Introduzione 1. Introduzione Un recente rapporto della Commissione Europea evidenzia come nel 2015 l economia europea sia entrata nel terzo anno consecu vo di ripresa, sostenuta da fa ori quali il basso costo del petrolio, un euro debole (con rela vo aumento delle esportazioni) e l a uazione di poli che monetarie più accomodanti da parte della Banca Centrale Europea. Le previsioni della Commissione Europea pubblicate nell autunno 2015 parlano di un economia in crescita moderata nei prossimi anni, su cui con nuano a pesare una serie di cri cità, una su tu e gli eleva tassi di disoccupazione in alcuni Paesi membri (Spagna, Grecia, Portogallo e Italia). In Italia in par colare nel 2015 il PIL (+0,9%) ha fa o segnare un inversione di tendenza rispe o al 2014 (-0,4%) e per il 2016 è previsto un più robusto consolidamento della crescita (+1,5%). In questo contesto di lenta ripresa, gli elemen che maggiormente hanno cara erizzato il se ore immobiliare italiano nel 2015 sono sta la riapertura del canali del credito, il consolidamento della crescita del numero di transazioni residenziali e un rinnovato interesse da parte degli investitori stranieri nei confronti dei prodotti di alta gamma, in par colar modo a des nazione terziariadirezionale e commerciale, localizza nei principali centri urbani del Paese e in par colare a Milano. Tavola 1 - Numero di transazioni* di immobili residenziali e variazioni percentuali rispetto allo stesso periodo dell anno precedente 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gen-Se. 2015 MILANO 21.843 18.977 17.665 18.849 19.182 14.645 15.140 15.899 12.662 Variazione % -13,1-13,1-6,9 6,7 1,8-23,7 3,4 5,0 9,6 PROVINCIA 47.123 41.095 34.048 34.240 33.816 25.616 22.780 23.264 18.157 Variazione % -7,3-12,8-17,1 0,6-1,2-24,2-11,1 2,1 8,7 ITALIA 808.827 684.034 609.456 611.878 598.224 444.018 403.124 417.524 317.072 Variazione % -7,0-15,4-10,9 0,4-2,2-25,8-9,2 3,6 5,3 * il numero di transazioni della Provincia di Milano esclude quelle del Capoluogo ed include quelle della Provincia di Monza e Brianza Fonte: Agenzia delle Entrate Per quanto a ene ai mutui eroga alle famiglie per l acquisto di abitazioni, elaborazioni ANCE su da Banca d Italia mostrano come, dopo un calo di oltre 65 pun percentuali tra il 2007 e il 2013, nel 2014 si osservi una prima inversione di tendenza (con una crescita del 12,9% su base annua) che è andata consolidandosi saldamente nel I semestre 2015 (+52,8% rispe o allo stesso periodo dell anno precedente). In queste cifre sono comprese anche operazioni di surroga, ossia rinegoziazioni di mutui già esisten, ma in complesso il dato è assolutamente posi vo. La riapertura dei canali del credito dire o alle famiglie, il ridursi della forbice tra le aspe a ve dei venditori e la disponibilità a pagare della domanda e il generalizzato calo dei prezzi delle abitazioni verificatosi negli ul mi anni hanno determinato anche un inversione di tendenza del numero di transazioni residenziali. Dopo diversi anni di contrazioni, infa, nel 2014 il numero di transazioni registrate in Italia torna a crescere, con quasi 418.000 abitazioni vendute (+3,6% rispe o al 2013). Tale crescita si consolida a livello nazionale nei primi 9 mesi del 2015 (+5,3% su base annua): se la variazione del IV trimestre 2015 (non ancora resa disponibile dall Agenzia delle Entrate) dovesse confermare il dato medio dei primi tre trimestri dell anno, il 2015 si chiuderebbe a quota 440.000 transazioni circa, tornando sui livelli del 2012 (anno già fortemente