Gestione immobiliare diretta e indiretta Comitato dei Delegati Roma, 23-24 novembre 216
L evoluzione dei Fondi Immobiliari italiani -Al 31 dicembre 215 il numero dei fondi immobiliari italiani è di 275 con un patrimonio complessivo circa 32,5 miliardi di Euro -Nel quinquennio 211-215 si è registrato un aumento costante del patrimonio gestito e negli ultimi due anni il patrimonio investito in fondi riservati è aumento in maniera considerevole -Il numero dei fondi riservati infatti è passato da 156 nel 211 a 251 nel 215 Fonte : Assogestioni 2
Fondi Immobiliari delle Casse di Previdenza Cassa di Previdenza Nome Fondo Patrimonio nel Fondo (mln) Patrimonio Diretto (mln) Forense Cicerone 517 5 Inarcassa Inarcassa RE Uno 356 Inarcassa RE Due 847 21 Commercialisti Primo RE 173 348 Consulenti del Lavoro Bernini 88 88 Psicologi Cartesio 19 47 Infermieri Florence 162 31 Inpgi Comparto Giornalisti Uno 562 Inpgi Comparto 38 Due 137 Enasarco Rho Enasarco Uno Enasarco Due 2281 44 Medici e Odontoiatri Ippocrate 1741 16 Periti Industriali Fedora 164 Ragionieri Scoiattolo 45 184 37 238 - Molte Casse di Previdenza hanno deciso di convogliare quote significative del proprio patrimonio immobiliare in fondi immobiliari riservati - Tra queste, la maggior parte ha conferito la quasi la totalità dei propri immobili ed alcune stanno procedendo gradualmente al conferimento, mantenendo in gestione diretta solo la sede strumentale alle attività istituzionali Fonte : Rendiconti al 31.12.215 degli Enti 3
Il patrimonio immobiliare della Fondo Immobiliare * Valore di mercato (215) Superficie lorda 37,2 mln Mq 191.473 Valore di mercato (215) Superficie lorda 238,7 mln Mq 133.285 * Non si considera Palazzo Corrodi del valore di circa 54 mln 4
Gestione immobiliare indiretta vs diretta Fondo immobiliare -Società di gestione esterna e relativo regime commissioniale -Distribuzione proventi -Diversificazione del rischio immobiliare e del merito di credito dei conduttori -Regime fiscale favorevole -Flessibilità di investimento/disinvestimento -Professionista altamente qualificato nei vari settori di investimento Gestione diretta -Property & facility management in house e relativo contenimento dei costi -Cash flow generato dai canoni -Concentrazione di rischi in seno a sfitto e recupero delle morosità -Fiscalità penalizzante (IVA, IRES) -Scarsa liquidabilità del portafoglio -Gestione poco dinamica del portafoglio immobiliare 5
Il regime fiscale Regime fiscale speciale per i fondi immobiliari istituiti ai sensi del TUF che hanno le seguenti caratteristiche: presenza di una pluralità di investitori; politica di investimento predeterminata; gestione del fondo svolta dalla SGR nell interesse dei partecipanti, ma in autonomia da essi. Solo i fondi immobiliari in possesso dei suddetti requisiti non sono pertanto soggetti alle imposte sui redditi IRES e all IRAP. Gestione diretta Non si applica l IRES Si applica l IRES (aliquota 27,5%) Non sia applica l IRAP Tassazione dell investimento solo al momento della distribuzione (ritenuta del 26% su proventi e plusvalenze) Detraibilità dell Iva sugli acquisti di beni e servizi in capo al fondo Non sia applica l IRAP Tassazione dei redditi derivanti dalla gestione (canoni di locazione e rendita catastale IRES) Non soggetto IVA 6
Situazione contabile - Incidenza % Ricavi su Valore di Mercato Incidenza % Costi su Ricavi al netto IMU e TASI 5 4 3 2 1 1 8 6 4 2 2,3 1,7 3,3 2,8 3,4 3,4 3,2 3,2 2,9 3,1 9, 35,7 Incidenza % Tassazione (Imposte+IMU e TASI) su Ricavi 46,3 47,7 56,3 54,8 21,9 23,3 25,1 29,6 1 8 6 4 2 78,4 82,1 7,7 61,2 62,6 19,5 23,1 17,1 16,2 19,1 - - - - Dal confronto dei dati contabili delle due differenti gestioni emerge che: L incidenza dei ricavi sul valore di mercato è sostanzialmente in linea L incidenza dei costi su ricavi è maggiore nella gestione caratteristica del Fondo L incidenza della tassazione è maggiore nella gestione della visto il peso dell IRES L incidenza dei costi totali è maggiore nella gestione del Fondo In tale situazione va considerato che, a fronte della politica di dismissione approvata per il Fondo, sono stati sostenuti costi di manutenzione straordinaria elevati e, nel periodo considerato, è aumentato lo sfitto Mq 133.161 189.39 189.39 189.39 189.39 Sfitto 3% 37% 37% 47% 5% Man. Straordinaria 1.44. 1.92. 1.641. 2.1. 7
Confronto simulato - Incidenza % Ricavi su Valore di Mercato Incidenza % Costi su Ricavi al netto IMU e TASI 5 4 3 2 1 1 8 6 4 2 2,3 1,7 3,9 3,6 3,3 3,4 3,4 3,2 3,1 2,8 9, 35,7 Incidenza % Tassazione (Imposte+IMU e TASI) su Ricavi 46,3 47,7 56,3 54,8 21,9 23,3 21, 23,5 1 8 6 4 2 1 8 6 4 2 78,4 19,5 23,1 44,7 43,6 44,5 45,4 17,1 16,2 19,1 87,3 55,3 Incidenza % Costi totali (Costi+Tassazione) su Ricavi 66,6 69,4 66,9 64,8 72,5 73,9 65,5 68,9 Ipotizzando di voler raffrontare le due gestioni si è provveduto ad una simulazione tenendo conto di alcune assunzioni: - Le manutenzioni straordinarie del Fondo non vengono considerate nell'incidenza costi, al pari della, visto che essendo spese capitalizzabili impattano sul valore di bilancio e non sul Risultato Operativo. - I ricavi da locazione del Fondo sono diminuiti a fronte della politica di dismissione e per gli anni 214 e 215 sono stati riparametrati allo sfitto della rilevato nel 215 pari al 38% Da tale confronto simulato emerge che: - L incidenza dei ricavi sul valore di mercato è migliore per il Fondo - L incidenza dei costi su ricavi rimane maggiore nella gestione caratteristica del Fondo - L incidenza della tassazione rimane maggiore nella gestione della visto il peso dell IRES - L incidenza dei costi totali, in questo caso, è maggiore nella gestione del soprattutto negli anni 214 e 215 8