ESTRATTO GUIDA AL MERCATO DEGLI UFFICI DI MILANO E HINTERLAND 2013-2015 Domanda, offerta e rating di zona per investire e vendere al meglio Il mercato degli uffici di Milano e hinterland è il più importante del Paese: qui si concentra il patrimonio dei grandi investitori italiani e l attenzione di quelli internazionali. Scenari Immobiliari ha messo a punto un Rapporto innovativo per tutti coloro che operano in questo mercato, uno strumento da utilizzare come una pratica guida all investimento/disinvestimento. Nello scenario di complessità che caratterizza i tempi attuali, diventa indispensabile analizzare in maniera interconnessa tutti i fattori economici, territoriali e immobiliari, per poter costruire uno scenario futuro attendibile. Il presente rapporto si propone come un valido strumento per identificare e differenziare le opportunità di investimento, attraverso l analisi di segmenti di territorio, mettendo a confronto i più importanti aspetti che interagiscono e determinano le scelte localizzative delle aziende ed il mercato immobiliare degli uffici. Il rapporto è strutturato con il seguente schema: Economia e imprese Quantifica l universo delle aziende e degli addetti nel settore dei servizi in Italia, a Milano e hinterland prima cintura. Il mercato degli uffici in Europa e in Italia Descrive e confronta l andamento del mercato immobiliare degli uffici in Europa e in Italia, attraverso l analisi dei principali indicatori (offerta, assorbimenti, vacancy rate, fatturato, prezzi, canoni e rendimenti). Il mercato degli uffici a Milano, offerta, assorbimento, quotazioni Analizza in modo dettagliato gli indicatori del mercato degli uffici a Milano e hinterland prima cintura (offerta, assorbimento e quotazioni), sia per gli immobili di dimensioni superiori ai mille metri quadrati che per quelli di dimensioni inferiori.
Indagine della domanda terziaria a Milano e propensione allo spostamento È stata realizzata un indagine sul gradimento della propria sede e sulla propensione allo spostamento entro i prossimi due anni delle aziende operanti nel settore dei servizi, attive sul territorio di Milano e hinterland. Sono stati analizzati il livello di soddisfazione del proprio ufficio, la tipologia dell immobile utilizzato, il titolo di godimento della struttura, l intenzione a cambiare sede e le preferenze sull ufficio più idoneo. L indagine è stata realizzata mediante interviste fatte ad un campione di 400 aziende, rappresentativo dell universo delle imprese dei servizi attive sul territorio preso in considerazione. Ha permesso di quantificare la consistenza della domanda effettiva dell ultimo anno, definita domanda reale, oltre che di stimare i volumi di mercato che interesseranno il prossimo biennio, attraverso l individuazione della domanda potenziale, rappresentata da un lato dalle aziende che sono realmente intenzionate a trasferirsi, denominata domanda potenziale reale, e dall altro da coloro che vorrebbero trasferirsi ma non stanno veramente cercando, in attesa di condizioni di mercato più favorevoli, denominata domanda potenziale attivabile. Rating di zona per il mercato degli uffici a Milano Per offrire uno strumento utile e approfondito, in grado di simulare opportunità di investimento attuali e future, è stato elaborato un sistema di rating di zona per il mercato degli uffici di Milano e dei ventiquattro comuni della prima cintura. L area di riferimento è stata suddivisa in tredici zone, individuate sulla base dell evoluzione urbanistica e della storia dello sviluppo economico e produttivo milanese. 1 - Centro 2 - Semicentro nord 3 - Semicentro est 4 - Semicentro sud 5 - Semicentro ovest 6 - Periferia nord 7 - Periferia est 8 - Periferia sud 9 - Periferia ovest 10 - Hinterland nord 11 - Hinterland est 12 - Hinterland sud 13 - Hinterland ovest La competitività delle diverse aree del comprensorio è stata valutata attraverso il confronto di sette indicatori, costruiti mediante l elaborazione di 37 variabili esplicative, sia del mercato immobiliare degli uffici che del territorio. Il risultato finale è un comparativo e una graduatoria che indica le potenzialità di successo del mercato degli uffici per ogni singola zona.