depresso, ma che ha comunque raggiunto livelli migliori del 2013, quando il numero di transazioni residenziali ha toccato il minimo, con poco più di 400.000 unità scambiate). Nel Comune di Milano la variazione del numero di transazioni è tornata in campo posi vo già dal 2013 (+3,4% su base annua), con nuando a crescere nel 2014 (+5% su base annua) e consolidandosi nei primi 9 mesi del 2015 (+9,6% su base annua). Più lenta la ripresa in Provincia dove le transazioni tornano a crescere debolmente (+2,1% su base annua) solo nel 2014. La crescita si consolida però nei primi nove mesi del 2015 (+8,7%). Sempre elaborazioni ANCE su da Banca d Italia so olineano come l aumento del flusso dei nuovi finanziamen non riguardi esclusivamente quelli dire alle famiglie per l acquisto di abitazioni, ma anche le erogazioni alle imprese per inves men- in edilizia non residenziale, che dopo la contrazione di oltre 73 pun percentuali registrata nel 2013 rispe o al 2007, tornano a crescere nel 2014 (+6,7% su base annua), arrivando addiri ura a realizzare un +121,3% nel I semestre 2015 rispe o allo stesso periodo dell anno precedente. Ancora nega vo nel 1 INSERTO MILANO_48.indd 1 25/02/2016 18:00:42
Milano I semestre 2015, invece, l andamento dei nuovi mutui dire alle imprese per inves men in edilizia residenziale, che decrescono del 13,1% rispe o allo stesso periodo dell anno precedente, calo che va a sommarsi a quello di oltre 70 pun percentuali osservato nel 2014 rispe o al 2007. L ingente diminuzione del credito dire o agli inves men in edilizia residenziale si rifle e sull ammontare complessivo degli inves men in nuove abitazioni che, secondo previsioni ANCE, a consun vo 2016 risulteranno essere diminui di oltre il 55% rispe o a quelli effettua nel 2008. Figura 1 Variazioni % trimestrali del numero di transazioni residenziali Fonte: Agenzia delle Entrate Figura 2 Andamento indicizzato dei prezzi degli immobili residenziali e del numero di transazioni residenziali nel territorio milanese (Comune di Milano e Provincia di Milano) tra il 2001 e il 2015* * L indice dei prezzi degli immobili residenziali è determinato come media delle quotazioni rilevate nel Comune di Milano e nella Provincia di Milano. L indice delle transazioni 2015 è determinato sulla base delle variazioni nel periodo gennaio-settembre 2015 rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Fonte: elaborazioni TEMA su dati TEMA e FIMAA Milano Monza & Brianza (prezzi) e Agenzia delle Entrate (numero di transazioni) La Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia effe uata nel II semestre 2015 res tuisce l immagine di un mercato a due velocità: quello del Capoluogo, in cui i prezzi risultano generalmente in lievissimo calo rispe o al semestre precedente e dove è ormai chiaramente riconoscibile la fase di stabilizzazione degli stessi, e quello del resto della Provincia che certamente tende alla stabilizzazione, ma in modo decisamente più lento. 2. Il mercato immobiliare nel Comune di Milano Nel II semestre 2015 il mercato residenziale del Comune di Milano, anticipando come spesso accade tendenze solo successivamente osservabili su una più ampia scala territoriale, mostra chiaramente come stia iniziando un nuovo ciclo immobiliare: al consolidamento del numero delle compravendite residenziali corrisponde infatti la stabilizzazione delle quotazioni, che torneranno a crescere solo se spinte da un ulteriore incremento degli scambi. La domanda è presente e interessata in particolar modo alle zone centrali della