RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Dott. arch. Giovanni Neri Consulente Tecnico di Ufficio Via Botteghelle, 448-80147- Napoli tel.- fax 081 5615165 cell. 339 7567147 TRIBUNALE DI NAPOLI 5^ Sezione Civile - Espropriazioni Giudice dell Esecuzione dott. G.Sensale Procedimento di esproprio immobiliare N. 1476/04 R.G.E. Promosso da Di Iorio Francesco ed altri Contro Scopa Gilde Maria Caterina RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO OGGETTO: Determinazione del valore di mercato dell immobile sito in Marano di Napoli NA, al C.so Europa n. 152, piano 4, interno 12, N.C.E.U. Comune di Marano di Napoli, Foglio: 8, Particella : 130, sub 16. ALLEGATI : 1. n. 1 verbale di accesso; 2. n. 28 fotografie; 3. n. 1 copia certificato di residenza; 4. n. 1 copia visura immobile e storica; 5. n. 1 copia planimetria catastale; 6. n. 1 copia istanza richiesta copia licenza edilizia e certificato di agibilità; 7. n. 1 copia istanza verifica conformità immobile; 8. n. 1 copia atto di compravendita; 9. n. 1 copia istanza verifica oneri condominiali; 10. n. 1 copia avvisi di sopralluogo e ricevute; 11. n. 1 copia stralcio aerofotogrammetrico e rilievo planimetrico; 12. n. 1 specifiche competenze tecniche e spese; 13. n. 1 cd-rom contenente relazione e allegati.

1. PREMESSA Nell udienza del 01/12/2004, il dott. G. Sensale, Giudice dell Esecuzione della 5^ Sezione Civile Espropriazioni del Tribunale di Napoli, ha conferito al sottoscritto dott. arch. Giovanni Neri, con studio in Napoli alla Via Botteghelle n. 448, iscritto all Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Napoli - al n. 8635, l incarico di Consulente Tecnico di Ufficio nella procedura di espropriazione immobiliare n. 1476/04 R.G.E., promossa da Di Iorio Francesco ed altri contro Scopa Gilde Maria Caterina, proprietaria dell unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in Marano di Napoli, al C.so Europa n. 152, piano 4, interno 12, N.C.E.U. Foglio: 8, Particella: 130, sub 16, affidandogli il seguente mandato : Procedere, previa una breve descrizione e dopo aver accertato se i confini ed i dati catastali indicati nell atto di pignoramento corrispondono alla realtà, alla valutazione dei beni pignorati, al fine di fornire gli elementi necessari per la determinazione del prezzo base per la vendita. Incarica, altresì, l esperto ad accertare, con riferimento alla Legge sul Condono Edilizio 28/02/1985, n. 47, e successivi provvedimenti normativi, in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi della licenza o concessione edilizia, la conformità della stessa agli strumenti urbanistici e la rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione, eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti amministrativi autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità. In caso di abuso edilizio, incarica l esperto ad accertare il tipo e la gravità dell abuso e conseguentemente: 1) La tempestività della domanda di sanatoria; 2) L inesistenza di opere insuscettibili di sanatoria (legge n. 47/85, art. 33); 3) L avvenuto pagamento dell intera oblazione; 4) L esistenza o no di vincoli di cui all art. 32 co. 3 legge n. 47/85; 5) In presenza dei vincoli seddetti, se sia stata inoltrata la richiesta la richiesta per la concessione del parere e se l autorità preposta lo abbia rilasciato; 6) La richiesta di documentazione aggiuntiva da parte del comune; 7) Se il comune abbia o no rilasciato concessione in sanatoria. Per i soli casi di istanza di sanatoria edilizia ex legge724/94 (in aggiunta a quanto sopra), accertare: 1) L avvenuto integrale pagamento degli oneri accessori; 2) Il non superamento dei limiti quantitativi di cui all art. 39 della legge 724/94 e l inesistenza di cause soggettive ostative al rilascio della sanatoria (imputazioni di cui agli art. 416 bis, 648 bis e ter c.p.); 3) Se il richiedente abbia o no beneficiato della riduzione dell oblazione per estremo disagio di cui alla legge 724/94, art. 39 co. 13 e seguenti. 2

