Costituzione della Repubblica italiana Principi fondamentali... 13 Parte I: Diritti e doveri dei cittadini Titolo I - Rapporti civili... 15» II - Rapporti etico-sociali... 17» III - Rapporti economici... 19» IV - Rapporti politici... 21 Parte II: Ordinamento della Repubblica Titolo I - Il Parlamento... 22» II - Il Presidente della Repubblica... 26» III - Il Governo... 27» IV - La Magistratura... 29» V - Le Regioni, le Province, i Comuni... 31» VI - Garanzie costituzionali... 37 Disposizioni transitorie e finali... 38 Parte Prima Codice Civile e Disposizioni di attuazione Sezione I Condominio R.D. 16 marzo 1942, n. 262. Approvazione del testo del Codice civile (Estratto)... 43 Libro Terzo: Della proprietà - Titolo VII: Della comunione Capo II Del condominio negli edifici Art. 1117 Parti comuni dell edificio... 43 Art. 1117 Parti comuni dell edificio... 43 1. Natura giuridica del condominio. La tesi dell «ente di gestione» e i suoi corollari... 46 2. Distinzione tra comunione e condominio... 49
Indice sistematico 878 3. Nascita del condominio... 49 4. Il condominio parziale... 50 5. Il condominio minimo... 52 6. Il consorzio tra edifici... 53 7. Il condominio di gestione... 54 8. Il domicilio del condominio... 55 9. Parti comuni: classificazione e presunzione di condominialità... 55 10. Il titolo contrario... 56 11. Il possesso delle cose comuni... 59 12. Vendita delle unità immobiliari e cose comuni... 61 13. Il diritto di servitù sulle parti comuni... 61 14. Elementi essenziali dell edificio... 64 15. Locali adibiti a servizi comuni... 79 16. Pertinenze che servono all uso e al godimento comune... 82 17. Parti non comuni... 96 Casistica... 98 Questioni problematiche... 100 Art. 1117bis Ambito di applicabilità... 100 1. Il supercondominio... 101 2. Le posizioni della dottrina in materia di supercondominio... 103 3. Condominio unico o supercondominio?... 104 4. Il costruttore non può dar vita a un supercondominio... 104 5. L assemblea supercondominiale... 104 6. L efficacia delle delibere assembleari del supercondominio... 104 7. L amministratore del supercondominio... 105 8. Azioni a tutela del supercondominio... 105 9. Il condominio parziale... 105 Questioni problematiche... 106 Art. 1117ter Modificazioni delle destinazioni d uso... 106 Art. 1117quater Tutela delle destinazioni d uso... 107 1. Profili generali... 107 2. Ambito applicativo... 108 Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni... 108 Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni... 109 1. Determinazione del valore proporzionale delle singole proprietà (cd. millesimazione)... 110 2. Correzione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c... 111 3. Ripartizione differenziata dei diritti sulle cose comuni... 112
879 Indice sistematico 4. Utilizzazione oggettiva e soggettiva delle cose comuni... 112 5. Uso e modificazione della cosa comune ex art. 1102 c.c... 113 6. Modificazioni e innovazioni... 115 7. L alterazione della cosa comune... 116 8. Il «pari uso» degli altri condomini... 116 9. L uso dell edificio condominiale da parte del locatario... 119 10. La disposizione del bene comune... 119 11. La rinuncia del condomino ai diritti sulle cose comuni... 120 12. Uso del parcheggio condominiale a rotazione tra i condomini... 122 13. Spese di manutenzione e sostituzione dell ascensore: le novità della riforma... 123 14. Consorzio per la manutenzione di strade e servizi in comune... 123 15. Centrale termica interrata nel cortile comune... 123 16. Supercondominio... 123 17. Il condominio minimo... 125 CASISTICA... 126 Questioni problematiche... 128 Art. 1119 Indivisibilità... 129 Art. 1119 Indivisibilità... 129 1. Portata e limiti della regola dell indivisibilità... 129 2. La comodità d uso... 130 3. Il patto di indivisibilità... 130 4. Pluralità di edifici... 131 5. Distruzione totale dell edificio... 131 6. Frazionamento della terrazza comune... 132 7. Divisione tra gli eredi di un fabbricato con terreno accessorio... 133 8. Vendita dell appartamento separatamente dal diritto sulle cose comuni... 133 CASISTICA... 133 Questioni problematiche... 134 Art. 1120 Innovazioni... 134 Art. 1120 Innovazioni... 134 1. Il concetto di «innovazione»... 137 2. Innovazioni vietate... 138 3. Innovazioni consentite... 140 4. L apertura, da parte di un condomino, di un varco nel muro comune per collegare due unità immobiliari... 142 5. Innovazioni e manutenzione... 142 6. L esecuzione di opere... 143 7. L occupazione stabile della cosa comune... 144