città e a quelle di pregio, mentre l offerta è in graduale ridimensionamento per via dello smaltimento del prodotto invenduto che era andato accumulandosi negli ultimi anni. Gli Appartamenti nuovi/classe energetica A-B (prezzo medio cittadino: 4.822 /mq) rimangono sostanzialmente stabili rispetto al semestre precedente (calo nominale: 0,2%) e in lieve contrazione rispetto a un anno prima (-1,1% la variazione annuale nominale e -1,2% la variazione annuale reale). Anche i valori del prodotto usato rimangono su livelli simili a quelli della precedente rilevazione: Appartamenti recenti (entro 30 anni), ristrutturati d epoca e di pregio (media cittadina: 3.934 /mq) e Appartamenti vecchi (impianti obsoleti) o da ristrutturare (media cittadina: 2.953 /mq) fanno segnare rispettivamente contrazioni semestrali dello 0,3 e 0,4% e annuali dell 1,3% e dello 0,9% (-1,4% e -1,0% le variazioni annuali reali). Rispetto a cinque anni fa le quotazioni delle tre tipologie residenziali appaiono evidentemente ridimensionate (Tab.2), in particolar modo nel Decentramento cittadino dove le contrazioni vanno dal -9,7% per il prodotto residenziale di nuova costruzione al -12,4% per gli appartamenti vecchi. 2 INSERTO MILANO_48.indd 2 25/02/2016 18:01:01
Milano Figura 3 Comune di Milano, II semestre 2015: prezzi medi degli Appartamenti nuovi/classe energetica A-B per cerchia cittadina e variazioni % nominali annuali Mappa 1 - Zone di rilevazione con le contrazioni (in rosso) e gli incrementi (in verde) annuali più significativi dei prezzi degli Appartamenti vecchi (impianti obsoleti) o da ristrutturare TEMA e FIMAA Milano Monza & Brianza Tabella 2 - Comune di Milano, II semestre 2015: valori di mercato medi (espressi in /mq - ad eccezione dei boxes, espressi in /corpo) delle tipologie immobiliari rilevate e variazioni % nominali semestrali, annuali e quinquennali Tipologia immobiliare Valore medio /mq Var.% 6 mesi Var.% 1 anno Var.% 5 anni Appartamen nuovi/classe energe ca A-B 4.822-0,2-1,1-6,3 Appartamen recen, ristru ura, epoca e di pregio 3.934-0,3-1,3-7,3 Appartamen vecchi o da ristru urare 2.953-0,4-0,9-6,5 Boxes (a corpo) 36.407-1,0-1,9-9,8 Negozi 2.989 0,4 0,7-5,9 Uffici 2.510-0,4-0,9-8,2 Uffici in stabili direzionali 2.908-0,4-1,1-9,6 Capannoni/Opifici nuovi o ristru ura 949-0,4-0,8-6,2 Capannoni/Opifici vecchi 690-0,3-0,5-1,7 Deposi /magazzini 837 0,1 0,1-6,2 Laboratori 1.244-0,2-0,8-8,9 TEMA e FIMAA Milano Monza & Brianza Sostanzialmente stabili sui livelli del semestre precedente, i canoni di locazione residenziali sperimentano, a livello medio cittadino, una variazione semestrale nominale pari a -0,2%, risultato della compensazione tra le crescite dei valori di affittanza degli appartamenti più piccoli (Monolocali: +0,5%; Bilocali: +0,6%) e le contrazioni di quelli degli appartamenti di dimensioni maggiori (Trilocali: -23,1%; Quattro locali ed oltre: -2,6%). Rispetto a cinque anni fa i canoni risultano fortemente contratti (mediamente del 19,8%): se i Monolocali hanno mostrato una capacità di tenuta dei valori (-17,1%) leggermente superiore alla media cittadina, tra le rimanenti tipologie non si osservano differenze significative. 3 INSERTO MILANO_48.indd 3 25/02/2016 18:01:05
