IL CONDOMINIO IN GENERALE

INDICE Introduzione............................................... Pag. XXIX PARTE PRIMA di Aldo Ferrari IL CONDOMINIO IN GENERALE SEZIONE PRIMA IL CONDOMINIO 1. Comunione e condominio................................. Pag. 5 2. Il condominio in generale.................................» 7 3. Lo scioglimento della comunione e del condominio...........» 9 4. Natura giuridica del condominio...........................» 11 5. Il piccolo condominio....................................» 14 6. La multiproprietà.......................................» 16 7. Le cooperative edilizie...................................» 18

VI INDICE SEZIONE SECONDA IL CONDOMINIO COMPLESSO O SUPERCONDOMINIO LA FATTISPECIE E LE PROBLEMATICHE DEL SUPERCONDOMINIO 1. Il supercondominio nella realtà sociale...................... Pag. 23 2. Individuazione e definizione del «condominio complesso».....» 25 3. La disciplina applicabile..................................» 26 4. Varie ipotesi di supercondominio..........................» 27 I LA DISCIPLINA APPLICABILE AL CONDOMINIO COMPLESSO 1. Normativa sulla comunione e sul condominio................ Pag. 29 2. Divisibilità della comunione e indivisibilità del condominio.....» 30 3. Perché due differenti discipline?...........................» 31 4. Quale disciplina regola il supercondominio..................» 32 5. Soluzioni adottabili......................................» 33 a) Interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali...............» 33 b) Soluzione giurisprudenziale diversa......................» 38 c) Criterio funzionale....................................» 40 d) Interessi rilevanti.....................................» 41 e) Soluzione preferibile..................................» 43 f) La giurisprudenza più recente...........................» 44 6. Pluralità di fattispecie....................................» 48 a) Ipotesi concrete riconducibili all istituto..................» 48 b) Gestioni impianti sportivi..............................» 48 c) Esercizio di attività imprenditoriale......................» 49 d) Beni in comune......................................» 49 e) Servitú reciproca.....................................» 50 f) Il subcondominio.....................................» 51 g) Beni non omogenei...................................» 52 7. Conclusioni............................................» 54

INDICE VII II NASCITA E SCIOGLIMENTO DEL SUPERCONDOMINIO 1. Costituzione del condominio.............................. Pag. 57 2. Costituzione del supercondominio.........................» 59 3. Scioglimento dell originario condominio....................» 59 a) La disciplina.........................................» 59 b) L autonomia strutturale................................» 61 c) Delibera assembleare e scioglimento giudiziale.............» 62 d) Beni comuni residui..................................» 64 e) Costituzione del supercondominio a seguito dello scioglimento dell originario condominio.............................» 65 4. Scioglimento del supercondominio.........................» 65 V LA GESTIONE DEL SUPERCONDOMINIO: IL REGOLAMENTO, L ASSEMBLEA E L AMMINISTRATORE 1. Il Regolamento......................................... Pag. 67 a) Il regolamento: interesse, funzione e forma................» 67 b) Regolamento assembleare e contrattuale..................» 69 c) Il regolamento del supercondominio.....................» 71 d) Contenuto del regolamento del supercondominio..........» 73 2. L assemblea............................................» 77 a) Natura e funzione....................................» 77 b) L assemblea del supercondominio.......................» 78 c) Delibere assembleari relative ai parcheggi.................» 84 3. L amministratore........................................» 85 a) Natura e funzione....................................» 85 b) Il rapporto tra l amministratore e il condominio............» 88 c) Forme di amministrazione atipiche.......................» 89 d) Attribuzioni e compiti dell amministratore................» 91 e) L amministratore del supercondominio...................» 92 CAPITOLO V LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE NEL SUPERCONDOMINIO 1. Princípi generali........................................ Pag. 95

