VPPD050318AnBoerP0! Andrea Boeri MF Conference L evoluzione della finanza immobiliare Roma, 12 aprile 2005
VPPD050318AnBoerP1 L andamento storico del mercato ed i possibili trend di sviluppo a medio termine Competitività e rapporto con il territorio, demografia, ambiente: minacce o opportunità per lo sviluppo del mercato immobiliare? Quali saranno i nuovi percorsi di crescita degli operatori? La possibile evoluzione dei fondi Conclusioni
VPPD050318AnBoerP2 Miliardi di Euro di fatturato*, Valori nominali Tasso di crescita medio annuo (CAGR) 6,4% 109,4 96,6 103,6 3% 4% 6% Turistico Industriale Uffici Quarto mercato immobiliare in Europa 10% 6% Commerciale Peso molto alto del residenziale Turistico** Industriale Uffici Commerciale Residenziale 62,4 5% 5% 5% 8% 77% 1,5% 65,2 80,6 82% Residenziale Peso ancora limitato degli investitori istituzionali Mercato geograficamente concentrato (15 Province hanno rappresentato circa il 45% delle transazioni nel 2003) 1995 1998 2000 2002 2003 * Da transazioni di vendita ** Comprende le seconde case; il segmento hotel ha un peso trascurabile Fonte: Scenari Immobiliari 2004 (previsione a sett. 04)
Migliaia di transazioni VPPD050318AnBoerP3 Segmento residenziale Segmenti non residenziali 761,5 762,1 367 393,1 222,1 197,1 93 99,8 2002 2003 I sem 2003 I sem 2004 2002 2003 I sem 2003 I sem 2004 Fonte: Agenzia del Territorio
!" VPPD050318AnBoerP4 Crescita totale % reale 19952002 ESEMPIO: RESIDENZIALE Crescita dei prezzi medi reali residenziali nei principali paesi europei Crescita dei prezzi medi reali residenziali nelle principali città europee Irlanda 152% Dublino 195% UK 89% Londra 136% Olanda Spagna Svezia Belgio Francia Italia 83% 58% 56% 39% 31% 17% Stoccolma Amsterdam Madrid Bruxelles Parigi Milano 99% 68% 63% 32% 23% 20% L Italia mostra una crescita dei prezzi medi reali residenziali inferiore rispetto alla media europea Germania 5% Francoforte1% Area Euro 19% Area Euro 19% Fonte: The Economist, Survey 29/05/03 (per le crescite '95'02 Paesi e città europee); Scenari Immobiliari: Monitor Immobiliare anni 19952002 (per crescite Italia e Milano); CRESME: Il mercato delle costruzioni 2004; Analisi Value Partners
VPPD050318AnBoerP5 # $ % The Economist, Dicembre 2004 Nomisma, Novembre 2004 ESEMPI Cambiamento percentuale 19972004 Indice dei prezzi reali delle abitazioni alla fine del 2003 (inizio 1999 = 100) Irlanda 187 Spagna 173 Spagna 149 UK 166 UK Australia 112 139 Francia 150 Svezia 81 Irlanda 142 Francia 76 Paesi Bassi 142 Paesi Bassi 76 USA 126 Italia USA 69 65 Canada 125 Belgio 50 Belgio 123 Danimarca 50 Italia 121* Canada Svizzera Germania 3 12 43 Finlandia Portogallo 102 119 Giappone 24 Germania 98 * 131 nelle 13 principali aree urbane Fonte: The Economist, December 11 th, 2004; Il Sole 24 Ore, 27 novembre 2004
VPPD050318AnBoerP6 Prezzi costanti di abitazioni usate, 19902004, indice 100=1990 Media delle 13 principali aree urbane 105,9 106,9 100,0 101,8 95,0 91,5 85,2 80,1 80,7 84,4 89,4 93,9 100,5 108,6 117,0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Anni Milano 100,0 106,7 98,3 83,5 82,8 76,5 68,9 62,3 63,7 70,3 77,3 82,5 89,5 98,4 107,2 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Anni Roma 100,0 99,8 97,0 92,1 90,1 99,9 78,3 69,2 63,9 58,0 57,2 62,6 64,5 67,6 77,6 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Anni Fonte: Nomisma
$ &'' VPPD050318AnBoerP7 Prezzi medi, prezzi costanti 2004, Euro al mq Uffici 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 3.029 2.813 2.944 2.681 1.999 1.860 1.785 1.696 1.376 2.002 1.590 1.387 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Milano Roma Napoli Torino Negozi 5.000 4.000 3.000 5.062 4.230 3.072 2.538 2.528 3.635 3.558 3.155 Milano Roma Napoli 2.000 2.311 2.295 1.672 Torino 1.000 1.480 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Fonte: Nomisma
() *** Tasso medio di crescita, 19972002, coefficiente di correlazione= 0,68 VPPD050318AnBoerP8 Nel lungo periodo, l andamento dei prezzi reali delle abitazioni appare correlato alla dinamica del reddito disponibile Nel brevemedio periodo, bolle immobiliari (es. in UK, Spagna, ) possono essere determinate da altri fattori (es. bassi tassi di interesse e aumento dell indebitamento, liquidità disponibile vs. scarsità di terreni e di abitazioni, ) Fonte: International Monetary Fund, World Economic Outlook, Aprile 2004
