Criteri e coefficienti di valutazione per Consulenti Tecnici del mercato immobiliare Le quotazioni del Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma rappresentano i valori - del periodo rilevato - e costituiscono elemento di base per la Stima eseguita da un Consulente Tecnico del mercato immobiliare. Le QUOTAZIONI esprimono i valori immobiliari riferiti alle diverse tipologie e zone di riferimento, sono indicazioni di valori correnti unitari medi riferiti a ciascun segmento di mercato. Le quotazioni riportate rappresentano quindi una base di calcolo, ai fini della valutazione di un immobile con l applicazione dei parametri e delle metodologie esplicate nel presente Listino Ufficiale. Per determinare il Valore di Stima specifico di ogni singolo immobile è necessario individuare la relativa quotazione in base al segmento di mercato e rapportarlo con: a) le caratteristiche intrinseche (relative agli elementi distintivi e ai particolari specifici dell immobile considerato in se stesso) ed estrinseche (relative al contesto territoriale e ambientale ove è situato l immobile) dei beni, che possono dare luogo all applicazione di appropriati coefficienti incrementativi/decrementativi; b) la Superficie Commerciale, articolata nei vari tipi di superfici principali e secondarie, annesse e collegate, coperte e scoperte, interne ed esterne, da computarsi con criteri trasparenti ed univoci. Il presente Listino adotta il criterio di misurazione regolato dalla ex Norma UNI 10750. Il territorio di Roma e Provincia è stato suddiviso, anche per ragioni di omogeneità di mercato, in 12 macrozone che si riferiscono alle suddivisioni ufficiali toponomastico-statistiche delle Amministrazioni locali. I dati statistici, fonte del Sistema Statistico Nazionale - ISTAT e dell Agenzia del Territorio, sono stati elaborati nell ambito della B.I.R. ad integrazione della formazione del presente Listino, per una maggiore conoscenza della struttura del mercato e delle quotazioni rilevate. COME LEGGERE I DATI La rilevazione dei dati correnti riguarda i prezzi medi, riscontrati nel periodo, alle normali condizioni di mercato e non influenzati da situazioni e/o valutazioni che non siano rappresentative di un dato generalmente attendibile, sia sotto l aspetto qualitativo che quantitativo, determinati secondo il principio di ordinarietà con il metodo statistico della regressione lineare. I valori sono riferiti al metro quadrato commerciale e devono intendersi attinenti ad un immobile tipo della specifica zona di riferimento (ad es. appartamento posto ad un piano intermedio, con superficie coperta di mq 100 circa), e la quotazione è definita come una misura convenzionale riferita al bene in condizione ordinaria: nel caso dell edilizia residenziale o commerciale tale condizione è quella appena citata con l immobile considerato libero da contratti e vincoli. Gli eventuali coefficienti incrementativi e decrementativi da applicare alle suddette quotazioni riguardano principalmente: la localizzazione; la tipologia immobiliare e edilizia; la dimensione dell immobile, anche in relazione alle specificità della zona ed alle proprie caratteristiche qualitative; i caratteri della domanda e della offerta. Sta all esperienza del valutatore e alla sua capacità di giudizio scegliere i criteri e i procedimenti opportuni applicando coefficienti incrementativi e/o decrementativi. 22
Esempi: Abitazioni Per il livello di piano, si considerano i seguenti coefficienti: - piano seminterrato: -25% circa del prezzo quotato; - piano terra: -10% circa del prezzo quotato; - piano attico: +20% circa del prezzo quotato. Per le unità immobiliari di piccolo taglio potrà essere applicato un coefficiente incrementativo calcolato in misura inversamente proporzionale alle dimensioni dell immobile rispetto alle tipologie ordinarie della medesima zona; analogamente per le unità immobiliari di grande taglio potrà essere applicato un coefficiente decrementativo. Per gli appartamenti occupati, valgono i coefficienti fino a -30% circa del valore quotato, secondo il regime di conduzione in atto (rapporto di locazione, durata-scadenza, canone-redditività). Per i valori locativi delle abitazioni si deve tener conto della tipologia del contratto (previsto dalla Legge 431/98 e dal Decreto Legge 240/2004) relativa a: contratti di locazione liberi ad uso abitativo (contratti di locazione concordati contratti di locazione di natura transitoria contratti per esigenze abitative degli studenti universitari, questi sono determinati da accordi territoriali e depositati ai rispettivi Comuni di appartenenza). Il presente Listino quota i valori locativi dei contratti a canone libero. Le superfici da considerare sono quelle interne nette e quelle parametrate degli eventuali accessori. I criteri di rilevazione di mercato dei beni immobili, fissati dal Regolamento, concorrono alle opportune modificazioni degli indici ovvero del valore e tengono conto: a) di zone omogenee; b) delle diverse tipologie immobiliari; c) del loro particolare stato e ubicazione; d) della data o periodo di costruzione o di ristrutturazione; e) delle caratteristiche qualitative e specifiche tecniche. Per carenza di unità immobiliari o di volume significativo di contratti