ESTIMO GENERALE 1) Che cos è l estimo? L estimo è una disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione di beni economici, privati o pubblici. Stimare infatti significa attribuire un valore a un bene economico, ossia un bene che è disponibile in quantità limitata. La disciplina dell estimo, nata inizialmente per attribuire dei valori a beni fondiari del settore rurale, assume importanza nella società moderna anche per altri settori quale quello civile e industriale ( estimo civile e industriale) ed oggi ha allargano gli orizzonti anche al settore ambientale, dove vengono valutate le risorse ambientali e non solamente beni economici. Vi sono ancora due ambiti dove è richiesta l attività estimativa, le valutazioni inerenti diritti ( servitù, espropriazione) che prende il nome di estimo legale, e quello di fabbricati e terreni a fini di fiscalità, l estimo catastale. 2) Quali requisiti deve avere il perito nel giudizio di stima? Il perito che valuta un bene a fini estimativi, esprime un giudizio che ha come risultato finale l attribuzione di un valore. Il giudizio di stima presuppone l applicazione di un metodo ed un procedimento attraverso il quale arriva alle sue conclusioni ; naturalmente il metodo, che è oggettivo, consiste essenzialmente nella comparazione su base statistica con beni simili, mentre l interpretazioni dei dati e delle situazioni sono di carattere soggettivo. Il giudizio di stima si conclude con la attribuzione di un valore che non è certo, matematico ma è il più probabile. Il professionista perito deve quindi : avere una chiara cognizione dello scopo della stima avere le basi teoriche della disciplina estimativa avere la conoscenza tecnica dei bene da stimare e dei dati che gli permetteranno poi di sviluppare il procedimento avere la conoscenza degli eventuali rapporti legali fra persone e cose da stimare. 3) Quali sono gli aspetti economici di un bene? Per i beni privati, la disciplina estimativa prevede la applicazione di sei criteri di stima : 1. il più probabile valore di mercato 2. il più probabile valore di costo 3. il più probabile valore di trasformazione 4. il più probabile valore complementare 5. il più probabile valore di surrogazione 6. il più probabile valore di capitalizzazione 7. il più probabile valore d uso sociale ( per i beni di interesse pubblico) La scelta del criterio dipende dal punto di osservazione economico, e la scelta dell uno o dell altro è quella che meglio risponde allo scopo pratico della stima. Ad esempio un libro se viene venduto al mercato dell usato avrà un valore pari al più probabile valore di mercato pari al prezzo di copertina scontato, se invece viene riprodotto facendo fotocopie, il valore di quel libro sarà pari al costo per riprodurlo ( valore di costo). Se invece il libro è inutilizzato, il valore potrà essere calcolato come valore di trasformazione, destinando il libro a carta straccia,; il valore sarà pari a quello della carta da macero meno le spese di trasformazione. Ammettiamo ad esempio che il libro faccia parte di una collana di libri antichi, per cui il collezionista è disposto a pagare un prezzo pari alla differenza fra il valore dell intera collana e il valore della collana con il libro mancante ( valore complementare) Se invece il libro non vie più stampato, il suo valore potrà essere uguale al prezzo di altri libri sostitutivi ( valore di surrogazione)
Ipotizziamo infine che il libro sia molto pregiato e il proprietario sia disponibile solo a noleggiarlo, ricavando un reddito, il valore sarà pari alla accumulazione iniziale ( valore di capitalizzazione )dei redditi netti percepiti. Nell esempio si è pertanto visto come per un unico bene ( libro) possano essere adottati criteri diversi, a seconda dei rapporti fra fatti, cose e persone implicate nella stima. 4) Che cos è il più probabile valore di mercato? Il valore di mercato deriva dalla quotazione che il bene oggetto di stima spunterebbe in una libera contrattazione di compravendita. Nel valutare il bene, il perito farà riferimento a valori di mercato di beni simili a quello oggetto di stima, adottando un procedimento comparativo, o attraverso la serie storica dei dati dei valori di compravendita. Nell esprimere il suo giudizio il perito applica il principio dell ordinarietà, facendo riferimento a condizioni medie, ordinarie e continuative riferite a quella zona. Il valore di mercato è quello che più frequentemente risolve i casi pratici di stima. 5) Che cos è il più probabile valore di costo? Il valore di costo si ottiene sommando le spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di stima. V k = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Bf A queste spese dovrebbe essere aggiunto il profitto normale dell imprenditore ordinario dotato di medie capacità e mezzi; non è determinabile a priori ma si ottiene dalla differenza fra costo di produzione e prezzo di mercato. 