Casi & Questioni La risposta ai quesiti più frequenti N. 199 06.12.2013 Immobile in UK detenuto da residente italiano Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: Unico persone fisiche Oggetto Domanda Risposta Immobile in Inghilterra: tassazione ai fini reddituali e patrimoniali Sono cittadina residente italiana. Ho in proprietà un immobile all estero (Inghilterra) che concedo in locazione. Il costo di acquisto dell immobile da rogito è pari a 116.000 sterline. In UK pago sull immobile la Council tax, in corrispondenza di una band che va da 52.001 sterline a 68.000 sterline. Sono soggetta al pagamento di una patrimoniale in Italia? Posso scontare la Council tax pagata all estero? Ai fini reddituali come devo comportarmi? La compilazione pratica del modello Unico PF come va fatta? Come noto, l art. 19 co. 13 a 2,3 D.L. n. 201/2011 (c.d. Salva Italia ), ha introdotto, a carico delle persone fisiche residenti in Italia (cioè iscritte per almeno 183 giorni nell anno di riferimento, all anagrafe della popolazione residente), un imposta di natura patrimoniale sul valore degli immobili situati all estero (IVIE) e una sul valore delle attività finanziarie detenute all estero (IVAFE). L IVIE attiene ai titolari di diritti reali su immobili (fabbricati e terreni, a qualsiasi uso destinati) all estero, esclusa la nuda proprietà. Essa è dovuta in proporzione alla quota di proprietà o di altro diritto reale, e va rapportata al periodo dell anno (mesi) in cui sussiste la titolarità (la frazione di mese pari ad almeno 15 giorni va considerata come mese intero); non è dovuta se, al lordo delle detrazioni previste, non supera 200. 1
La base imponibile dell imposta è costituita dal valore dell immobile individuato nel costo risultante dall atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, nel valore di mercato al 31.12 rilevabile nel luogo in cui lo stesso è situato, a meno che non sia situato in uno dei Paesi per cui è compilata la colonna 2 della tabella allegata alla Circolare n.28/e/2012, per i quali viene presa come riferimento la base imponibile estera. L imposta va determinata applicando alla base imponibile un aliquota dello 0,76% e dello 0,40% per gli immobili adibiti ad abitazione principale. Dall imposta così individuata è detraibile, fino a concorrenza del relativo ammontare, l eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato estero in cui è ubicato l immobile. Se l immobile è situato in uno Stato UE o aderente allo SEE (Norvegia, Islanda e Lienchestein), dall imposta si detrae l imposta patrimoniale versata nello Stato estero. In presenza di un eccedenza d imposta reddituale estera gravante sullo stesso immobile e non utilizzata, ex art. 165 TUIR, è possibile detrarre, fino a concorrenza, un ulteriore credito d imposta derivante da tale eccedenza. Un contribuente, cittadino britannico residente in Italia, proprietario di un immobile nel Regno Unito, è soggetto a IVIE. Per l'ivie sull'immobile estero, la base imponibile è la stessa del calcolo della Council Tax inglese. Sarà applicata un'aliquota dello 0,76% e il dovuto sarà proporzionale alla quota e al periodo di possesso. L'importo assolto ai fini della Council Tax non può essere detratto dall'ivie (Circ.Agenzia Entrate n.28/2012). Tuttavia, la Council tax viene calcolata in funzione della fascia di valore attribuita all immobile, e non si basa su un valore puntuale. Con Risoluzione n.75/e del 06 novembre 2013, l istante ritiene corretto assumere, quale base imponibile dell immobile ai fini dell IVIE, il valore medio della fascia di valore attribuita all unità immobiliare. Nel caso del quesito dunque, il conteggio sarà il seguente: IVIE band COUNCIL TAX 52001 68000 64.129,81 83.860,44 VAL. MEDIO 73.995,12 0,76% IVIE 562,36 2
L IVIE sarà pari al 7,6 per mille di 73.995 euro, valore medio della band su cui viene calcolata la Council tax in UK. A saldo, dunque, andava versato un importo (il 17.06.2013) pari a 562,36 euro. Sull imposta andava, poi, versato un primo acconto ed entro il 02.12.2013 il secondo acconto maggiorato (al 100% dell imposta). La compilazione del quadro RM, righi RM30 e RM32 sarà la seguente: Dall IVIE si detrae, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d imposta pari all ammontare dell eventuale imposta patrimoniale versata nell anno di riferimento nello Stato estero in cui è situato l immobile. Per gli immobili situati in Paesi appartenenti all Unione Europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, dall imposta dovuta in Italia si detrae, prioritariamente, l imposta patrimoniale versata nell anno di riferimento nel Paese in cui sono situati gli immobili. Ai fini del monitoraggio, l immobile andrà indicato anche nel quadro RW SEZIONE II, con l'indicazione del costo storico dell'immobile. Nel caso del quesito tale importo ammonta a 116.000 sterline, che al cambio al 31.12.2012, di cui al Provv. Agenzia Entrate (pari a 0,810871), è pari a euro 143.056. Le istruzioni ministeriali precisano di anno in anno che per gli importi in valuta estera, il contribuente deve indicare il controvalore in euro utilizzando il cambio indicato nel Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate dedicato. Dunque va utilizzato il cambio 0,810871 per esprimere i valori da indicare nel quadro RW nel 2012. La compilazione del quadro sarà la seguente: 3