VPPD050318AnBoerP9 *** + Tasso di crescita medio annuo della consistenza dei mutui 19982002, Percento Mutui procapite in Europa e tassi di crescita Migliaia di Euro Esistono ancora spazi di crescita elevati per i mutui in Italia, ad es.. Nuovi mutui. Rifinanziamento per aumentare la liquidità (oggi costoso e difficile, spesso impossibile) Italia Francia Spagna 4% 11% 16,5% Italia Francia Spagna 2,5 5 7. Copertura fino al 100% del valore della casa (oggi la media è il 55%, rispetto ad es. al 90% dei Paesi Bassi) e con durata maggiore. Rifinanziamento dell emittente sul mercato secondario (securitization ed emissione di MBS, covered bond, ) Germania 5,5% Germania 13 UK 9% UK 17,5 Media UE 8% Media UE 12 Fonte: Prometeia, Osservatorio sul credito al dettaglio 2003
, $ 19802003, Indice, Percento VPPD050318AnBoerP10 L abbassamento dei tassi di interesse (che ha favorito l aumento dell indebitamento delle famiglie) mostra una correlazione con l andamento del mercato residenziale Transazioni immobiliari nel residenziale Indice MIB PIL reale 100 Prezzi residenziali reali 12,50% 9% Risparmi delle famiglie (indice reale) 4,75% 2% Tasso di sconto 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Fonte: Scenari Immobiliari; Agenzia del Territorio; Banca d Italia; ISTAT; Datamonitor; Analisi Value Partners
VPPD050318AnBoerP11 Investimenti Diretti dall Estero in Italia* Al netto dei disinvestimenti, Miliardi di Euro Investimenti immobiliari in Italia** Miliardi di Euro 13,8 15,8 15,1 13,4 3,8 3,9 Totale 2,2 1,5 0,70,8 1,11,2 2,1 2,9 Dall estero 2000 2001 2002 2003 2000 2001 2002 2003 * Esclusi gli investimenti nel settore bancario e quelli immobiliari ** Prevalentemente di investitori istituzionali Fonte: Banca d Italia, Relazione annuale, maggio 2004; Jones Lang LaSalle, Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia, 2004
. $ / % VPPD050318AnBoerP12 Prospettive 2005 di rendimento rispetto al rischio dei principali mercati immobiliari in Europa* Seconda complessivamente nella survey di oltre 250 operatori immobiliari leader in Europa. Prima nel settore retail 6,3 5,7 5,7 5,6 5,6 5,6 5,5 5,5 5,5 5,4 5,4 5,3 5,3 5,2 5,2 Zurigo Edimburgo Roma Parigi Milano Londra Lione Bruxelles Helsinki Stoccolma Barcellona Copenhagen Istanbul Vienna Praga * RiskAdjusted Total Returns; comprende i settori uffici, retail, industria, hotel, residenziale Fonte: Emerging Trends in Real Estate Europe 2005, Urban Land Institute e PricewaterhouseCoopers
0 $ &/ $ $ $ VPPD050318AnBoerP13 Punti di forza Stabilità monetaria e rischio Paese ridotto Significativa presenza di investitori istituzionali, italiani e stranieri (sono attivi in Italia tutti i leader internazionali) Rischi Volatilità dei prezzi delle case (e quindi rischio) negli ultimi 30 anni più elevata tra 18 Paesi sviluppati (IMF, World Economic Outlook, settembre 2004), per oltre il 60% dovuta a fattori interni al mercato immobiliare Maggiore trasparenza del mercato (Italia miglior Paese del Tier 3 secondo Jones Lang LaSalle nel 2004, in progresso rispetto al Tier 4 del 2001) Diffusione di strumenti finanziari evoluti (fondi, cartolarizzazioni, ) Esempi di collaborazioni più costruttive tra Amministrazione Pubblica e privati, anche grazie a strumenti urbanistici più flessibili (varianti, PII,...) Bassa competitività da parte di altre forme di investimento (es. Borsa) Nel brevemedio periodo.... Esaurimento dell effetto liquidità post conversione all Euro e post rientro dei capitali Riduzione della capacità (reale e/o percepita) di reddito e, quindi, di risparmio delle famiglie Possibile aumento dei tassi di interesse Riemergere di comportamenti a rischio da parte di alcuni operatori Dimensione ridotta di diversi segmenti, (retail su grandi superfici, logistica, hotel e turismo, ) e quindi facilità di crescita iniziale A lungo termine, minaccia demografica, probabilmente più elevata per specifici segmenti (es. uffici) Fonte: Analisi Value Partners sulla base delle elaborazioni citate
