Cedolare Secca la nuova stagione delle locazioni L'operatività nella prassi quotidiana per i canoni delle locazioni residenziali Bergamo - 26 maggio 2011
Ambito soggettivo (art. 3 comma 6 del D.Lgs. 23/2011) - proprietario - titolare di diritto reale di godimento quale l usufruttuariol - no esercenti attività d impresa, arte o professione - no imprese individuali o società di persone - no a soggetti Ires - no ad imprese edili o società immobiliari Nessun requisito per il conduttore - anche società se abitazione del dipendente o amm.re Ambito oggettivo (Art. 3 comma 6 del D.Lgs. 23/2011) - unità immobiliare accatastata come abitazione - locazione ad uso abitativo - anche pertinenze se locate congiuntamente (stesso contratto)
Opzione per la cedolare secca (art. 3 comma 1 del D.Lgs. 23/2011) - regime alternativo facoltativo - 21% su intero canone per locazioni a canone libero - 19% su intero canone per locazioni calmierate (4 comuni) - sostituisce Irpef e relative addizionali reg.li e com.li - sostituisce imposta di registro e di bollo registrazioni - sostituisce imposta di registro e di bollo ris.ni e pror.ghe - rimane tassata la cessione del contratto Nessun rimborso imposta di registro già versata nel 2011 L opzione sospende l aggiornamento l Istat (raccomandata) Rimane fermo l obbligo l di registrazione del contratto La registrazione vale anche come comunicazione di PS
Modalità di esercizio dell opzione (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) A regime per le nuove registrazioni - l opzione deve essere effettuata da ogni locatore - mod. SIRIA (telematico) dal locatore o intermediario abilitato Solo prima registrazione con: locatori massimi 3 - tutti optano - conduttori max 3 - una sola unità abitativa e max 3 pertinenze - immobili censiti con rendita - contratto con sola locazione senza patti aggiuntivi - nuovo Modello 69 cartaceo in duplice copia anche in tutti gli altri casi (proroga, risoluzione e cessione) sostituisce il modello CDC entro 30 giorni dalla stipula o decorrenza, se anteriore entro 30 giorni dalla risoluzione, proroga o cessione
Modalità di esercizio dell opzione (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) Annualità successive e proroghe - l opzione deve essere effettuata da ogni locatore - nuovo Modello 69 cartaceo in duplice copia anche in tutti gli altri casi (proroga, risoluzione e cessione) sostituisce il modello CDC entro 30 giorni dalla scadenza dell annualit annualità entro 30 giorni dalla risoluzione, proroga o cessione
Modalità di esercizio dell opzione (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) Contratti per i quali non sussiste obbligo di registrazione Contratti che non superano i 30 giorni nell anno - l opzione deve essere effettuata da ogni locatore - l opzione va esercitata in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito
Modalità di esercizio dell opzione Contratti già in corso nel 2011 opzione (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) Contratti conclusi, prorogati e risolti e già registrati alla data del 7/4/2011 - l opzione deve essere effettuata da ogni locatore - l opzione va esercitata in sede di dichiarazione dei redditi 2011 (730/2012 o Unico PF/2012) In tutti questi casi non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto, per il periodo d imposta d 2011, al versamento dell acconto della cedolare secca ove dovuto
Modalità di esercizio dell opzione Contratti già in corso nel 2011 opzione (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) Contratti conclusi o prorogati ancora da registrare alla data del l 7/4/2011 - contratti stipulati o prorogati da 8/03/11 a 6/05/11 - se prima registrazione modello SIRIA o Modello 69 - se contratti in corso Modello 69 - l opzione deve essere effettuata da ogni locatore Opzione come per contratti a regime ma con dilazione sino al 6 giugno.