Indicatori considerati: Indicatore 1 - Dotazione infrastrutture di trasporto pubblico Indicatore 2 - Dotazione infrastrutture di trasporto privato Indicatore 3 - Presenze aziende leader Indicatore 4 - Mercato immobiliare storico Indicatore 5 - Mercato immobiliare attuale Indicatore 6 - Sviluppi futuri infrastrutturali Indicatore 7 - Sviluppi futuri mercato immobiliare Per ognuna delle tredici zone è stato commentato dettagliatamente ogni singolo, descrivendo le principali offerte attuali, il sistema di trasporto pubblico attuale e futuro, le aree di trasformazione e molte altre variabili. A completamento di questa descrizione, vengono fornite le quotazioni attuali (minimo, massimo e massima frequenza) di prezzi e canoni nelle singole microzone, e gli andamenti dal 2003 a oggi (valori di massima frequenza). Il mercato che verrà e le zone vincenti nei prossimi due anni Il capitolo conclusivo pone uno sguardo al futuro, alle zone che esprimono le maggiori potenzialità di sviluppo, nei prossimi due anni e in un periodo medio-lungo, sulla base di considerazioni in merito agli sviluppi futuri del sistema infrastrutturale e agli sviluppi terziari previsti dagli strumenti urbanistici in essere.
DEMO SCHEDA RATING DI ZONA (dalla demo è stata omessa l analisi dettagliata di valori e punteggi di ogni ) Dettaglio rating zona - 9 Periferia ovest Descrizione: La zona della periferia ovest risulta compresa tra gli assi di via Lorenteggio a sud, l asse di viale De Gasperi e dello svincolo autostradale di Milano Certosa a nord, la circonvallazione a est e i confini comunali a ovest. Si sviluppa su una superficie di 45,016 Kmq e si caratterizza per una media densità del tessuto edilizio e per la presenza di un importante sistema di verde composto dal parco delle cave, parco di Trenno e dal Boscoincittà, che si collegano con le piste di allenamento dell ippica in zona San Siro. La suddivisione esclude il centro terziario di Lorenteggio (compreso nella zona 08 periferia sud), mentre comprende la parte di via Stephenson a sud del tracciato autostradale e l area che ospiterà l Expo 2015. Rating di zona BB Indicatore 1 Dotazione infrastrutture trasporto pubblico posiz. 28,3 8 superficie fermate metropolitane (kmq) 3,096 var1 Indice dotazione linee metropolitane 6,90 9,6 8 superficie fermate ferroviarie (kmq) 1,039 var2 Indice dotazione stazioni ferroviarie 2,30 5,2 12 5,8 10 superficie fermate Alta Velocità (kmq) 1,408 var3 Indice dotazione fermate AV 11,70 2,7 4 Mappa - Zona 9 Periferia ovest Superfici comprese nel raggio di 300 m da ciascuna fermata delle metropolitane, di 600 m da ciascuna stazione ferroviaria
Indicatore 2 Dotazione infrastrutture trasporto privato numero uscite tangenziali, autostrade n parcheggi di interscambio n posti auto nei 5 parcheggi di interscambio 5 var4 Indice accessibilità autostradale 5,00 55,6 4 5 var5 Indice dotazione parcheggi di interscambio 1,43 92,4 2 (superficie dei posti auto, in media 15 mq 4.277 per posto, rispetto all'area totale) 74,0 2 settore finanza settore moda e lusso valore aggiunto medio per impresa del settore moda e lusso, 2011 (mln di ) settore Ict e media valore aggiunto medio per impresa del settore Ict e media, 2011 (mln di ) settore alimentare valore aggiunto medio per impresa del settore alimentare, 2011 (mln di ) 0 var6 0 89,94 1 837,75 1 85,22 Indicatore 3 Presenze aziende leader Presenze aziende leader settore finanza 0,00 0,0 3 Presenze leader nel settore moda e var7 lusso 0,00 0,0 8 (ponderato con il valo re aggiunto ) Presenze leader nel settore Ict e var8 media 837,75 20,0 8 (ponderato con il valo re aggiunto ) Presenze leader nel settore var9 alimentare 85,22 25,0 6 (ponderato con il valo re aggiunto ) 11,3 11 Indicatore 4 Mercato immobiliare storico correlazione prezzi uffici e abitazioni var10 Indice correlazione prezzi uffici e abitazioni 0,80 90,0 6 correlazione prezzi uffici e negozi var11 Indice correlazione prezzi uffici e negozi 0,76 86,6 6 correlazione canoni uffici e abitazioni var12 Indice correlazione canoni uffici e abitazioni 0,77 86,1 6 correlazione canoni uffici e negozi var13 Indice correlazione canoni uffici