VIII INDICE 2. Decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali..... Pag. 96 3. Le tabelle millesimali....................................» 97 4. Determinazione giudiziale e modifica delle tabelle.............» 101 5. Partecipazione differenziata alle spese.......................» 102 6. Il servizio di riscaldamento...............................» 104 PARTE SECONDA di Alessandro De Renzis I BENI COMUNI SEZIONE PRIMA I BENI COMUNI IN GENERALE PROBLEMI GENERALI 1. I beni comuni nell evoluzione legislativa..................... Pag. 111 2. Esame dei diversi indirizzi circa la qualificazione giuridica delle parti comuni...........................................» 112 3. I beni comuni condominiali e la disciplina dell art. 1117 c.c.: l elencazione dei beni e la presunzione di comunione in generale..» 113 4. Il titolo contrario alla presunzione di appartenenza dei beni comuni nel suo profilo generale................................» 115 5. Il titolo contrario e le diverse ipotesi applicative..............» 115 6. Applicazione analogica dell art. 1117.......................» 118 7. Sull ammissibilità dell usucapione dei beni comuni............» 121 8. Indivisibilità delle parti comuni............................» 122 9. La rinuncia al diritto sui beni comuni.......................» 124 10. La costituzione di servitú sui beni comuni...................» 125 I LE SINGOLE PARTI COMUNI 1. La tripartizione dell art. 1117............................. Pag. 127 2. Parti strutturali dell edificio. Uso comune necessario..........» 129 a) Suolo e sottosuolo....................................» 130

INDICE IX b) Fondazioni.......................................... Pag. 133 c) Muri maestri, facciata e balconi.........................» 134 d) La copertura dell edificio: tetti, lastrici solari, terrazze, sottotetto.................................................» 143 e) Ingressi, androni, scale e altri spazi di comunicazione.......» 150 f) Cortili, cavedii, intercapedini e portici....................» 154 g) Impianti, opere e servizi necessari.......................» 159 h) Aree vincolate a parcheggio............................» 163 i) Parti comuni necessarie all abbattimento delle barriere architettoniche. Interventi di adeguamento......................» 165 3. Parti eventuali dell edificio. Uso accessorio..................» 169 a) Locali condominiali...................................» 170 b) Aree esterne e parti decorative..........................» 173 c) Impianti, opere e servizi accessori........................» 174 SEZIONE SECONDA L UTILIZZAZIONE DEI BENI COMUNI USO DELLE COSE COMUNI 1. In generale............................................. Pag. 179 2. Particolari modalità del godimento della cosa comune.........» 181 a) Uso collettivo........................................» 181 b) Uso turnario.........................................» 182 c) Uso frazionato.......................................» 182 d) Uso indiretto........................................» 182 3. Divieto di alterazione della destinazione.....................» 183 a) Concetto di destinazione...............................» 183 b) Concetto di alterazione................................» 184 4. Uso della cosa comune senza alterazione della sua consistenza: fattispecie e casistica.......................................» 185 5. Divieto di impedire l altrui uso della cosa comune.............» 189 6. Modificazioni per il miglior godimento......................» 191 7. Estensione del diritto di utilizzazione del bene comune........» 194 8. Estensione del diritto di utilizzazione del bene comune nella più recente giurisprudenza...................................» 196

X INDICE I CONTROVERSIE SULL USO DELLA COSA COMUNE 1. La competenza......................................... Pag. 201 2. Azioni a tutela della proprietà comune e del diritto all uso delle cose comuni...........................................» 204 3. Legittimazione e risarcimento del danno....................» 207 4. La nuova competenza del giudice di pace e l istituzione del giudice unico di primo grado....................................» 211 II USO DELLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA 1. In generale l art. 1122 c.c................................. Pag. 213 2. Mutamento della destinazione d uso da parte del condomino...» 215 3. Altre fattispecie.........................................» 217 a) Uso illegittimo dei locali da parte di un conduttore.........» 217 b) Apertura di una finestra nel muro perimetrale comune......» 217 c) Chiusura di balconi e terrazzi in verande chiuse............» 218 d) Modificazioni degli infissi delle finestre...................» 218 e) Divieto di installazione di antenne.......................» 219 f) Erezione di un comignolo sul tetto comune................» 219 PARTE TERZA di Adriana Nicoletti LE INNOVAZIONI E LA SOPRAELEVAZIONE SEZIONE PRIMA LE INNOVAZIONI LE INNOVAZIONI IN GENERALE 1. Nozione e caratteri...................................... Pag. 225 a) Concetto di innovazione...............................» 225 b) Innovazioni e modificazioni della cosa comune............» 230