Ancora per tutti i casi di abuso edilizio, in ipotesi di mancata presentazione dell istanza o di totale inesistenza o nullità della stessa, verificare la proponibilità dell istanza di sanatoria da parte dell aggiudicatario con riferimento agli artt. 17 co. 5 e 40 co. 6 della legge 47/85 (e successive modifiche). Verifichi l esperto se i beni immobili pignorati sono detenuti da persone diverse dalla parte debitrice con l indicazione, in caso affermativo, del titolo in base al quale sono occupati, accertando, in particolar modo, la esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Verifichi, inoltre, se sugli immobili pignorati gravano vincoli o oneri, opponibili o meno all aquirente, anche di natura condominiale, ivi compresi quelli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico artistico. L esperto provveda a redigere relazione di stima e alla parte critica farà seguire una parte conclusiva nella quale riassuntivamente indicherà la consistenza dell immobile, l ubicazione, i confini (almeno tre), i dati catastali, la provenienza del bene ed il valore del cespite, provvedendo, se necessario, alla suddivisione in lotti. Il Giudice ha concesso il termine di giorni 120 per il deposito in cancelleria della relazione di stima, e determina in Euro 300,00 l anticipo da corrispondere all esperto dal creditore procedente o richiedente il primo giorno di inizio delle operazioni di consulenza. 3

2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Al fine di poter rispondere in maniera esaustiva ai quesiti del mandato, ho ritenuto opportuno richiedere il certificato di residenza (allegato n. 3) della parte debitrice presso il comune di Marano di Napoli. Ho effettuato una ricerca catastale, con la richiesta all agenzia del Territorio di Napoli, delle seguenti certificazioni: visura per immobile, visura storica (allegato n. 4), e pianta di accatastamento (allegato n. 5). All ufficio tecnico del Comune di Marano di Napoli, con richiesta protocollata in data 02/02/06 n.4137, intesa ad ottenere copia della licenza edilizia rilasciata dal Comune di Marano il 6 marzo 1961 alla Società Edilizia Artigiani Maranesi S.E.A.M. e copia del certificato di agibilità, ho appreso, con istanza del 07/02/06 che in data 04//03/1961 è stata protocollata con il numero 601 la pratica edilizia n.74 a nome di S.E.A.M., per la realizzazione di un immobile alla Via S. Maria a Cubito, e allo stato attuale la pratica di licenza edilizia e l eventuale certificato di agibilità non sono rintracciabili agli atti (allegato n.6). All Ufficio Condono del Comune di Marano Napoli, con richiesta protocollata in data 20/01/06 n.2890, ho appreso, mediante certificazione del 07/02/06, che non ci sono state istanze di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85, Legge 724/94 e Legge 326/03 relativamente all immobile oggetto di stima (allegato n. 7). Successivamente mi sono recato presso l Archivio Notarile per richiedere copia conforme dell atto del notaio Salvatore Sica del 27/02/1973 n. rep. 60023 e n. racc. 3690 (allegato n. 8). Altresì mi sono recato alla Sovrintendenza dei Beni Culturali presso il Palazzo Reale di Napoli dove ho riscontrato che il fabbricato in questione non è assolutamente di interesse artistico o storico e non è assoggettato ai vincoli di cui al Decreto Legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 ex legge 1089/1939. Ho contattato il dott. Giovanni Ricciardi in qualità di amministratore del condominio, prima telefonicamente, e poi con istanza a mezzo fax al fine di verificare eventuali oneri condominiali a carico della signora Scopa Gilde Maria Caterina. Con fax del 21/02/06 il dott. Ricciardi precisa che l immobile di proprietà della signora Scopa Gilde Maria Caterina, condotto in locazione dalla signora Ferrillo, è in regola con i pagamenti degli oneri condominiali sia ordinari che straordinari (allegato n. 9). Non avendo fissato in sede di udienza la data di primo accesso, per meglio coordinarmi con le parti per l accesso all immobile in questione, il giorno 23 gennaio 2006 ho spedito raccomandata a. r. (allegato n. 10) alla signora Scopa Gilde Maria Caterina, proprietaria dell immobile sito in Marano di Napoli al Corso Europa n. 152 piano quarto int. 12, con l avviso dell inizio delle operazioni peritali per il giorno giovedì 2 febbraio 2006 4