di compravendita viene indicata la specifica: N.Q. (non quotato) Indice delle variazioni Rappresenta l andamento delle quotazioni rispetto alla precedente pubblicazione. Per l individuazione della fascia/livello di quotazione di ogni immobile è necessario considerare le caratteristiche estrinseche degli stessi, tra cui: - l ubicazione (centro, periferia ecc.); - la qualità urbanistico-sociale della zona (residenziale, di pregio, intensiva, economico popolare); - la presenza di vie di comunicazione (strade, mezzi di trasporto pubblici ecc.); - la presenza di servizi pubblici (scuole, negozi ecc.); vanno considerati inoltre tutti i parametri relativi alla qualità e dotazione degli impianti e delle finiture, nonché alla tipologia di fabbricato ed al particolare contesto e localizzazione nella specifica zona. Per particolari fattori incrementativi/decrementativi si può pervenire a valori superiori o inferiori alle fasce indicate in base alle specifiche considerazioni tecniche del valutatore Immobili ristrutturati o nuove costruzioni (realizzate nel rispetto della normativa vigente). Le quotazioni possono avere un incremento. Immobili da ristrutturare. Vengono considerati completamente da ristrutturare tutti gli immobili che richiedano il consolidamento staticostrutturale, oppure almeno tre interventi di manutenzione straordinaria tra i quali, a titolo esemplificativo, i seguenti: - impianto idrico - impianto elettrico; - impianto termico; - infissi interni ed esterni; - rifacimento pavimenti; - rifacimento parziale di pareti, solai e/o soffitti. In tal caso le quotazioni possono avere un decremento. 23
Abitazioni in villini/ville Questa tipologia deve anche distinguersi se l unità immobiliare è isolata e/o libera su due o più lati, composta da uno o più piani, circondata da area sistemata a giardino, solitamente utilizzata da un solo nucleo familiare. La quotazione di zona può essere incrementata in relazione all ampiezza del giardino o parco. Per giardino si intende un area circostante l immobile senza particolari dotazioni, mentre per parco si intende un area circostante l immobile, dotata di accessori quali: irrigazione, illuminazione, buona recinzione, eventuali fontane, gazebo, barbecue, ecc. oltre, naturalmente, alla dotazione di alberi ad alto fusto e prato. Si precisa infine che alla determinazione dei coefficienti da applicare per la formazione del prezzo concorrono elementi come la distanza dal paese o dalla città, l ubicazione in un contesto residenziale, la facile e comoda accessibilità a strade e mezzi di trasporto ed altri servizi pubblici. Uffici - Locali commerciali - Negozi - Laboratori Depositi/Magazzini - Edifici per attività terziarie o industriali - Complessi per attività turistiche - Box Posti Auto Per la classificazione delle suddette tipologie la quotazione può variare in rapporto a differenti fattori, incrementativi o decrementativi, con particolari coefficienti riferiti: a) alle potenzialità commerciali della loro particolare ubicazione; b) alle dimensioni; c) alla tipologia immobiliare - edificio direzionale - commerciale - misto - insediamenti urbanistici specifici; d) allo stato degli impianti - se conformi alla normativa vigente e se di tipo ordinario o con soluzioni e finiture di pregio. Terreni edificabili Le quotazioni sono riferite al mc edificabile fuori terra (desumibili dal P.R.G. in base rapporto con i mq di superficie del terreno). L incidenza del valore dell area, nell ambito delle diverse tipologie e destinazioni d uso, è variabile in correlazione con la sussistenza o meno delle opere primarie e secondarie, ed in rapporto all ubicazione, alle tendenze del mercato ed all orientamento dei potenziali fruitori/acquirenti dei beni. Naturalmente l incidenza dell area determina larga parte del costo di costruzione dei nuovi insediamenti, ovvero nei casi di riqualificazione urbanistica incide significativamente sul costo degli stessi. L incidenza del costo dell area può variare da zona a zona e da comune a comune. Tuttavia può incidere sino al 20-35% nei Comuni minori, e fino al 40-60% nelle aree centrali della città nonché in zone con particolari limitazioni edificatorie ubicate in qualificati contesti urbani o turistici. Terreni agricoli Il prezzo è espresso per ettaro e deve intendersi riferito ad un terreno-tipo, relativo ad aziende agricole, che abbiano una estensione minima di 15 ettari, dotate di fabbricati rurali indispensabili alla conduzione aziendale. I valori indicati sono suscettibili di variazioni in base alle colture e a fattori diversi. Nell ambito dell Agro Romano, ai sensi della variante al P.R.G., il mercato dei terreni agricoli è oggetto a mutazione delle quotazioni che vengono rilevate di volta in volta e riportate, non appena rilevate, nella presente pubblicazione. Alberghi e complessi per attività turistico-ricettive Le quotazioni ordinarie di mercato vengono espresse in Euro/mq, pur dovendosi considerare altri parametri tra i quali la valutazione del numero delle stanze e la categoria. AVVERTENZE GENERALI INERENTI I CRITERI DI VALUTAZIONE La determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali. La valutazione deve essere basata su appropriati procedimenti e criteri di stima che comportino ri- 24