INDICE XI c) Innovazioni e manutenzione............................ Pag. 232 2. La delibera assembleare..................................» 234 3. Casistica...............................................» 236 I LE INNOVAZIONI VIETATE 1. Nozione e caratteri...................................... Pag. 251 a) In generale..........................................» 251 b) Rapporto tra innovazioni e pregiudizio arrecato alla proprietà esclusiva............................................» 254 2. Pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.........» 257 3. Innovazioni e lesione del decoro architettonico...............» 258 a) Nozione............................................» 258 b) Decoro architettonico e regolamento di condominio........» 264 4. Impossibilità, anche per un solo condomino, di usare e godere di parti comuni dell edificio.................................» 267 5. Casistica...............................................» 269 II INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE 1. Nozione e caratteri...................................... Pag. 277 2. Esenzione dai contributi e manifestazione del dissenso.........» 279 3. Partecipazione successiva ai vantaggi dell innovazione.........» 280 4. Utilizzazione separata non consentita.......................» 283 SEZIONE SECONDA LA SOPRAELEVAZIONE IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE 1. Il diritto di sopraelevazione: nozione e caratteri............... Pag. 287 2. Nozione di sopraelevazione...............................» 289 3. Titolari del diritto.......................................» 292 a) Soggetti legittimati....................................» 292

XII INDICE b) Trasferibilità del diritto................................ Pag. 294 c) Oneri e diritti del soggetto legittimato alla sopraelevazione...» 296 d) Trasformazione del tetto in terrazza......................» 299 4. Limiti all esercizio del diritto di sopraelevazione..............» 301 a) Condizioni statiche...................................» 301 b) Aspetto architettonico dell edificio e diminuzione dell aria e della luce per i piani sottostanti.........................» 304 I INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONE 1. In generale............................................. Pag. 309 2. Soggetti attivi e passivi dell obbligo.........................» 314 3. Calcolo dell indennità....................................» 315 PARTE QUARTA di Riccardo Redivo LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI PRINCIPI GENERALI IN TEMA DI RIPARTIZIONE DI SPESE CONDOMINIALI 1. Obbligo di contribuzione alle spese........................ Pag. 321 a) Natura dell obbligo...................................» 321 b) La derogabilità dei criteri legali: rinvio...................» 326 c) La solidarietà: in generale; acquirenti e comproprietari......» 326 d) Usufruttuari e nudi proprietari..........................» 331 e) Locatori e conduttori..................................» 338 f) Eredi...............................................» 347 g) Condomino apparente.................................» 348 2. Esonero dal contributo...................................» 352 3. Mancato pagamento e recupero delle spese condominiali: rinvio.» 355 4. Responsabilità dei condomini verso terzi....................» 355

INDICE XIII I I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI 1. L art. 1123 c.c. in generale................................ Pag. 363 2. Il patto derogativo......................................» 369 3. Le spese inerenti alle parti comuni dell edificio...............» 374 4. Le spese per i servizi e gli impianti comuni..................» 396 5. Le spese per i locali comuni...............................» 403 6. Le spese per le innovazioni...............................» 404 7. Altri oneri condominiali..................................» 405 8. Le spese nel supercondominio: cenni e rinvio................» 409 II LE SPESE DI MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DELLE SCALE 1. L art. 1124 c.c. in generale................................ Pag. 413 2. La ripartizione delle spese................................» 418 a) Locali situati al piano terreno e locali con accesso separato...» 418 b) Edifici con piú ingressi e scale..........................» 420 c) Scale di accesso alle cantine............................» 421 d) Sottoscala...........................................» 422 e) Spese per illuminazione e pulizia........................» 422 V MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI.......................................................... Pag. 425 CAPITOLO V LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO.......................................................... Pag. 431

