Investimenti immobiliari Alberto Bertoni
Investimenti immobiliari (OIC 16) I fabbricati che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell attività d impresa sono valutati al costo e possono non essere ammortizzati. Alberto Bertoni 2
Investimenti immobiliari (IAS 40) L investimento immobiliare è una proprietà immobiliare (terreno o fabbricato, o entrambi) posseduta (dal proprietario o dal locatario tramite un contratto di leasing finanziario) al fine di conseguire canoni di locazione o per l apprezzamento del capitale investito, o per entrambi i motivi. Esempi di investimenti immobiliari indicati dallo IAS 40, sono: - terreni posseduti per un apprezzamento a lungo termine del capitale investito; - terreni il cui utilizzo futuro non e stato ancora determinato; - immobili di proprietà (o posseduti tramite un contratto di leasing finanziario) e dati in locazione (non finanziaria); - immobili sfitti ma destinati ad essere locati a terzi. Alberto Bertoni 3
Investimenti immobiliari E necessaria una valutazione soggettiva per determinare se un immobile si qualifica come investimento immobiliare, come si evince dai casi che seguono: - Immobile destinato ad essere impiegato in parte nella produzione o nella fornitura di beni e servizi ed in parte come investimento immobiliare: l impresa contabilizza le diverse parti in modo distinto; se non è possibile operare la distinzione fra le parti, è necessario osservare quale è la destinazione più rilevante - Immobile al cui locatario l impresa fornisce servizi: se i servizi forniti agli occupanti dell immobile sono significativi, l edificio deve essere considerato un bene strumentale alla fornitura di servizi (hotel di proprietà dell impresa) - Immobile qualificabile sia come bene strumentale che non, a seconda del bilancio di riferimento: immobile di proprietà di una società del gruppo che lo affitta ad altra società del gruppo; in questa ipotesi, l immobile si qualifica nel bilancio d esercizio della società locatrice come un investimento immobiliare, mentre nel bilancio consolidato costituisce un bene strumentale in quanto utilizzato dalla società proprietaria nella prospettiva del gruppo. Alberto Bertoni 4
La valutazione degli investimenti immobiliari Inizialmente, gli investimenti immobiliari devono essere iscritti al costo che comprende il prezzo di acquisto e qualsiasi spesa direttamente attribuibile all investimento. Successivamente all iscrizione iniziale, l impresa può scegliere la contabilizzazione al fair value o al costo. Il modello del fair value previsto per gli investimenti immobiliari presenta, due aspetti peculiari che lo distinguono dall omologo modello considerato per gli immobili, impianti e macchinari: - la variazione del fair value dell investimento immobiliare deve essere contabilizzata come componente positivo o negativo di reddito dell esercizio in cui si è verificata (par. 35); - l immobile non deve essere ammortizzato. L intera classe degli investimenti immobiliari deve essere valutata secondo la stessa modalità di valutazione: fair value o costo Alberto Bertoni 5
Rappresentazione nel conto economico dell investimento immobiliare secondo il modello del fair value Conto economico (secondo il modello del fair value) Costi manutenzioni e riparazioni per investimenti immobiliari Diminuzioni di valore investimenti immobiliari valutati a fair value Ricavi per canoni di locazione Incrementi di valore investimenti immobiliari valutati a fair value Si riflette così nel modo più appropriato il fine dell investimento: conseguire canoni di locazione e incrementare il capitale investito. Ai ricavi è corretto non correlare le quote di ammortamento dell immobile, ma solo i costi per le manutenzioni e riparazioni sostenuti nell esercizio, costi che consentono di trarre dall investimento immobiliare i benefici economici ad esso associati. Alberto Bertoni 6
Rappresentazione nel conto economico dell investimento immobiliare secondo il modello del costo Conto economico (secondo il modello del costo) Costi manutenzioni e riparazioni per investimenti immobiliari Ammortamento investimenti immobiliari Ricavi per canoni di locazione Il conto economico che risulta applicando il modello del costo non rappresenta propriamente gli aspetti economici che caratterizzano l operazione; optare per questa forma di contabilizzazione dell investimento immobiliare significa, in pratica, rinunciare ad una corretta rappresentazione dell operazione dal punto di vista contabile. (nota) Lo IAS prescrive che il fair value, in caso di utilizzo del modello del costo, deve comunque essere indicato nelle note al bilancio. Alberto Bertoni 7
Valutazione degli degli degli investimenti immobiliari IAS IAS IAS 40 40 40 Sole società che detengono investimenti immobiliari Valutazione degli investimenti immobiliari (IAS 40) 21% 2% Intero campione 22% 77% 6% 71% 1% Modello del Costo Modello del Fair Value Entrambe i modelli Analisi non applicabile Alberto Bertoni 8 8
Cambiamento di destinazione di un immobile Da investimento immobiliare iscritto al fair value ad immobile strumentale o a rimanenza (immobile destinato alla vendita): il fair value alla data del cambiamento di destinazione deve essere considerato il sostituto del costo dell immobile per la successiva contabilizzazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16 o dallo IAS 2. Da immobile strumentale a investimento immobiliare che verrà iscritto al fair value: l impresa deve applicare lo IAS 16 sino alla data in cui si verifica il cambiamento d uso; la differenza esistente a tale data tra il valore contabile dell immobile e il fair value, deve essere trattata allo stesso modo di una rivalutazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16. Da rimanenza a investimento immobiliare che sarà iscritto al fair value: la differenza tra il fair value dell immobile a tale data e il suo precedente valore contabile deve essere imputata al conto economico. Alberto Bertoni 9