Milano Tabella 3 - Comune di Milano, II semestre 2015: canoni di locazione medi (espressi in /mq/anno) del comparto residenziale per tipologia e cerchia e relative variazioni nominali semestrali, annuali e quinquennali Monolocali Bilocali Trilocali Qua ro locali e oltre Canoni var. % var. % var. % di locaz. 6 mesi 1 anno 5 anni MEDIA LOCAZIONI MILANO 138-0,2-0,1-19,8 Centro 280 0,0 0,0-20,0 Bas oni 230 0,9 1,8-14,8 Circonvallazione 170 0,0 0,0-19,0 Decentramento 144 1,4 1,4-12,2 Media Monolocali 206 0,5 0,7-17,1 Centro 217 1,2 1,2-22,4 Bas oni 167 0,0 0,0-13,6 Circonvallazione 131 0,0 0,0-21,5 Decentramento 113 1,2 1,2-22,1 Media Bilocali 157 0,6 0,6-20,0 Centro 135 0,0 0,0-27,0 Bas oni 115-2,1-2,1-23,3 Circonvallazione 73 0,0 0,0-14,7 Decentramento 60 0,0 0,0-22,6 Media Trilocali 96-0,6-0,6-23,1 Centro 135-3,6-3,6-25,0 Bas oni 110-4,3-4,3-21,4 Circonvallazione 70 0,0 0,0-17,6 Decentramento 60 0,0 0,0-17,2 Media Qua ro locali e oltre 94-2,6-2,6-21,5 Sul mercato ordinario e destinato principalmente ad uso diretto, la domanda di spazi ufficio risulta carente e non ancora stimolata dall atteso miglioramento generale dell economica del Paese, mentre l offerta si mantiene abbondante ed eccede le attuali possibilità di assorbimento del mercato (il tasso di sfitto degli uffici, riporta uno studio di BNP Paribas Real Estate, si attestava nel I semestre 2015 sul 13,2%). In sofferenza anche il mercato dei negozi di periferia o ubicati in posizioni di scarsa attrazione commerciale. Diametralmente opposta la situazione degli immobili ad uso terziario-direzionale e commerciale di grande pregio, localizzati in zone centrali o comunque di elevata attrazione commerciale, che hanno attirato nel corso del 2015 e nei primissimi mesi del 2016 l interesse degli investitori internazionali: secondo Quotidiano Immobiliare i grandi operatori italiani e stranieri nel 2015 hanno investito circa 3,2 milioni di in città. Se esiste un evidente interesse verso il prodotto di altissima gamma, bisogna d altra parte sottolineare come a Milano non abbondi un offerta in grado di intercettare le esigenze della domanda più esigente e selettiva, soprattutto per quanto riguarda il prodotto direzionale che troppo spesso presenta caratteristiche strutturali ed impiantistiche (classe energetica di basso livello, standard poco efficienti) che non consentono il conseguimento degli importanti risparmi sui costi di gestione che rappresentano ormai una discriminante nelle scelte degli investitori e delle imprese. Le quotazioni che seguono si riferiscono al mercato commerciale e terziario ordinario e non a quello di altissima gamma verso cui si indirizzana la domanda degli investitori internazionali. La quotazione media cittadina dei Negozi (2.989 /mq) sperimenta un lieve aumento a livello nominale rispetto al semestre (+0,4%) e all anno (+0,7%) precedente: la tenuta registrata su base semestrale è dovuta principalmente all aumento delle quotazioni nel Centro Storico (+2,2%), compensato dalla sostanziale stabilità registrata nella Cerchia dei Bastioni (-0,1%) e nella Cerchia Circonvallazione (-0,2%) e da un ulteriore contrazione nel Decentramento (-1,0%). In particolare rispetto allo scorso anno le quotazioni dei Negozi nelle zone del Centro hanno realizzato un incremento del 3,3%, spinte evidentemente dalle aspettative d indotto generate dalla manifestazione Expo Milano 2015. Rimangono su livelli non dissimili da quelli del semestre precedente i valori di compravendita degli Uffici (2.510 /mq) e degli Uffici in stabili direzionali (2.908 /mq): entrambe le tipologie sperimentano una riduzione semestrale delle proprie quotazioni dello 0,4%; rispetto a un anno fa la decrescita è dello 0,9% per gli Uffici (-1,0% la variazione annuale reale) e a 1,1% per gli Uffici in stabili direzionali (-1,2% la variazione annuale reale). Rispetto a cinque anni fa le quotazioni delle tipologie strumentali evidenziano decrescite più cospicue nelle aree periferiche della città, con ribassi medi dei prezzi nell ordine del 12% per Negozi e Uffici e del 13% per gli Uffici Direzionali. Continua per la maggior parte di queste tipologie la contrazio- 4 INSERTO MILANO_48.indd 4 25/02/2016 18:01:08