XIV INDICE CAPITOLO VI LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RICOSTRUZIONE DELL EDIFICIO.......................................................... Pag. 441 PARTE QUINTA di Alessandro De Renzis L AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO L AMMINISTRATORE NELLE SUE LINEE GENERALI 1. Natura e caratteristiche dell Amministratore................. Pag. 449 a) Obbligatorietà della nomina............................» 449 b) Configurazione giuridica...............................» 450 c) La scelta della persona dell Amministratore...............» 452 d) Le modalità di svolgimento dell incarico: rinvio............» 455 2. Figure particolari di amministratori.........................» 456 a) L Amministratore di fatto..............................» 456 b) Il curatore speciale...................................» 459 c) Il curatore per il riscaldamento..........................» 461 d) Molteplicità di Amministratori e Consiglio di Amministrazione. Altre figure..........................................» 462 e) Sostituto ed erede dell Amministratore...................» 464 f) L Amministratore persona giuridica......................» 466 g) L Amministratore turnario.............................» 472 h) L Amministratore e le cooperative edilizie.................» 473 i) Il Condominio di gestione di alloggi popolari ed economici...» 474 3. Il compenso............................................» 475 a) Natura gratuita o onerosa dell incarico...................» 475 b) La determinazione del compenso........................» 476 c) Sull assoggettabilità ad IVA del compenso.................» 478 d) Compenso dell Amministratore e rapporti di locazione......» 480 4. Il mutamento dell Amministratore.........................» 481 a) Doveri dell Amministratore uscente......................» 481 b) Doveri dell Amministratore subentrante..................» 482

INDICE XV I LA NOMINA E LA REVOCA DELL AMMINISTRATORE 1. La nomina............................................. Pag. 485 a) Problemi di carattere generale..........................» 485 b) Modalità e criteri per la nomina.........................» 486 c) La riserva della nomina al costruttore....................» 490 d) L Amministratore giudiziario...........................» 491 2. La durata dell incarico...................................» 492 a) Annualità...........................................» 492 b) Conferma...........................................» 493 3. La cessazione dell incarico................................» 495 a) La rinuncia..........................................» 495 b) La revoca da parte dell assemblea.......................» 496 c) La revoca da parte dell autorità giudiziaria: rinvio..........» 498 d) Altri fatti estintivi....................................» 499 II FACOLTÀ E DOVERI DELL AMMINISTRATORE 1. Le attribuzioni dell Amministratore........................ Pag. 501 a) Profili generali.......................................» 501 b) La esclusività delle attribuzioni.........................» 503 c) Esecuzione delle delibere dell assemblea..................» 505 d) Disciplina delle cose e dei servizi comuni.................» 507 e) Cura dell osservanza del regolamento condominiale.........» 510 f) Gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio..............................................» 512 g) Manutenzione ordinaria e straordinaria: rinvio.............» 515 h) I compiti dell Amministratore nell assemblea..............» 515 2. I doveri dell Amministratore..............................» 518 a) Il dovere di diligenza..................................» 518 b) L imparzialità........................................» 519 c) La reperibilità dell Amministratore......................» 520 d) La tenuta dei registri del condominio....................» 520 e) Il registro dei condomini...............................» 522 f) L inventario..........................................» 523 g) La contabilità condominiale............................» 524 h) I documenti giustificativi della spesa e gli adempimenti fiscali» 526 i) Il rendiconto della gestione.............................» 527 α) Profili generali.....................................» 527

XVI INDICE β) Il consuntivo e le c.d. «pezze di appoggio»............. Pag. 528 l) I bilanci e le spese: rinvio...............................» 533 3. I provvedimenti adottati dall Amministratore.................» 534 a) Obbligatorietà dei provvedimenti presi dall Amministratore..» 534 b) Il ricorso all assemblea................................» 535 c) Il ricorso all autorità giudiziaria.........................» 537 V LA GESTIONE CONDOMINIALE 1. La riscossione dei contributi.............................. Pag. 539 a) Criteri generali.......................................» 539 b) La solidarietà nel pagamento dei contributi, in particolare nella compravendita......................................» 540 c) Usufruttuario e nudo proprietario.......................» 542 d) Il conduttore e le spese................................» 544 e) Gli anticipi di somme da parte dell Amministratore.........» 546 f) La morosità dei condomini e il recupero delle somme.......» 549 g) Il fallimento del condomino............................» 552 2. La manutenzione dell edificio condominiale..................» 553 a) Manutenzione ordinaria e straordinaria...................» 553 b) L Amministratore e i lavori straordinari urgenti............» 555 c) L appalto nel condominio..............................» 557 d) Spese fatte dal condomino e requisiti per il rimborso........» 560 3. I servizi condominiali: rinvio..............................» 562 CAPITOLO V L AMMINISTRATORE E IL RIPARTO DELLE SPESE 1. L obbligo di contribuzione................................ Pag. 565 2. Le tabelle millesimali....................................» 567 a) La formazione delle tabelle millesimali: rinvio..............» 567 b) Revisione e modifica: rinvio............................» 568 3. La ripartizione delle spese: rinvio..........................» 568 CAPITOLO VI LA RAPPRESENTANZA DELL AMMINISTRATORE 1. Il fondamento della rappresentanza dell Amministratore....... Pag. 571

