IMMOBILI DI PREGIO: IL NUOVO PERIMETRO DEL NOSTRO MERCATO Fabio Guglielmi Direttore Generale Santandrea Luxury Houses Giunti al quarto trimestre dell anno, dal nostro Osservatorio, proponiamo alcune riflessioni sul mercato immobili di pregio, utili a delineare i cambiamenti in atto nel nostro segmento. Come è ormai condiviso da diversi operatori del settore, la situazione macroeconomica generale, anche se in modo diverso rispetto a quanto è avvenuto per il mercato residenziale nel suo complesso, ha impattato anche sul segmento pregio, che ha visto nell ultimo anno una rarefazione delle transazioni concluse. Su questo aspetto dobbiamo tuttavia fare alcuni approfondimenti, per meglio comprendere la dinamica in atto, che, se generalizzata, rischia di portare a conclusioni fuorvianti. Così come a livello generale nel mercato delle abitazioni l offerta appare sempre più polarizzata, nel segmento lusso è in atto infatti una ridefinizione del concetto stesso di immobile di pregio. Questo diviene, a nostro giudizio, sempre di più somma di fattori contestualizzati, distinto da quelli che possono essere i singoli elementi di pregio, che da soli non determinano necessariamente lo status dell immobile. Per analizzare questo fenomeno, abbiamo esaminato le richieste clienti rivolte alle agenzie Santandrea di Roma e Milano nel primo semestre dell anno, da cui abbiamo potuto trarre alcune conclusioni. Da un lato abbiamo riscontrato che gli immobili caratterizzati da un certo mix di elementi hanno mediamente una maggiore richiesta; viceversa abbiamo visto che la presenza/assenza di alcune caratteristiche esclude automaticamente un interesse da parte dei nostri clienti per determinate soluzioni. Il mix di caratteristiche che compongono l immobile di pregio più richiesto, per le soluzioni in appartamento, riguarda per esempio la buona distribuzione degli spazi, il piano alto (mediamente dal 3 in su), gli affacci, la luminosità, la vista panoramica. Fondamentale inoltre la presenza di un balcone/terrazzo e del box/posto auto. Di grande importanza sono poi le caratteristiche dello stabile in cui è inserita l unità immobiliare: anche questo deve essere di pregio e pertanto dotato di ottime finiture, in buone condizioni di manutenzione e deve essere provvisto di ascensore. Tutti questi elementi vanno ovviamente inseriti in un contesto esclusivo a livello di via, lontano da fonti di rumore o da eventuali elementi di degrado. Infine, il fattore essenziale a rendere appetibile l immobile è il rapporto qualità/prezzo: un prezzo troppo elevato, parametrato con le specifiche caratteristiche, può determinare il mancato appeal dell immobile stesso. Potrebbe sembrare superfluo dover specificare l essenzialità di queste caratteristiche, ma nell attuale momento di mercato purtroppo non è così. Nel nostro lavoro quotidiano, di mediazione tra esigenze di proprietari venditori e acquirenti, ci troviamo spesso di fronte a diversi casi in cui il presunto valore dell immobile viene stimato a livello soggettivo, senza tenere conto del peso relativo di tutti questi elementi. Da un lato abbiamo infatti
proprietari che faticano a rivedere le loro aspettative di realizzo e tendono a percepire come unici gli elementi di pregio del proprio immobile, senza valutarne le carenze. Dall altro abbiamo acquirenti che, in fase di offerta, giocano al ribasso in modo generalizzato, senza valutare l effettivo rapporto qualità/prezzo dello specifico immobile. Pensiamo che queste due tendenze opposte in realtà siano il risvolto dello stesso fenomeno visto dai due diversi punti di vista: abbiamo infatti una quota di proprietari venditori, che lasciano immobili sul mercato per mesi senza rivederne in modo sufficiente il prezzo; allo stesso tempo vi sono potenziali acquirenti che rimangono attendisti, pensando in modo generalizzato al possibile ulteriore ribasso delle quotazioni residenziali, senza valutare la specificità del singolo immobile - elemento ancor più rilevante nel segmento pregio. Entrambe le parti rimangono insoddisfatte e contribuiscono ad alimentare la rigidità del mercato. In tale contesto vi sono però anche acquirenti che sono vigili nel catturare le migliori opportunità: in questo caso si tratta di immobili i