e negozi 0,72 82,3 8 variazione media percentuale dei prezzi degli uffici a 4 anni (2012 su 2008) var14 dei prezzi degli uffici a 4 anni 0,09 75,0 9 variazione media percentuale dei prezzi degli uffici a 9 anni (2012 su 2003) var15 dei prezzi degli uffici a 9 anni 20,03 53,3 9 73,2 3 variazione media percentuale dei canoni degli uffici a 4 anni (2012 su 2008) var16 dei canoni degli uffici a 4 anni 6,60 87,7 5 variazione media percentuale dei canoni degli uffici a 9 anni (2012 su 2003) var17 dei prezzi degli uffici a 9 anni 9,77 43,6 9 variazione media percentuale dei rendimenti degli uffici a 4 anni (2012 su 2008) var18 dei rendimenti degli uffici a 4 anni 6,31 100,0 1 variazione media percentuale dei rendimenti degli uffici a 9 anni (2012 su 2003) var19 dei prezzi degli uffici a 9 anni -8,31 27,5 5
Il territorio della zona 9 di Milano (periferia ovest) è stato suddiviso in 14 microaree secondo criteri di continuità ed omogeneità. Uffici con superficie 1.000 mq Indice offerta uffici nuovi Offerta nuovo (mq) 26.000 var20 0,06 3,7 8 Scambiato nuovo (mq) Zona 9 Periferia ovest Indicatore 5 Mercato immobiliare attuale - 1 semestre 2013 1.500 var21 Indice mq scambiati uffici nuovi 0,00 1,4 8 Assorbimento nuovo (%) 6% var22 Indice assorbimento uffici nuovi 6,00 11,3 6 Offerta usato (mq) Scambiato usato (mq) 43.200 var23 2.200 var24 Indice offerta uffici usati Indice mq scambiati uffici usati 0,10 4,4 12 0,01 2,3 12 Assorbimento usato (%) 5% var25 Indice assorbimento uffici usati 5,00 50,0 5 Uffici con superficie < 1.000 mq Offerta nuovo e usato (mq) 23.200 var26 Indice offerta uffici nuovo e usato 0,05 1,6 13 Scambiato nuovo e usato (mq) 1.200 var27 Indice mq scambiati uffici nuovo e usato 0,00 0,9 12 17,4 10 Assorbimento nuovo e usato (%) 5% var28 Indice assorbimento uffici nuovo e usato 5,00 50,0 5 Uffici tutte le superfici Prezzo medio uffici nuovi ( /mq) 3.000 var29 Indice prezzi medi uffici nuovi ( /mq) 3.000 37,5 8 Prezzo medio uffici usati ( /mq) 2.300 var30 Indice prezzi medi uffici usati ( /mq) 2.300 41,8 8 Canone medio di locazione uffici nuovi ( /mq/anno) 190 var31 Indice canoni medi di locazione uffici nuovi ( /mq/anno) 190 42,2 8 Canone medio di locazione uffici usati ( /mq/anno) 140 var32 Indice canoni medi di locazione uffici usati ( /mq/anno) 140 45,2 8 Superficie di asset di uffici in portafoglio dei fondi immobiliari quotati (mq) 87.600 var33 Indice superficie di asset uffici in portafoglio dei fondi immobiliari (Percentuale di mq rispetto alla superficie del territorio) 0,20 11,4 8 Indicatore 6 Sviluppi futuri infrastrutturali Dotazione infrastrutturale futura prevista per linee metropolitane (Kmq) Dotazione infrastrutturale di stazioni ferroviarie in progetto (Kmq) 1,696 var34 Indice dotazione linee metropolitane 3,80 14,8 7 0,000 var35 Indice dotazione stazione ferroviarie 0,00 0,0 6 7,4 9
Indicatore 7 Sviluppi futuri immobiliari Slp offerta terziaria futura con progetti approvati (mq) Slp funzioni terziarie nei principali ambiti di trasformazione (mq) 36.500 var36 147.800 var37 Slp offerta terziaria futura con progetti approvati Slp funzioni terziarie nei principali ambiti di trasformazione 0,08 6,5 4 0,33 32,3 5 19,4 5 Rating di zona punt. generale Indicatore 1 Dotazione infrastrutture trasporto pubblico 5,8 10 Indicatore 2 Dotazione infrastrutture trasporto privato 74,0 2 Indicatore 3 Presenze aziende leader 11,3 11 Indicatore 4 Mercato immobiliare storico 73,2 3 Indicatore 5 Mercato immobiliare attuale 17,4 10 Indicatore 6 Sviluppi futuri infrastrutturali 7,4 9 Indicatore 7 Sviluppi futuri immobiliari 19,4 5 INDICE GENERALE 28,3 8 posiz. Rating zona - 9 Periferia ovest 0 20 40 60 80 100 Dotazione infrastrutture trasporto pubblico 5,8 Dotazione infrastrutture trasporto privato 74 Presenze aziende leader 11,3 Mercato immobiliare storico 73,2 Mercato immobiliare attuale 17,4 Sviluppi futuri infrastrutturali 7,4 Sviluppi futuri immobiliari 19,4 INDICE GENERALE 28,3 B BB BBB A AA AAA Dati riepilogativi di offerta e assorbimenti, prezzi e canoni (min, max e vmf) e andamenti prezzi e canoni dal 2003 a oggi (vmf), per 13 microzone della zona Periferia ovest.