Indice sistematico 880 8. Il decoro architettonico... 147 9. Limiti ai poteri dell amministratore... 151 10. Innovazioni finalizzate all abbattimento delle barriere architettoniche... 151 11. Innovazioni «emulative»... 152 12. Innovazioni difformi dal permesso di costruire... 153 13. Cessione dei diritti sulle cose comuni e locazione del bene esclusivo comune o condominiale... 155 14. Distanze legali... 156 15. Sottosuolo... 156 16. Muri... 158 17. Solai divisori... 164 18. Finestre... 165 19. Cortile... 167 20. Portone e androne... 171 21. Citofono... 172 22. Autoclave... 172 23. Scale e pianerottoli... 173 24. Ascensore... 174 25. Balconi, terrazzi, terrazze a livello... 181 26. Veranda... 184 27. Sottotetto... 188 28. Lastrico solare... 189 29. Canna fumaria... 193 30. Impianto idrico... 197 31. Impianto di riscaldamento/condizionamento... 198 32. Immissioni e onde elettromagnetiche... 200 Casistica... 213 Questioni problematiche... 215 Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie... 215 1. Spese gravose e voluttuarie... 216 2. Condomino dissenziente... 216 3. Fattispecie particolari... 216 Casistica... 217 Questioni problematiche... 217 Art. 1122 Opere sulle parti dell edificio di proprietà comune... 217 Art. 1122 Opere su parti di proprietà o uso individuale... 218 1. Ambito operativo... 218 2. Limitazioni... 219 3. L «intensità» dei limiti regolamentari... 220
881 Indice sistematico 4. Il danno alle parti comuni... 220 5. Tutela della facciata... 221 6. Lavori eseguiti dall appaltatore... 221 7. Costruzione di una veranda in appoggio al muro comune... 222 8. Studio medico... 222 9. Divisione orizzontale di un immobile... 223 10. Modificazione delle finestre... 223 11. Modifiche dei balconi... 223 12. Opere di consolidamento... 223 13. Opere strettamente pertinenziali all unità immobiliare del singolo condomino... 224 14. Distanze legali... 224 15. Immissioni... 226 Casistica... 227 Questioni problematiche... 229 Art. 1122bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili... 229 Questioni problematiche... 230 Art. 1122ter Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni... 230 Questioni problematiche... 230 Art. 1123 Ripartizione delle spese... 231 1. Le tabelle millesimali: contenuto e criteri di redazione... 233 2. Divergenza tra i valori reali delle unità immobiliari e le tabelle millesimali... 233 3. Spese per la manutenzione e il godimento delle cose comuni... 234 4. Spese per la difesa delle parti comuni dagli agenti atmosferici... 235 5. Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria... 235 6. Deroghe convenzionali ai criteri di riparto... 236 7. Ripartizione della spesa derivante da un obbligo risarcitorio del condomino... 237 8. L obbligazione di partecipare alle spese è un obbligazione propter rem?... 237 9. Soggetti tenuti al pagamento... 238 10. Deroga ai criteri di riparto ex art. 1123 c.c... 246 11. Modifica assembleare dei criteri di riparto delle spese... 247 12. Esonero totale dalle spese... 247 13. Delibera di approvazione delle spese... 248 14. Delibera di approvazione del fondo-spese... 248 15. Previsione pluriennale di spese... 249 16. Responsabilità solidale dei condomini per le obbligazioni del condominio verso i terzi.. 249 17. La riscrittura «sovversiva» della disciplina delle obbligazioni solidali... 251 18. Condomino moroso... 251 19. Rinuncia ai servizi comuni... 253
Indice sistematico 882 20. Condomino dissenziente... 254 21. Esibizione dei documenti contabili... 254 22. Spese e bilancio... 254 23. Condominio minimo e rimborso delle spese... 255 24. Condominio parziale... 256 25. Spese anticipate dall amministratore o da un condomino... 257 26. Dissenso dei condomini rispetto alle liti... 257 27. Ripartizione delle spese comuni nel supercondominio... 258 28. Condominio apparente... 258 29. Compenso dell amministratore... 260 30. Le singole fattispecie... 260 31. Edificio diviso in più piani... 261 Casistica... 281 Questioni problematiche... 283 Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale... 283 Art. 1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori... 283 Questioni problematiche... 284 Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai... 284 Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo... 284 Questioni problematiche... 285 Art. 1127 Costruzione sopra l ultimo piano dell edificio... 285 1. Nozione... 286 2. Soggetti... 287 3. Divieto pattizio di sopraelevazione... 289 4. Distanze legali... 289 5. Soffitta e tettoia... 289 6. Trasformazione del tetto spiovente in terrazza... 289 7. Trasformazione della soffitta in appartamento... 292 8. Veranda a vetri... 292 9. Adeguamento delle scale comuni... 293 10. Revisione delle tabelle millesimali... 293 11. Indennità di sopraelevazione... 293 12. Il decoro architettonico... 297 13. Divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell edificio... 299 14. Diminuzione di aria e luce... 302 15. Autorizzazione preventiva?... 302
