La cedolare secca sugli affitti Art.3 D.Lgs.. n.23/2011 Dott. Claudio Schettini 1

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1 La cedolare secca sugli affitti Art.3 D.Lgs.. n.23/2011 Dott. Claudio Schettini 1

2 Quadro normativo Il Decreto Legislativo , n. 23, concernente Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale, all articolo 3 reca le disposizioni in materia di Cedolare Secca sugli affitti Provvedimento Direttore Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 n disposizioni attuative per l esercizio dell opzione Circolare Agenzia delle Entrate n.59del

3 Le finalità STRUMENTO DI CONTASTO ALL EVASIONE Regime incentivante Minor gettito generato da nuovo regime finanziato con l atteso recupero di materia imponibile derivante dalla stimata emersione di rapporti sconosciuti al fisco Inasprimento delle sanzioni per infedele dichiarazione redditi locativi/ per omessa(o infedele) registrazionecontratti di locazione Creazione del conflitto di interesse tra proprietario e conduttore MISURA DI AIUTO AL PROBLEMA CASA Attesa di recupero al mercato di immobili sfitti 3

4 Premessa: il nuovo regime della cedolare Elementi essenziali del nuovo regime: -il proprietario (o titolare diritto reale di godimento) di unità immobiliari abitative -locate ad uso abitativo, congiuntamente alle relative pertinenze -può scegliere di assoggettare il canone di locazione ad una imposta sostitutiva (dell IRPEF e delle sue addizionali, dell imposta registro e di bollo) operata nella forma della cedolare secca applicata in ragione del 21% (o del 19% in determinati casi). 4

5 Premessa: il nuovo regime della cedolare Lacedolare cedolareseccasostituisce: l IRPEF e le relative addizionali (sul reddito fondiario derivante da immobili abitativi locati) l imposta di bollo(sul contratto) l imposta di registro (sul contratto e su relativa risoluzione) 5

6 Premessa: il nuovo regime della cedolare Effetti della cedolare sul reddito: il reddito sottoposto a cedolare è escluso dal reddito complessivo sul reddito soggetto a cedolare nonsi applicano oneri deducibili e detrazioni (NB: fattore da considerare nell analisi di convenienza ) 6

7 Premessa: il nuovo regime della cedolare Effetti della cedolare sul reddito: Il reddito sottoposto a cedolare va comunque considerato, qualora, ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni o benefici economici a qualsiasi titolo (anche di natura non tributaria) si faccia riferimento al possesso di determinati requisiti reddituali. Rilevanza del reddito sottoposto a cedolare anche ai fini ISEE (indicatore situazione economica equivalente) 7

8 Presupposti Presupposti per l applicazione della cedolare secca: Presupposto soggettivo Presupposto oggettivo 8

9 Presupposto soggettivo ILlocatore Isoggetti che possono applicare la cedolaresono: personefisiche proprietari o titolari di diritti reali di godimento di unità abitative locateaduso abitativo 9

10 Presupposto soggettivo Isoggetti esclusi: Società, enti commerciali enon persone fisiche che locano immobili abitativi nell esercizio di attività di impresa o di arti e professioni 10

11 Presupposto soggettivo Ilconduttore Nessun vincolo è previsto dalla normativa con riguardo al conduttore che prende in affitto l abitazione, che pertanto può essere sia una persona fisica sia un impresa o una società purchè l immobile stesso sia locato per finalità abitative 11

12 Presupposto oggettivo La cedolare si applica agli immobili abitativi ossia agli immobili accatastati nelle categorie: A/1(abitazioni di tipo signorile) A/2(abitazioni di tipo civile) A/3(abitazioni di tipo economico) A/4(abitazioni di tipo popolare) A/5(abitazioni di tipo ultra popolare) A/6(abitazioni di tipo rurale) A/7(abitazioni in villini) A/8(abitazioni in ville) A/9(castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) A/11(abitazioni tipiche dei luoghi) 12

