Finanziamenti: mutui e prestiti personali OTTOBRE 2014 Il presente documento è stato redatto da UniCredit SpA esclusivamente con finalità educative nell ambito del Programma In-formati per la presentazione in aula dei relativi contenuti. L utilizzo ai fini educativi dello stesso deve essere effettuato esclusivamente da personale autorizzato da UniCredit. Le informazioni contenute nel presente documento sono prodotte da fonti interne al Gruppo UniCredit se non diversamente indicato. Laddove tali informazioni includano dati disponibili al pubblico e/o provenienti da fonti esterne, sugli stessi UniCredit SpA non svolge alcuna verifica di veridicità, accuratezza e completezza e pertanto non fornisce alcuna garanzia e non si assume alcuna responsabilità circa l attendibilità, la correttezza e l attualità di detti dati. Nessuna parte del documento può essere riprodotta, copiata, pubblicata o utilizzata senza il preventivo consenso scritto di UniCredit, salva la possibilità di farne copia per uso esclusivamente personale. In ogni caso è vietata la modifica, la riproduzione completa o parziale del documento e l utilizzo al di fuori del contesto per cui è stato realizzato. I contenuti del presente documento compresi loghi, marchi e altri segni distintivi - sono di proprietà di UniCredit, se non diversamente indicato, coperti da copyright e dalla normativa in materia di proprietà industriale.
Benvenuti in In-formati, il Programma di Educazione Bancaria e Finanziaria di UniCredit! Il corso Finanziamenti: mutui e prestiti personali si colloca all interno del più ampio programma di educazione bancaria e finanziaria chiamato In-formati proposto gratuitamente da UniCredit in Italia a giovani, anziani, famiglie, imprese e non profit. In-formati si propone di promuovere nella popolazione italiana la diffusione di conoscenze bancarie e finanziarie per supportare i cittadini nella realizzazione quotidiana di scelte economiche consapevoli e quindi sostenibili. In questo senso In-formati rappresenta per noi una sfida: la sfida di avvicinare sempre di più la Banca alla vita quotidiana dei cittadini, per renderli In-formati, affinché diventino consumatori consapevoli. 2 Iniziamo insieme questa bella sfida!
Agenda Il Mutuo I Crediti Personali Il sovraindebitamento 3
4 Cos è un Mutuo.filmato
Il Mutuo: nozioni di base Che cos è? A cosa serve? E un finanziamento a medio-lungo periodo rimborsabile con rate di importo costanti o variabili, solitamente mensili, trimestrali o semestrali Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, solitamente la casa di abitazione ed è chiamato mutuo ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un ipoteca sull immobile A chi è rivolto? Chiunque può richiedere un Mutuo per ottenerlo è necessario dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma dovuta. 5 Nota: art. 1813 c.c.
Il Mutuo: nozioni di base Che importo posso richiedere? solitamente mai superiore all 80% del valore dell immobile acquistato (vds mutuo fondiario). Quanto costa? La principale componente di costo è costituita dagli interessi che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo, a questi vanno aggiunti altri costi che devono essere esplicitati dalla banca, le spese notarili, le imposte statali e le spese di perizia. 6
Il mutuo fondiario Il concetto di fondiarietà del mutuo si fonda su tre aspetti sostanziali: IMPORTO non deve essere mai superiore all 80% del valore dell immobile acquistato (salvo i casi in cui esistano garanzie integrative); DURATA La durata del finanziamento deve essere a medio e lungo termine (oltre i 18 mesi); GARANZIA deve essere di natura ipotecaria, generalmente di primo grado e relativa a un immobile. 7E
Il mutuo fondiario Le altre forme di mutuo ipotecario : Liquidità concedibile a tutti i proprietari di immobili. Finalizzato a supportare altre occorrenze finanziarie (liquidità), come, ad esempio, spese relative alla salute, studio, imprevisti attinenti la vita familiare e consolidamento debiti pregressi, con l'esclusione di investimenti speculativi e acquisto immobili non adibiti ad abitazione principale. Ristrutturazione finanziamenti destinati a realizzare interventi sull immobile: lavori più o meno complessi (ma non strutturali) di miglioramento fino all acquisto e completamento dello stesso. Sal il mutuo in Stato Avanzamento Lavori (cd Sal) è finalizzato al finanziare la costruzione di immobili