alle ore 15:30, il cui verbale si allega in originale alla presente relazione (allegato n. 1) e per conoscenza allo studio dell avvocato Abbamonte quale procuratore costituito dei signori Di Iorio e Sottolano. Alla suddetta data, insieme con il mio collaboratore arch. Carmine Cangiano, ho effettuato una dettagliata ricognizione dell immobile nonché rilievo fotografico e rilievo metrico dell appartamento, del vano scale e dei dintorni. In questa data ho ritenuto chiuse le operazioni peritali, avendo a disposizione quanto necessario per procedere alla stesura della C.T.U. Relativamente alla singola unità abitativa in oggetto si rileva una lieve discordanza tra la distribuzione interna ed esterna (allegato n. 11) alla planimetria catastale (allegato n. 5). 3. INDIVIDUAZIONE DELL IMMOBILE, ACCERTAMENTO DEI DATI CATASTALI, DEL TITOLO DI PROVENIENZA, DEI CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE CON LA REALTA. 3.1 PREMESSA L immobile oggetto del fallimento fa parte di un fabbricato per civile abitazione, di edilizia di tipo economico (foto n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8), avente struttura in cemento armato. Esso è composto da cinque piani fuori terra, di cui il piano terra è adibito ad attività commerciale mentre i piani superiori sono destinati ad abitazione. Il fabbricato presenta uno stato di degrado generale e di ammaloramento dell intonaco dei balconi, con segni di dissesto ai frontalini e all intradosso di alcuni balconi. Le rifiniture interne ed esterne sono del tipo economiche. Il luogo in cui sorge il fabbricato fa parte del centro cittadino, sufficientemente dotato di servizi, attrezzature collettive e sociali, con infrastrutture. 3.2 - DATI CATASTALI Il seguente bene pignorato è ubicato in Marano di Napoli, al Corso Europa n. 152, ed è riportato al N.C.E.U. Comune di Marano di Napoli, in ditta Scopa Gilde Maria Caterina Foglio: 8, Particella : 130, sub 16, voltura n. 449551/2003, Categoria : A/2, Classe : 5, Consistenza : 4,5 vani, Rendita : Euro 325,37 (allegato n. 4). 5

3.3 - TITOLO DI PROVENIENZA, ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ DELL IMMOBILE ALLE LICENZE E CONCESSIONI EDILIZIE, ACCERTAMENTO AI SENSI DELLA EX LEGGE 47/85. Il suddetto bene è pervenuto alla signora Scopa Gilde Maria Caterina, nata a Andreatta il 17 settembre 1924, a seguito di atto di vendita del 27/02/1973 stipulato in Marano di Napoli dal Notaio Salvatore Sica n. rep. 60023 e n. racc. 3690 (allegato n. 8). L immobile in questione fa parte di un fabbricato realizzato con regolare licenza edilizia, e più precisamente, licenza edilizia rilasciata in data 04//03/1961 protocollata con il numero 601 pratica edilizia n.74 a nome di S.E.A.M., per la realizzazione di un immobile alla Via S. Maria a Cubito (allegato n.6). All Ufficio Condono del Comune di Marano Napoli ho appreso che non ci sono state istanze di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85, Legge 724/94 e Legge 326/03 relativamente all immobile oggetto di stima (allegato n. 7). 3.4 - DESCRIZIONE DELL IMMOBILE, CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO L appartamento in oggetto è ubicato al quarto piano del suddetto fabbricato, interno 12, di tre vani ed accessorio con accesso di fronte per chi sale le scale (foto n. 9, 10). L appartamento confina con Corso Europa (a nord), proprietà Arnone Ciro int. 13 (a ovest), Via Norvegia (a sud) e proprietà aliena (a est) (allegato n. 11). Esso attualmente è occupato dalla signora Ferrillo Angela mediante un regolare contratto di locazione registrato al n. 53584/3 del registro atti privati di Napoli in data 20/07/1998 e avente durata dal 12/07/2002. L immobile è arredato in tutti i suoi ambienti (ingresso, bagno, camera da letto, soggiorno e cucina). Per il resto si presenta in discrete condizioni di manutenzione, con esposizione nord sud, con discreta luminosità, con discrete rifiniture per quanto riguarda gli infissi tutti in legno, la pavimentazione, le pareti, ed i servizi. L appartamento è dotato dei seguenti impianti: acqua, luce, gas e citofono. L appartamento non è dotato di impianto di riscaldamento. Si estende per una superficie lorda di mq 71, mentre la superficie utile complessiva di circa mq 63 ed una superficie non residenziale (balconi) di mq 8.7 comprendente: ingresso (foto n. 10, 11, 12, 13, 14), soggiorno (foto n. 15, 16, 17), camera da letto (foto n. 18, 19, 20), cucina abitabile (foto n. 21,22, 23, 24), bagno (foto n. 26, 27), ripostiglio (foto n. 14, 28) un balcone che dà sul corso Europa (foto n. 6, 25) ed un secondo balcone con affaccio su Via Norvegia (foto n. 7). 6