, ) + VPPD050318AnBoerP14 Sviluppo selettivo Rialzo graduale e contenuto dei tassi di interesse Crescita moderata di alcuni segmenti Aumento della trasparenza del mercato Ripresa contenuta/attrattività moderata dei mercati di Borsa Successo solo di prodotti innovativi (iniziative di development e riqualificazione, fondi segmentati su approcci e investitori specifici, ) Scenario più probabile a tendere? Richiede però Variazioni non completamente sfavorevoli dei fattori esogeni (tassi di interesse, ciclo economico, mercati di borsa, psicologia dei risparmiatori, ) Comportamenti efficaci degli operatori e delle amministrazioni pubbliche (professionalità, corretta gestione dei rischi, successo nella collaborazione tra pubblico e privato, ) Crisi Rialzo accelerato dei tassi di interesse Ciclicità forte di alcuni segmenti (in particolare residenziale), accelerata dalla messa sul mercato di immobili con mutui non più rimborsabili Forte ripresa/alta attrattività dei mercati di Borsa Scenario poco probabile, ma possibile nel caso di strategie inefficaci degli operatori Default di operatori/operazioni fortemente indebitate Performance negativa dei prodotti destinati al retail (es. fondi), con conseguente fuga dallo strumento Fonte: Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP15 L andamento storico del mercato ed i possibili trend di sviluppo a medio termine Competitività e rapporto con il territorio, demografia, ambiente: minacce o opportunità per lo sviluppo del mercato immobiliare? Quali saranno i nuovi percorsi di crescita degli operatori? La possibile evoluzione dei fondi Conclusioni
$ $ VPPD050318AnBoerP16 Sviluppo urbano e governance del territorio: come l immobiliare può contribuire allo sviluppo di sistemi urbani sostenibili, con un economia in crescita e un alta qualità della vita? Demografia: quali risposte può offrire l immobiliare ai temi indotti dalla bassa natalità, dall aumento della vita media, dai flussi migratori? Sostenibilità: come l immobiliare può sostenere lo sforzo di rendere lo sviluppo economico (e urbano) compatibile con le esigenze ambientali e sociali? Responsabilità e trasparenza, nei comportamenti rispetto agli stakeholder (clienti, dipendenti, fornitori, comunità sul territorio, ), nelle decisioni, nelle pratiche operative, nelle informazioni fornite al mercato Integrazione della tecnologia nelle soluzioni, nei progetti e nei prodotti offerti Differenziazione e aumento della qualità dell offerta, per rispondere in modo puntuale alle esigenze di segmenti di clientela diversi e via via più sofisticati Ampliamento e integrazione dei mercati, come risultato della maggiore armonizzazione delle regole, dell attività di investimento cross border, dell ingresso nell Unione della Nuova Europa Fonte: Elaborazione Value Partners su riflessioni sviluppate da DTZ Research, King Sturge, Scenari Immobiliari, Delft University of Technology
1 $ VPPD050318AnBoerP17 In un contesto globalizzato e con una domanda complessiva poco dinamica in Italia, per crescere (o per rendere sostenibili le posizioni raggiunte) diventa fondamentale aumentare (o difendere) la propria quota di mercato Per le aree geografiche e per le città, aumentare la quota di mercato significa attirare una maggiore quota delle risorse complessivamente disponibili, in particolare:... Capitali da investire Turismo con caratteristiche sinergiche rispetto al posizionamento desiderato per l area (esempio: turismo culturale) Capitale umano (talenti, classe creativa) disposto a insediarsi o restare nell area La maggior competitività tra i territori e tra le città spingerà verso una strategia più proattiva da parte dei territori o delle città, e ad una maggiore attenzione verso i bisogni di quei soggetti che si desidera attrarre o trattenere I territori e le città dovranno costruirsi un vero e proprio vantaggio competitivo Fonte: Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP18 $ Asset storicoculturali o ambientali Posizionamento geopolitico Capitale umano Sistema finanziario Dotazione e qualità delle infrastrutture Sistema amministrativo Sistema educativo/formativo Sistema giudiziario Immagine e reputazione del Paese Qualità della vita Stabilità politica Grandi progetti urbanistici e immobiliari di qualità, meglio ancora