con erogazioni a tranches mano a mano che i lavori proseguono. Accollo è il contratto che interviene tra il mutuatario ed un terzo (acquirente dell immobile ipotecato) con il quale il terzo si assume il debito residuo verso la Banca mutuante. L accollo può essere tra privati o da Costruttore. il più comune è l accollo di una quota di mutuo ipotecario riveniente da frazionamento del mutuo costruttori (cosiddetto mutuo padre) in conseguenti altri finanziamenti cosiddetti mutui figli, destinati al Consumatore che, acquistando un immobile dallo stesso, si accolla cioè si impegna a pagare alla Banca la quota del mutuo in essere (quindi già erogato) dalla Banca al costruttore medesimo. 8
..inoltre Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti fondiari non sono assoggettate a revocatoria fallimentare se iscritte almeno 10 giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento. La banca ha facoltà di risolvere il contratto nel caso in cui il debitore non adempia ai propri obblighi di pagamento delle rate. (*) (*) quale ritardo? 180 gg 9
Il tasso di interesse La variabile principale che caratterizza un mutuo è costituita dalle modalità di calcolo degli interessi. Le forme di tasso d interesse più utilizzate sono: fisso variabile misto bilanciato capped rate cd Mutui a Cap 10
Tasso d interesse d ingresso e tasso a regime Tasso variabile resta invariato per tutta la durata del prestito; le rate saranno pertanto tutte uguali, indipendentemente dall'andamento dei mercati finanziari Tasso fisso varia in relazione all'andamento di uno o più parametri indicati nel contratto di mutuo. Questo mutuo permette di pagare, tempo per tempo, un tasso in linea con le variazioni delle condizioni di mercato. 11
Le altre forme di tasso d interesse Misto/opzionale Prevede la modifica in periodi predefiniti o esercitabili secondo quanto contrattualizzato della modalità di calcolo degli interessi del mutuo. Bilanciato Prevede l esistenza di un tasso fisso e di un tasso variabile utilizzati pro-quota per il calcolo degli interessi. Il capped rate Modalità di tasso variabile che, tuttavia, offre al cliente la possibilità di definire il livello massimo del tasso d interesse (cap). 12
Tasso d interesse d ingresso e tasso a regime Tasso d ingresso si tratta di un tasso applicato per la prima parte del rimborso del mutuo e per un periodo limitato di tempo. Tasso a regime tasso applicato al mutuo per il calcolo degli interessi dal momento in cui terminano le facilitazioni relative al tasso d ingresso. 13
Il processo di concessione del mutuo Il processo di valutazione del merito creditizio e del rischio nella concessione del mutuo è approfondito e riguarda principalmente aspetti economicofinanziari del mutuatario e la valutazione da parte della Banca dell immobile oggetto di Mutuo. 14
La domanda di mutuo La documentazione richiesta varia da banca a banca. In generale, essa riguarda la situazione economica e le caratteristiche di tipo tecnico dell immobile oggetto del mutuo e della garanzia 15
La domanda di mutuo Nel mutuo assume particolare rilievo la documentazione relativa all immobile oggetto del finanziamento (oppure l immobile costituito in garanzia) per: identificare gli immobili oggetto della garanzia verificarne la regolarità catastale provare la proprietà degli immobili provare la libertà dell immobile provare la disponibilità dell immobile provare la regolarità edilizia dei fabbricati La banca deve essere in grado di comprendere con chiarezza la situazione che caratterizza l immobile in termini di proprietà, vincoli e effettiva disponibilità poiché ciò condiziona la eventuale futura escussione della garanzia 16
Le caratteristiche della garanzia e dell immobile Aspetti che influenzano la proprietà, la disponibilità e la libertà dell immobile immobili soggetti a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali immobili che presentano, uno o più passaggi di proprietà a seguito di donazione immobili che rientrano nel regime di comunione dei beni immobili gravati da fondo patrimoniale immobili su cui esiste una servitù immobili oggetto di usufrutto immobili su cui grava un diritto di abitazione immobili su cui esistono diritti di prelazione immobili che provengono da programmi in regime di edilizia convenzionata immobili oggetti di provvedimenti di carattere giudiziale 17
