Antonella Donati GUIDA PRATICA AGLI AFFITTI : NUOVE MODALITÀ AGEVOLAZIONI CONTR 6ª Edizione
Fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume/fascicolo di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall art. 68, comma 4, della L. 22 aprile 1941, n. 633 ovvero dall accordo stipulato tra SIAE, AIE, SNS e CNA, CONFARTIGIANATO, CASA, CLAAI, CONFCOMMERCIO, CONFESERCENTI il 18 dicembre 2000. Le riproduzioni per uso differente da quello personale potranno avvenire solo a seguito di specifica autorizzazione rilasciata dagli aventi diritto/dall editore. Gli eventuali errori o imprecisioni presenti nell opera non comportano responsabilità dell Editore e dei Curatori, che hanno posto, comunque, la massima cura nell elaborazione dei testi e nella riproduzione dei documenti. ISBN 13 978-88-19-12699-9 917440064 - - 2014 - Gruppo Buffetti S.p.A. - 00173 Roma - Via Francesco Antolisei, n. 10
INDICE Pag. 1 La disciplina delle locazioni... 1 1.1 Le tipologie contrattuali... 2 1.1.1 Contratto abitativo a canone libero (detto comunemente 4 + 4)... 2 1.1.2 Contratto abitativo agevolato (detto comunemente 3 + 2)... 2 1.1.3 Contratto transitorio... 3 1.1.4 Contratto per studenti universitari... 3 1.1.5 Contratti turistici e uso foresteria... 3 1.2 Forma scritta e obbligo di registrazione del contratto... 4 1.2.1 L obbligo di registrazione... 4 1.2.2 La denuncia dei contratti in nero... 5 1.2.3 Come registrare il contratto... 6 1.2.4 Come rimediare se non si è registrato il contratto... 8 1.2.5 Registrazione obbligatoria da parte dell Agenzia per chi stipula un contratto con la mediazione di un immobiliare... 10 1.2.6 Sfratto e mancata registrazione del contratto... 10 1.3 Le riduzioni d imposta per i proprietari per i contratti «concordati» e per studenti... 12 1.3.1 Locazione di unità immobiliare sita in un Comune ad alta «tensione abitativa»... 12 1.3.2 Contratti di locazione per studenti universitari... 12 2 I contratti liberi... 13 2.1 La durata contrattuale... 14 2.2 Casi in cui si può rifiutare il rinnovo automatico alla prima scadenza... 15 2.3 Il tacito rinnovo... 16 2.4 Le opzioni del contratto... 17 3 I contratti a canone concordato... 25 3.1 Contratti agevolati... 25 3.1.1 Termini, durata e divieti per l inquilino... 25 3.1.2 Applicazione del canone concordato... 25 3.1.3 Disdetta alla prima scadenza e rinnovo automatico... 26 3.2 Contratti transitori... 33 3.2.1 Termini e durata... 33 3.2.2 Rinnovo automatico se mancano le prove della durata ridotta per necessità del proprietario... 33 3.3 Contratti per studenti universitari... 40 3.3.1 Destinatari del contratto e durata... 40 III
3.3.2 Rinnovo automatico senza disdetta... 40 3.3.3 Il recesso del conduttore e l obbligo di solidarietà... 40 4 Le regole per applicare e verificare la convenienza del canone concordato... 47 4.1 Le variabili in gioco... 48 4.2 Possibile aliquota IMU ridotta per studenti e canone agevolato... 49 4.3 Canone ridotto ai fini fiscali e mutuo di acquisto detraibile per chi affitta rimanendo residente... 49 4.4 Contratti anche senza assistenza purché su modello ministeriale... 49 5 L aggiornamento del canone, come calcolarlo e come richiederlo... 59 5.1 Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma niente arretrati... 59 5.2 Contratti «liberi»: con l aumento automatico dovuti anche gli arretrati... 60 5.3 Dove trovare gli indici ISTAT... 61 6 Diritti e doveri di proprietari ed inquilini... 63 6.1 Normativa in materia di diritti contrattuali... 63 6.1.1 Sublocazione... 63 6.1.2 Recesso... 64 6.1.3 Morosità... 