13 Presupposto oggettivo Sono esclusi: gli immobili accatastati come A/10, ossia gli studi privati e gli uffici gli immobili strumentali pernatura iterreni gli immobili (catastalmente) inquadrabili come abitativi manon utilizzati per finalità abitative 13

14 Presupposto oggettivo Le pertinenze: L imposta sostitutiva si applica anche alla pertinenza(garage, box, cantine),opiù pertinenze, dell immobile locato, a condizione che siano affittate congiuntamente ad esso 14

15 Base imponibile La base imponibile è data: dal 100% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti eventualmente ragguagliato alla durata del contratto e alla quota di possesso dell immobile Qualora fosse inferiore alla rendita catastale, questa dovrà essere presa come base imponibile(art. 13, comma1,dpr DPR ,n.917) Nessuna distinzione è prevista nella determinazione della base imponibile tra i contratti a canone libero e quelli a canone concordato 15

16 Aliquote applicabili La cedolare secca si applica con un aliquota del: 19% per i contratti di locazione a canone concordato (art.2, comma 3, e art.8, L.431/1998) relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni individuati dall articolo 1, comma 1, lett. a) e b) D.L n. 551 (e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato Interministeriale ProgrammazioneEconomica) 21% per gli tutti gli altri contratti (es: locazioni a canoni di mercato, contratti per i quali non sussiste obbligo di registrazione, contratti di locazione di natura transitoria ) 16

17 Modalità di versamento La cedolare secca prevede il versamentodi: Acconto/i Saldo Il versamento della cedolare secca, in acconto e saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall art. 19 D.Lgs , n.241(mod. F24) 17

18 Modalità di versamento SOLO PERIL PERIODO DI IMPOSTA 2011: Il versamento in acconto per l anno 2011, per i contratti in corso, è pari all 85 85% dell imposta dovuta Deve essere effettuato In un unica soluzione, entro il , se inferiore a 257,52 52 euro In due rate, se l importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52 52 di cui: La prima, nella misura del 40%, entro il (ovvero con maggiorazione dello 0.40%) Laseconda, nella misura del60%,entro il Itermini della prima rata di acconto sono stati prorogati, perquest anno, dal Decreto del Presidente del Consiglio

19 Modalità di versamento Per i contratti in corso alla data del il versamento d acconto è effettuato in due rate Per i contratti con decorrenza successiva al ma precedente al il versamento d acconto è effettuato, in un unica rata, entro il Per i contratti con decorrenza il versamento in acconto nonèdovuto 19

20 Modalità di versamento Il versamento dell acconto relativo al periodo d imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all 85 85% per cento dell ammontare della cedolaresecca Non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui versare l acconto non supera euro 51,65 La prima rata dell acconto può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per l IRPEF 20

21 Modalità di versamento APARTIRE DAL PERIODO D IMPOSTA2012 Il versamento dell acconto dovrà essere pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente Le modalità, i termini e i limiti relativi ai versamenti in acconto rimangono invariati rispetto a quanto previsto per il

22 Modalità di versamento SALDO: Per il versamento asaldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell imposta sul reddito delle persone fisiche Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va sempre effettuata con il modello F24, anche per quei contribuenti che si avvalgono dell assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d imposta, adun uncaf oadun professionista abilitato 22

23 Esercizio dell opzione I soggetti che intendono avvalersi della cedolare secca devono esercitarel opzione L opzione vincola all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga ovveroperil residuo periodo di durata dello stesso il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di esercitare l opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta di registro Il locatore ha la possibilità di revocare l opzione in ciascuna annualità entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro provvedendo al versamento dell imposta stessa. Resta salva la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive 23

