Riforma del condominio: garanzie e novità per i proprietari di casa «Il diritto», afferma Giampaolo Azzoni, «è un fenomeno della vita quotidiana, anzi, è la condizione di possibilità della quotidianità». Ne è un esempio ed una dimostrazione lampante la riforma del condominio, legge 11 dicembre 2012, n. 220, approvata in sede deliberante sul finire della XVI legislatura ed entrata in vigore, dopo una vacatio legis di 6 mesi, il 18 Giugno 2013. Il condominio è una realtà che coinvolge, nel bene e nel male, circa 52 milioni di italiani, l 85% della popolazione ; insomma, si tratta di un argomento molto importante, oggetto anche di innumerevoli controversie giudiziarie. La riforma, che ha aggiunto al codice civile 6 articoli e ne ha modificati 16, così come ne ha aggiunti e modificati rispettivamente 3 e 8 alle sue disposizioni attuative, ha introdotto una serie di novità particolarmente interessanti. Innanzitutto è stato modificato l art. 1117 c.c. che definisce, in modo più specifico rispetto alla precedente formulazione, le singole parti comuni oggetto del condominio, ricomprendendo ad esempio anche le facciate, le aree destinate a parcheggio comune, gli impianti centralizzati non solo del riscaldamento e di trasmissione di energia elettrica e gas, ma anche quelli di condizionamento dell aria, di ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (tv via cavo o satellite) fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale. Nel nuovo art. 1117-ter c.c. si ricomprende invece la possibilità per i condomini di modificare le destinazioni d uso delle parti
comuni con una maggioranza ridotta ai 4/5 dei condomini rappresentanti i 4/5 del valore dell edificio rispetto alla precedente richiesta dell unanimità, pur con la garanzia di una procedura specifica e del rispetto del decoro architettonico, della stabilità e della sicurezza del fabbricato. D altro canto l art. 1117-quater c.c. garantisce una tutela dell attuale destinazione d uso delle parti comuni, allo scopo di evitare attività che ne incidano negativamente e sostanzialmente, offrendo la possibilità di azioni giudiziarie e di provocare una discussione ed un voto in assemblea. Significativa e attesa da molti la norma dell art. 1118.4 c.c. in forza del quale un condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, dovendo egli sostenere solamente le spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma: poiché però i notevoli squilibri e gli aggravi di spesa non sono ancora stati definiti analiticamente nella loro consistenza, non c è una procedura certa per il distacco e si attendono pertanto future indicazioni da decreti attuativi e dalla giurisprudenza. All art.1120 c.c. si è invece ridotta la maggioranza per alcuni tipi di innovazioni che normalmente richiedono il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea rappresentanti i 2/3 del valore dell edificio: per quelle volte a migliorare la sicurezza degli impianti, eliminare le barriere architettoniche, contenere il consumo energetico, installare impianti di videosorveglianza sulle parti comuni e impianti centralizzati per la ricezione televisiva via etere, satellite o cavo, la legge richiede semplicemente che la maggioranza rappresenti la metà del valore dell edificio. Sono pur sempre vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune
parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. Importanti sono inoltre le novità introdotte all art. 1129 c.c. sulla figura dell amministratore di condominio, necessario quando i condomini sono più di 8, che può essere adesso anche una persona giuridica; egli è tenuto a stipulare una polizia individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato e ad adeguare i massimali in occasione di lavori straordinari. Le somme ricevute dai condomini per il pagamento delle spese devono transitare esclusivamente su di un conto corrente intestato al condominio, la cui rendicontazione periodica può essere visionata dai condomini. L amministratore deve dimostrare all assemblea e questo è un cambiamento significativo di aver esperito tutti i tentativi possibili per escutere i condomini, anche mediante decreto ingiuntivo. Il mandato dell amministratore ha, come in precedenza, la durata di un anno, ma adesso si intende rinnovato per eguale durata: la nomina e la revoca devono essere deliberate dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza del valore dell edificio. Aumentano le cause di revoca da parte dell assemblea e/o da parte dell autorità giudiziaria, su richiesta dei condomini: costituiscono gravi irregolarità, tra le altre, l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto condominiale e negli altri casi previsti dalla legge, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell assemblea, la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, una gestione che possa generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini e l aver omesso di curare diligentemente l azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio e la conseguente esecuzione coattiva.