Che cos è l ipoteca? Diritto reale che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia e di soddisfarsi con prelazione sul netto ricavo. I beni possono essere: Beni immobili con le loro pertinenze Beni mobili registrati Il vincolo si realizza con l iscrizione d ipoteca nei Pubblici Registri in definitiva, l ipoteca è la garanzia che consente alla Banca di tutelarsi in caso di mancato pagamento del debito 18
Surrogazione del creditore (portabilità del mutuo) 1/2 L art. 8, DL n. 7/2007, convertito con modificazione nella legge n. 40/2007, reca disposizioni sulla portabilità del mutuo Tramite la Portabilità del mutuo, la nuova banca (surrogante) eroga al cliente l importo residuo del mutuo originario, che viene contestualmente versato alla vecchia banca (surrogata) e, tramite la surrogazione, la nuova banca subentra totalmente nella garanzia ipotecaria, compresi tutti i diritti e le garanzie (reali e personali) esistenti. Il principale vantaggio consiste, in sintesi, nella possibilità di evitare i costi dell'iscrizione di una nuova ipoteca e della cancellazione della vecchia. La predetta surrogazione del mutuo non comporta il venir meno dei benefici fiscali (comma 4). La surroga non è da confondere con la sostituzione del mutuo (nuovo mutuo di solito di importo superiore al precedente) che si differenzia soprattutto per le spese che sono a carico del mutuatario e dalla necessità di iscrivere una nuova ipoteca. 19
Oneri accessori e costo del mutuo I costi associati al prodotto mutuo non sono unicamente legati agli interessi ma riguardano anche altri oneri e servizi collegati al finanziamento quali per esempio: Spese di Istruttoria Polizza assicurativa (incendio e scoppio) Imposta Parcella Perito Notaio e Importo del finanziamento 20
Gli aspetti fiscali relativi al mutuo Coloro che sottoscrivono un mutuo hanno diritto ad una detrazione dell Irpef pari al 19% degli interessi complessivamente pagati nell anno di imposta e degli oneri accessori. L importo massimo di interessi per i quali è ammessa la detrazione che attualmente è pari a 4.000 euro La detrazione è unicamente riferita agli interessi relativi all acquisto dell abitazione e agli oneri accessori (perizia, notaio, ecc.) Il mutuo deve essere destinato all acquisto dell abitazione principale e relative pertinenze. La detrazione è ammessa unicamente per un mutuo garantito da ipoteca su immobili 21
Gli aspetti fiscali relativi al mutuo Nel caso di acquisto della "prima casa" l acquirente deve pagare: Acquisto da Privato Acquisto da Impresa Costruttrice Imposta di registro 2% Imposte ipotecaria e catastali 50 euro ciascuna Imposta di registro 9% Imposte ipotecaria e catastali 50 euro ciascuna Abitazione principale non di lusso (diverse da quelle di cat. A1,A8,A9) Abitazione secondaria o abitazioni di lusso IVA 4% IVA 10%o 22% per immobili di lusso D.M. 2.8.1969 22
Agenda Il Mutuo I Crediti Personali e Credito al Consumo Il sovraindebitamento 23
Il Credito al Consumo: definizione (1/2) IL CREDITO AL CONSUMO È il credito per l acquisto di beni e servizi ovvero per soddisfare esigenze di natura personale concesso ad una persona fisica. Il credito al consumo può assumere la forma di dilazione del pagamento del prezzo dei beni e servizi acquistati ovvero di prestito o altra analoga facilitazione finanziaria. In Italia, gli unici soggetti autorizzati a concedere il credito al consumo sono le banche e gli intermediari finanziari iscritti negli appositi registri. Gli strumenti finanziari che sono utilizzati per accedere al credito al consumo sono: Prestiti Personali Carte di credito Pagamenti posticipati o rateizzati Cessione del quinto dello stipendio/pensione Gli strumenti per accedere al credito al consumo possono essere suddivisi in: finanziamenti finalizzati: prestiti destinati a finanziare specifiche finalità, quali ad esempio la rateizzazione dell'acquisto di un'automobile; finanziamenti non finalizzati: prestiti con generiche finalità (esigenze personali) e il consolidamento del debito delle famiglie. 24 LE GARANZIE Le garanzie che vengono chieste al consumatore per accedere al credito al consumo sono ridotte rispetto ad altre forme di finanziamento (non è richiesta garanzia reale, ad es. l ipoteca sul bene acquistato come nel mutuo), è sufficiente (non esaustivo): un reddito dimostrabile; un conto corrente; non essere iscritti nella lista dei cattivi pagatori. La valutazione del merito creditizio viene svolta su ogni singolo cliente.
