ARCH. VESNA SESUM e-mail: vsesum@teletu.it Perizia COPIA PER ESTERNO TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 423/2013 R.G. ESEC. Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data 01.04.2015 nminava l Arch. Vesna Sesum iscritta all Alb degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2659, e nell udienza del 20.04.2015 le dava l incaric. La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Blgna, l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI
2 di 11 CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 30% del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di
3 di 11 cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare reglarmente trascritt è stat pignrat il diritt di prprietà per la quta di 1/1 dei seguenti beni immbili: 1. Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO): Fgli 80, Part. 187, Sub 16 - Nat. A3 abitazine di tip ecnmic, Cnsistenza 4,5 vani, Via Della Dzza 4/2 Pian T-3. 2. Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO): Fgli 80, Part. 187, Sub 1 - Nat. C6 autrimessa, Cnsistenza 14 mq, Via Della Dzza 4/2 Pian T. 3. Catast Fabbricati del Cmune di San Lazzar di Savena (BO): Fgli 17, Part. 199, Sub 4 - Nat. C6 autrimessa, Cnsistenza 14 mq, Via Bellaria n.- Pian T. N.B. Cn riferiment all autrimessa in San Lazzar di Savena (spra punt 3.), si segnala che dalla Relazine Ntarile Ventennale allegata (Ntai Dtt. Giampal Zambellini Artini, del 13.12.2013, pag 3), si rileva la segnalazine del fatt che l immbile attribuit a Zambnelli Luciana, è stat in realtà, da quest ultima già precedentemente vendut a terzi (cn att a rgit Ntai Angel Brsci di Castel San Pietr Terme del 4 lugli 1967 rep. n. 19707/1838, registrat a Imla il 10 lugli 1967 al n. 775 vl. 142, trascritt a Blgna in data 14 lugli 1967 all art. 9518; cn quest att Zambnelli Luciana vende la piena prprietà del suddett immbile (unitamente ad un appartament cn cantina qui nn trattat), già
4 di 11 identificat al fgli 17, cn mappale 307/a/3, al sig. Malaspina Mrell, nat a Milan il 26 gennai 1920). Pertant si ritiene che dett bene immbile nn pssa essere ggett della prcedura esecutiva in epigrafe e che sia da stralciare dalla stessa. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO PIENA PROPRIETÀ di przine del fabbricat ad us civile abitazine pst in Cmune di Blgna (BO), Via Della Dzza n. 4/2 e precisamente: un appartament al pian terz (senza ascensre), di superficie cmmerciale circa mq 67,00 e altezza dei vani circa ml 3,00 cmpst da ingress, tinell, cucintt, due camere, bagn e balcne (di superficie c.ca mq 2,60), cn annessa cantina al pian terren (di superficie c.ca mq 9,00) attigua ad autrimessa anch essa al pin terren (di superficie catastale mq 14,00). L appartament in Classe Energetica G. Immbile da reglarizzare dal punt di vista catastale a cura e spese dell aggiudicatari. Immbile vendut senza garanzia di cnfrmità degli impianti, cn neri e spese di adeguament a caric dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì identificati nel Catast Fabbricati Cmune di Blgna (BO): Fgli 80, Part. 187, Sub 16, Cat. A/3, Classe 1, Cnsist. 4,5 vani, Rendita Eur 499,67; Via Della Dzza n. 4/2, Pian T-3; Fgli 80, Part. 187, Sub 1, Cat. C/6, Classe 2, Cnsist. 14 mq, Rendita Eur 57,84; Via Della Dzza n. 4/2, Pian T.
5 di 11 a) La planimetria catastale dell appartament è reglare invece la planimetria catastale dell autrimessa nn è reglare in quant nn riprta l stat attuale del bene (manca la prta di access dal crridi cmune). La planimetria della cantina (allegata anche al rgit) è reglare, invece l stat dei lughi nn crrispnde alla cnsistenza del van acquistat in quant vi è stata incrprata la przine del crridi cmune (di circa mq 0,85). Si impne il ripristin dell stat legittim cme da planimetria catastale spstand il mur di cnfine vers il crridi cmune entr la sagma della prprietà (a cura e spese dell aggiudicatari). b) L aggirnament della planimetria catastale dell autrimessa sarà a caric dell aggiudicatari. Il cst stimat per la pratica catastale è di 1.000,00 ltre ad accessri. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO La scrivente dichiara che esiste crrispndenza tra la spra citata identificazine catastale e quant riprtat nel pignrament. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: Dal titl di prvenienza: La cmprprietà pr-quta dell atri di ingress, delle scale, pianerttli, crridi di cantina e lavanderia, dell area crtiliva circstante il fabbricat in parte adibita a sede stradale e delle altre cse cmuni a nrma di legge. Servitù attive e passive: Dal titl di prvenienza: I beni spradescritti vengn assegnati cn gni relativa aderenza, pertinenza, azini, ragini, usi diritti e servitù attive e passive se e cme sn ed abbian ragine legale
6 di 11 di esistere. VINCOLI E ONERI L amministratre del Cndmini di Via Della Dzza n. 4/2, Blgna (BO) ha dichiarat che la situazine debitria nei cnfrnti del Cndmini, relativa all appartament pignrat, fin ad ggi è di Eur 1.917,00 cmplessivi di cui Eur 99,00 per spese strardinarie. CONFINI In cnfine cn beni di terzi, muri perimetrali, van scala cmune, l appartament; parti cmuni, salv altri, la cantina e autrimessa. PROPRIETÀ Debitre esecutat prprietà per 1/1. PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita reglarmente trascritt in data 25.01.1961 l esecutata acquistava la quta di 2/6 di prprietà dell immbile in ggett. Cn att di cmpravendita reglarmente trascritt l esecutata acquistava la quta di 1/6 di prprietà dell immbile in ggett. Cn att di divisine reglarmente trascritt in data 03.03.1980 l esecutata diventava la prprietaria della residua quta di 3/6, quindi della piena prprietà dell immbile in ggett. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Negli atti di prvenienza nn è indicat l stat civile. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun. REGIME FISCALE I beni ggett dei ltti messi in vendita sarann sggetti a tassa di
