AREA A2 PATRIMONIO CITTÀ DI AOSTA Piazza Chanoux 1, 11100 Aosta Tel: 0165. 300.588 Fax: 0165. 300587 SECTEUR A2 PATRIMOINE VILLE D AOSTE 1, Place Chanoux, 11100 Aoste Tél: 0165. 300.588 Fax: 0165.300587 OGGETTO: stima di indennità di servitù permanente, gravante sul fondo servente di proprietà comunale destinato a parcheggio pubblico (Fg. 25 n. 706), per la concessione dell edificazione in deroga alle distanze dai confini a favore del fondo dominante di proprietà del sig. Marco Pivot (Fg. 25 n. 707). La servitù è originata dalla necessità del fondo dominante di realizzare un incremento volumetrico all immobile di proprietà, in conformità a quanto previsto dalla L.R. n. 24 del 04/08/2009 Misure per la semplificazione delle procedure urbanistiche e la riqualificazione del patrimonio edilizio in Valle d Aosta, denominata Legge Casa. La servitù da istituire è inquadrabile dal Codice Civile nell ambito delle servitù prediali, di seguito alcuni articoli rilevanti: art. 1027 che le definisce come il...peso imposto sopra un fondo per l utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Il contenuto della servitù quindi si concreta sempre nel vantaggio per un fondo e nella restrizione di godimento per un altro fondo. Esistono quindi: - un fondo dominante (servitù attiva); - un fondo servente (servitù passiva); art. 1029, è ammessa la costituzione di una servitù per assicurare ad un fondo un vantaggio futuro (tale figura di servitù costituisce effetti reali immediati). E ammessa altresì a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare, ma in questo caso la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l edificio è costruito o il fondo è acquistato (1472) (effetti obbligatori immediati e produrrà effetti reali solo, quando il fondo sarà acquistato). art. 1067, il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente - divieto di aggravare o diminuire l esercizio della servitù. Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Inoltre tra le diverse modalità di legge previste per l esercizio di questo diritto reale, le servitù si classificano in: Servitù apparenti: quelle che si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, tali sono ad esempio, la servitù di scolo, di stillicidio, di acquedotto, di passaggio, etc. Servitù non apparenti: sono le servitù per le quali non sono richieste tali opere, come la servitù di pascolo, quella di non edificare etc. 1
Servitù affermative, quelle per il cui esercizio è richiesto un comportamento attivo del proprietario del fondo dominante, che il proprietario del fondo servente deve sopportare (es.: passaggio). A loro volta esse possono essere: continue: sono quelle servitù affermative per il cui esercizio non è richiesto il fatto dell uomo che è, invece necessario nella fase anteriore all esercizio (es.: servitù di acquedotto, nella quale, una volta costruite le condotte, l acqua profluisce senza necessità di ulteriore attività umana); discontinue: sono, invece, quelle per il cui esercizio è richiesta l attività dell uomo (es.: la servitù di passaggio) Servitù negative, sono quelle che comportano soltanto un non facere a carico del proprietario del fondo servente (es.: servitù di non costruire oltre una certa altezza etc.) Servitù volontarie, sono quelle che si costituiscono per volontà dei privati. Servitù coattive, sono quelle che si costituiscono per legge. In merito alle considerazioni sopra espresse, la servitù oggetto della presente trattazione riunisce in sé le seguenti caratteristiche: servitù affermativa continua, non apparente, negativa, illimitata nel tempo (perpetua) ed inoltre costituita per volontà delle parti e pertanto dovrà essere formalizzata per atto scritto, registrato e trascritto, pena la nullità. In quanto si tratta di un contratto formale, con effetti reali e onerosa. Premesso ciò le parti in causa risultano essere identificabili come segue: Comune Aosta, proprietario del mappale censito al catasto terreni al Fg. 25 n. 706, ora libero da costruzioni, inserito nella sottozona urbanistica BA52 riservata a servizi pubblici - pa51 parcheggio del vigente PRGC, ubicato in Via delle Betulle angolo Via Petigat, denominato fondo servente. sig. Marco PIVOT, proprietario del mappale censito al catasto terreni e urbano al Fg. 25 n. 707, sul quale è costruito un edificio di civile abitazione sito in Via A. Petigat n. 19, inserito nella sottozona BA52 del vigente PRGC, denominato fondo dominante. L obiettivo della presente stima sarà quello di valutare l indennità che dovrà essere corrisposta al Comune di Aosta, proprietario del fondo servente, per la concessione all edificazione in deroga alle distanze dai confini, a favore del fondo dominante di proprietà del sig. Marco PIVOT. Il metodo di stima da adottare, in linea di massima, deve consentire di calcolare il danno subito dal proprietario del fondo