Provincia di Milano ne dei canoni di locazione: rispetto al precedente semestre i valori medi cittadini di affittanza degli Uffici decrescono dell 1,4%, quelli degli Uffici in stabili direzionali del -2,5% e quelli dei Negozi del 1,4; tengono, invece, quelli dei Negozi in vie commerciali (+0,3%). Rispetto a cinque anni fa tutte le tipologie strumentali hanno sperimentato significativi ridimensionamenti dei canoni di locazione, più accentuati per gli Uffici (-28,8%) e i Negozi (-18,5%) e più contenuti per Uffici in stabili direzionali (-10,7%) e Negozi in vie commerciali (-8,7%). 3. Il mercato immobiliare in Provincia di Milano Nella sezione introdu va della presente analisi si è de o come nella rilevazione rela va al II semestre 2015 si sia osservato un mercato a doppia velocità: quello di Milano con variazioni su base semestrale che, seppur generalmente di segno nega vo, sono state di en tà assai modesta, e quello provinciale in cui le contrazioni dei valori sono più marcate, rendendo più lento il processo di stabilizzazione dei prezzi. Con riferimento al mercato residenziale la domanda si man ene constante entro i valori del semestre precedente, non beneficiando ancora del clima di moderato o mismo che va diffondendosi nel se ore. L offerta con nua a essere eccedente le capacità di assorbimento del mercato a causa dell accumulo di prodo o invenduto, nonostante la tendenza posi- va osservata nell andamento del numero di compravendite residenziali su cui hanno giovato fattori quali la diffusa disponibilità alla negoziazione dei prezzi, la carenza di nuova produzione e la disponibilità al credito delle banche. Nelle zone centrali dei comuni gli Appartamen nuovi/classe energetica A-B si compravendono a un prezzo medio provinciale di 2.113 /mq, in calo nominale dello 0,5% rispe o al semestre precedente e dell 1,6% in un anno (variazione annuale reale: -1,7%). Più significa ve le decrescite dei prezzi del prodo o residenziale usato: nelle zone centrali dei comuni gli Appartamen recen (entro 30 anni), ristru ura, d epoca e di pregio (1.601 /mq) sperimentano una contrazione nominale di valore dello 0,6% in sei mesi e del 2,4% in un anno (variazione annuale reale: -2,5%), mentre le quotazioni degli Appartamen vecchi (impian obsole ) o da ristrutturare (1.142 /mq) decrescono nominalmente dell 1,2% rispe o al I semestre 2015 e del 3,7% rispe o al II semestre 2014 (variazione annuale reale: -3,8%). Nelle zone periferiche dei comuni i prezzi medi delle pologie residenziali sono più contenu (Tab.4), ma le variazioni osservate su base semestrale e annuale sono del tu o in linea con quelle delle zone centrali. Rispe o a cinque anni fa si registrano ormai contrazioni significa ve dei prezzi medi provinciali di tu e le pologie residenziali, sia nelle zone centrali dei comuni che in quelle periferiche (Tab. 4): se il prodo o di nuova costruzione sperimenta cali intorno ai 10 pun percentuali, è il prodo o usato - recente e vecchio - a evidenziare le decrescite più significa ve: quelle degli Appartamenti recenti (entro 30 anni), ristru ura, d epoca e di pregio si a estano intorno ai 15 pun percentuali, mentre