Modalità di esercizio dell opzione Contratti già in corso nel 2011 Contratti risolti da registrare alla data del 7/4/2011 opzione (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) - contratti risolti dal 8/03/11 con imposta da versare - opzione con Modello 69 - l opzione deve essere effettuata da ogni locatore L esercizio dell opzione consente di non versare l imposta l di registro ( ( 67) e l imposta l di bollo sulla risoluzione e vincola il locatore al versamento, ove dovuto, dell acconto relativo al periodo d imposta d 2011
Casi particolari (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) Diversi locatori - l opzione deve essere effettuata da ogni locatore - esercitata con modello SIRIA o Modello 69 - ha effetti solo per coloro che la esercitano - i locatori che non la esercitano sono tenuti a: Versare imposta di registro calcolata sulla quota Se vi è il minimo ( ( 67) va rispettato Imposta di bollo sul contratto ed atti conseguenti Rinunciare ad aggiornamento Istat (da chiarire)
Casi particolari (Provv.to 7/4/2011 Agenzia Entrate) Immobili con unità non abitative (con canone unico) - l opzione è solo su canone abitativo - se non indicato proporzione con rendita catastale - no se abitazione è pertinenziale ad altro immobile ad uso diverso - per la restante quota di canone tutto come prima (imposta di registro e imposta di bollo)
imposta (art. 3 comma 4 del Modalità di versamento imposta (art. 3 comma 4 del D.Lgs. 23/2011) Anno 2011 acconto 85% dell imposta - scadenza 30/11 se acconto < 257,52-2 rate se acconto > 257,52 di cui: 40% acconto al 16/06 e 60% acconto entro 30/11 - niente acconti se imposta < 51,65 - Solo saldo Valevole per contratti in corso al 31/05/11 - per contratti stipulati tra il 31/05 e il 31/10 unica rata 30/11 - per contratti stipulati dal 01/11 nessun acconto
Modalità di versamento imposta 23/2011) imposta (art. 3 comma 4 del D.Lgs. Anno 2012 acconto 95% dell imposta - scadenza 30/11 se acconto < 257,52-2 rate se acconto > 257,52 di cui: 40% acconto al 16/06 e 60% acconto entro 30/11 - niente acconti se imposta < 51,65 - Solo saldo
Sanzioni (art. 3 comma 5 del Sanzioni (art. 3 comma 5 del D.Lgs. 23/2011) Raddoppio sanzioni Amministrative - dal 240% al 480% delle imposte dovute (Omissione) - dal 200% al 400% delle maggiori imposte dovute - per accertamento con adesione sanzioni ordinarie - non è chiaro se per tutte persone fisiche o solo per l opzione della cedolare secca - sanzioni ordinarie per imposta registro e bollo
Sanzioni (art. 3 comma 5 del Sanzioni (art. 3 comma 5 del D.Lgs. 23/2011) Conseguenze civilistiche Nullità del contratto - omessa registrazione (art. 1, co.. 346, L. 311/2004 - Finanziaria 2005) - mancata registrazione nei termini - registrazione con occultamento di parte del canone - registrazione di un contratto di comodato fittizio Ulteriore disciplina sanzionatoria: - durata stabilita 4 anni dalla registrazione volontaria - al rinnovo si applica art. 2 co.. 1 L. 431/1998 (rinnovo di 4 anni) - dalla registrazione canone triplo di rendita catastale - aggiornamenti Istat pari al 75% - se contratto prevede canone inferiore viene tenuto valido - moratoria fino al 6 giugno per regolarizzare i contratti
La convenienza della Cedolare Secca - Più il reddito è alto e più conviene conveiene - Per redditi fino a 15 mila euro la convenienza è limitata - Attenzione alle detrazioni fiscali (spese mediche, assicurazioni, 36% o 55%) - Ogni contribuente è una caso a a sés - La competenza a valutare la convenienza è del fiscalista Reddito Locazione 500 /mese Aliq. Irpef (85% canone) Add.li Irpef (1%) Imp. Reg. (1%) Tot. Imposta Ced. Secca (21%) Diff.za 9.000 6.000 23% 1.173 60 60 1.293 1.260-33 75.000 6.000 43% 2.193 60 60 2.313 1.260-1.053 Reddito Locazione 500 /mese Aliq. Irpef (59,50 canone) Add.li Irpef (1%) Imp. Reg. (1%) Tot. Imposta Ced. Secca (19%) Diff.za 9.000 6.000 23% 821,10 60 60 941,1 1.140 + 198 75.000 6.000 43% 1.535,10 60 60 1.655,1 1.140-515