I compiti dell amministratore sono indicati analiticamente all art. 1130 c.c. e, in particolare, egli deve eseguire le deliberazioni dell assemblea, convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale, curare l osservanza del regolamento di condominio e la disciplina dell uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni, compiendone anche gli atti conservativi, eseguire gli adempimenti fiscali, curare la tenuta dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità e deve infine redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione, convocando l assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. Sempre per quanto concerne l amministratore, per la prima volta sono previsti, nel nuovo art. 71-bis disp. att. c.c., i requisiti per svolgere questo importante incarico: sono necessari il godimento dei diritti civili, non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni; non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non essere interdetti o inabilitati; aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed aver frequentato corsi periodici di formazione e di aggiornamento, requisiti questi ultimi due non necessari se l amministratore è un condomino. Scopo complessivo della norma è comunque quello di rendere l amministratore sempre più una figura professionale, che esercita ai sensi della legge 14 gennaio 2013, n. 4 concernente Disposizioni in materia di professioni non organizzate. Mutamenti si sono verificati anche per quanto riguarda
l assemblea condominiale: l amministratore non può avere mai deleghe per alcun tipo di assemblea, mentre ciascun condomino, se i proprietari sono più di 20, non più di un numero che rappresenti 1/5 dei condomini e del valore proporzionale. L assemblea inoltre, quando approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale pari all ammontare dei lavori: sembra questa una norma eccessiva, ma costituisce in realtà una garanzia nei confronti dei condomini, intervenuta anche a seguito della sent. Cass. sez. unite 9148 dell 8 aprile 2008. Questa sentenza ha affermato infatti che, in caso di morosità da parte di condomini in occasione di lavori straordinari, sono i creditori del condominio, cui l amministratore è tenuto a trasmetterne i dati, a dover escutere in prima battuta i morosi e, solo qualora l azione si sia rivelata infruttuosa, i condomini in regola con i pagamenti. Infine l art.70 disp. att. c.c. è stato modificato per aggiornare le sanzioni che possono essere inflitte in caso di violazione del regolamento di condominio, prevedendo il pagamento di una somma fino ad 200 e, in caso di recidiva, fino a 800, mentre il nuovo art. 71-ter disp. att. c.c. stabilisce la possibilità di creare un sito Internet condominiale per consultare ed estrarre copia dei documenti previsti dalla delibera assembleare a condizione però che sia favorevole la maggioranza dell assemblea e del valore dell edificio. In conclusione si può salutare con favore l attesa riforma, soprattutto perché, superata la fase iniziale, che richiede l adempimento di alcune pratiche burocratiche da parte dei condomini, come ad esempio l autocertificazione sulla conformità o meno alle norme vigenti dell impianto elettrico all interno delle abitazioni private e quella relativa ai dati catastali ed agli estremi dell atto notarile, i vantaggi per i proprietari sono innegabili: più garanzie, più trasparenza, maggiore professionalità richiesta agli amministratori. In
poche parole, regole più adatte ai nostri tempi, capaci forse di fare chiarezza tra le difficoltà e le incomprensioni che il vivere in condominio oggi può comportare. DAVIDE DIMODUGNO Bibliografia e sitografia: G. Azzoni, Diritto e vita quotidiana Traccia per l incontro di orientamento rivolto alle matricole, 17 ottobre 1997, consultabile in http://cfs.unipv.it/opere/azzoni/diritto.htm http://www.condominio.it/2011/02/27/da-inquilini-a-condo mini-e-aumentano-le-liti.html Licenze foto: FOTO 1: reflection water canal mirroring travel spain. http://pixabay.com/en/reflection-water-canal-mirroring-101005/.author Sheri Oz (sherioz) License Public Domain CC0 Release information Unknown Created 10/02/2011 FOTO 2: foggy bottom washington dc houses homes condos http://pixabay.com/en/foggy-bottom-washington-dc-houses-95011/ Author David Mark (tpsdave) License Public Domain CC0 Release information Unknown Created 05/03/2012