INDICE XVII 2. La rappresentanza sostanziale dell Amministratore............ Pag. 573 a) Nell ambito dei propri poteri...........................» 573 b) Al di fuori dei propri poteri o in eccesso di potere..........» 576 3. La rappresentanza processuale dell Amministratore...........» 578 a) Il contenuto del rapporto processuale tra Amministratore e Condominio.........................................» 578 b) Sull ammissibilità della rappresentanza processuale conferita a persona diversa dall Amministratore.....................» 579 c) Potere di iniziativa processuale dell Amministratore e sue limitazioni..............................................» 580 d) La notificazione della citazione al condominio in persona dell Amministratore.....................................» 582 e) Le vicende del processo e gli eventi attinenti alla persona dell Amministratore.....................................» 583 f) Mancanza dell Amministratore: rinvio....................» 585 4. La legittimazione attiva dell Amministratore.................» 585 a) In generale..........................................» 585 b) La legittimazione attiva e ipotesi varie....................» 587 5. La legittimazione passiva dell Amministratore................» 591 a) Aspetti generali, contenuto e limiti.......................» 591 b) Legittimazione passiva e ipotesi varie.....................» 592 c) L obbligo di riferire all assemblea........................» 596 6. Il singolo condomino e le liti inerenti le cose comuni..........» 597 a) La legittimazione attiva del condomino...................» 597 b) La legittimazione passiva del condomino..................» 599 c) L intervento del singolo condomino......................» 599 d) Il dissenso del condomino dalle liti......................» 600 7. L Amministratore e i provvedimenti dell autorità amministrativa.» 603 CAPITOLO VII LA RESPONSABILITÀ DELL AMMINISTRATORE 1. In generale............................................. Pag. 605 2. La responsabilità contrattuale.............................» 606 a) Il fondamento.......................................» 606 b) L accertamento e la valutazione della colpa................» 607 3. La responsabilità extracontrattuale.........................» 610 a) I presupposti e il fondamento...........................» 610 b) Responsabilità extracontrattuale e custodia dell edificio: ipotesi varie.............................................» 611 4. La responsabilità penale..................................» 615 a) Caratteristiche generali................................» 615

XVIII INDICE b) I reati comuni dell Amministratore...................... Pag. 616 c) I reati specifici dell Amministratore......................» 618 α) Assunzione di personale.............................» 618 β) Servizio di riscaldamento............................» 619 γ) Prevenzione incendi................................» 620 δ) Omissione di lavori di manutenzione...................» 621 ε) Inosservanza di provvedimenti amministrativi............» 622 d) La responsabilità amministrativa e la legge di depenalizzazione del 1981............................................» 623 e) La responsabilità dell Amministratore in relazione all adeguamento dell impianto elettrico...........................» 624 α) Impianti di nuova costruzione........................» 625 β) Impianti già esistenti................................» 625 f) La responsabilità dell Amministratore riguardante la tutela della salute e la sicurezza dei luoghi di lavoro nella sfera del condominio.........................................» 627 g) La responsabilità dell Amministratore in relazione alla normativa sull amianto.......................................» 631 5. La responsabilità fiscale dell Amministratore.................» 632 a) La posizione del condominio ai fini fiscali prima del 1998 e i relativi obblighi dell Amministratore.....................» 632 b) Il condominio sostituto d imposta e i nuovi obblighi dell Amministratore.........................................» 635 6. La responsabilità dell Amministratore in relazione alla legge sulla riservatezza (c.d. privacy).................................» 638 PARTE SESTA di Aldo Ferrari L ASSEMBLEA DEI CONDOMINI L ASSEMBLEA E I SUOI POTERI 1. Natura giuridica dell istituto.............................. Pag. 645 2. Attribuzioni dell assemblea...............................» 646 a) In generale..........................................» 646 b) Nomina, conferma, revoca e retribuzione dell amministratore.» 650 c) Approvazione del bilancio preventivo....................» 653