Il Credito al Consumo: definizione (2/2) IL TASSO DI INTERESSE È il prezzo che si paga per ottenere un prestito personale ed è calcolato in percentuale sull ammontare erogato. Le principali tipologie sono: Il tasso fisso: l importo della rata determinata con il T.F. resta invariata per tutta la durata del finanziamento Il tasso variabile: tipicamente Euribor 3mesi + spread. L'adeguamento del tasso e quindi della rata avviene trimestralmente; di conseguenza, nel tempo, il cliente può vedere aumentare o diminuire l importo da pagare INDICATORI DI COSTO DEL CONTRATTO DI CREDITO AL CONSUMO Il TAN (tasso annuo nominale) misura il costo del capitale preso a prestito, senza tenere conto degli altri costi accessori; Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è l'indicatore del costo complessivo del credito per il cliente. Il TAEG permette di confrontare le offerte di finanziamento alternative, a patto che queste abbiano medesime caratteristiche in termini di importo e durata. Le voci di costo che compongono il TAEG sono le seguenti: TAN spese di istruttoria pratica imposta sostitutiva assicurazione (facoltativa e compresa nel TAEG nel momento in cui il cliente la richiede/finanzia) Notizie utili 25 Il tasso di interesse applicato a queste tipologie di prestiti è più elevato rispetto a quello applicato ai mutui. Questo perché il rischio di insolvenza del debito è più elevato e non ci sono garanzie a fronte del prestito se non il reddito del contraente
La Direttiva Europea 2008/48/CE del Credito ai Consumatori - Obiettivi ed ambito di applicazione la Commissione Europea, con l emanazione della nuova Direttiva, che abroga la direttiva 87/102/CEE, si è posta l obiettivo di aggiornare, ampliare, uniformare - a livello europeo - le norme in materia di credito al consumo, tenendo conto delle moderne forme di credito nei confronti dei consumatori, facilitando così lo sviluppo del mercato interno nel settore A partire dal 1 Giugno 2011 la nuova Direttiva stabilisce le regole e le modalità operative per lo sviluppo e un buon funzionamento omogeneo del sistema rivolto sia a tutelare il consumatore sia gli operatori (maggiore trasparenza ed efficienza per la concorrenza del mercato unico) TIPOLOGIA CLIENTELA La Direttiva è rivolta ai contratti di credito sottoscritti da persone fisiche residenti in ambito CEE TIPOLOGIA PRODOTTI La Direttiva è rivolta ai contratti di credito compresi tra i 200 e i 75.000 euro PERIMETRO I prodotti oggetto della direttiva sono: Prestiti personali* Prestiti finalizzati e Prestiti auto Leasing Carte di credito revolving Cessione del Quinto Scoperti con durata >30gg Sconfinamenti Finanziamenti garantiti da ipoteca con durata fino a 5 anni *: sono escluse dal perimetro di competenza della Direttiva Europea le finalità di acquisto immobile/terreno e/o ristrutturazione 1 a e 2 a casa (sono esclusi infatti i finanziamenti destinati all acquisto o alla conservazione di un diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato ) 26
Le principali novità normative introdotte dalla Direttiva AMBITO Annunci pubblicitari Informativa pre-contrattuale HIGHLIGHTS NUOVO FRAMEWORK NORMATIVO Maggiori dettagli ed informazioni da mettere a disposizione del cliente in fase pubblicitaria: in particolare, gli annunci pubblicitari (non obbligatori) che riportano il tasso d interesse o altre cifre concernenti il costo del credito dovranno sempre indicare - in forma chiara, concisa e graficamente evidenziata (anche con esempio) - le seguenti informazioni : Tan, Spese, Importo Totale Del Credito, Taeg, Eventuali Servizi