cui prezzi sono stati riallineati su parametri coerenti con le specifiche caratteristiche, oltre che con l attuale momento di mercato. Parallelamente in questo processo escono progressivamente dal mercato le soluzioni che non incontrano le esigenze della domanda, sia per le loro caratteristiche intrinseche, sia perché il prezzo richiesto è percepito come troppo elevato. Se vogliamo dare una lettura positiva di questo fenomeno, possiamo dire che la congiuntura attuale sta contribuendo a dare una spinta per ridefinire il perimetro del nostro mercato. Sulla base degli elementi evidenziati, crediamo che il graduale riallineamento dei valori su parametri coerenti con le caratteristiche specifiche dell offerta possa favorire una ripresa delle compravendite nel segmento pregio. In tale contesto sarà fondamentale il ruolo di chi come noi opera nel settore e ha il difficile compito di fare incontrare le esigenze di venditori acquirenti. Questo parte da una attenta attività di consulenza in fase di acquisizione, nei confronti del cliente venditore, in modo da far comprendere l importanza di parametrare il prezzo richiesto alle attuali condizioni di mercato; nello stesso tempo è importante guidare chi si affaccia all acquisto nell avere ben chiare le caratteristiche dell immobile ricercate e proporre conseguentemente le migliori soluzioni in termini di rapporto qualità/prezzo.
SCHEDA Sentiment di mercato Agenzie Santandrea Roma e Milano IDENTIKIT DELL'IMMOBILE DI PREGIO PIU' DOMANDATO Superficie 150 200 mq numero locali 3 o 4 condizione d'uso da ristrutturare o nuovo Dotazione terrazzo con vista box/posto auto tipologia appartamento piano dal 3 piano in su stabile in buone condizioni con finiture di pregio dotato di ascensore contesto esclusivo rapporto qualità/prezzo ottimo ELEMENTI CHE DETERMINANO MINORE APPEAL piano rialzato primo piano assenza di balconi assenza di box/posto auto mancanza di ascensore bagno cieco se unico esposizione su vie trafficate contesto circostante che presenta elementi di degrado vicinanza a fonti di rumore condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile Da quanto è emerso dalle richieste clienti rivolte alle agenzie Santandrea nel primo semestre 2013, la tipologia di immobili ricercati dai potenziali acquirenti nelle città di Roma e Milano è risultata similare. In particolare, le soluzioni più domandate sono costituite da appartamenti di 3/4 locali con superficie di 150-200 mq. Importante il piano alto (dal terzo in su), la presenza dell ascensore e le ottime finiture dello stabile, sia interne che esterne. Tra le dotazioni più richieste vi sono il terrazzo con vista panoramica e il box o posto auto. L immobile deve poi essere situato in un contesto esclusivo a livello di via, lontano da fonti di rumore o da eventuali elementi di degrado. Per quanto riguarda lo stato degli immobili si prediligono sia soluzioni da ristrutturare, in modo da personalizzare maggiormente la futura abitazione a fronte di un costo iniziale inferiore, sia gli immobili nuovi. In questo caso vengono premiati quelli che rispondono a requisiti di efficienza e risparmio energetico. Se queste sono le caratteristiche più richieste, sono emersi con altrettanta chiarezza gli elementi che determinano il minore appeal degli immobili. Tra questi si segnalano il piano basso, l assenza di balconi, il bagno cieco (se unico), l assenza dell ascensore, del box/posto auto, oltre alle condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali. Infine è di primaria importanza il contesto circostante: sono elementi di minore appeal la vicinanza a fonti di rumore, come nel caso dell esposizione lungo vie trafficate, oltre all eventuale presenza di elementi di degrado. Se gli ultimi piani sono i più ricercati, qualora si tratti di attici e mansarde è importante che questi rispondano a requisiti in termini di flessibilità, che consentano una adeguata distribuzione degli spazi. In caso contrario, anche per queste tipologie, la classificazione nell ambito di immobili di prestigio non è scontata. Altro aspetto fondamentale è il rapporto qualità/prezzo dell immobile: un prezzo richiesto elevato può essere un ulteriore fattore che va ad incidere sull appetibilità dell immobile stesso.