INDICE XIX d) Approvazione del rendiconto........................... Pag. 656 e) Opere di manutenzione straordinaria e fondo speciale.......» 658 f) Lavori straordinari urgenti..............................» 662 3. Assemblea ordinaria e straordinaria........................» 663 I LA RIUNIONE ASSEMBLEARE 1. La convocazione dell assemblea............................ Pag. 667 a) I partecipanti all assemblea.............................» 667 b) Contenuto dell avviso di convocazione...................» 675 c) Modalità e termini di invio della convocazione.............» 681 d) L assemblea in seconda convocazione....................» 685 2. Costituzione e svolgimento della riunione assembleare.........» 688 a) Costituzione dell assemblea............................» 688 b) Partecipazione personale o delegata......................» 690 c) Nomina del presidente e del segretario...................» 692 d) La verbalizzazione dell assemblea.......................» 693 3. La partecipazione del conduttore all assemblea...............» 696 II LA DELIBERA ASSEMBLEARE 1. Generalità............................................. Pag. 703 2. La verbalizzazione.......................................» 705 3. Comunicazione della delibera.............................» 709 4. Le maggioranze.........................................» 710 a) Formazione e calcolo della maggioranza..................» 710 b) Casistica............................................» 717 c) Le innovazioni.......................................» 723 d) Riscaldamento.......................................» 731 5. Efficacia ed invalidità delle delibere........................» 737 a) Considerazioni generali................................» 737 b) Delibere nulle.......................................» 739 c) Delibere annullabili...................................» 748 d) Delibere valide.......................................» 760 6. Revoca, modifica, sostituzione e conferma delle delibere.......» 765

XX INDICE V IL PROCEDIMENTO DI IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 1. Generalità............................................. Pag. 769 2. La competenza.........................................» 771 a) Principi generali......................................» 771 b) Modalità d uso e misura dei servizi......................» 773 c) Clausola compromissoria...............................» 776 3. Legittimazione attiva....................................» 777 4. Legittimazione passiva...................................» 784 5. Procedimento..........................................» 787 a) Modo di proposizione dell impugnazione.................» 787 b) Termine............................................» 790 c) Altri profili del giudizio................................» 793 6. Poteri del giudice.......................................» 796 a) Sospensione della efficacia della delibera..................» 796 b) Sindacato del giudice.................................» 798 PARTE SETTIMA di Riccardo Redivo IL REGOLAMENTO E LE TABELLE MILLESIMALI SEZIONE PRIMA IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE 1. Natura, caratteri ed interpretazione dell atto................. Pag. 807 2. Regolamento assembleare e regolamento contrattuale..........» 811 3. Clausole contrattuali e regolamentari: contenuto e modificabilità...................................................» 815

INDICE XXI I CONTENUTO DELLE NORME REGOLAMENTARI 1. Limiti e inderogabilità................................... Pag. 823 2. Parti e servizi comuni....................................» 828 a) Ascensore...........................................» 828 b) Portierato...........................................» 829 c) Riscaldamento.......................................» 831 d) Uso e destinazione delle parti comuni....................» 835 3. Ripartizione delle spese..................................» 840 4. Limitazioni relative alla proprietà esclusiva..................» 845 5. Tutela del decoro architettonico...........................» 855 6. Amministrazione........................................» 857 7. Sanzioni...............................................» 859 8. Altre disposizioni regolamentari...........................» 861 a) Immissioni..........................................» 861 b) La clausola compromissoria............................» 862 c) L assemblea ed il regolamento...........................» 863 II TRASCRIZIONI DEL REGOLAMENTO ED OPPONIBILITÀ AI TERZI ACQUIRENTI.......................................................... Pag. 865 V REGOLAMENTO E CONDUTTORI 1. Posizione del conduttore nei confronti del regolamento condominiale.................................................. Pag. 873 2. Conduttori e tabelle millesimali............................» 879 CAPITOLO V IMPUGNAZIONE DEL REGOLAMENTO 1. Formazione e revisione del regolamento da parte dell autorità giudiziaria................................................ Pag. 885