L appartamento ha una altezza unica per tutta la sua estensione di m 2.95. L attuale distribuzione interna ed esterna (allegato n. 11) presenta lieve discordanza alla planimetria catastale, di cui si è presa visione al catasto fabbricati (allegato n. 5). 4. CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE DEI CESPITI Nell analizzare un immobile, la determinazione del suo valore può essere eseguita con diversi metodi. E noto che in materia di stime legali la volontà del legislatore impone di seguire un metodo di valutazione in modo da eliminare qualunque possibile arbitrio del tecnico. Anche in questo caso il mandato del G. E. si riferisce ad una valutazione del valore reale dell immobile per cui le indagini sono state orientate in modo da stabilire il valore di mercato del bene in un regime di libera contrattazione, tenendo conto delle caratteristiche estrinseche (ubicazione rispetto al centro della città, presenza delle vie di comunicazione, presenza dei servizi pubblici, qualità del tessuto urbanistico e sociale circostante) ed intrinseche (destinazione d uso, tipologie edilizia, tipologia costruttiva, qualità delle finiture, qualità degli impianti, età e stato di manutenzione, dimensione) del bene. Nel caso in esame occorre, appunto, determinare il valore venale dell immobile, ovvero stabilire il prezzo che tale bene assumerebbe se fosse posto in vendita; per questo il criterio del valore di mercato appare il più idoneo a realizzare lo scopo della stima, in quanto esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta ed un determinato bene in funzione della domanda e dell offerta di quel bene sul mercato. Pertanto, allo scopo di determinare con obiettività il suddetto valore venale di mercato dell immobile in questione, si è ricercato il valore reale di beni similari, dal momento che non è possibile basare la stima su compravendite recenti, essendo i dati in essa riportati poco attendibili. Infatti, nelle compravendite recenti le parti si avvalgono dei benefici involontari che scaturiscono dall applicazione dell art.52, comma 4, del D.P.R. n.131 del 26/04/1986 sul Testo Unico delle Imposte di Registro, per il quale non è previsto alcun accertamento di valore se nel rogito viene dichiarato il valore automatico, il valore cioè scaturito dal prodotto del reddito catastale rivalutato, moltiplicato il relativo coefficiente. Sono state quindi effettuate indagini di mercato presso l U.T.E. di Napoli e direttamente presso tecnici del luogo, intermediari ed operatori economici della zona, per venire a conoscenza degli ultimissimi prezzi di beni similari ed aventi la stessa destinazione economica. L ubicazione del bene, nonché la qualità intrinseca dell edificio di cui essa fa parte, sono certamente elementi che concorrono a rendere interessante ed incoraggiante un eventuale acquisto dello stesso, o viceversa scoraggiarlo. 7

I prezzi attualmente correnti in zona per immobili aventi caratteristiche analoghe a quello di cui si tratta hanno variazioni notevoli in funzione dell ubicazione, del posizionamento, dell esposizione, della commerciabilità, della rendita economica, nonché delle caratteristiche proprie del bene. In questo caso, si tratta di una zona centrale, ben servita e collegata con attrezzature di tipo collettivo ed infrastrutture, con edilizia di tipo economico residenziale. L immobile in questione, nel suo complesso, possiede delle normali caratteristiche costruttive, un discreto stato di manutenzione, per cui, tenendo conto delle valutazioni operate e di recenti trattazioni in zona di beni simili, si può stimare sinteticamente, per l appartamento in Marano di Napoli, al Corso Europa n. 152 piano quarto int. 12, il prezzo è in Euro 165.000,00 - (prezzo desunto dalle varie informazioni richieste presso numerose agenzie immobiliari nonché dal Borsino della Tecnocasa Immobiliare, confrontati con quelli del Consulente Immobiliare di Pirola Editore, che forniscono gli intervalli di prezzo richiesti con maggiore frequenza dai clienti per le varie zone ed a seconda del numero dei locali, elaborando l andamento reale dei prezzi sulla domanda e sull offerta). Pertanto la quotazione del cespite è la seguente: (euro 165.000,00). A questa valutazione bisogna detrarre, infine, la percentuale di svalutazione del 22,0 % per gli immobili occupati (rapporto Nomisma 2004 per l area di Napoli), quindi la quotazione dell immobile è la seguente: (Euro 128.700,00). 8