24 Esercizio dell opzione L opzione può essereesercitata: per i nuovi contratti, in sede di registrazione del contratto mediante il Modello SIRIA, ove sussistano le condizioni, ovvero mediante il Modello 69 in caso di proroga, anche tacita, nel termine peril versamento dell imposta di registro, mediante il Modello 69 nei casi in cui non sussiste l obbligo registrazione, in sede di dichiarazione dei redditi ovvero in sede di registrazione in caso d usoodidi registrazione volontaria del contratto 24

25 Esercizio dell opzione L opzione deve essere esercitata per ciascun immobileaduso abitativo Il locatore è tenuto, a pena dell inefficacia dell opzione, a comunicare mediante lettera raccomandata al conduttore la rinuncia per l intera durata dell opzione della facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall Istat (dell indice nazionale dei prezzi al consumo perle famiglie) verificatasi nell anno precedente 25

26 Esercizio dell opzione In presenzadidue dueopiù locatori, personefisiche, proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento sull immobile, l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. Non è obbligatorio che tuttiico-locatori esercitino l opzione I locatori che non esercitano l opzione sono tenuti al versamento dell imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso e comunque per un importo non inferiore al minimo stabilito dalla legge; intal caso è dovuta l imposta di bollo. 26

27 Esercizio dell opzione L opzione per l esercizio della cedolare secca può essere effettuata attraverso uno dei seguenti modelli: Modello di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca(c.d. Modello SIRIA) Modello 69 27

28 Modello SIRIA Il Modello SIRIA può essere utilizzato perla registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca, per tutti i contratti stipulati o con decorrenzadall A condizione cheil contratto presenti le seguenti caratteristiche: Ilocatori non siano superiori a 3 Tutti i locatori esercitino l opzione perla cedolare secca I conduttori non siano superiori a 3 Il contratto riguardi una sola unità abitativa con un numero di pertinenze non superiore a 3 tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita Il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione, senza ulteriori pattuizioni 28

29 Modello SIRIA Il modello è compostodadue due pagine: Nella prima sono indicati i dati del locatore comprensivi dell opzione per il regime della cedolare seccaeidati del conduttore Nella seconda sono indicati i dati catastali dell unità abitativa e delle relative pertinenze e i dati relativi all importo, la natura e la periodicità del canone, la data di stipulaela durata della locazione Gli elementi contenuti nel modello devono coincidere con quelli contenuti nel contratto 29

30 Modello SIRIA Modello SIRIA, pagina 1, dati del Locatore 30

31 Modello SIRIA Modello SIRIA, pagina 1, dati del conduttore 31

32 Modello SIRIA Modello SIRIA, pagina 2, dati catastali dell immobile e delle relative pertinenze. 32

33 Modello SIRIA Modello SIRIA, pagina 2, dati relativi al canone, sottoscrizione e delega 33

34 Modello SIRIA Il modello SIRIA deve essere presentato: Entro 30 giorni dalla stipula del contratto di locazione Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto qualora sia prevista una data di decorrenza anteriore alla data di stipula Per la registrazione tardiva del contratto non è possibile utilizzare tale modello 34

35 Modello SIRIA Il modello è disponibile sul sito dell Agenzia delle Entrate Deve essere presentato esclusivamente in via telematica all Agenzia delle Entrate direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici, ovvero tramite i soggetti incaricati La ricevuta rilasciata dal servizio telematico, in assenza di errori, conferma l avvenuta presentazione della denuncia Il contratto non deve essere allegato, ma conservato dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione, ed esibito in caso di richiesta da parte dell Amministrazione Finanziaria 35

36 Modello 69 Il Modello 69, che può sostituire il modello Comunicazione Dati Catastali (CDC), è da utilizzare per la comunicazione degli adempimenti successivi dei contratti di locazione, in particolare: Cessioni Risoluzioni Proroghe(anche tacite) 36

37 Modello 69 Relativamente alla cedolare secca, il Modello 69 deve esserepresentato: In sede di registrazione del contratto quando non sussistano le condizioni per l utilizzo del Modello SIRIA In caso di mancato esercizio dell opzione nella prima annualità In caso di proroga Per i contratti risolti a partire dal o per i quali non è ancora scaduto il termine di pagamento dell imposta di registro dovuta perla risoluzione 37