RW tasso cambio 0,810871 sterline 116000 euro 143.056,05 saldo 31/12 sezione II Nel caso del quesito l immobile viene concesso in locazione a terzi. Il canone che il contribuente ne ritrae, va dichiarato nel rigo RL12 del quadro RL di Unico PF. Premesso che il periodo fiscal inglese va dal 01 aprile al 31 marzo, ipotizzando che nel periodo 01/04/2011 31/03/2012 il contribuente percepisca 11.200 sterline e nel periodo 01/04/2012 31/03/2013 ne percepisca 11.600, vanno commutati in euro gli importi rapportati al mese, e calcolati i canoni percepiti nel 2012 (anno d imposta italiano). Ma come vanno tassati tali canoni? In generale, il reddito imponibile in Italia per gli immobili detenuti all'estero e dati in locazione, nel caso in cui il fabbricato sia assoggettato a tassazione anche all'estero, è determinato decurtando i canoni delle spese relative all'immobile che la legislazione locale ammette in deduzione, senza alcuna ulteriore deduzione. Questo importante chiarimento (risoluzione della Dre Lombardia, protocollo 12115 del 15 febbraio 2010) risolve un equivoco indotto dalle istruzioni a Unico (quadro RL, rigo 12). L'articolo 70 del Testo Unico stabilisce che i redditi di terreni e fabbricati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta. I redditi dei fabbricati non soggetti a imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l'ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese. Le istruzioni illustrano i possibili casi: - se nello Stato estero l'immobile non è assoggettabile a imposizione, non deve essere dichiarato a condizione che il contribuente non abbia percepito reddito; - se nello Stato estero gli immobili sono tassabili mediante tariffe d'estimo o criteri similari, si deve indicare l'ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, ridotto delle spese eventualmente ivi riconosciute; in tal caso spetta il credito d'imposta per le imposte pagate all'estero secondo i criteri dell'articolo 165 del Tuir; 4
- se il reddito derivante dalla locazione dell'immobile all estero non è soggetto a imposta sui redditi nel Paese estero, si deve indicare l'ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria; - se il reddito è soggetto a imposta nello Stato estero, si deve indicare l'ammontare dichiarato in questo Stato senza deduzione di spese, e spetta il credito d'imposta per le imposte pagate all'estero. Nel caso del quesito il calcolo è il seguente, dato che il reddito è sottoposto a tassazione in UK: RL 12 LOCAZIONI - QUADRO RL CANONI 11200 01/04/11 31/03/12 CANONI 11600 01/04/12 31/03/13 13.812,31 01/04/11 31/03/12 14.305,60 01/04/12 31/03/13 per mese 1.151,03 01/04/11 31/03/12 per mese 1.192,13 01/04/12 31/03/13 01/01-31/03 3.453,08 01/04-31/12 10.729,20 canoni 2012 14.182,28 spese sterline 4102 01/04/11 31/03/12 spese 4338 01/04/12 31/03/13 spese euro 5.058,76 01/04/11 31/03/12 spese 5.349,80 01/04/12 31/03/13 per mese 421,56 01/04/11 31/03/12 per mese 445,82 01/04/12 31/03/13 01/01-31/03 1.264,69 01/04-31/12 4.012,35 spese 2012 5.277,04 canoni rigo RL12 8.905,24 5
La compilazione del rigo RL 12 sarà la seguente: Si fa notare che tra le spese considerate deducibili in UK e dunque che vanno ad abbattere i canoni imponibili in Italia, vi sono: - rent, rates, insurance, ground rates, - legal, managament and other professional fees, - loan interest and other financial costs, - 10% wear and tear allowance L importo dell imposta pagata in Italia per i canoni andrà, ulteriormente, abbattuta grazie al credito d imposta spettante per le imposte pagate all estero sui canoni, grazie alla compilazione del quadro CR. RIGO CR1. Nella prima colonna andrà indicato il codice 031, nella seconda il 2012, nella terza il reddito tassato all estero, come da prospetto della property income (BOX 40) e a colonna 4 l imposta pagata all estero; in colonna 5 il reddito complessivo italiano e a colonna 6 l imposta italiana lorda; la netta va riportata a colonna 7. Sarà scomputato il credito d imposta nel limite dell imposta italiana. Si ricorda che, qualora il contribuente non avesse provveduto a effettuare tali conteggi nel modello Unico PF 2013, entro il 01 ottobre 2013, potrà effettuare un invio tardivo del modello entro il 31 dicembre 2013, versando la sanzione di 25 euro (un decimo di 258 euro) con F24 e codice sanzione 8911. Per regolarizzare la violazione, il contribuente deve versare la sanzione ridotta contestualmente all'invio della dichiarazione tardiva. Se vi fossero eventuali imposte non versate, vanno ravvedute (con sanzioni e interessi), a seconda della data di versamento. La legge 97/2013 ha, inoltre, rivisto al ribasso il sistema sanzionatorio legato alla mancata o tardiva presentazione del modello RW disponendo, tra l'altro, che se viene presentato entro 90 giorni dalla scadenza, si applica solo la sanzione fissa. - Riproduzione riservata - 6