883 Indice sistematico 16. Opposizione alla sopraelevazione... 303 17. Riduzione in pristino per violazione di norme urbanistiche e antisismiche... 303 Casistica... 304 Questioni problematiche... 305 Art. 1128 Perimento totale o parziale dell edificio... 306 1. Perimento dell edificio e ricostruzione... 307 2. Estinzione del condominio per mancanza dell oggetto... 307 3. Cessazione della contitolarità del suolo e delle macerie... 307 4. Rinascita del condominio... 308 5. Condomini dissenzienti o assenti... 308 6. Vendita all asta del suolo e dei materiali... 309 7. Diritti reali preesistenti... 309 8. Imprescrittibilità del diritto alla ricostruzione... 309 9. Accessione... 310 10. Perimento di una parte minore di 3/4 del valore dell edificio... 310 11. Ricostruzione autonoma delle parti perite... 311 12. Perimento causato da un evento sismico... 312 Casistica... 312 Questioni problematiche... 313 Art. 1129 Nomina e revoca dell amministratore... 313 Art. 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell amministratore... 313 1. Nozione... 316 2. Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore... 316 3. Requisiti per la nomina... 318 4. Copertura assicurativa per la responsabilità civile... 319 5. La comunicazione dei dati dell amministratore... 319 6. Pluralità di amministratori?... 320 7. Durata e prorogatio dei poteri... 320 8. Nomina e conferma... 321 9. Amministratore giudiziario... 322 10. Accettazione dell amministratore designato?... 322 11. Domicilio dell amministratore... 323 12. Poteri... 323 13. Segue: Obbligo di apertura di un conto corrente condominiale... 324 14. Segue: Obblighi informativi... 324 15. Segue: Obbligo di riscossione forzosa dei contributi dai condomini morosi... 325 16. Segue: Il sito internet del condominio... 325 17. Compenso... 325 18. Sostituzione... 327
Indice sistematico 884 19. Dimissioni... 328 20. Revoca... 328 21. Restituzione delle somme... 330 22. Rendiconto... 331 23. Nuovo amministratore e cause pendenti... 331 24. Fiduciario... 332 25. Consiglio di condominio... 332 26. Condominio minimo... 332 27. Supercondominio... 332 Casistica... 334 Questioni problematiche... 334 Art. 1130 Attribuzioni dell amministratore... 335 Art. 1130 Attribuzioni dell amministratore... 335 1. Compenso... 337 2. Legittimazione attiva e passiva... 338 3. Compiti: quadro generale... 339 4. Convocazione dell assemblea... 339 5. Segue: Obbligo di diffusione dei dati personali relativi ai singoli condomini per finalità legate all attività del condominio... 341 6. Obblighi di gestione e di contabilità... 343 7. Segue: Apertura di un conto corrente condominiale... 344 8. Segue L obbligo di rendiconto annuale... 344 9. Il bilancio preventivo... 345 10. L accettazione dei prospetti contabili del precedente amministratore non è riconoscimento di debito... 345 11. Segue: Il registro dell anagrafe condominiale... 345 12. Segue: Diritto di ciascun condominio di esaminare la documentazione contabile.. 346 13. Riscossione dei contributi condominiali... 347 14. Manutenzione ordinaria e straordinaria... 348 15. Azioni reali... 349 16. Azione di rivendicazione... 350 17. Azione di reintegrazione nel possesso... 350 18. Azione per l accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio... 350 19. Richiesta di misure cautelari... 351 20. Azione di responsabilità nei confronti del costruttore... 351 21. Stipulazione di contratti... 351 22. Attività di custodia e di vigilanza... 352 23. Lavori in un edificio pericolante... 353 24. Lavori costosi... 353 25. Eliminazione di un bene condominiale... 353 26. Osservanza del regolamento condominiale... 354
885 Indice sistematico 27. Licenziamento del portiere... 354 28. Affissione di documenti in bacheca... 354 29. Modifica delle attribuzioni dell amministratore... 354 30. Responsabilità per mancata riparazione del tetto... 355 31. Responsabilità per omessa manutenzione del lastrico solare... 355 32. Responsabilità penale... 355 33. Restituzione della documentazione... 356 34. Rimborso delle anticipazioni... 357 35. Segue: Rimborso delle spese anticipate dall amministratore di fatto... 357 36. Cessazione dalla carica... 357 Casistica... 358 Questioni problematiche... 360 Art. 1130bis Rendiconto condominiale... 360 1. Chiarezza e verità: i due criteri da seguire nella redazione del rendiconto... 361 2. Composizione del rendiconto... 361 3. L annualità condominiale... 362 4. Reclamo contro la revoca dell amministratore per mancata presentazione del rendiconto... 362 Questioni problematiche... 364 Art. 1131 Rappresentanza... 364 Art. 1131 Rappresentanza... 364 1. Natura giuridica dell amministratore: il dibattito dottrinale e giurisprudenziale... 366 2. I limiti del potere rappresentativo... 368 3. Legittimazione attiva... 369 4. Atti che non richiedono l autorizzazione dell assemblea... 370 5. La prova del potere rappresentativo... 371 6. Legittimazione passiva... 371 7. L amministratore può resistere in giudizio e impugnare la sentenza senza l autorizzazione dell assemblea (Cass. S.U. 18332/2010)... 372 8. Fattispecie particolari in tema di legittimazione passiva... 375 9. Obbligo di comunicazione all assemblea... 376 10. Legittimazione concorrente del singolo condomino e legittimazione esclusiva dell amministratore... 376 11. Segue: Accertamento della proprietà comune di alcuni beni e litisconsorzio necessario... 378 12. Il problema delle azioni reali... 379 13. Azioni possessorie... 382 14. Azione per il rispetto delle distanze legali... 382 15. Azione per la demolizione di una sopraelevazione... 383