Accessori (Se Inclusi Nel Taeg), Durata, Importo Totale dovuto dal Consumatore. Nessuna voce può avere maggiore evidenza del TAEG Nuovo standard di informativa pre-contrattuale: Informazioni europee di base sul credito ai consumatori Personalizzazione dell informativa (condizioni offerte al singolo consumatore) Obbligo di raccogliere l attestazione dell avvenuta consegna dell informativa pre-contrattuale Separazione ( concettuale ) tra la fase pre-contrattuale e la conclusione del contratto Assistenza al consumatore Obbligo di assistenza gratuita ( chiarimenti adeguati ) con possibilità per il cliente di interazione individuale con personale adeguatamente formato Assistenza gratuita (fino al termine del periodo a disposizione per l esercizio del diritto di recesso) Diritto di recesso Diritto di recesso di 14 giorni dalla data di conclusione del contratto per tutti i prodotti e non solo per quelli venduti tramite tecniche di collocamento a distanza Nuove penali di estinzone diritto di estinzione anticipata parziale e totale ed applicazione di specifiche penali (1% se la restituzione avviene prima degli ultimi 12 mesi di ammortamento - 0,5% se la restituzione avviene negli ultimi 12 mesi di ammortamento - nessuna penale per restituzioni di importo inferiore a 10.000 ) 27 Risoluzione per inadempimento fornitore Diritto del consumatore di risoluzione del contratto di credito in caso di inadempimento del fornitore ( di non scarsa importanza ) Obbligo del finanziatore di rimborsare al consumatore le rate già pagate più gli oneri accessori eventualmente applicati
Il Credito Finalizzato Il Credito Finalizzato indica un finanziamento il cui scopo è determinato al momento della richiesta e generalmente corrispondente a finanziare: DEFINIZIONE un bene durevole un bene di consumo un servizio La struttura dell operazione prevede un rapporto creditizio diretto fra finanziatore e cliente finanziato, tuttavia STRUTTURA in virtù del mandato del debitore, la somma può essere direttamente accreditata a favore del distributore commerciale che ha realizzato la vendita del bene (ad esempio acquisto auto) nel credito finalizzato, il richiedente deve dimostrare il pagamento effettuato o da effettuare (fattura) nei confronti del fornitore 28
Il Credito Non Finalizzato DEFINIZIONE Finanziamenti destinati a coprire un fabbisogno finanziario, la cui causa non è strettamente collegata all acquisto di uno specifico bene o servizio. Le principali tipologie di credito non finalizzato possono riguardare: prestiti personali prestiti contro cessione del quinto dello stipendio. STRUTTURA Finanziamenti con orizzonte temporale ben definito; A Tasso Fisso o Variabile* Con spese di istruttoria previste L'estinzione anticipata totale o parziale è prevista in qualsiasi momento beneficiando di una riduzione del costo totale del credito pari agli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto. Anche il diritto di recesso è normato dalla Direttiva e prevede che "il Consumatore dispone di quattordici giorni di calendario per recedere dal contratto di credito senza dare alcuna motivazione". 29
Agenda Il Mutuo Ipotecario Il Credito al Consumo (Prestiti Personali) Il sovraindebitamento 30
Il sovraindebitamento Cosa significa essere sovraindebitati? tutti coloro che si trovano in una situazione di deficit economico (cioè le loro uscite per finanziamenti sono superiori alle entrate!!) rientrano nella categoria dei sovraindebitati volendo visualizzare Le rate mensili di qualsiasi forma di debito, non dovrebbero superare il 40% del reddito disponibile 31