sultati univoci, qualitativamente apprezzabili e replicabili anche da valutatori terzi. I Principi di valutazione rappresentano i fondamenti sui quali si basa il giudizio estimativo e con i quali quest ultimo non può essere in contraddizione. Il mercato immobiliare è articolato in sottomercati, denominati segmenti, sui quali si hanno conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale da parte degli Operatori (Agenti Immobiliari) e, nell attività estimativa, da parte dei Valutatori. La segmentazione (basata sulla conoscenza) del mercato immobiliare rappresenta la fase preliminare del processo di analisi valutativa. La conoscenza dei prezzi e delle caratteristiche immobiliari precede le analisi economiche e statistiche e le valutazioni. Il prezzo di mercato è riferito agli immobili con caratteristiche multiple ed eterogenee, talvolta atipiche ed uniche, classificabili in: - caratteristiche intrinseche, ovvero quelle relative agli elementi distintivi e ai particolari specifici dell immobile considerato in se stesso; - le caratteristiche estrinseche, ovvero quelle che riguardano il contesto territoriale e ambientale ove l immobile è situato. Più analiticamente, le caratteristiche immobiliari di natura qualitativa e quantitativa possono essere classificate in: - caratteristiche territoriali, che riguardano l ubicazione dell immobile nel contesto locazionale (in rapporto alle infrastrutture, ai servizi, ecc.); - caratteristiche posizionali, che riguardano la collocazione dell immobile nella lottizzazione o nel contesto edilizio (livello di piano, esposizione, ecc.); - caratteristiche tipologiche, che riguardano le peculiarità edilizie dell immobile (stato di manutenzione, impianti, distribuzione degli spazi interni, ecc.); - Caratteristiche tecnologiche, finalizzate al risparmio energetico (classe ed indice energetico attribuito); - caratteristiche economiche che attengono le condizioni e le limitazioni d uso dell immobile (libero o affittato, la sussistenza di eventuali servitù attive o passive, ecc.) e la capacità di ricorso al credito; - caratteristiche superficiarie, con riferimento alla superficie principale ed alle superfici secondarie dell immobile. I criteri di misurazione delle consistenze dell immobile incidono direttamente sul valore economico dello stesso. Di seguito sono riportati i criteri definiti dalla Norma ex UNI 10750. Ai fini della valutazione e della compravendita di beni immobili con particolari caratteristiche architettoniche-edilizie assume rilievo anche il Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 - Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 45 del 24 febbraio 2004. In considerazione della complessità del processo valutativo, anche al fine di contribuire alla trasparenza del mercato e degli specifici valori immobiliari, la Borsa Immobiliare di Roma ha istituito un Servizio Stime, erogato da Agenti Immobiliari accreditati, inseriti nell elenco degli Agenti Valutatori, che applicano le procedure e i sistemi definiti dalla BIR. CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE I criteri per il computo delle superfici commerciali adottati dalla Borsa Immobiliare di Roma sono gli stessi identificati dalla ex Norma UNI 10750 (Agenzie Immobiliari Requisiti del Servizio) che stabilisce i requisiti cui deve soddisfare la pluralità di servizi offerti dalle agenzie immobiliari. Per Superficie Commerciale deve intendersi una superficie, basata sulla ponderazione delle superfici vendibili, che considera: - la somma delle superfici coperte, computate secondo specifiche convenzioni-criteri di misura; - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle 25
terrazze, balconi, patii, portici, verande, logge e giardini; - le superfici ponderate delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte-sottotetto, box, ecc.). Il computo delle superfici inerenti la Superficie Commerciale deve essere effettuato con i criteri già dettati dalla Norma ex UNI 10750 tra cui: a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm; c) 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm. Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: a) 25% dei balconi e delle terrazze scoperte; b) 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati; c) 35% dei patii e dei porticati; d) 60% delle verande; e) 10% del lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo; f) 15% dei giardini di appartamento con una incidenza massima del 20% della superficie coperta; g) 10% dei giardini di ville e villini con una incidenza massima del 20% dell ingombro del corpo fabbrica principale. Le quote percentuali sopra indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell immobile, alle caratteristiche delle superfici esterne, le quali comunque non dovrebbero eccedere il 30% della superficie coperta. Sono fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale. Le quote percentuali sopra indicate possono variare, a giudizio del Consulente Tecnico del mercato immobiliare, tenuto conto del particolare stato e ubicazione dell immobile e del rapporto proporzionale esistente tra le superfici coperte ed esterne e fatti salvi tutti quei fattori, incrementativi o decrementativi, che ne caratterizzano la particolarità. 26