XXII INDICE SEZIONE SECONDA LE TABELLE MILLESIMALI LE TABELLE MILLESIMALI 1. Natura, caratteri e forma delle tabelle....................... Pag. 891 2. Tabelle «di proprietà» ed altre tabelle......................» 903 3. Modificabilità, revisione e formazione giudiziale delle tabelle....» 906 4. Conduttori e tabelle millesimali............................» 913 PARTE OTTAVA di Adriana Nicoletti SERVIZI E LEGISLAZIONE SPECIALE IN MATERIA DI CONDOMINIO ANTENNE TELEVISIVE 1. Diritto di antenna: legislazione e problematiche............... pag. 919 2. Antenna centralizzata....................................» 924 3. Antenne satellitari.......................................» 926 4. Antenne per radioamatori................................» 928 I ASCENSORE 1. Proprietà dell impianto................................... Pag. 931 2. Installazione...........................................» 933 3. Uso..................................................» 935 4. Sostituzione, ricostruzione e riparazioni straordinarie..........» 937 5. Spese.................................................» 938 a) Criteri di ripartizione..................................» 938 b) Partecipazione successiva al servizio.....................» 941 6. Autorizzazioni, manutenzione e controlli....................» 942

INDICE XXIII II BARRIERE ARCHITETTONICHE 1. Legislazione vigente nell ambito del condominio.............. Pag. 947 2. Nozione di barriera architettonica, caratteri e limiti degli interventi.» 948 3. Requisiti soggettivi......................................» 951 4. Delibera assembleare e diritti del portatore di handicap........» 953 5. Ripartizione delle spese..................................» 956 6. Deroghe legali ed agevolazioni contributive..................» 956 V I PARCHEGGI 1. Premessa.............................................. Pag. 959 2. Parcheggi e vincolo di destinazione.........................» 960 3. I parcheggi secondo la l. n. 122/1989.......................» 964 4. Adempimenti amministrativi..............................» 967 5. Agevolazioni fiscali......................................» 968 6. Trasformazione di aree condominiali in parcheggi.............» 968 CAPITOLO V PORTIERATO 1. La figura giuridica...................................... Pag. 973 2. Le mansioni............................................» 975 a) In generale..........................................» 975 b) La custodia..........................................» 977 c) La vigilanza..........................................» 978 d) La pulizia...........................................» 978 3. Assunzione del portiere e cessazione del servizio..............» 978 a) Poteri e doveri dell amministratore e dell assemblea.........» 978 b) Istituzione rinuncia e soppressione del servizio.............» 981 c) Risoluzione del rapporto di lavoro, dimissioni e morte.......» 983 4. Il rapporto di lavoro.....................................» 984 a) Cenni sul lavoro subordinato ed autonomo................» 984 b) Il sostituto del portiere................................» 985