6) Che cos è il più probabile valore di trasformazione? Il criterio del valore di trasformazione viene usato quando si ritiene, in base all ipotesi di ordinarietà, che il bene da stimare dovrà essere trasformato. Il valore di trasformazione è dato dalla differenza fra il valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione e il costo di trasformazione. Ad esempio se l imprenditore trasforma l uva in vino, il valore dell uva, dal momento che viene vinificata in azienda, sarà pari al valore di trasformazione. Esempio Valore di mercato del vino 1.10 euro Costo di trasformazione 0,50 euro Valore di trasformazione dell uva 0,70 euro/kg 7) Che cos è il più probabile valore complementare? Il valore complementare di un bene è il valore che si ottiene dalla differenza fra il valore di mercato del complesso originario di beni di cui fa parte, e il valore che questo avrebbe senza il bene oggetto di stima. Si utilizza tale criterio di stima in caso di espropriazione, quando viene sottratta una parte del terreno. La parte residua post-esproprio potrebbe subire una diminuzione di valore, dovuta ad esempio a danni da intersecazione o alla creazione di corpi separati, per cui il terreno espropriato va valutato in base al valore dell intero fondo ante esproprio e il valore del terreno residuo. 8) Che cos è il più probabile valore di surrogazione? Esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni sostitutivi, in grado di produrre la stessa utilità. Questi altri beni sostitutivi, possono essere valutati in base al valore di mercato o al valore di costo. Si tratta di beni per i quali non esiste un mercato e quindi si tratta di un procedimento estimativo scarsamente usato.
9) Che cos è il più probabile valore di capitalizzazione? Con il criteri della capitalizzazione ( o del rendimento) il valore di un bene viene espresso accumulando all attualità i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario ( beneficio fondiario) Il valore capitale è dato dalla formula : Bf V0 = r E necessario quindi procedere al calcolo analitico del Beneficio fondiario ( Plv Q+ Sv + Tr + Sa + St +I), per poi ricercare il tasso di capitalizzazione, sulla base di una analisi comparativa. 10)Che cos è il procedimento di stima? Il procedimento di stima è l insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima. Il metodo è unico e consiste nella comparazione di beni simili a quello oggetto di stima, il procedimento invece può essere diversi. 11) Qual è il procedimento per la determinazione del più probabile valore di mercato. Il perito deve disporre di una base dati per potere poi confrontare il bene oggetto di stima, in modo da determinare il più probabile valore di mercato. La base dei dati può essere una serie storica di prezzi, oppure nell analizzare la scala dei prezzi conosciuti di terreni con caratteristiche simili. La similitudine è data da caratteristiche intrinseche oppure estrinseche, riferite all ambiente esterno ( es. presenza di infrastrutture viarie, clima della zona, ecc..). Nel valutare i prezzi di beni simili, questi devono essere recenti, inoltre va valutata la zona in quanto il valore di mercato cambia da zona a zona. In altri termini assume importanza sia l ambito temporale sia l ambito spaziale. 12) Che cos è il principio di ordinarietà Il principio di ordinarietà è il principio base dell estimo, in quanto il perito nel formulare il giudizio di stima deve fare riferimento a condizioni medie normali, che rendono la stima oggettiva e generalmente valida, e nel caso di fondi rustici per finalità estimative si deve fare riferimento all imprenditore ordinario, mediamente dotato di capacità e mezzi, che trae dall azienda il reddito ordinario. Il principio di ordinarietà è legato a quello di probabilità, nel senso che analizzando un insieme di valori di beni simili in un determinato territorio, quello con maggiore frequenza ( più ricorrente) può essere considerato medio ordinario, e pertanto se si fa riferimento a tale valore è perché dal punto di vista probabilistico, è maggiore la probabilità di verificarsi. 13) Quali sono i parametri del confronto? Il giudizio di stima si basa su parametri e prezzi, che sono i dati della stima. I parametri possono essere : tecnici ( non opinabili) economici ( es, rendite catastali, reddito netto, beneficio economico ecc..) qualitativi (aspetti descrittivi ) che vanno sempre tradotti in parametri quantitativi I prezzi di beni simili sono la base sulla quale qualsiasi stima monetaria trova fondamento. Il perito deve pertanto essere a conoscenza dei valori di mercato, attingendo a fonti attendibili, quali ad esempio listino di agenzie immobiliari, riviste specializzate, mercuriali della camera di commercio. 14) Che differenza c è fra valore ordinario e valore reale? Il perito nel valutare un bene, deve procedere alla stima secondo il principio dell ordinarietà, cioè trovare il valore medio ordinario.
