Università degli Studi di Trento Programmazione Costi e Contabilità lavori a.a. 2004-5 Classificazione dei costi di progetto Marco Masera, prof marco.masera@ing.unitn.it
Classificazione dei costi di progetto 1) spese di acquisto del terreno (se il terreno non è già di proprietà del promotore) o del diritto di uso o di superficie; 2) spese legali; 3) spese per il finanziamento del progetto; 4) costo di urbanizzazione; 5) costo di costruzione; 6) spese per la progettazione tecnica; 7) costo della concessione edilizia; 8) interessi; 9) spese per imprevisti; 10) profitto di impresa. 2
Spese di acquisto del terreno Nel costo totale del progetto, in genere, si include il costo per l'acquisizione del terreno su cui deve essere realizzata l'opera. Nel caso in cui il terreno sia già di proprietà del promotore, è necessario attribuirgli un valore di mercato al fine di una corretta formulazione del prevedibile risultato economico dell'operazione. Nel caso di opere relative a linee elettriche, telefoniche, ecc. è sufficiente acquisire il diritto reale di passaggio o di uso del terreno, per il quale si deve pagare un indennizzo. 3
Spese di acquisto del terreno (2) Il prezzo del terreno dipende fondamentalmente dalla disponibilità di suolo nella zona in cui deve essere realizzato il progetto, dalla prossimità spaziale ad altri terreni diversamente utilizzati e dai relativi legami, dalla superficie totale di terreno necessario, dalla capacità edificatoria dell' area, in assenza di concorrenza, dal potere contrattuale tra compratore e venditore. In generale si può ritenere che il costo del terreno tende a oscillare tra il 10% e il 30% (ma anche fino al 60% in aree centrali di pregio) del valore di mercato dell'opera da realizzare. 4
Spese legali La realizzazione di un progetto richiede frequentemente l'intervento di più operatori per acquisire il terreno, per ottenere il diritto di uso, per indire una gara d'appalto, ecc. Gli onorari relativi a questi servizi devono essere inclusi nel costo totale del progetto. 5
Spese per il finanziamento del progetto Per ottenere il finanziamento di un progetto di grande dimensione, in genere, è necessario ricorrere a operatori qualificati che richiedono un onorario e un rimborso spese per le loro prestazioni. 6
Costo di urbanizzazione La valutazione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria consiste in una stima sintetica effettuata, per gli appalti pubblici, in base alle tabelle parametriche regionali per classi di comuni in relazione sia all' ampiezza, all'andamento demografico e alle caratteristiche geografiche dei comuni, sia alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti. 7
Costo di costruzione Il costo di costruzione consiste in una stima preparata da un tecnico prima della raccolta delle offerte delle imprese di costruzione. La stima ha lo scopo di prevedere il costo che il promotore dell'opera deve pagare per poterla realizzare. 8
Spese per la progettazione tecnica Queste spese riguardano l'onorario dei tecnici (architetti, ingegneri, ecc.) che si occupano della progettazione e della direzione lavori dell'opera. Tali spese si riferiscono fra l altro: al rilievo planovolumetrico, alla progettazione urbanistica, alle indagini idrogeologiche e/o geognostiche, alla progettazione edilizia (preliminare, definitiva ed esecutiva), alla progettazione strutturale, alla progettazione degli impianti di riscaldamento, alla progettazione degli impianti elettrici, alla direzione dei lavori e infine all' accatastamento e all' agibilità / abitabilità. In genere il costo di questi servizi può basarsi su una percentuale forfetaria calcolata sul costo di costruzione 9
Costo della concessione edilizia La concessione edilizia comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione. In Italia gli oneri sul costo di costruzione vengono determinati annualmente, con decreto del Ministero per i Lavori Pubblici, sulla base del costo dell' edilizia agevolata. Per le classi di edifici con caratteristiche tipologiche superiori a quelle sopracitate è prevista una maggiorazione del costo in misura non superiore al 50%. Il contributo relativo alla concessione comprende una quota di detto costo (variabile dal 5% al 20%) determinata dalla regione di appartenenza in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione e ubicazione. 10
Interessi Il promotore dell'opera sostiene l'onere degli interessi sul valore del terreno per la durata del periodo di costruzione, come costo opportunità. Oltre questo costo il promotore deve sostenere le spese derivanti dal pagamento degli interessi passivi per il denaro eventualmente preso in prestito. I costi relativi al pagamento degli interessi sono funzione della quantità di capitale necessario, della durata dell' esposizione, del tipo di mutuante e del tasso di interesse. I costi per il finanziamento di un progetto devono essere presi in considerazione durante lo studio di fattibilità dell' opera. 11
Interessi (2) Il capitale necessario per finanziare la realizzazione dell'opera può appartenere direttamente all'impresa o agli azionisti (capitale azionario). Quando viene impiegato capitale azionario e l'impresa non ricorre ai prestiti di terzi, è possibile tralasciare il computo di tali costi nello studio di fattibilità. Se l'impresa è un ente o un soggetto privato spesso si verifica il ricorso a fondi esterni sotto forma di mutui per il finanziamento del progetto. 12
Interessi (3) L'impresa proprietaria può ricorrere a un mutuo sulla costruzione e/o a un mutuo ipotecario. Il primo tipo di mutuo è necessario per finanziare il progetto durante la realizzazione e i finanziamenti provengono dagli istituti di credito e dai fondi comuni di investimento immobiliare. Il secondo tipo di mutuo viene richiesto per la costruzione completata e i finanziamenti provengono in prevalenza dagli istituti di credito fondiario, dalle compagnie di assicurazione, e in minor misura dalle banche commerciali. Per ottenere un mutuo ipotecario l'impresa deve offrire come garanzia l'opera realizzata. I mutui sulla costruzione sono solitamente fissati per un periodo pari a quello della realizzazione dell'opera, i mutui ipotecari invece hanno una durata che oscilla tra 10 e 40 anni. 13
Interessi (4) Questi mutui sono detti convenzionali, mentre il mutuo non convenzionale è legato ai programmi di governo ed è un mutuo sovvenzionato. Il costo del mutuo (saggio di interesse e spese del servizio) dipende principalmente dalla disponibilità del mercato finanziario, dalla politica monetaria del governo, dalla sicurezza finanziaria del mutuatario, dal potere contrattuale dell'impresa e dal grado di rischio che il mutuante associa al progetto da realizzare. 14
Spese per imprevisti Le spese per imprevisti vengono inserite nella stima finale perché si verificano quasi sempre situazioni che richiedono l'esecuzione di lavori imprevisti. Se si attribuisce a questa voce di spesa un ammontare troppo basso il profitto dell'imprenditore può diminuire, se si attribuisce un ammontare troppo alto l'offerta dell'imprenditore può non essere competitiva 15
Profitto d impresa In termini economici il profitto rappresenta la differenza tra i ricavi relativi alla vendita dei prodotti edilizi e il costo complessivo del progetto. Sotto questa ipotesi il profitto rappresenta l'utile netto atteso dall'impresa a costruzione ultimata. L'ammontare del profitto dipende da numerosi fattori quali ad esempio: la dimensione e la complessità del progetto da realizzare, la quantità di lavori in corso dell'imprenditore, la precisione e la completezza dei documenti relativi all' offerta, la competitività rispetto alle altre imprese, la disponibilità monetaria, il volume di attività edilizia il rischio a cui l'impresa si espone 16