38 Modello 69 Il modello è compostodadue due fogliedaun terzoeventuale: Nel primo sono contenuti: una parte riservata all ufficio il quadro A Dati generali comprensivo, tra l altro, dei dati relativi al richiedente la registrazione e del tipo di adempimento richiesto il quadro B Soggetti destinatari degli effetti giuridici dell atto Nel secondo sono presenti il quadro C dati descrittivi dell atto il quadro D Dati degli immobili Nel terzo, da utilizzare solo in caso di presenza di un negozio di locazione non finanziaria di fabbricato relativo ad almeno un unità immobiliare a uso abitativo i cui canoni di locazione sono assoggettabili al regime fiscale della cedolaresecca, sono presenti: la delegaperla presentazione e l esercizio dell opzione(eventuali) il quadro E Tabelle di associazioni immobili/pertinenze il quadro F Ulteriori dati degli immobili 38

39 Modello 69 Modello 69, pagina 1, quadri A e B, dati generali e soggetti destinatari degli effetti giuridici dell atto 39

40 Modello 69 Modello 69, pagina 2, quadri C e D, dati descrittivi dell atto e dati degli immobili 40

41 Modello 69 Modello 69, pagina 3, delega e quadro E tabella di associazione Immobili/pertinenze 41

42 Modello 69 Modello 69, pagina 3, quadro F ulteriori dati degli immobili, esercizio dell opzione della cedolare secca 42

43 Modello 69 Il Modello è disponibile sul sito dell Agenzia delle Entrate Deve essere presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell Agenzia delle Entrate 43

44 Contratti in corso Contratto in corso: e già registrato alla data del7aprile Contratto prorogato: per il quale al 7 aprile è già stata versata l imposta di registro Contratto scaduto o volontariamente risolto al 7 aprile con imposta di registro già versata Contratto prorogato o rinnovato: per il quale il termine per il pagamento dell imposta diregistroscadetrail7aprileeil6giugno Contratto risolto dall 8 marzo in poi e per il quale il termine per il pagamento dell imposta diregistrononèancorascadutoal7aprile Contratto in corso al 7 aprile e risolto volontariamente in un momento successivo La cedolare può essere applicata nella dichiarazione dei redditi 2011 da presentare nel 2012 Imposte di bollo e registro già pagate non sono rimborsate L opzione per la cedolare può essere espressa entro il 6 giugno con il modello 69 cartaceo. Nonsipagaimpostadiregistroedibollo L opzione per la cedolare può essere espressa conilmodello69cartaceoentroiltermineper il versamento dell imposta di registro. Nonsipagaimpostadiregistroedibollo 44

45 Nuovi contratti Nuovo contratto: per il quale il termine per il pagamento dell imposta di registro scade tra il7aprileeil6giugno La registrazione può essere fatta entro il 6 giugno con il modello Siria telematico (fino a tre locatori che optano tutti per la cedolare e tre conduttori) o con il modello 69 cartaceo: con la registrazione si può scegliere la cedolare Non si paga imposta di registro e di bollo (in caso di opzione per la cedolare) Nuovo contratto: per il quale il termine di registrazione scade dal 7 giugno in poi Laregistrazionevafattaentro30giorniconil modello Siria telematico (ricorrendo le condizioni per il suo utilizzo) o con il modello 69 cartaceo e in sede di registrazione si può optare per la cedolare Non si paga imposta di registro e di bollo (in caso di opzione per la cedolare) 45

46 Calcoli di convenienza La cedolare secca è sempre conveniente? 46

47 Calcoli di convenienza Calcoli di convenienza su canone di locazione pari a 100 per contratti liberi: Scaglioni di reddito Aliquota Irpef Imposta dovuta a titolo di Irpef Su 85% del canone Cedolare secca del 21% (sul 100% del canone) differenza Fino a % 19,55-1,45 Tra e % 22,95 1,95 Contratti liberi Tra e % 32,30 21,00 11,30 Tra e % 34,85 13,85 oltre % 36,55 15,55 47

