula non molto diffusa. Di solito lo spread è più alto. Tasso misto: è il tasso adatto a chi vuole accendere un mutuo oggi e riservarsi la scelta definitiva del tasso (fisso o variabile) in un altro momento. Generalmente si può esercitare l opzione più volte. Tasso di usura: la legge 108/96 ha stabilito quali sono i tassi massimi di interesse applicabili sui prestiti in denaro, superati i quali scatta il reato di usura. Il tasso di usura è rilevato dalla Banca d Italia ogni trimestre. È dato dall aumento del 50% dei tassi medi rilevati nel trimestre precedente. Euribor ed Eurirs: tassi interbancari di riferimento utilizzati come parametro di riferimento per il calcolo dei tassi variabili (euribor) o fissi (eurirs). Sono diffusi giornalmente. ISC: indicatore sintetico di costo: esprime in percentuale annua il costo totale del credito a carico del cliente; comprende interessi e oneri legati all accensione e gestione del mutuo. Spread: percentuale che la banca somma al parametro di riferimento per calcolare il tasso applicato. Questo valore è il margine di guadagno dell istituto erogante.