Indice sistematico 886 16. Azioni a tutela del decoro architettonico... 383 17. Azione contro l appaltatore... 383 18. Azione risarcitoria... 385 19. Riscossione dei contributi... 386 20. Impugnazioni dell amministratore... 386 21. Impugnazioni dei singoli condomini... 386 22. Azione contro il condomino per l abuso della cosa comune... 387 23. Esecuzione delle delibere assembleari... 387 24. Osservanza del regolamento... 387 25. Potere di rappresentanza conferito a un terzo... 388 26. L azione contro il precedente amministratore... 388 27. Modifica delle tabelle millesimali?... 388 28. Rimozione di opere abusive... 389 29. Rilascio dell alloggio del portiere... 389 30. Rivalsa nei confronti dell ex amministratore... 390 31. Azione contro l escavazione del sottosuolo effettuata da alcuni condomini... 390 32. Azione di scioglimento del condominio?... 390 33. Scadenza del mandato, dimissioni, decesso... 391 34. Rimborso delle spese condominiali anticipate dall amministratore dimissionario... 391 Casistica... 392 Questioni problematiche... 394 Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti... 394 1. Ambito operativo... 395 2. Ratio dell esonero... 395 3. Forma e modalità del dissenso. Il termine di decadenza... 395 4. Presupposti... 396 5. Nullità della delibera che coinvolga nelle spese il condomino dissenziente... 396 6. Partecipazione del condomino dissenziente alle assemblee successive relative alla lite.. 397 Questioni problematiche... 397 Art. 1133 Provvedimenti presi dall amministratore... 397 1. Forma dell impugnazione... 398 2. Limiti del sindacato giurisdizionale... 398 3. Inerzia dell amministratore... 399 Casistica... 400 Questioni problematiche... 400
887 Indice sistematico Art. 1134 Spese fatte dal condomino... 401 Art. 1134 Gestione di iniziativa individuale... 401 1. Il regime delle spese per le cose comuni... 401 2. L urgenza... 402 3. Riparazione del lastrico solare e del solaio comune... 402 4. Il credito del condomino... 402 5. Spese non urgenti... 403 6. Le spese nel condominio minimo... 403 7. L azione di arricchimento senza causa... 404 Casistica... 405 Questioni problematiche... 406 Art. 1135 Attribuzioni dell assemblea dei condomini... 406 Art. 1135 Attribuzioni dell assemblea dei condomini... 406 1. Presupposto di validità delle delibere assembleari... 407 2. Limiti... 408 3. Ampiezza dei poteri discrezionali dell assemblea... 409 4. Limitazione dei diritti dei condomini... 409 5. Sostituzione dell impianto di riscaldamento centralizzato con impianti autonomi... 410 6. Tutela del decoro della facciata... 410 7. Spese per la pulizia e l illuminazione delle scale condominiali... 410 8. Spese di esercizio e di pulizia del l ascensore... 411 9. Spese di manutenzione straordinaria sostenute dall amministratore e ratifica dell assemblea... 412 10. Approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali (Cass. S.U. 18477/2010)... 412 11. Segue: L assemblea può approvare tabelle millesimali provvisorie?... 414 12. Attività negoziale dell assemblea... 415 13. Preventivo e consuntivo... 415 14. Istituzione di un fondo-cassa per la manutenzione ordinaria... 415 15. Manutenzione straordinaria... 415 16. Lavori urgenti... 416 17. Conseguenze della mancata comunicazione dell avviso di convocazione dell assemblea... 416 18. La patologia delle delibere assembleari secondo Cass. S.U. 4806/2005... 417 19. Profili penali... 418 20. Sindacato giurisdizionale... 418 Casistica... 419 Questioni problematiche... 420
Indice sistematico 888 Art. 1136 Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni... 420 Art. 1136 Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni... 421 1. Modalità della convocazione... 422 2. Omissione dell avviso... 423 3. Il termine di cinque giorni... 423 4. Chi può convocare l assemblea... 424 5. Destinatari della convocazione dell assemblea... 424 6. Orario e luogo dell assemblea... 426 7. Fissazione di più assemblee consecutive... 427 8. Aggiornamento dell assemblea... 427 9. La libertà di forma dell avviso di convocazione... 428 10. Contenuto dell avviso... 428 11. Un orientamento indulgente in materia di esame della documentazione contabile... 429 12. Rifiuto dell amministratore di inserire un argomento nell ordine del giorno... 430 13. Mancata comunicazione dell avviso di convocazione dell assemblea: nullità o annullabilità?... 430 14. Le maggioranze richieste per la costituzione dell assemblea... 432 15. Le maggioranze richieste per deliberare... 432 16. La delega a partecipare all assemblea... 433 17. Tutela del diritto di partecipazione di ciascun condomino... 434 18. Lo svolgimento dell assemblea... 435 19. Il presidente dell assemblea... 435 20. Il voto e la delibera... 435 21. L indicazione dei nomi dei condomini assenti, astenuti, favorevoli e dissenzienti... 437 22. Le maggioranze assembleari... 437 23. Conflitto di interessi... 437 24. Qual è il momento in cui la delibera può considerarsi approvata?... 438 25. Il verbale dell assemblea: funzione, contenuto, patologia... 439 26. Trasformazione di un bene comune in bene di proprietà esclusiva... 440 27. Modifica e soppressione del servizio di portierato... 441 28. Cambiamento del colore delle persiane... 441 29. Modifica dell impianto di riscaldamento... 442 30. Lavori di ristrutturazione dopo un terremoto... 442 31. Installazione di impianti satellitari... 442 32. Impianti di cablaggio (fibra ottica)... 442 33. Prima convocazione irregolare... 443 34. L annullamento della delibera è precluso dalla sua sostituzione... 443 35. Revoca e modifica della delibera... 443 36. La prova nel giudizio di annullabilità della delibera... 443 37. L assemblea nel supercondominio... 444 Casistica... 445 Questioni problematiche... 446