se collegati ad infrastrutture di trasporto e ad iniziative in campo tecnologico e culturale, possono facilitare e rafforzare diversi fattori chiave di attrattività e di competitività di un territorio La progettualità urbanistica dovrebbe, in ogni caso, tenere conto della strategia competitiva dell area (esplicita o implicita) Immobiliare e urbanistica possono diventare fattori abilitanti delle strategie competitive di città e di aree geografiche. Ad es., l operazione Fiera di Milano avrà impatti importanti (e molto probabilmente positivi) su Sviluppo urbanistico e immobiliare nel centro di Milano Sviluppo economico dei territori intorno a Pero e Rho Prospettive di crescita dell azienda Fonte: Siemens, Attrattività del sistema Italia, 2003; Elaborazione Value Partners
, VPPD050318AnBoerP19 Età mediana proiettata Cambiamento percentuale proiettato nella fascia d età 2564 anni Cambiamento percentuale proiettato nella popolazione nazionale 20002030 20002030 20002030 26,6 52 50 48 Italia Giappone Germania 18,9 46 44 UK Francia 3,2 6,2 42 40 38 36 USA 8,7 1,3 11,7 5,3 4,6 2000 2030 19,0 15,8 15,1 Italia Giapp. Germ. UK Franc. USA Italia Germ. Giapp. UK Franc. USA Fonte: World Population Prospects, The 2000 Revision (New York: United Nations, 2001), ripresa da Meeting the Challenge of Global Aging, Center for Strategic and International Studies, 2002
2 Cresce la percentuale della popolazione oltre i 65 anni VPPD050318AnBoerP20 Censimento 1991 Censimento 2001 14,6 19,0 18,2 22,8 12,0 15,6 16,8 22,3 11,4 14,7 21,2 25,6 23,4 26,6 22,0 25,6 A medio termine, una minaccia, ma anche un opportunità per offerte dedicate a Roma Milano Napoli Torino Palermo Genova Bologna Firenze e diminuiscono gli abitanti Migliaia di persone 2.734 2.547.. Segmenti di popolazione senior Segmenti di nuova immigrazione 1.369 1.256 1.067 1.004 963 865 699 687 679 610 404 371 403 356. Fondi pensione con investimenti nell asset class immobiliare Roma Milano Napoli Torino Palermo Genova Bologna Firenze Fonte: Istat
VPPD050318AnBoerP21 Environmental Sustainability Index (ESI) 2005 presentato al World Economic Forum L Italia è al 69 posto (su 146 Paesi considerati) rispetto all indice di sostenibilità ambientale Il protocollo di Kyoto impegna l Italia a ridurre entro il 2010 le emissioni di CO 2 del 6,5% rispetto al 1990 (del 16% rispetto allo scenario tendenziale) Fonte: Yale Center for Environmental Law and Policy, Yale University; Center for International Earth Science Information Network, Columbia University; Analisi Pirelli & C. Ambiente
, 3 $ $ VPPD050318AnBoerP22 Lo sviluppo sostenibile (che nasce in Nord America e Nord Europa) integra obiettivi sociali e ambientali nei progetti immobiliari Lo sviluppo sostenibile offre diversi benefici. Agli sviluppatori ed ai proprietari: Esempi Il progetto Swindon (UK). La società di costruzioni Carillion ha costruito e gestisce il nuovo ospedale di Swindon (progetto da 100 Milioni), avendo* Ridotto del 50% il materiale portato via dal cantiere Eliminato 20.000 viaggi di autocarri Utilizzato dove possibile materiale di origine naturale Minori costi operativi Prezzi di vendita e valori più alti Minori passività ambientali Maggiori tassi di assorbimento odi occupazione Migliori condizioni e maggiore produttività di cantiere. Alla collettività: minori flussi di traffico e minore inquinamento Recuperato i maggiori costi con risparmi di esercizio (tra cui il 30% di minori consumi energetici e il 35% di minori emissioni di CO 2 ) Nuovi progetti di sviluppo ( new towns, es. il progetto di Milano Santa Giulia) che. Integrano opportunità di residenza, lavoro, svago in aree attraversabili a piedi. Realizzano un senso di comunità. Fanno leva su un elevata accessibilità attraverso reti di trasporto pubblico (in particolare di light rail ) Sviluppo di aree, anche industriali e logistiche, secondo i principi della sostenibilità: ad es., il progetto Parco Industriale Corridoio 5 NordEst a Rovigo sarà sviluppato secondo il modello SIAM** * Con il supporto di The Natural Step ** Sustainable Industrial Area Model, modello promosso da Enea Fonte: Rocky Mountain Institute (www.rmi.org); David Cook, The Natural Step. Towards A Sustainable Society, Green Books, 2004; Enea; Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP23 L andamento storico del mercato ed i possibili trend di sviluppo a medio termine Competitività e rapporto con il territorio, demografia, ambiente: minacce o opportunità per lo sviluppo del mercato immobiliare? Quali saranno i nuovi percorsi di crescita degli operatori? La possibile evoluzione dei fondi Conclusioni