Classifica delle dotazioni più richieste nelle città di Roma e Milano nel I semestre 2013 ROMA DOTAZIONE POSIZIONE Terrazza al piano 1 Vista panoramica 2 Box singolo o multiplo 3 Spazi per personale di servizio 4 Servizi di portineria/vigilanza 5 Giardino/parco 6 Tripli e più servizi 7 Più sale di rappresentanza 8 Salone triplo 9 Sala hobby 10 MILANO DOTAZIONE POSIZIONE Terrazza al piano 1 Vista panoramica 2 Box singolo o multiplo 3 Salone triplo 4 Spazi per personale di servizio 5 Tripli e più servizi 6 Sala hobby 7 Servizi di portineria/vigilanza 8 Più sale di rappresentanza 9 Giardino/parco 10 Un elemento rilevante, soprattutto in un contesto in cui i prezzi richiesti hanno solo lievi variazioni, è l ampliamento del divario tra prezzo richiesto e prezzo di chiusura della trattativa. Secondo i dati Santandrea, nei casi in cui non è stato effettuato un repricing del valore richiesto, lo sconto medio per Milano si attesta intorno al 15%, con una sensibile variabilità a seconda delle zone: si va dal 12% per il Quadrilatero e la zona di Brera ad un 15% per le zone di Magenta, Venezia e Fiera Pagano al 18% per Porta Romana e il Centro Storico. Roma invece evidenzia sconti su una media del 17%: in particolare restano al 15% le zone del centro storico e Prati, mentre le altre si attestano su una media del 18%. I tempi medi di vendita si attestano mediamente intorno agli 8-9 mesi, ma aumentano a 10-12 mesi nella fascia di prezzo oltre 1,5 Mln di euro, e nei casi in cui domanda e offerta faticano ad incontrarsi. In particolare, nei casi in cui non viene effettuato un repricing del valore richiesto, gli immobili possono rimanere in vendita per diversi mesi per poi essere ritirati dal mercato. Per quanto riguarda le preferenze a livello di zona, nel primo semestre del 2013, per Roma sono state in testa il Centro Storico e la zona Prati. Milano conferma una richiesta per la zona Venezia Duse, seguita dal Quadrilatero e da Brera.
Sentiment di mercato I semestre 2013 Agenzia Santandrea Roma ZONE Domanda di acquisto Offerta in vendita Numero di compravendite Prezzi di compravendita CENTRO STORICO PINCIANO VENETO PARIOLI SALARIO TRIESTE PRATI CAMILLUCCIA Sentiment di mercato I semestre 2013 Agenzia Santandrea Milano ZONE QUADRILATERO CENTRO STORICO BRERA MAGENTA VENEZIA PIAVE PORTA ROMANA FIERA PAGANO Domanda di acquisto Offerta in vendita Numero di compravendite Prezzi di compravendita SENTIMENT GENERALE PER IL II SEMESTRE 2013 Domanda di acquisto Offerta in vendita Numero di compravendite Prezzi di compravendita Le previsioni per il prossimo semestre sono di un aumento della domanda in acquisto e di un possibile aumento del numero di compravendite. La condizione necessaria sarà però il riallineamento dei prezzi, che servirà da stimolo a chi vuole catturare le migliori opportunità sul mercato.