889 Indice sistematico Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell assemblea... 446 Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell assemblea... 446 1. La legittimazione a impugnare è stata estesa agli astenuti... 447 2. Il condomino assente non ha l obbligo di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall assemblea... 448 3. Interesse all impugnazione... 450 4. Il termine di decadenza... 451 5. La forma dell impugnazione: ricorso o citazione?... 452 6. Giudice competente... 453 7. Sospensione della delibera... 453 8. Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnativa della delibera condominiale: pregiudizialità necessaria ex art. 295 c.p.c.?... 454 9. La patologia delle delibere... 455 10. I limiti del sindacato del giudice sulle delibere... 461 11. Delibere assembleari aventi contenuto negativo... 464 12. Delibere decisorie e delibere programmatiche... 464 13. L eccesso di potere nella giurisprudenza... 465 Casistica... 465 Questioni problematiche... 466 Art. 1138 Regolamento di condominio... 467 Art. 1138 Regolamento di condominio... 467 1. Natura giuridica e tipologie... 468 2. Regolamento obbligatorio e regolamento facoltativo... 469 3. Impugnazione della delibera di approvazione del regolamento... 470 4. Il regolamento predisposto dal costruttore-venditore: natura, trascrizione e opponibilità... 470 5. Le modifiche del regolamento contrattuale devono rivestire la forma scritta?... 474 6. Trascrizione... 475 7. Inapplicabilità dell art. 1341 c.c... 476 8. Uso esclusivo dei beni comuni... 476 9. Divieto di svolgimento di attività industriali... 476 10. Infrazioni al regolamento e pena pecuniaria... 476 11. Norme inderogabili... 477 12. Costituzione di servitù... 478 13. Immissioni... 479 14. Decoro architettonico... 480 15. Ascensore... 481 16. Portierato... 481 17. Sgocciolamento dei panni... 481 18. Sosta delle auto... 482
Indice sistematico 890 19. Apposizione di insegne sui muri perimetrali... 482 20. Utilizzo dei viali comuni... 483 21. Esecuzione di lavori... 483 22. Studio medico... 483 23. Detenzione di animali... 485 24. Lastrico solare... 485 25. Terrazza di copertura... 486 26. Impianto di riscaldamento/condizionamento... 486 27. Manutenzione delle scale... 487 28. I regolamenti condominiali vincolano anche gli inquilini?... 487 Casistica... 488 Questioni problematiche... 490 Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione... 490 1. Esistenza del condominio... 491 2. Modifiche e innovazioni... 491 3. Uso della cosa comune... 491 4. Costituzione di servitù... 492 5. Distanze... 492 6. Assemblea... 493 7. Amministratore... 493 8. Contributi dovuti dal condomino venditore... 494 9. Servizio di riscaldamento/condizionamento... 494 10. Condominio minimo... 494 11. Mezzi di tutela... 494 Casistica... 495 R.D. 30 marzo 1942, n. 318. Disposizioni per l attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (Estratto)... 496 Art. 61... 496 1. Delibera assembleare... 496 2. Cosa si intende per «edificio autonomo»?... 497 3. Supercondominio... 497 4. Scioglimento parziale... 498 5. Azione per lo scioglimento del condominio: l amministratore non rappresenta il condominio in giudizio... 499 6. Profili processuali... 499 Casistica... 500 Questioni problematiche... 500
891 Indice sistematico Art. 62... 501 Questioni problematiche... 501 Art. 63... 501 Art. 63... 501 1. Ambito applicativo... 502 2. Legittimazione passiva... 503 3. La responsabilità solidale attenuata per i debiti del condominio verso i terzi... 505 4. Morosità... 505 5. Prova scritta: il verbale d assemblea... 505 6. Rapporto tra giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e giudizio di annullamento della delibera... 506 7. Tutela del condomino... 507 8. Lite tra condominio e amministratore: competenza territoriale... 507 Casistica... 508 Questioni problematiche... 509 Art. 64... 510 Art. 64... 510 1. Istanza e presupposti... 510 2. Legittimazione passiva... 511 3. Onere della prova... 511 4. Spese del procedimento... 511 5. Impugnazioni... 512 Casistica... 513 Art. 65... 513 1. Competenza... 514 2. Revoca... 514 Questioni problematiche... 514 Art. 66... 514 Art. 66... 514 1. Luogo dell assemblea e ordine del giorno... 515 2. Convocazione dell assemblea... 516 3. Delega al comproprietario nell assemblea... 517 Casistica... 518 Questioni problematiche... 518