VPPD050318AnBoerP24 Fino alla metà degli anni 90 la struttura del settore immobiliare italiano era arretrata: piccoli operatori, bassa specializzazione, mancanza di una catena del valore organizzata. I grandi proprietari (ad es. le istituzioni finanziarie) tendevano ad essere integrati verticalmente Assieme al miglioramento degli standard di qualità, c è stata una parziale riconfigurazione del settore: sono emersi operatori più grandi e specializzati; proprietà, utilizzo e servicing degli immobili sono sempre più presi in carico da soggetti diversi Anche quando la gestione del patrimonio è stata mantenuta all interno dai grandi proprietari e/o utilizzatori, essa è stata spesso affidata a centri servizi dedicati ( insourcing : ad es. Telecom Italia, Enel, Eni, Monte dei Paschi di Siena, ), che puntano ad adottare le migliori pratiche operative Oggi il settore vive un paradosso: è intrinsecamente maturo, ma è ancora molto locale e poco competitivo, essendo la location determinante ed i prodotti naturalmente differenziati. Questo ostacola la transizione verso la struttura competitiva propria dei settori maturi (grandi operatori, standard professionali elevati, ) Un settore in transizione, molto più forte di 1015 anni fa, ma ancora.. Frammentato, spesso con modelli organizzativi poco efficienti e con capacità operative prevalentemente locali Con una limitata diffusione di servizi innovativi (es. asset management, integrated facility management, ) Fonte: Economia & Management, 4, 2004, Dieci anni di mercato immobiliare in Italia: evoluzione e nuove attività, intervista a C. Ferrero; Analisi Value Partners
2 VPPD050318AnBoerP25 Principali Società immobiliari italiane quotate Capitalizzazione di Borsa al 22 marzo 2005, Milioni di Euro 1.700 Pirelli & C. Real Estate 1.293 Beni Stabili 722 457 452 IGD Aedes Esempi di Società immobiliari non italiane quotate Capitalizzazione di Borsa al 22 marzo 2005, Milioni di Euro 10.484 Simon Property Group (USA) 9.757 Equity Office Property (USA) 7.467 Equity Residential (USA) 8.922 6.052 Land British Securities Land (UK) (UK) Fonte: Datastream; Analisi Value Partners 228 IPI 3.451 Hammerson (UK) 199 194 168 137 128 95 Acqua Marcia 5.123 Rodamco Europe (NL) Alerion 2.790 Corio (NL) Brioschi Immobiliare Lombarda 4.445 Hypo Real Estate Holding (D) 3.088 Klépierre (F) Bastogi 2.820 Gabetti Holding 1.961 Risanamento Metrovacesa (E) Colonial Immobiliaria (E) Ha formulato un offerta di acquisto di 5,5 Miliardi di Euro per la società francese Gecina. Si creerebbe la maggiore Property company nell Europa continentale (con asset pari a 13,6 Miliardi di Euro) Solo due società italiane quotate (Pirelli RE e Beni Stabili) hanno una capitalizzazione di Borsa superiore al Miliardo di Euro e sono monitorate dagli indici (es. EPRA) e dagli analisti internazionali, anche perché il trattamento fiscale non è favorevole Le società ed i veicoli hanno una presenza internazionale mediamente molto limitata Le istituzioni finanziarie italiane sono attive con i fondi immobiliari e con alcuni progetti (es. CityLife), ma in modo non paragonabile all attività di operatori internazionali come Axa, Deutsche Bank, GE, Goldman Sachs, Ing, Morgan Stanley,