Il valore medio ordinario non corrisponde però al valore reale del bene oggetto di stima, in quanto, vanno computate eventuali correzioni del valore ordinario che consistono in due tipi: comodi e scomodi aggiunte e detrazioni I Comodi positivi o negativi ( scomodi) sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni presi a confronto pur nell ambito della stessa classe omogenea ( cioè nello stesso gradino della scala dei prezzi). Sono comodi ad esempio le caratteristiche chimiche-fisiche del terreno o l ubicazione ; in questo caso il perito generalmente quantifica il coefficiente di differenziazione appropriato. Le aggiunte e detrazioni, a differenza dei comodi, sono riferibili ad uno stato momentaneo e quindi modificabile (es. presenza di miglioramenti fondiari ). 15) Quali sono le fasi del giudizio di stima ) Le fasi attraverso cui si svolge la comparazione sono tre : ricerca e analisi dei beni simili e dei relativi prezzi ( costruzione della scala dei prezzi) calcolo del valore ordinario ed eventuale correzione per la presenza di comodi e scomodi calcolo del valore reale, considerando le differenze con il bene da stimare ( aggiunte e detrazioni, comodi positivi o negativi ) rispetto a beni simili 16) Quali sono i procedimenti di stima? I procedimenti di stima possono essere : sintetici ( o diretti) analitici basati sulla elaborazione di dati elementari 17) Quali sono i principali procedimenti sintetici? Sono tre, la stima a vista, la stima sintetica e la stima per valori unitari e tipici. 18) Che cos è la stima a vista? Stima a vista a impressione o sommaria è quella svolta dal perito semplicemente osservando un bene; richiede una grande esperienza da parte del perito che mentalmente costruisce la scala dei prezzi e colloca il bene da stimare nel gradino che ritiene più appropriato. 19) Che cos è la stima sintetica Consiste nel confronto di beni simili dei quali si conoscono i prezzi di mercato, sulla base di un comune parametro di confronto. V : p = V : p Dove V = sommatoria dei prezzi di mercato relativi a beni simili( es. prezzi pagati) P = sommatoria dei parametri relativi a beni simili ( es, ettari) V p = valore ordinario del bene oggetto di stima = parametro relativo al bene oggetto di stima Il valore ordinario è dato da : V = V p p
20) Che cos è la stima sintetica per valori unitari o tipici E un procedimento di stima sintetico, che consiste nel suddividere il bene oggetto di stima in porzioni omogenee, determinando per ciascuna porzione il relativo valore sulla base del prezzo e del parametro. Il procedimento di calcolo è lo stesso di quello della stima sintetica, con l unica differenza che il bene ( es, terreno) viene suddiviso in porzioni omogenee ( es. seminativo, vigneto, ecc..) Il procedimento per valori unitari o tipici è quello ad esempio usato nell estimo catastale, per calcolare i redditi di ciascuna classe colturale. La stima per valori unitari è sovente attuata ricorrendo a coefficienti di differenziazione, ovvero indici che mettono in relazione beni presi a confronto. ( es. nell estimo catastale vengono previste classi di merito ). 21) In cosa consiste la stima analitica per capitalizzazione? Il procedimento di stima analitico per antonomasia è quello per capitalizzazione dei redditi,e consiste, come già visto nella accumulazione iniziale dei redditi futuri ritraibili dal proprietario del bene, usando le formule della matematica finanziaria. Se un immobile è in grado di fornire un reddito illimitato, il valore è dato dalla formula Bf V0 = r Se invece è limitato : n q 1 V0 = Bf n rq Affinché si ottenga realmente il valore di mercato : deve esistere una uguaglianza fra il valore di mercato e l accumulazione dei redditi all attualità il bene deve essere in grado di fornire un reddito continuativamente per il futuro mercato perfetto - il profitto dell imprenditore è nullo ( prezzo = costo) sia possibile determinare il saggio di capitalizzazione 22) Come si determina il più probabile valore di costo? Il valore di costo è un procedimento che si applica in genere per valutare beni riproducibili, tipicamente i fabbricati, ma è usato anche per la stima degli arborei e delle opere di miglioramento fondiario. Può essere determinato in modo sintetico, mediante il confronto con costi effettivamente e recentemente sostenuti per beni analoghi, o attraverso un procedimento analitico che consiste nell analisi dettagliata dei costi. Il valore di costo di un bene deve essere determinato in base al valore a nuovo; va quindi applicato un opportuno deprezzamento dovuto allo stato di conservazione e di obsolescenza del bene stesso, ottenendo così il valore di costo deprezzato o valore di ricostruzione nel caso di un fabbricato