Indice sistematico 892 Art. 67... 519 Art. 67... 519 1. Applicabilità delle norme sul mandato... 520 2. Limitazioni regolamentari... 521 3. Comproprietà e multiproprietà... 521 4. Usufrutto... 521 5. Approvazione delle spese... 522 Casistica... 522 Questioni problematiche... 522 Art. 68... 522 Art. 68... 523 1. Tabelle millesimali: funzione e tipologie... 524 2. Formazione e modifiche... 525 3. Approvazione da parte del delegato... 525 4. Approvazione (e modifica) per facta concludentia... 526 5. Il cambiamento delle tabelle richiede il consenso unanime dei condomini... 526 6. Nullità della delibera che modifica a maggioranza la tabella convenzionale... 527 7. Criteri alternativi di ripartizione delle spese: gli imponibili catastali e i vani... 527 8. Difformità tra le tabelle e la situazione reale... 527 9. Revisione della tabella in caso di errata indicazione della quota di ripartizione delle spese... 528 10. Chi può modificare le tabelle?... 529 11. Impugnazione della delibera di modifica delle tabelle... 529 12. Legittimazione passiva dell amministratore... 530 13. Riparto delle spese... 530 14. Scioglimento del condominio... 532 15. Supercondominio... 532 Casistica... 532 Art. 69... 533 Art. 69... 533 Questioni problematiche... 534 Art. 70... 534 Art. 70... 534 1. Il limite di 200 euro è inderogabile... 535 2. La sanzione è irrogata dall amministratore... 535
893 Indice sistematico 3. Il controllo giudiziario in caso di sanzione eccedente il limite previsto dalla norma... 535 4. Inapplicabilità della norma al conduttore... 536 Art. 71... 536 Art. 71bis... 538 1. Nullità della nomina di un amministratore privo dei requisiti... 538 Art. 71ter... 538 Art. 71quater... 538 Art. 72... 539 1. Criteri alternativi di ripartizione delle spese... 539 2. Rappresentanza in assemblea... 539 3. Nullità della clausola che vieta o limita il diritto di intervenire in assemblea... 540 Art. 155bis... 540 Sezione II Comunione R.D. 16 marzo 1942, n. 262. Approvazione del testo del Codice civile (Estratto)... 541 Libro Terzo: Della proprietà - Titolo VII: Della comunione Capo I Della comunione in generale Art. 1100 Norme regolatrici... 541 1. Natura giuridica della comunione ordinaria... 541 2. Le fonti della comunione... 542 3. I diritti oggetto della comunione... 542 CASISTICA... 543 Art. 1101 Quote dei partecipanti... 544 1. La nozione di quota... 544 2. Concorso nei vantaggi e nei pesi... 545 3. Vendita della comune da parte di un singolo comunista... 546 CASISTICA... 547
Indice sistematico 894 Art. 1102 Uso della cosa comune... 548 1. Ambito applicativo... 548 2. Diritti e doveri dei comunisti... 549 3. Divieto di alterare la cosa comune... 549 4. Il limite dell uso secondo il proprio diritto... 550 5. Uso promiscuo, frazionato e indiretto... 550 6. La modifica della cosa comune... 550 7. Rilascio di titoli edilizi a favore di un singolo condomino... 551 8. Il comproprietario può acquistare per usucapione l intero bene?... 552 CASISTICA... 552 Art. 1103 Disposizioni della quota... 553 1. Vendita della quota... 553 2. La rinuncia alla quota... 553 3. Costituzione di diritti reali e personali di godimento... 553 4. Locazione di una quota della cosa comune... 554 CASISTICA... 554 Art. 1104 Obblighi dei partecipanti... 555 1. Le spese necessarie... 555 2. La responsabilità solidale... 556 3. Rinuncia alla quota... 556 4. Rinuncia all uso dell impianto di riscaldamento centralizzato... 556 CASISTICA... 557 Art. 1105 Amministrazione... 558 1. Il concorso nell amministrazione della cosa comune... 558 2. Amministrazione ordinaria e straordinaria... 559 3. Formazione della maggioranza... 559 4. Legittimazione ad agire per il rilascio del bene comune... 559 5. Locazione stipulata da uno dei comproprietari... 559 6. L amministratore giudiziario... 560 CASISTICA... 561 Art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore... 562 1. Il regolamento per l amministrazione e il godimento della cosa comune... 562 2. Nomina dell amministratore... 563 3. Azioni giudiziarie da parte dell amministratore nei confronti di uno dei comunisti... 563 CASISTICA... 564
895 Indice sistematico Art. 1107 Impugnazione del regolamento... 564 1. Il termine per l impugnativa... 564 2. Efficacia del regolamento... 565 Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l ordinaria amministrazione... 565 1. Il principio maggioritario... 566 2. Le innovazioni: la maggioranza dei 2/3 e i limiti... 566 3. Atti di ordinaria e straordinaria amministrazione... 566 CASISTICA... 567 Art. 1109 Impugnazione delle deliberazioni... 567 Art. 1110 Rimborso di spese... 568 1. Le spese rimborsabili... 568 2. Presupposti... 569 CASISTICA... 569 Art. 1111 Scioglimento della comunione... 570 1. Il diritto potestativo di scioglimento della comunione... 570 2. Il contratto divisorio... 571 3. La divisione giudiziale... 571 4. Altre cause di scioglimento della comunione... 572 5. Divieto del patto di comunione ultradecennale... 572 6. Sospensione della divisione e scioglimento anticipato della comunione... 573 CASISTICA... 574 Art. 1112 Cose non soggette a divisione... 574 1. Una norma «eccezionale»... 574 2. Il deprezzamento impedisce la divisione del bene... 575 3. Il diritto al sepolcro dà luogo a una comunione indivisibile... 575 Art. 1113 Intervento nella divisione e opposizione... 576 1. L interesse dei creditori a intervenire... 577 2. Effetti della trascrizione della domanda di divisione... 577 3. L opposizione... 577 4. La posizione dei creditori ipotecari... 578 5. Prelevamenti in natura... 578 6. La posizione del creditore ipotecario... 578 7. Scioglimento della comunione del diritto di nuda proprietà... 578 8. Efficacia obbligatoria dell alienazione di un singolo bene per intero o pro quota... 578 CASISTICA... 579