VPPD050318AnBoerP26 Adozione di una reale customer centricity, con attenzione ai bisogni dei clienti Minore attenzione al trading dell esistente e maggiore sforzo nella messa a punto di nuovi prodotti, con concept innovativi, meglio segmentati e di alta qualità. Ad esempio:. Le principali stazioni ferroviarie, che Grandi Stazioni sta trasformando da centri di costo e di degrado a centri di reddito e di servizi. Alcuni resort turistici, che Sviluppo Italia sta riqualificando come prodotto e lanciando nei circuiti internazionali Ricerca di maggiori dimensioni aziendali, per facilitare l accesso ai mercati finanziari, la gestione di progetti più complessi, lo sfruttamento di economie di scala, la costruzione di competenze più solide e di approcci più avanzati Internazionalizzazione in uscita e costruzione di significative presenze all estero (anche facendo leva sui grandi processi di cambiamento geopolitico: es. allargamento dell UE, Cina, ) Rafforzamento degli approcci manageriali, dei modelli di business, degli assetti organizzativi e operativi Fonte: Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP27 Migliore comprensione delle relazioni e delle sinergie tra schemi di sviluppo immobiliari ad alto impatto, programmi di rigenerazione urbana e costruzione di strategie e vantaggi competitivi per il territorio Risposta alle sfide demografiche ( global ageing, flussi di immigrazione, ) Maggiore attenzione alle tematiche ambientali e sociali Miglior utilizzo e integrazione della tecnologia Maggiore trasparenza e responsabilità nei comportamenti verso gli stakeholder, con attenzione agli aspetti etici e di creazione di valore per l intera collettività Ruolo più importante e proattivo delle grandi istituzioni finanziarie Ulteriore sviluppo di strumentazioni e prodotti finanziari (benchmark, specializzazione dei fondi, sviluppo di un mercato secondario per i mutui, fondi pensione, ) Fonte: Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP28 4 ) $ Alta Retail grocery Beni di largo consumo Affinché l approccio del settore immobiliare evolva occorrono probabilmente: Una maggiore sofisticazione dei clienti (sia istituzionali che retail) Sofisticazione del marketing Bassa Utilities Retail banking Assicurazioni Real estate Automotive Telecom Elettrodomestici bianchi Editoria Turismo Mercati più sfidanti (senza più rialzi indifferenziati): il ciclo negativo a fine anni 80 ha rafforzato molto il settore immobiliare in UK L adozione di approcci strategici più strutturati da parte degli operatori (non solo fiuto imprenditoriale) Bassa Pressione competitiva Alta Fonte: Analisi Value Partners Focus prevalente ancora sulla vendita di ciò che è disponibile, più che su una profonda comprensione dei bisogni dei clienti e sulla messa a fuoco di offerte segmentate e di prodotti di alta qualità
VPPD050318AnBoerP29 5 ESEMPIO: USA Macrosegmenti I 2530 principali segmenti Housing Office Industrial and logistic Infill and intown housing Multifamily condominiums Multifamily rental (high income) Multifamily rental (moderate income) Attached singlefamily Detached singlefamily Downtown office Warehouse industrial R&D industrial Masterplanned communities New urbanist communities Second and leisure homes Golf course communities Student housing Senior/elderly housing Suburban office Selfstorage space Parking Esempio di sotto segmenti (nicchie) Active adult houses Congregate care Assisted living houses Nursing homes Continuing care retirement communities Retail and entertainment Neighborhood shopping centers Power centers Regional malls Lifestyle/entertainment centers Hotel and resort Full service hotels Limited service hotels Resort hotels Masterplanned resorts Mixeduse Urban mixeduse property Mixeduse town centers Fonte: Urban Land Institute and PriceWaterhouse Coopers, Emerging trends in real estate 2005; Douglas R. Porter et al., Housing for Seniors: Developing Successful Projects, 1995, Urban Land Institute; Bonnie Solomon et al., Retirement Communities: Designing for the Aging Rental Market, presentazione al 1998 Multi Housing World Info Expo, April 17, 1998; riprodotto da Adrienne Schimtz, Deborah L. Brett, Real Estate Market Analysis. A Case Study Approach, 2002, Urban Land Institute
VPPD050318AnBoerP30 L andamento storico del mercato ed i possibili trend di sviluppo a medio termine Competitività e rapporto con il territorio, demografia, ambiente: minacce o opportunità per lo sviluppo del mercato immobiliare? Quali saranno i nuovi percorsi di crescita degli operatori? La possibile evoluzione dei fondi Conclusioni