5. CONCLUSIONI RIASSUNTIVE Dopo l attenta analisi svolta, ed a seguito di accurate indagini svolte in sito e su documenti, nonché sulle produzioni di ufficio, ritengo di poter concludere fornendo i risultati come indicato di seguito. Appartamento ubicato in Marano di Napoli, al Corso Europa, n.152 interno 12, di superficie lorda di mq 71, con superficie utile di mq 63, costituito da tre vani ed accessorio, con balconi per una superficie non residenziale di mq 8.70. E ubicato al quarto piano di un fabbricato di edilizia economica, con accesso dalla porta di fronte per chi sale le scale. Confina con Corso Europa (a nord), proprietà Arnone Ciro int. 13 (a ovest), Via Norvegia (a sud) e proprietà aliena (a est). Tale bene è riportato al N.C.E.U. Comune di Marano di Napoli, in ditta Scopa Gilde Maria Caterina Foglio: 8, Particella: 130, sub 16, voltura n. 449551/2003, Categoria: A/2, Classe: 5, Consistenza: 4,5 vani, Rendita: Euro 325,37. Stato: occupato. Il suddetto bene risulta essere di proprietà della signora Scopa Gilde Maria Caterina alla quale è pervenuto a seguito dell atto di compravendita stipulato in Marano di Napoli dal notaio Salvatore Sica del 27/02/1973 n. rep. 60023 e n. racc. 3690. L immobile fa parte di un fabbricato realizzato con regolare licenza edilizia rilasciata in data 04/03/1961 protocollata con il numero 601 pratica edilizia n.74 a nome di S.E.A.M., per la realizzazione di un immobile alla Via S. Maria a Cubito. Il valore dell appartamento del Corso Europa, n. 152 quarto piano interno 12, Marano di Napoli è di (Euro 128.700,00). 9

Il sottoscritto ritiene, con la presente relazione, che si compone di n. 11 fogli dattiloscritti, di n. 1 verbale di accesso, di n. 28 fotografie, di n. 1 copia certificato di residenza, di n. 1 copia visura immobile e storica, di n. 1 copia pianta di accatastamento, di n. 1 copia istanza richiesta copia licenza edilizia e certificato di agibilità, di n. 1 copia istanza di verifica conformità immobile, di n.1 copia atto di compravendita, di n. 1 copia istanza verifica oneri condominiali, di n. 1 copia raccomandata a. r. e ricevute, di n. 1 copia stralcio aerofotogrammetrico e rilievo planimetrico, di n. 1 specifiche competenze tecniche e spese, di n. 1 cd-rom contenente relazione e allegati, di aver assolto l incarico ricevuto e resta a disposizione dell On. le Giudice per eventuali chiarimenti. Napoli, 14 Marzo 06 Il Consulente Tecnico di Ufficio dott. arch. Giovanni Neri 10

INDICE Giudice dell Esecuzione dott. G.Sensale...1 1. PREMESSA... 2 2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA...4 3. INDIVIDUAZIONE DELL IMMOBILE, ACCERTAMENTO DEI DATI CATASTALI, DEL TITOLO DI PROVENIENZA, DEI CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE CON LA REALTA....5 3.1 PREMESSA... 5 3.2 - DATI CATASTALI...5 3.3 - TITOLO DI PROVENIENZA, ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ DELL IMMOBILE ALLE LICENZE E CONCESSIONI EDILIZIE, ACCERTAMENTO AI SENSI DELLA EX LEGGE 47/85.... 6 3.4 - DESCRIZIONE DELL IMMOBILE, CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO... 6 4. CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE DEI CESPITI... 7 5. CONCLUSIONI RIASSUNTIVE... 9 11