XXIV INDICE c) La retribuzione....................................... Pag. 986 d) L alloggio...........................................» 986 e) Lo sfratto del portiere.................................» 989 f) Cenni sulle norme disciplinari...........................» 991 5. Le spese...............................................» 992 a) La ripartizione.......................................» 992 b) Il conduttore........................................» 995 6. Altre figure............................................» 996 a) Il pulitore...........................................» 996 b) Il lavoro notturno....................................» 998 c) Il servizio di pulizia esterna affidata ad una ditta............» 998 CAPITOLO VI RISCALDAMENTO 1. Normativa vigente....................................... Pag. 1001 2. Installazione e manutenzione degli impianti..................» 1002 3. Ripartizione delle spese..................................» 1007 a) Spese relative all impianto..............................» 1007 b) Spese relative al servizio...............................» 1010 4. Distacco dall impianto centralizzato e rinuncia al servizio.......» 1013 5. Trasformazione dell impianto da centralizzato in unifamiliari a gas metano................................................» 1019 a) La scelta tra riscaldamento centralizzato ed autonomo.......» 1019 b) La sicurezza negli impianti autonomi ed in quelli centralizzati.» 1021 c) Trasformazione dell impianto centralizzato................» 1023 d) Condizioni di validità della delibera assembleare...........» 1025 e) Esercizio e manutenzione degli impianti..................» 1030 f) Contabilizzazione del calore............................» 1034 6. Disfunzioni dell impianto centralizzato ed altre problematiche...» 1036 CAPITOLO VII LA SICUREZZA NEL CONDOMINIO 1. Premessa.............................................. Pag. 1041 2. Ambito di applicazione della legge n. 46/1990................» 1042 3. Interventi relativi agli impianti.............................» 1043 4. Manutenzione ordinaria..................................» 1045 5. Responsabilità e sanzioni.................................» 1046 6. La sicurezza dei lavoratori nel condominio: cenni.............» 1047

INDICE XXV PARTE NONA di Riccardo Redivo PROFILI PROCESSUALI E VOLONTARIA GIURISDIZIONE IN MATERIA CONDOMINIALE LE CONTROVERSIE CONDOMINIALI E LA COMPETENZA 1. Premessa.............................................. Pag. 1053 2. Le azioni in materia condominiale. Litisconsorzio. Rinvio.......» 1054 3. La competenza.........................................» 1061 I LA NOMINA DELL AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO 1. Nomina e poteri dell amministratore giudiziario.............. Pag. 1073 2. I presupposti e la legittimazione per il ricorso all autorità giudiziaria....................................................» 1076 3. Il procedimento per la nomina dell amministratore giudiziario...» 1078 a) Premessa............................................» 1078 b) Il ricorso............................................» 1079 c) L istruttoria..........................................» 1080 d) Il provvedimento.....................................» 1082 e) Le spese............................................» 1084 II LA REVOCA GIUDIZIALE DELL AMMINISTRATORE CONDOMINIALE 1. Nomina e revoca dell amministratore: «ratio» differenti....... Pag. 1085 2. Ipotesi di revocabilità dell amministratore...................» 1087 a) In generale..........................................» 1087 b) Le «gravi irregolarità»................................» 1089 3. Il procedimento per la revoca giudiziaria dell amministratore....» 1095 a) Il ricorso............................................» 1095 b) L istruttoria.........................................» 1096

XXVI INDICE c) Il provvedimento..................................... Pag. 1097 d) Il reclamo alla Corte d Appello.........................» 1097 e) Le spese............................................» 1100 V I RICORSI DI VOLONTARIA GIURISDIZIONE NEL SETTORE CONDOMINIALE 1. Ratio e applicabilità dell art. 1105 c.c........................ Pag. 1103 2. Mancata formazione della maggioranza ed omessa esecuzione della delibera assembleare................................» 1105 3. Fattispecie.............................................» 1107 a) Mancata esecuzione di lavori di manutenzione del fabbricato.» 1107 b) Approvazione dei bilanci..............................» 1108 c) Formazione e revisione del regolamento condominiale.......» 1108 4. Cenni sulla procedura....................................» 1109 PARTE DECIMA di Adriana Nicoletti LE IMMISSIONI NEL CONDOMINIO LE IMMISSIONI NEL CONDOMINIO 1. Ratio ed ambito applicativo dell art. 844 c.c.................. Pag. 1113 2. Accertamento giudiziale e valutazione della «normale tollerabilità»...................................................» 1116 3. Immissioni e regolamento. Fattispecie.......................» 1118 a) Principi generali......................................» 1118 b) Destinazioni d uso vietate..............................» 1120 c) Fumi...............................................» 1122 d) Conduttori e immissioni...............................» 1123 e) Immissioni sonore....................................» 1124 f) Condominio e animali.................................» 1125

INDICE XXVII I LA TUTELA CONTRO LE IMMISSIONI 1. La tutela urgente........................................ Pag. 1131 2. Altre azioni e risarcimento del danno.......................» 1133 Indice analitico.............................................. Pag. 1139