$ VPPD050318AnBoerP31 Patrimonio al 31 dicembre Tasso medio di crescita annuo CAGR) Miliardi di Euro Numero di fondi operativi al 31 dicembre +82% +54% 4,4 2,7 3,4 1,6 0,8 1999 2000 2001 2002 2003 2004 27 18 14 11 6 3 8,0 Nel 2004 forte crescita trainata dalle vendite di immobili pubblici; in particolare attraverso il FIP (Fondo Immobiliare Pubblico), promosso dal Ministero dell Economia e delle Finanze Forte crescita attesa anche nel 2005, ancora con un ruolo centrale assunto dalle dismissioni di patrimoni pubblici. Ulteriore, possibile spinta dai fondi pensione 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Fonte: Assogestioni; Analisi Value Partners
, $ $ Rendimento medio annuo* al 31/12/04 dall avvio, Percento, Fondi quotati attivi almeno dal 31 dicembre 2001 Rendimento medio annuo Sconto sul NAV 11 marzo 2005 Data di richiamo degli impegni 16,9% 11,5% 5,4% Fondo Alpha Mar. 01 7,7% 5,6% 2,1% Securfondo 7,7% 7,5% Nextra Sviluppo Immobiliare BNL Portfolio Immobiliare Crescita 5,2% UniCredito Immobiliare Uno 4,5% Piramide Globale 4,0% 4,1% 3,6% 1,6% 3,7% 2,3% 0,4% 1,6% 1,6% 0,8% 1,7% 1,2% Valore Immobiliare Globale 18,3% 20,7% 22,1% 18,4% 22,8% 24,6% 15,7% 21,6% 31,8% Dic. 99 6,3% 1,4% Mar. 01 Dic. 01 6,5% 5,2% 1,3% Polis Giu. 00 5,7% BNL Portfolio Immobiliare Mag. 00 Dic. 99 Lug. 00 Feb. 99 Nextra Immobiliare Europa 32,5% Ott. 01 Rendimento non cash (variazione NAV) VPPD050318AnBoerP32 Rendimento cash (dividendi distribuiti nell anno) Le differenze tra i rendimenti talvolta non sono correlate alle differenze tra gli sconti rispetto al NAV (indice che il mercato non ci crede fino in fondo?) Le differenze di rendimento sono motivate soprattutto dalle variazioni del NAV, cioè da variazioni contabili, frutto anche delle diverse politiche di valutazione dei fondi e ancora prive di riscontri di mercato *Rispetto al valore iniziale della quota e alla data di richiamo degli impegni Fonte: Analisi Value Partners sui dati pubblici di Assogestioni e delle SGR; Il Sole 24Ore per lo sconto rispetto al NAV
$ $ $ $ VPPD050318AnBoerP33 Fattori principali Velocità di investimento in immobili Utilizzo della leva finanziaria Rotazione del portafoglio, (per cogliere opportunità di plusvalenza e per dare maggiore credibilità al NAV), più facile sul residenziale Altri fattori Dimensioni (meglio più piccole, tranne che per fondi ad apporto) Specializzazione per settore (facilita una gestione immobiliare più incisiva) Concentrazione geografica (ha lo stesso effetto della specializzazione) Numerosità e minore dimensione degli immobili (facilità l attività di trading) Fonte: Analisi Value Partners
VPPD050318AnBoerP34 $ $ Percezione di valori immobiliari elevati attribuiti ai portafogli di alcuni fondi al momento del loro lancio Costi e compensi delle SGR spesso più vicini a quelli tipici per fondi di private equity che a quelli propri della gestione di fondi retail "Track record" limitato per molti Fondi e per diverse SGR Calcolo dei rendimenti basato principalmente sul Net Asset Value (misura soggettiva e statica, senza confronto diretto con il mercato) Mancanza di benchmark di riferimento (accettabile solo per nuovi mercati quali l Europa Orientale,...) Scarsa liquidità, e forte sconto del titolo quotato (dove presente) rispetto al NAV Limitata specializzazione dei prodotti (comunque con focus sugli uffici) Strategie di gestione del rischio immobiliare da parte delle SGR talvolta ancora da affinare Governance probabilmente migliorabile per i fondi retail Fonte: Analisi Value Partners
VPPD050318AnBoerP35 ESEMPI Criticità Valori immobiliari Costi e compensi delle SGR Possibili contromisure o azioni innovative Acquisto anche di:. Immobili da riqualificare. Quote di aree da sviluppare Portafogli più ampi e fondi multipli gestiti, con migliore allocazione dei costi Maggiore trasparenza su tutti i costi Track record Maggiore sforzo di comunicazione ed educazione del potenziale investitore Calcolo dei rendimenti Maggiore trasparenza sulle tecniche di valutazione utilizzate per ogni proprietà Comparazioni specifiche tra NAV e prezzi di mercato in caso di vendita Benchmark Utilizzo di benchmark sviluppati da service provider indipendenti Liquidità Utilizzo di finestre (es. nuovo Fondo Dinamico di BNL Fondi Immobiliari) per permettere l uscita con sconto ridotto Specializzazione Prodotti specializzati su segmenti e Paesi Prodotti con profilo di rendimento obiettivo e di rischio definiti a priori