48 Calcoli di convenienza Calcoli di convenienza su canone di locazione pari a 100 per contratti agevolati: Scaglioni di reddito Aliquota Irpef Imposta dovuta a titolo di Irpef Su 59,50% del canone Cedolare secca del 21% (sul 100% del canone) differenza Fino a % 13,68-5,32 Tra e % 16,06-2,49 Contratti agevolati Tra e % 22,61 19,00 3,61 Tra e % 24,39 5,39 oltre % 25,58 6,58 48

49 Calcoli di convenienza Il regime sostitutivo è vantaggioso per chi ha un reddito imponibiledi: oltre euro, relativamente ai contratti a canone libero oltre euro, relativamente ai contratti a canone concordato 49

50 Calcoli di convenienza La scelta della cedolare secca va fatta tenendo conto dell impatto che hanno le detrazioni sul reddito del contribuente Per esempio un lavoratore dipende che abbia diritto a detrazioni del 36% e del 55% potrebbe trovarsi nella condizione di non avere vantaggio di tutto il credito d imposta che scaturisce dalle stesse Ne consegue che la scelta della cedolare secca potrebbe non risultare conveniente 50

51 Quadro sanzionatorio Sanzioni in materia di imposte dirette: INFEDELE DICHIARAZIONE di canoni derivanti da locazione di immobili abitativi: sanzioni raddoppiate (dal 200% al 400% della maggiore imposta) OMESSA DICHIARAZIONE di canoni derivanti da locazione di immobili abitativi: sanzioni raddoppiate (dal 240% al 480% della maggiore imposta) INAPPLICABILITA RIDUZIONE DELLE SANZIONI IN CASO DI ACCERTAMENTO CON ADESIONE in caso di accertamento di maggior reddito da locazione Sanzioni in materia di registro Contratto per cui è stata opzione per la cedolare, ove non registrato, sconta sanzione dal 120% al % dell imposta dovuta 51

52 Quadro sanzionatorio Sanzioni accessorie - in caso di omessa registrazione di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo - in caso in cui nel contratto registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo -in caso sia stato registrato un contratto di comodato fittizio: La durata della locazione è stabilita in 4 anni a partire dalla data della registrazione(volontaria o d ufficio) A decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissatoin misura pari al triplo della rendita catastale, oltre all adeguamento dal secondo anno in baseal75 75% dell aumento ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie (fatta salva applicabilità canone inferiore eventualmente pattuito dalle parti) 52

53 Punti da chiarire Acconto IRPEF 2011: applicazione del metodo previsionale perevitare duplicazione - rischi in caso di reddito imprevisto Termine per l invio della raccomandata al conduttore (per rinuncia ad esercitare facoltà di aggiornamento canone) Raccomandata postale o anche a mano? Inserimento clausola contrattuale può sostituire raccomandata? Disciplina della sospensione dell aggiornamento ISTAT del canone: In caso di aggiornamenti ISTAT su canoni 2011 (già pagati) ed assoggettati ad opzione: restituiti a conduttore? in caso di revocadell opzione, da quandoesu quale importo si possono calcolare? Modalità applicative del regime a contratti di locazione con canoni a scaletta Applicabilità del regime ad abitazioni possedute da società semplici 53

54 Punti da chiarire Inquilino moroso: applicabilità della disciplina IRPEF (i.e. non assoggettare a tassazione il canone soltanto dal momento della convalida dello sfratto permorosità)? Applicabilità del regime a pertinenze locate con contratto distinto (non congiuntamente ) Applicabilità del regime se locatore è condominio Applicabilità del regime in caso di locazione stipulata in forza di mandato 54

55 GRAZIE PER LA CORTESE ATTENZIONE 55