servente, ossia determinando la perdita di valore, come ad esempio la minore capacità edificatoria e/o limitazioni di vario altro tipo o in alternativa, se sussistono le condizioni, l incremento di valore del bene del proprietario del fondo dominante, quindi secondo il valore complementare del bene. In seguito alle analisi effettuate per trovare il metodo di stima più idoneo, si è riscontrato che i procedimenti estimativi menzionati in precedenza, in questo caso non sono applicabili in quanto: l ampliamento richiesto non è altro che la prosecuzione del fabbricato esistente sul fondo dominante, posto sui mappali 707, 716 e 715 già concesso in deroga alle distanze legali a soli 80 cm dal confine, con atto del notaio G. Marcoz del 25/3/1998 n. di rep. 131125. 2
l area comunale è stata acquisita con atto notarile, citato nel paragrafo precedente, in compenso volumetrico, sulla quale non è possibile edificare volumi fuori terra; il fondo servente rientra nella sottozona urbanistica BA52 riservata a servizi pubblici - pa51 parcheggio, secondo quanto previsto dal vigente PRGC; l incremento di valore della futura edificazione sul fondo dominante, a seguito della concessione in deroga alle distanze dai confini, pare sproporzionato come parametro di riferimento per la valutazione dell effettivo danno subito dal proprietario del fondo servente; Si ritiene pertanto opportuno, per il calcolo dell indennità che il proprietario del fondo dominante deve corrispondere al proprietario del fondo servente, applicare i criteri estimativi di prassi, in riferimento ai quali, trattandosi di servitù permanente, l indennità può essere determinata mediante la somma dei seguenti valori V + D1 + D2 + D3 + D4, dove: V D1 D2 D3 D4 = percentuale o frazione del valore venale del suolo oggetto di servitù (al lordo delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo); = entità dei danni subiti dal proprietario del fondo servente, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare; = per soprassuolo; = frutti pendenti distrutti; = per spese che devono essere sostenute dal medesimo in conseguenza alla realizzazione dello scopo del proprietario del fondo dominante; AS 1 = aggravio di servitù (opere sul fondo servente, cavi elettrici, tubature idrauliche, ecc ). Stante la richiesta del proprietario del fondo dominante di avvicinarsi al confine del fondo servente ad una distanza di circa 80 centimetri, ne consegue che qualsiasi eventuale edificazione si dovesse realizzare sul fondo servente, questa dovrebbe essere costruita, salvo maggiori distanze per la confrontanza tra i fabbricati, almeno a 12 metri dall ampliamento volumetrico che il proprietario del fondo dominante intende realizzare, obbligando di fatto il proprietario del fondo servente ad edificare a circa 11,20 m (6 + (6-0,80)) dal confine, anziché 6 metri come previsto dai commi 5, 6 e 10 dell art. 10 delle N.T.A. del vigente PRGC. Il fondo servente è inoltre obbligato a mantenere una fascia di rispetto di 10 m. dall asse della strada di Via delle Betulle - confine Nord - affinché sia attrezzata per il traffico locale e per la sosta e sia dotata di percorso pedonale e ciclabile - comma 18 lettera b delle norme prima menzionate. Tra il fondo servente e la nuova costruzione sul fondo dominante si deve altresì tenere in considerazione la distanza radiale tra i fabbricati prevista dall art. 26 del Regolamento Edilizio comunale. Il peso della servitù comporta quindi l aggravamento per il fondo servente dovuto agli obblighi del rispetto dalle maggiori distanze dai confini. Tali obblighi riguardano una porzione del fondo servente denominata area soggetta a servitù di superficie pari a 107,60 metri quadri individuata cartograficamente, e meglio identificata dalla Tavola C allegata alla presente relazione, che il proprietario del fondo servente dovrà mantenere libera da costruzioni in quanto costituisce spazio di osservanza della distanza tra i fabbricati. Per ricavare il valore venale dell area oggetto della presente servitù, tenuto conto di quanto dibattuto in precedenza e di seguito riportato sinteticamente: l ampliamento richiesto non è altro che la prosecuzione del fabbricato esistente sul fondo dominante, già concesso in deroga alle distanze legali a soli 80 cm dal confine; 3