Indice sistematico 896 Art. 1114 Divisione in natura... 579 1. Finalità della divisione... 579 2. I limiti alla divisione... 580 3. L accertamento dell indivisibilità... 580 4. La comoda divisibilità in presenza di una pluralità di beni... 580 5. Divisione giudiziale con imposizione di servitù tra le singole quote... 581 6. Divisione ereditaria... 581 CASISTICA... 581 Art. 1115 Obbligazioni solidali dei partecipanti... 582 1. Il fondamento della solidarietà tra comunisti... 582 2. Il diritto al rimborso del creditore più diligente... 583 3. Comproprietà di un unità immobiliare sita in condominio... 583 4. Comunione ereditaria... 583 Art. 1116 Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria... 583 Parte Seconda Appendice Normativa Abitabilità R.D. 27 luglio 1934, n. 1265. Approvazione del testo unico delle leggi sanitarie (Articoli estratti)... 587 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti)... 587 Animali L. 14 agosto 1991, n. 281. Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo (Articoli estratti)... 588 Antenne L. 22 febbraio 2001, n. 36. Legge quadro sulla protezione dalle esposizioni a campi elettrici, magnetici ed elettromagnetici... 589 D.Lgs. 1 agosto 2003, n. 259. Codice delle comunicazioni elettroniche (Articoli estratti)... 595
897 Indice sistematico Ascensori D.P.R. 30 aprile 1999, n. 162. Regolamento recante norme per l attuazione della direttiva 95/16/CE sugli ascensori e di semplificazione dei procedimenti per la concessione del nulla osta per ascensori e montacarichi, nonché della relativa licenza di esercizio... 602 D.Lgs. 27 gennaio 2010, n. 17. Attuazione della direttiva 2006/42/CE, relativa alle macchine e che modifica la direttiva 95/16/CE relativa agli ascensori... 610 Barriere architettoniche L. 9 gennaio 1989, n. 13. Disposizioni per favorire il superamento e l eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati... 617 L. 5 febbraio 1992, n. 104. Legge-quadro per l assistenza, l integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate (Articoli estratti)... 619 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (Articoli estratti)... 629 Immissioni R.D. 16 marzo 1942, n. 262. Approvazione del testo del Codice civile (Articolo estratto)... 631 D.P.C.M. 1 marzo 1991. Limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell ambiente esterno... 632 L. 26 ottobre 1995, n. 447. Legge quadro sull inquinamento acustico... 636 Immobili da costruire D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122. Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210... 644 Impianti L. 5 marzo 1990 n. 46. Norme per la sicurezza degli impianti (Articoli estratti)... 649 L. 9 gennaio 1991, n. 10. Norme per l attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia (Articoli estratti)... 650 D.P.R. 18 aprile 1994, n. 392. Regolamento recante disciplina del procedimento di riconoscimento delle imprese ai fini della installazione, ampliamento e trasformazione degli impianti nel rispetto delle norme di sicurezza... 653 D.P.R. 13 maggio 1998, n. 218. Regolamento recante disposizioni in materia di sicurezza degli impianti alimentati a gas combustibile per uso domestico... 654
Indice sistematico 898 Incendi D.M. 22 gennaio 2008, n. 37. Regolamento concernente l attuazione dell articolo 11quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all interno degli edifici... 655 D.M. 16 maggio 1987, n. 246. Norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione... 660 Infortuni L. 3 dicembre 1999, n. 493. Norme per la tutela della salute nelle abitazioni e istituzione dell assicurazione contro gli infortuni domestici... 665 Locazioni R.D. 18 giugno 1931, n. 773. Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (Articolo estratto)... 668 L. 27 luglio 1978, n. 392. Disciplina delle locazioni di immobili urbani (Articoli estratti)... 669 L. 9 dicembre 1998, n. 431. Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo... 678 Multiproprietà L. 24 aprile 1998 n. 128. Disposizioni per l adempimento di obblighi derivanti dalla appartenenza dell Italia alle Comunità europee (Legge comunitaria 1995-1997) (Articolo estratto)... 686 D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206. Codice del consumo, a norma dell articolo 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229 (Articoli estratti)... 687 Parcheggi L. 17 agosto 1942, n. 1150. Legge urbanistica... 691 L. 24 marzo 1989, n. 122. Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393 (Articoli estratti)... 691 Portierato C.C.N.L. 12 novembre 2012. Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati... 693