Rischi Migliore comprensione dei fattori di rischio immobiliari e finanziari Governance In linea o ispirata alla normativa USA per i REIT Fonte: Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP36 $ + $ Attrattività intrinseca dell investimento immobiliare (fattore esogeno, non influenzabile) (Per i prodotti destinati alla clientela retail) capacità distributiva, che resta un fattore chiave di raccolta del risparmio gestito in Italia Capacità della SGR di garantire performance elevate, attraverso una progettazione dei prodotti più mirata sui fattori chiave di successo e una gestione immobiliare efficace Capacità della SGR di innovare e segmentare il prodotto, rendendolo sempre più attraente e specifico per la clientela cui è destinato. Ad esempio: Grandi fondi (principalmente ad apporto) per la clientela retail, con rendimento e rischio più ridotti Fondi più piccoli (ad apporto o a raccolta) per la clientela istituzionale, con profili di rendimento e rischio più accentuati, in una filosofia di private equity, ad esempio:... Hedge /trading funds Development funds Brownfield investments Fondi su misura, costituiti per uno o pochi investitori, in una logica di private banking, eventualmente accompagnati da un property management di alta qualità Fonte: Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP37 L andamento storico del mercato ed i possibili trend di sviluppo a medio termine Competitività e rapporto con il territorio, demografia, ambiente: minacce o opportunità per lo sviluppo del mercato immobiliare? Quali saranno i nuovi percorsi di crescita degli operatori? La possibile evoluzione dei fondi Conclusioni
VPPD050318AnBoerP38 ( Il settore immobiliare italiano è cresciuto molto negli ultimi 7 anni, ed è diventato più professionale I prezzi sono saliti in modo significativo, ma mediamente il rischio di bolla appare contenuto La struttura del settore è complessa, meglio organizzata che nel passato, ma resta molto frammentata e non è ancora sufficientemente matura, evoluta Tra i principali operatori, pochissimi appaiono grandi nel contesto internazionale o europeo Sono ancora relativamente poco attive le grandi istituzioni finanziarie italiane Esistono quindi ampi spazi di innovazione e di sviluppo per gli operatori E in atto una transizione da un mercato in crescita per tutti a un mercato di sviluppo selettivo, dove il successo andrà sempre più agli operatori che sapranno adottare strategie di marketing e di prodotto più affinate, e introdurre modelli di business, organizzativi e operativi più sofisticati Stanno crescendo rapidamente i fondi immobiliari, anche se restano aperte diverse criticità Fonte: Elaborazione Value Partners
VPPD050318AnBoerP39 Il gruppo Value Partners ha le sue radici in Value Partners Management Consulting, la più grande società di consulenza strategica con guida italiana, fondata nel 1993 da un gruppo di 15 professionisti e cresciuta costantemente, fino a contare oggi 1.100 professionisti di 20 nazionalità diverse. Il gruppo Value Partners è articolato su due aree professionali: Value Partners Management Consulting, che opera su programmi di sviluppo strategico e di cambiamento per grandi gruppi ed aziende innovative, e Value Team IT Consulting & Solutions, che presidia l offerta di servizi nel settore informatico. Andrea Boeri è attivo nella consulenza strategica dal 1985. Ha lavorato in diversi Paesi europei, negli USA e in Brasile. Oggi è Director (Senior partner) di Value Partners Management Consulting, di cui è stato uno dei fondatori. Opera su tematiche di strategia, organizzazione, finanza e controllo nel settore immobiliare e delle infrastrutture, nell energia e nei servizi ambientali, e in altri business industriali e di servizio. Dal 1989 al 1993 ha lavorato in McKinsey & Company, negli uffici di Milano, Chicago e New York, dove è diventato Senior Engagement Manager. Precedentemente ha lavorato con lo Studio Ambrosetti. E laureato all Università Bocconi di Milano e ha conseguito un MBA all Insead di Fontainebleau. E membro del Comitato TecnicoScientifico di Assoimmobiliare. Sarà docente su temi di marketing nel Master in Real Estate che sarà promosso da SDA Bocconi e Politecnico di Milano.