l area comunale è stata acquisita, in compenso volumetrico, sulla quale non è possibile edificare volumi fuori terra; il fondo servente rientra nella sottozona urbanistica BA52 riservata a servizi pubblici - pa51 parcheggio, secondo quanto previsto dal vigente PRGC; si ritiene di utilizzare i valori medi delle aree urbane, o similari, già edificate o inedificabili, destinate a corte o verde privato, suddivisi per zone di appartenenza: 120,00 E/mq centro città, 90,00 E/mq zona periferica e 60,00 E/mq zone frazionali. Tali zone sono state identificate in base alla quantità di spazi urbani a disposizione della collettività. Il centro storico avendo un intensa edificazione, ha poche aree destinate per esempio a parcheggi, così come alcune zone della collina ed in particolare quella in argomento. Per questo motivo è stato utilizzato il valore corrispondente al centro storico. A tale valore sarà applicata una quota di abbattimento pari al 50%, in quanto, l area vincolata a servitù non è oggetto di compravendita e sostanzialmente rimane in totale disponibilità del fondo servente. Pertanto: 120 50% = 60 V = (60 x 107,60 mq ) = 6.456,00 Al valore V ottenuto non si somma alcuna maggiorazione prevista per imposte e oneri inerenti al fondo, in quanto inesistenti. Non si evidenziano importi imputabili per danni contemplati ai punti D1, D2, D3, D4 e AS 1, in quanto: D1: dalle analisi condotte per giungere alla presente stima, sembrerebbe che il fondo servente subisca una divisione, in seguito all individuazione dell area sulla quale si è proceduto a calcolare l indennità, data dall osservanza dalle distanze previste delle norme tecniche del N.T.A. e dal Regolamento del vigente PRGC. Tale divisione non è effettivamente reale, in altre parole non si manifesta fisicamente come potrebbe essere per una servitù di transito o di passaggio di una qualsiasi condotta elettrica, fognaria, ecc L entità dei danni subiti è stata pertanto calcolata prendendo per intero l area oggetto di servitù, come meglio si evince dalla Tavola C allegata alla presente stima. D2, D3: inesistenti perché la servitù non comporta una perdita né di frutti pendenti, né danni sul soprassuolo del fondo servente. D4: non vi sono spese a carico del fondo servente. AS 1 : non si applica nessun aggravio ulteriore in quanto, dalla lettera del Servizio Viabilità del 10/10/2011 civ. prot. 35133 in risposta all Ufficio Patrimonio, nella quale si era chiesto di esprimere un parere di competenza in merito alla richiesta di concessione di edificazione in deroga alle distanze dai confini presentata dal sig. Marco Pivot, proprietario del fondo dominante, il nulla osta è stato rilasciato alle seguenti condizioni: «il fondo dominante (suoi successori o aventi causa), senza eccezione alcuna, dovrà provvedere alle modifiche ed agli spostamenti necessari a sue spese su semplice richiesta e senza pretese di indennizzi qualora l Amministrazione comunale provvedesse a lavori stradali la cui esecuzione rendesse necessario modificare le opere del nulla osta.» il nulla osta è rilasciato sotto l esclusiva responsabilità del concessionario (fondo dominante) che non potrà, in nessun modo di fronte a terzi, invocare a suo discarico né il permesso avuto né l avvenuta osservanza delle norme prescritte. È quindi da ritenersi sollevata ed indenne questa 4
Amministrazione da qualsiasi domanda di danni per inconvenienti o sinistri legati al presente nulla osta. L Amministrazione comunale (fondo servente), proprietaria del costruendo parcheggio soprastante il fabbricato oggetto di richiesta di ampliamento, non potrà essere ritenuta responsabile di eventuali danni e disagi derivanti da cose e/o persone (sgombero neve, transito dei veicoli, caduta di oggetti nell intercapedine in adiacenza al fabbricato in discorso). Il concessionario (fondo dominante) (suoi successori o aventi causa) dovrà sostenere le spese per la manutenzione straordinaria ed ordinaria dell area a confine con la proprietà comunale anche in conseguenza delle opere oggetto di nulla osta; Il concessionario (fondo dominante) (suoi successori o aventi causa), senza eccezione alcuna, dovrà provvedere alle modifiche ed agli spostamenti necessari a sue spese su semplice richiesta e senza pretese di indennizzi qualora l Amministrazione comunale provvedesse a lavori stradali la cui esecuzione rendesse necessario modificare le opere del nulla osta. Sulla base delle considerazioni fino ad ora espresse, l indennità complessiva che dovrà essere corrisposta al Comune di Aosta, proprietario del fondo servente destinato a parcheggio pubblico (Fg. 25 n. 706), per la concessione dell edificazione in deroga alle distanze dai confini a favore del fondo dominante di proprietà del sig. Marco Pivot (Fg. 25 n. 707) risulta essere la seguente: ossia: I = V + D1 + D2 + D3 + D4 I = 6.456,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 = 6.456,00 (indennità complessiva). Indennità finale, con arrotondamenti = 6.500,00 (seimilacinquecento Euro) Allegati: Tavola A) estratto di PRGC scala 1:5000 5
Tavola B) planimetria catastale 1:1000 con individuazione: - in arancione, la perimetrazione del fondo dominante, - in blu, la perimetrazione del fondo servente; Tavola C) ingrandimento non in scala dell area oggetto di servitù, tratto da una planimetria in scala 1:1000; L ISTRUTTORE TECNICO DOTT.SSA MONICA ROMEO IL FUNZIONARIO DOTT. RUGGERO SACCO IL DIRIGENTE DELL AREA A2 DOTT.SSA VALERIA ZARDO 6