64 6.1.4 Successione... 65 6.1.5 Scioglimento del contratto in caso di vendita... 66 6.2 Normativa in materia di divisione delle spese... 67 6.2.1 Spese di registrazione... 67 6.2.2 Oneri accessori... 67 6.3 Normativa in materia di diritti condominiali... 68 6.3.1 Assemblea di condominio... 68 6.4 Normativa in materia di anticipo delle mensilità contrattuali. 69 6.4.1 Deposito cauzionale... 69 6.5 Normativa generale sui contratti in base al Codice Civile... 69 7 La divisione delle spese tra conduttore e locatore... 71 7.1 La manutenzione ordinaria secondo il Codice civile... 72 7.2 Riparazioni a carico del conduttore se ci sono danni per mancata manutenzione... 72 7.3 Gli interventi di manutenzione straordinaria... 72 7.4 Niente più aumenti in caso di manutenzione straordinaria... 73 7.5 Le migliorie dell inquilino... 74 7.6 Nessun obbligo di rimbiancare all uscita dall appartamento... 74 7.7 Diritto alla riduzione del canone se sono necessarie riparazioni di notevole portata... 75 IV
7.8 I rapporti con il condominio... 75 8 Le nuove norme in materia di sicurezza degli impianti e certificazione energetica per i contratti di locazione... 89 8.1 Nessun intervento sui «vecchi» impianti... 90 8.2 Quando si cede l appartamento... 90 8.3 La «garanzia» del proprietario... 90 8.4 Niente certificati solo con una clausola esplicita... 91 8.5 La certificazione energetica... 91 9 La tassazione dei redditi da locazione... 93 9.1 Il reddito da locazione... 93 9.1.1 La determinazione del canone di locazione in presenza di affitto delle pertinenze... 94 9.1.2 Quando l inquilino è moroso... 95 9.1.3 Cosa indicare in denuncia dei redditi... 95 9.2 Le regole della cedolare... 97 9.3 La raccomandata all inquilino... 97 9.4 Le voci da considerare per effettuare la scelta tra tassazione IRPEF e cedolare secca... 98 9.5 Le agevolazioni fiscali per gli inquilini... 100 9.5.1 Il bonus per l affitto dell abitazione principale... 100 9.5.2 Limiti e condizioni per fruire del bonus... 101 9.5.3 Giovani fino a 30 anni che vanno a vivere in affitto... 101 9.5.4 Detrazioni per i contratti a canone concordato... 103 9.5.5 Detrazioni per i lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro... 103 9.5.6 Detrazioni per i contratti di locazione per studenti universitari 103 F.A.Q. Adeguamento canone... 107 Cedolare secca... 108 Contratti per studenti... 110 Deposito cauzionale... 111 Durata del contratto... 113 Innovazioni e migliorie... 114 Rapporti con il condominio... 117 Rapporti tra proprieario ed inquilino... 119 Ripartizione spese... 120 GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI CONTRATTI Alienazione dell immobile... 125 Conduttore e assemblea... 126 Deposito cauzionale... 127 V
Morosità... 128 Recesso per vizi dell immobile... 133 Registrazione del contratto... 134 Rilascio dell immobile... 134 Ripartizione delle spese... 137 NORMATIVA L. 27 luglio 1978, n. 392 - Disciplina delle locazioni di immobili urbani 143 L. 9 dicembre 1998, n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo... 153 Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 10 marzo 2006 - Condizioni per la stipula dei contratti di locazione transitori e dei contratti per studenti universitari... 163 Le locazioni e il Codice Civile... 166 D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 - Disposizioni fiscali in materia di locazione - Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale... 173 D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 - Approvazione del T.U.I.R. - Art. 16 Disposizioni fiscali in materia di locazione... 176 VI