7 di 11 registr ad IVA al variare del regime fiscale vigente al mment dell att di trasferiment ed in base alle cndizini fiscali sggettive dell aggiudicatari. INDAGINE AMMINISTRATIVA Il fabbricat che cmprende l unità immbiliare pignrata è stat realizzat in data anterire al 1 settembre 1967. Pratiche edilizie rilasciate dal Cmune di Blgna (BO): Cncessine di Cstruzine P.G.N. 53349 rilasciata in data 14.01.1959; Autrizzazine di Abitabilità Prt. Gener. N. 67088 del 17.11.1959; Autrizzazine P.G.N. 81457/94 del 23.08.1994 (allargament cancell carrai cndminiale). a) Dal cnfrnt fra l stat legittim e quant realizzat, sn state accertate le seguenti diffrmità interne: l appartament nell stat attuale crrispnde al prgett del pian rialzat e nn al prgett del pian secnd/terz della Cncessine. Anche l autrimessa e la cantina nell stat attuale nn crrispndn alla Cncessine Edilizia perché di sagma diversa. L stat attuale crrispnde alle planimetrie catastali che sn le stesse allegate al rgit di prvenienza (tranne l abus minre nella planimetria dell autrimessa dve manca la prta vers il crridi cmune). Le predette diffrmità si pssn ritenere sanate a tutti gli effetti amministrativi secnd l articl 100 cmma 4 del RUE (in vigre dal 3.6.2015); b) I predetti abusi sn prescritti (art. 100 cmma 4 RUE) e quindi nn necessitan di presentazine di pratiche edilizie a sanatria e nn si prcede pertant all applicazine delle relative sanzini.
8 di 11 c) E cmunque sempre pssibile, ve ve ne sian i presuppsti, la sanatria la legittimazine di tali diffrmità cn il pagament delle sanzini previste dalla legge (a cura e caric dell aggiudicatari). Secnd gli strumenti urbanistici PSC, RUE POC vigenti l area in questine si trva nella Zna Crticella, zna a bassa ptenzialità archelgica, diviet impianti radi TV (nrme V2). CERTIFICAZIONE ENERGETICA L appartament è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 02.06.2015, cdice identificativ N. 04678-054811-2015, valevle sin al girn 02.06.2025. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. L autrimessa nn necessità di essere dtata dell Attestat di Prestazine Energetica in quant il su us standard nn prevede impieghi energetici ai sensi dell Allegat 6 cmma 1 della D.G.R. n. 1366 del 26 settembre 2011. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il girn 08 giugn 2015 il Sig. Agustin Tuga, che aveva a su favre un Cntratt di Lcazine ppnibile alla prcedura in epigrafe, ha spntaneamente lasciat l appartament firmand il Recess Anticipat dal Cntrat di Lcazine (allegat) e cnsegnand tutte le chiavi in su pssess al Custde Avv. Cristina Turcat. Ai fini della presente perizia l immbile in ggett viene cnsiderat liber al decret di trasferiment. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricat ad us civile abitazine, di cui fa parte l appartament
9 di 11 ggett di perizia, è cstituit da quattr piani furi terra. La struttura prtante è realizzata in muratura mist cement armat e cpertura in tett a falde. L unità immbiliare è cstituita da un appartament al pian terz (senza ascensre), di superficie cmmerciale circa mq 67,00 e altezza dei vani circa ml 3,00 cmpst da ingress, tinell, cucintt, due camere, bagn e balcne (di superficie c.ca mq 2,60), cn annessa cantina al pian terren (di superficie c.ca mq 9,00) attigua ad autrimessa anch essa al pin terren (di superficie catastale mq 14,00). Il grad delle finiture dell appartament è scars, adeguat alla vetustà: Pareti intnacate al civile e tinteggiate, ra cn estese aree cperte di muffa; Pavimenti in palladiana di vari clri; Prte interne in legn e legn/vetr; Serramenti delle finestre in legn cn vetr semplice, tapparelle in plastica, cassnetti in legn; Bagn cn paviment in palladiana e rivestiment in ceramica, sanitari bianchi, rubinetteria crmata.; Impiant di riscaldament e prduzine acqua calda di tip autnm cn caldaia e crpi radianti; Cantina cn paviment in cement, muri in laterizi imbiancat; Autrimessa cn paviment in cement, muri in laterizi imbiancat, lavandin. L stat cmplessiv di cnservazine e di manutenzine è precari.
10 di 11 CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art. 1490 del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl puramente indicativ, è la seguente: Appartament e cantina circa mq 70,00 Autrimessa circa mq 14,00 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine dei beni, trattasi di przine di fabbricat urban sit in Cmune di Blgna (BO), Via Della Dzza n. 4/2, cstituit da un appartament al pian terz ad us civile abitazine cn annessa un van cantina ed una autrimessa al pian terra. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la sttscritta ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura e che gli neri di pratiche catastali
11 di 11 necessarie sn a caric dell aggiudicatari già calclati nella stima: Valre dei beni (piena prprietà libera) a prezz di mercat: Appartament cn terrazzin 63.000,00 Autrimessa 7.000,00 Valre della piena prprietà a prezz di mercat 70.000,00 Percentuale di abbattiment 30 % VALORE PIENA PROPRIETÀ A BASE D ASTA 49.000,00 Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna, 05 giugn 2015 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Vesna Sesum)