quelle degli Appartamen vecchi (impian obsole ) o da ristrutturare raggiungono ormai il 20%. Nei Comuni della Provincia di Milano la domanda permane modesta per gli immobili ad uso ufficio (specialmente se non di recente edificazione) e risente, per il ridimensionamento dei prezzi avvenuto in ci à negli ul mi anni, della concorrenza della vicina Milano. Per gli uffici l offerta eccede le rido e necessità locali e spesso si rivela inada a alle necessità tecnologiche della domanda; anche quella dei negozi risulta eccedente rispe o alle necessità locali, ma esiste un mercato per quelli ubica nelle vie più frequentate e di passaggio dei centri storici. Nelle zone centrali dei comuni gli Uffici presentano un valore medio provinciale di 1.378 /mq in calo, a livello nominale, dello 0,7% in sei mesi, del 3,0% in un anno (variazione annuale reale: -3,1%) e del 13,2% in cinque anni, mentre la quotazione dei Negozi (1.562 /mq) sperimenta una variazione nominale semestrale del -0,7%, annuale del -2,4% (variazione annuale reale: -2,5%) e quinquennale del -11,3%. Nelle zone periferiche i prezzi medi provinciali di Uffici e Negozi mostrano tendenze semestrali, annuali e quinquennali del tu o simi- 5 INSERTO MILANO_48.indd 5 25/02/2016 18:01:10
Provincia di Milano li a quelle dei loro omologhi con localizzazione centrale (Tab. 4). Tabella 4 - Provincia di Milano (zone centrali e zone periferiche dei comuni), II semestre 2015: valori di mercato medi (espressi in /mq - ad eccezione dei boxes, espressi in /corpo) delle tipologie immobiliari rilevate e variazioni % nominali semestrali, annuali e quinquennali Tipologia immobiliare Appartamen nuovi/ classe energe ca A-B Appartamen recen, ristru ura, epoca e di pregio Appartamen vecchi o da ristru urare Boxes (a corpo) Negozi Uffici Capannoni nuovi o ristru ura Capannoni vecchi Zona urbana Valore medio /mq 6 mesi 1 anno 5 anni centro 2.113-0,5-1,6-10,8 periferia 1.941-0,5-1,4-9,7 centro 1.601-0,6-2,4-15,6 periferia 1.435-0,7-2,6-16,0 centro 1.142-1,2-3,7-19,9 periferia 1.010-1,4-4,1-20,5 centro 16.025-0,7-2,9-10,2 periferia 13.805-0,9-2,8-10,3 centro 1.562-0,7-2,4-11,3 periferia 1.244-0,7-2,2-11,7 centro 1.378-0,7-3,0-13,2 periferia 1.165-0,5-2,1-13,5 centro - - - - periferia 785-0,8-2,9-12,1 centro - - - - periferia 551-0,6-3,9-15,9 Ambito territoriale Tabella 6 - Provincia di Milano, II semestre 2015: prezzi medi degli Appartamenti nuovi/classe energetica A-B per Ambito territoriale e variazioni % nominali semestrali, annuali e quinquennali Abbiatense-Binaschino Castanese Legnanese Martesana-Adda Magen no Nord e Groane Nord Milano Rhodense Sud Est Milano Sud Milano Media Provinciale Zona urbana Prezzo medio /mq 6 mesi 1 anno 5 anni centro 1.904-2,5-6,9-25,7 periferia 1.744-1,8-6,4-22,9 centro 1.645 0,0-0,5-8,6 periferia 1.584-0,1-0,6-7,6 centro 1.995-0,3-0,7-2,8 periferia 1.815-0,1-0,5-1,3 centro 2.190 0,2 0,0-2,0 periferia 2.034 0,0-0,6-3,0 centro 1.756 0,3-0,1-14,0 periferia 1.656 0,5 0,3-12,6 centro 2.450-1,5-1,5-9,0 periferia 2.275-0,9 0,0-6,5 centro 2.794 0,0-1,5-11,0 periferia 2.530-0,5-1,7-5,1 centro 2.344-0,5-1,7-11,7 periferia 2.078-0,7-1,7-12,4 centro 2.093-0,5-1,5-9,5 periferia 1.855-0,5-1,0-7,7 centro 2.415-0,9-2,4-16,4 periferia 2.198-1,4-2,9-15,1 centro 2.113-0,5-1,6-10,8 periferia 1.941-0,5-1,4-9,7 Elaborazioni e report a cura di Matteo Pedretti, Responsabile analisi di mercato TEMA - Territori, Mercati e Ambiente, Società partecipata dalla Camera di Commercio di Milano. 6 INSERTO MILANO_48.indd 6 25/02/2016 18:01:13