899 Indice sistematico Privacy D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196. Codice in materia di protezione dei dati personali (Articoli estratti)... 738 D.Lgs. 1 settembre 2011, n. 150. Disposizioni complementari al codice di procedura civile in materia di riduzione e semplificazione dei procedimenti civili di cognizione, ai sensi dell articolo 54 della legge 18 giugno 2009, n. 69 (Articolo estrattto)... 745 Riscaldamento D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412. Regolamento recante norme per la progettazione, l installazione, l esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell art. 4, comma 4, della L. 9 gennaio 1991, n. 10... 745 D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192. Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell edilizia... 758 Scarichi e fognature R.D. 27 luglio 1934, n. 1265. Testo unico delle leggi sanitarie (Articoli estratti)... 766 D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152. Norme in materia ambientale (Articoli estratti)... 769 Servizio idrico D.Lgs. 2 febbraio 2001, n. 31. Attuazione della direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano... 774 D.M. 7 febbraio 2012, n. 25. Disposizioni tecniche concernenti apparecchiature finalizzate al trattamento dell acqua destinata al consumo umano... 781 Parte Terza Formulario 1 Richiesta di convocazione dell assemblea straordinaria (art. 66 disp. att. c.c.)... 787 2 Convocazione dell assemblea per deliberare sulle innovazioni (art. 1120 c.c.)... 788 3 Convocazione dell assemblea su iniziativa di un condomino in mancanza dell amministratore (art. 66 disp. att. c.c.)... 789 4 Delega a partecipare all assemblea (art. 67 disp. att. c.c.)... 790 5 Verbale di assemblea ordinaria (art. 1136, co. 7, c.c.)... 791 6 Verbale di assemblea deserta in 1ª convocazione (art. 1136, co. 7, c.c.)... 793
Indice sistematico 900 7 Approvazione del rendiconto annuale (art. 1135 c.c.)... 794 8 Accettazione dell incarico di amministratore (art. 1129 c.c.)... 795 9 Atto di dissenso del Condominio rispetto alla lite (art. 1132 c.c.)... 797 10 Lettera di sospensione dei servizi comuni per morosità (art. 63, co. 3, disp. att. c.c.).. 798 11 Richiesta di prendere visione dei documenti condominiali (art. 1130bis c.c.)... 799 12 Lettera per uso illegittimo del cortile condominiale (art. 1117 c.c.)... 800 13 Richiesta e sollecito di pagamento per oneri condominiali arretrati (art. 1130, n. 3, c.c.)... 801 14 Richiesta di rimborso delle spese urgenti fatte dal condomino (art. 1134 c.c.)... 802 15 Lettera di contestazioni al portiere... 803 16 Contratto preliminare di vendita di un appartamento condominiale (artt. 1351 e 2645bis c.c.)... 804 17 Locazione della casa del portiere (art. 1571 c.c.)... 806 18 Disciplina dell uso dei servizi e delle cose comuni (art. 7 c.p.c.)... 811 19 Domanda per la revisione delle tabelle millesimali (art. 69 disp. att. c.c.)... 813 20 Domanda per l installazione del servoscala (artt. 1120, co. 2, n. 2; art. 2, L. 13/1989)... 815 21 Rimozione delle opere abusive sulle parti comuni (art. 1117 c.c.)... 824 22 Impugnazione della delibera assembleare per incompletezza dell ordine del giorno (art. 1137 c.c.)... 829 23 Impugnazione della delibera assembleare per la mancata comunicazione del verbale integrale dell assemblea (art. 1137 c.c.)... 832 24 Convocazione dell assemblea per ordine del giudice (art. 1105 c.c.)... 835 25 Nullità della delibera di trasformazione dell impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari (art. 1120, ult. co., c.c.)... 838 26 Domanda di pagamento delle quote condominiali (art. 1123 c.c.)... 841 27 Ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso (art. 63 disp. att. c.c.; art. 633 c.p.c.)... 843 28 Opposizione a precetto per il pagamento delle quote condominiali (art. 615, co. 1 c.p.c.)... 845 29 Ricorso d urgenza del condomino contro il Condominio per le infiltrazioni d acqua (art. 700 c.p.c.)... 847 30 Ricorso d urgenza per la rimozione degli impianti di videosorveglianza montati da un condomino (art. 700 c.p.c.)... 849 31 Ricorso per la nomina dell amministratore di Condominio (art. 1129 c.c.)... 853 32 Ricorso per la revoca dell amministratore (art. 1129, co. 11 c.c.)... 854 33 Reclamo dell amministratore contro la revoca (art. 64 disp. att. c.c.)... 856 34 Risoluzione della compravendita di un appartamento per inadempimento dell acquirente (art. 1453 c.c.)... 857
901 Indice sistematico 35 Contratto di assicurazione pluriennale del Condominio e facoltà di recesso (artt. 1904 ss. c.c.)... 859 36 Caduta in Condominio e risarcimento del danno (art. 2051 c.c.)... 861 37 Giochi dei bambini nelle aree condominiali, lesioni personali e risarcimento dei danni (art. 2051 c.c.)... 865 38 Parcheggio abusivo nelle aree condominiali e danno ingiusto (artt. 1117, 2043 c.c.)... 868 Bibliografia... 871 Indice Sistematico... 875 Indice Analitico... 903 Indice Cronologico... 921